Lov om boligforhold § 86a

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 1, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 39, stk. 3, eller efter § 40, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 41, stk. 2. I sager efter §§ 79 a-79 b i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 2, at i tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 3, at huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 4, at nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 5, at nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 79 b, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§ 43 og 44 og udlejerens meddelelsespligt efter § 107 a i lov om leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 6, at såfremt nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter § 43 eller § 44 har opsættende virkning

I § 86, stk. 1, foreslås, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 82, stk. 3, eller efter § 83, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 85, stk. 2. I sager efter §§ 153-155 i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Bestemmelsen fastslår, at nævnet skal træffe afgørelse inden for en frist på 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget modpartens svar efter sagens indbringelse, jf. lovforslagets § 82, stk. 3, eller svar fra en part på et spørgsmål eller en anmodning fra nævnet i henhold til lovforslagets § 83, stk. 4, eller hvor fristen herfor er udløbet. Det samme er tilfældet fra det tidspunkt, hvor parterne har givet møde i nævnet efter lovforslagets § 85, stk. 2, eller nævnet har foretaget besigtigelse.

Nævnet skal give den anden part i retsforholdet underretning om sagens indbringelse senest 1 uge efter, at sagen er indbragt. Den pågældende har derefter 2 uger til at fremsætte sine ytringer. Såfremt der ikke foretages yderligere, har nævnet 4 uger til at træffe afgørelse i sagen, efter partens ytringer er indgivet, eller fristen herfor er udløbet. Det indebærer, at i sager, hvor kun den anden part i retsforholdet skal høres, vil der være en ekspeditionstid på højst 7 uger i alt, medmindre nævnet har forlænget svarfristen.

For at sagerne ikke trækker i langdrag og af hensyn til den anden part i retsforholdet, fremgår det af stk. 2, at nævnet skal afgøre sagen, når svarfristen er udløbet, idet nævnet kan fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde. Dette kan medføre, at huslejenævnene vil afvise krav om lejeforhøjelser, som senere, når oplysningerne fremkommer, viser sig at være materielt berettigede. Konsekvensen heraf vil være, at den klager, der på grund af egen forsinkelse ikke kan få gennemført sit krav om lejeforhøjelse, må begynde forfra med ny varsling til lejerne etc.

Det afgørende for fristens overholdelse vil være tidspunktet, hvor nævnet træffer afgørelse i sagen. Fristen regnes indtil afgørelsestidspunktet, det vil sige den dag, hvor der træffes afgørelse i et nævnsmøde, og afgørelsen protokolleres. Det er således ikke afgørende, hvornår afgørelsen meddeles til sagens parter. Er fristen overskredet, kan den part, som har indbragt sagen for huslejenævnet, indbringe sagen for boligretten uden først at afvente nævnets afgørelse.

Parterne skal hver især gøres bekendt med indlæg, som indsendes af den øvrige part i sagen samt øvrige oplysninger, som huslejenævnet indhenter, og som får betydning for sagens udfald. Parterne skal tillige have mulighed for at udtale sig om, hvad den øvrige part gør gældende, samt de oplysninger, som huslejenævnet lægger til grund i sagen.

Nævnet kan i sager om husordensovertrædelser foreslå afholdelse af konfrontation i form af mediation. Denne mulighed skal ses i lyset af, at konfrontation ikke er medtaget som retsfølge. Bestemmelsen giver således huslejenævnet mulighed for at foreslå afholdelse af mediation med deltagelse af de implicerede parter i tilfælde, hvor nævnet vurderer, at dette vil kunne afhjælpe de pågældende problemer.

Udgiften til afholdelse af mediation påhviler kommunen i henhold til lovforslagets § 81.

I stk. 2 foreslås, at i tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den gunstigste måde for modparten og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Bestemmelsen giver nævnet mulighed for at fortolke en parts tavshed til modpartens fordel. Der er alene tale om en mulighed for nævnet. Bestemmelsen pålægger således ikke nævnet en pligt hertil.

Bestemmelsen indebærer, at såfremt en part ikke inden for den frist, som nævnet fastsætter efter § 83, stk. 4, indgiver sit svar, kan nævnet lægge modpartens fremstilling til grund. Nævnet kan vælge at lægge et for sent indkommet svar til grund, såfremt der findes at være undskyldelige omstændigheder.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at en part ikke kan drage fordel af, ikke at efterkomme huslejenævnets anmodning om at indsende bestemte oplysninger. Bestemmelsen ændrer imidlertid samtidig ikke ved, at huslejenævnet skal søge at nå frem til den for sagen korrekte afgørelse. Nævnet kan således ikke lægge en parts fremstilling ukritisk til grund, såfremt fremstillingen ikke stemmer overens med sagens øvrige oplysninger.

Udbeder nævnet sig oplysninger om ejendommens driftsudgifter i forbindelse med udarbejdelsen af et skyggebudget efter § 32 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, og indsender udlejeren ikke de anmodede oplysninger, må huslejenævnet fastsætte lejen ved et skøn ud fra i øvrigt tilgængelige oplysninger.

I stk. 3 foreslås, at huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Nævnets afgørelser træffes ved stemmeflerhed således, at formandens stemme er udslagsgivende ved stemmelighed.

Da nævnets medlemmer, bortset fra formanden, repræsenterer lejernes henholdsvis udlejernes interesser, kan nævnet kun træffe afgørelse, når samtlige medlemmer er til stede.

Kan et medlem ikke deltage i afgørelsen af en sag, træder medlemmets suppleant i stedet. Nævnets medlemmer samt suppleanter er pligtige at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde, jf. lovforslagets § 80, stk. 3.

Dissens vil eksempelvis kunne forekomme ved afgørelser om det lejedes værdi eller fastsættelse af administrationshonorarer.

I stk. 4 foreslås, at nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Bestemmelsen fastslår, at nævnets afgørelser føres til protokol. I huslejenævnene behandles sagerne på skriftligt grundlag. Nævnets afgørelse skal ligeledes foreligge skriftligt.

Der skal således føres protokol over bl.a. antallet af sager, der behandles ved nævnene samt sagernes kategorier. Herudover skal der føres protokol over tidspunktet for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives medhold og lign.

Afgørelserne skal begrundes, jf. stk. 5. Begrundelsen skal være tilstrækkelig udførlig til, at parterne kan se hvilke omstændigheder og forhold, der er lagt vægt på. Afgørelsen skal samtidig henvise til de relevante retsregler.

Er en afgørelse ikke enstemmig, skal dette fremgå. Formålet hermed er at sikre, at parterne kan tage stilling til, om de er enige i afgørelsen. Er en afgørelse truffet med dissens, viser det sagens parter, at afgørelsens resultat ikke er entydigt. Parterne har herefter mulighed for at indbringe sagen for boligretten henholdsvis ankenævnet, som ligeledes ud fra nævnets begrundelse kan tage stilling til, om afgørelsen er korrekt.

Bestemmelsen har sammenhæng med lovforslagets § 90, hvorefter indenrigs- og boligministeren kan indhente og videregive oplysninger fra huslejenævnene om de sager, der bliver behandlet i nævnene. Der føres statistik over nævnenes afgørelser, herunder antallet af sager, deres udfald og hvad sagerne vedrører, og det er i den forbindelse afgørende, at afgørelserne protokolleres af nævnene.

I stk. 5 foreslås, at nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 154, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§ 88 og 89 og udlejerens meddelelsespligt efter § 194 i lov om leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. §154, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Huslejenævnets samt ankenævnets afgørelser meddeles skriftligt sagens parter.

Bestemmelsen omhandler endvidere nævnets forkyndelse til parterne af sagens afgørelse, når der træffes afgørelse om, at lejerens lejeforhold gøres betinget efter § 154 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Dette gælder, såfremt lejeren ikke har svaret eller er mødt for nævnet. Om de nærmere krav til forkyndelsen henvises til retsplejelovens § 155.

Huslejenævnets afgørelse skal ledsages af en begrundelse samt angivelse af eventuel dissens. Nævnet skal gøre sagens parter bekendte med muligheden for at indbringe nævnets afgørelse for boligretten eller ankenævnet i henhold til lovforslagets §§ 88 og 89, herunder at afgørelsen skal indbringes senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt sagens parter. Huslejenævnets afgørelser kan efter de nævnte bestemmelser indbringes for huslejeankenævnet i Københavns Kommune henholdsvis boligretten i landets øvrige kommuner.

Huslejenævnet skal tillige, hvis afgørelsen er omfattet af § 194 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, meddele udlejeren om dennes forpligtelse til inden for 2 uger fra endelig afgørelse at meddele beboerrepræsentationen eller, når der for ejendommen ikke er en beboerrepræsentation, lejerne om afgørelsen i henhold til § 194, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Nævnets afgørelse skal begrundes. Kravet om begrundelse giver en øget garanti for, at afgørelsen er rigtig, og at grundlaget for afgørelsen er sagligt og fyldestgørende. En begrundelse kan desuden hjælpe parten til bedre at forstå afgørelsen og kan give denne et grundlag for at tage stilling til, om afgørelsen skal påklages til ankenævnet i København eller indbringes for domstolene.

Til brug for parternes vurdering af, om afgørelsen skal indbringes for boligretten eller ankenævnet, skal huslejenævnet gøre opmærksom på, om der er tale om en enstemmig afgørelse og i tilfælde af uenighed begrunde, hvori uenigheden har bestået.

I tilfælde af en sag om husordensovertrædelser, hvor der træffes afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget, skal angives, hvori betingelserne består samt tidspunktet for disses ophør. Betingelserne ophører senest 1 år efter afgørelsen.

Reglerne i forvaltningslovens kapitel 6 indeholder en række regler, der supplerer nærværende bestemmelse. Således fremgår det blandt andet af forvaltningslovens § 24, at en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, som afgørelsen er truffet efter, og at de hovedhensyn, som har været bestemmende for et eventuelt administrativt skøn i henhold til de anvendte retsregler, skal angives. Yderligere skal afgørelsen om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Huslejenævnets afgørelse står som udgangspunkt ved magt, når den ikke inden for fristen indbringes for ankenævnet eller boligretten, uanset at afgørelsen måtte være behæftet med mangler. Er afgørelsen imidlertid behæftet med indholdsmæssige mangler, fx ved at være truffet på et forkert retsgrundlag, kan huslejenævnet være forpligtet til efter opfordring fra en part at genoptage sagen til fornyet behandling.

Er afgørelsen behæftet med væsentlige sagsbehandlingsfejl, har sagens parter efter omstændighederne ret til at få sagen genoptaget, ligesom nævnet har pligt til at genoptage sagen, såfremt nævnet bliver opmærksom på fejlene.

I stk. 6 foreslås, at angår huslejenævnets afgørelse et fremlejeforhold, og pålægger afgørelsen lejeren, som har foretaget fremleje, en eller flere forpligtelser, skal parterne ligeledes gøres bekendt med, at manglende overholdelse af endelig huslejenævnsafgørelse kan medføre opsigelse af lejerens lejeforhold, jf. § 171, stk. 1, nr. 5, i lov om leje, samt at såfremt afgørelsen ikke inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet, skal lejer i fremlejeforholdet meddele huslejenævnet herom, jf. stk. 7.

Bestemmelsen forpligter huslejenævnet til at meddele parterne i sagen, det vil sige fremlejegiver og fremlejetager, at fremlejegivers manglende overholdelse af afgørelsen kan have konsekvenser for det lejeforhold, hvor fremlejegiver er lejer. Bestemmelsen foreslås indført som et led i den foreslåede adgang for udlejer til at opsige lejeforhold, hvor lejeren som fremlejegiver ikke efterlever huslejenævnsafgørelser, jf. § 171, stk. 1, nr. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Som et led i den foreslåede ordning, hvorefter udlejeren kan opsige lejeren, hvis denne ikke efterlever huslejenævnsafgørelser i fremlejeforhold, forpligtes huslejenævnet til gøre parterne bekendt med, at der skal sendes meddelelse til huslejenævnet, såfremt afgørelsen ikke inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet

Det er således en forudsætning for, at den foreslåede ordning kan fungere efter hensigten, at det sikres, at huslejenævnet får oplysning om fremlejegivers manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser, således at fremlejegivers udlejer kan oplyses herom, jf. stk. 8.

Efter bestemmelsen kan både fremlejegiver og fremlejetager oplyse huslejenævnet om den manglende efterlevelse, men det vil forventeligt være fremlejetager, som vil give meddelelse til huslejenævnet.

Enhver manglende efterlevelse er relevant, og huslejenævnet kan således oplyses, hvis blot en mindre del af afgørelsen ikke er efterlevet.

I stk. 7 foreslås, at lejeren i et fremlejeforhold har en forpligtelse til at meddele huslejenævnet, hvis den lejer, som er udlejer i fremlejeforholdet, ikke overholder en eller flere forpligtelser, som denne er blevet pålagt i en endelig huslejenævnsafgørelse.

Bestemmelsen medfører en pligt for fremlejetager til at oplyse huslejenævnet, hvis ikke fremlejegiveren overholder de forpligtelser, som denne er blevet pålagt i en endelig huslejenævnsafgørelse, og har til formål at sikre, at huslejenævnet i henhold til stk. 8 kan oplyse fremlejegiverens udlejer omkring dette.

Pligten består alene for fremlejetagere i lejeforhold, hvor fremlejegiver selv er lejer, og vil derfor ikke finde anvendelse i fremlejeforhold, hvor fremlejegiver fx er andelshaver.

I stk. 8 foreslås, at får huslejenævnet meddelelse efter stk. 7, skal huslejenævnet fra lejeren, som har foretaget fremleje, bede om dokumentation for, at afgørelsen eller dommen er efterlevet inden den fastsatte frist. Har lejeren, som har foretaget fremleje, ikke inden 7 dage efter modtagelsen af huslejenævnets anmodning, fremlagt fornøden dokumentation for huslejenævnet, skal huslejenævnet meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har foretaget fremleje, er lejer, at den pågældende afgørelse eller dom ikke er efterlevet.

Efter bestemmelsen vil huslejenævnet skulle, når dette har fået meddelelse om fremlejegivers manglende efterlevelse af en huslejenævnsafgørelse, jf. stk. 7, udbede fremlejegiver dokumentation for, at afgørelsen inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet.

Fremlejegiver har efter bestemmelsen 7 dage fra modtagelsen af huslejenævnets anmodning til at indsende dokumentation for efterlevelsen.

Afgiver fremlejegiver ikke dokumentation, eller finder huslejenævnet, at den afgivne dokumentation ikke er tilstrækkelig til at dokumentere, at fremlejegiver har efterlevet afgørelsen eller dommen, skal huslejenævnet give fremlejegivers udlejer meddelelse om den manglende efterlevelse.

Det bemærkes, at fremlejegivers dokumentation skal vise, at afgørelsen er fuldt ud efterlevet. Det vil eksempelvis ikke være tilstrækkeligt, hvis fremlejegiver alene kan dokumentere at have betalt en del af et beløb, som denne i huslejenævnsafgørelsen blev pålagt at betale.

Huslejenævnet kan af parterne i sagen, eventuelt allerede ved behandling af den oprindelige tvist, udbede sig oplysninger om fremlejegivers udlejer, i henhold til lovforslagets § 83, stk. 2, hvorefter nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private. Såfremt ingen af parterne bistår hermed, vil det efter omstændighederne være tilstrækkeligt for huslejenævnet at give meddelelsen til den, som er tinglyst ejer i henhold til tingbogen.

Det er vigtigt, at udlejeren får besked om lejerens manglende efterlevelse af nævnets afgørelser, da dette har betydning for udlejerens mulighed for at opsige lejer i henhold til § 171, stk. 1, nr. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, § 85, stk. 1, nr. 4, i lov om leje af almene boliger m.v., samt i henhold til § 1, nr. 6, i det samtidig fremsatte forslag til lov om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og personer med handicap og forskellige andre love.

Er der ikke en udlejer at meddele, fordi fremlejeforholdet udspringer af et andet forhold end et lejeforhold fx et andelshaverforhold, vil den foreslåede bestemmelse ikke finde anvendelse.

I stk. 9 foreslås, at har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter §§ 88 eller 89 har opsættende virkning.

Indbringes en afgørelse truffet af huslejenævnet for boligretten eller ankenævnet, tillægges indbringelsen som udgangspunkt ikke opsættende virkning.

For at undgå, at udlejeren i tiltro til huslejenævnets afgørelse iværksætter forbedringsarbejder, hvorefter afgørelsen omgøres af boligretten eller ankenævnet, tillægges sager vedrørende iværksættelse af forbedringsarbejder opsættende virkning. Bestemmelsen fastslår, at i forbindelse med, at huslejenævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, skal nævnet meddele sagens parter, at indbringelse af afgørelsen for boligretten henholdsvis ankenævnet har opsættende virkning.

Dette indebærer, at på trods af, at udlejeren har fået medhold i huslejenævnet, hvorved nævnet tiltræder udlejerens iværksættelse af en forbedring, må udlejeren herefter afvente boligrettens henholdsvis ankenævnets afgørelse, såfremt lejeren indbringer sagen herfor. Udlejeren kan således ikke i tillid til nævnets afgørelse påbegynde forbedringsarbejderne, forinden boligretten eller ankenævnet har truffet afgørelse.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 109, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, hvorefter indbringelse af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 42 om huslejenævnets afgørelse.

Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger.