Kilde

Til nr. 1

Det fremgår af § 9, 1.-3. pkt., i lov om leje, at flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Ligeledes skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom.

Det fremgår af § 9, nr. 1, at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, § 7 om huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner, § 62 om ulovlig opkrævning af depositum og forudbetalt leje, §§ 105-107 og 109 om iværksættelse af arbejder og § 161 om lejerens bytteret.

Det fremgår af § 9, nr. 2, at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123 og § 60 i lov om boligforhold om ejendommens udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelsesplan.

Det fremgår af § 9, nr. 3, at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i kapitel 5 om fri leje og kapitel 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1.

Det følger af det foreslåede § 9, nr. 4, at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af § 53 a om lejeforhøjelse som følge af stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1.

Bestemmelsen vil medføre, at der ved opgørelsen af stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen sker anvendelse af samme ejendomsbegreb, som ellers finder anvendelse for ejendommen i forbindelse med fx lejefastsættelsen.

Til nr. 2

Overskriften før § 53 er efter gældende regler: »Fravigelighed«

Det foreslås, at overskriften før § 53 affattes således: »Fravigelighed og regulering af leje efter udviklingen i nettoprisindekset« .

Det foreslås, at den gældende underoverskrift, der omhandler fravigelighed, ændres til fravigelighed og regulering af leje efter nettoprisindekset, så det tydeliggøres, at bestemmelserne tillige omhandler regulering af leje efter nettoprisindekset.

Til nr. 3

Det fremgår af § 53, stk. 2, i lov om leje, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Reglen indebærer, at for lejeforhold omfattet af reglerne i lejelovens kapitel 4 om lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v. kan det aftales, at lejen årligt reguleres efter stigningen i udviklingen i nettoprisindekset. Det skal fremgå af lejeaftalen, hvornår lejen reguleres, og efter hvilken måneds udvikling i nettoprisindekset.

Det foreslås, at der i § 53, stk. 2,

1. pkt., efter »Danmarks Statistiks nettoprisindeks« indsættes: »jf. dog stk. 3«

Ændringen er en konsekvens af den foreslåede § 53, stk. 3, der indebærer en begrænsning i reguleringen af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Til nr. 4

Det fremgår af § 53, stk. 2, i lov om leje, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Der findes ikke i gældende regler bestemmelser, som begrænser, hvor meget lejen kan hæves med, når den reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det følger af det foreslåede § 53, stk. 3,

1. pkt., at regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023 ikke kan overstige 4 pct. pr. år.

Formålet med bestemmelsen er at begrænse huslejestigninger, hvor lejen reguleres efter stigningen i nettoprisindekset for 2022 og 2023, til som udgangspunkt maksimalt 4 pct.

Nettoprisindekset viser prisudviklingen for en lang række forbrugervarer, så vidt muligt fratrukket skatter og afgifter. Idet inflationen i 2022 har været betydeligt højere end i tidligere år, medfører en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 en meget større huslejestigning, end reguleringer for tidligere har medført.

Den foreslåede bestemmelse i § 53, stk. 3, vil medføre, at udlejere på baggrund af en aftale om regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset som udgangspunkt ikke kan kræve en større huslejestigning end 4 pct. Bestemmelsen medfører ikke begrænsninger for de huslejestigninger, som kræves på andet grundlag, herunder fx for forbedringer eller som følge stigninger i skatter og afgifter, jf. lejelovens §§ 46 og 47.

Begrænsningen vil også omfatte ejendomme, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, såfremt de har aftalt en regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i henhold til lejelovens § 53, stk. 2.

Den foreslåede bestemmelse får kun betydning, hvor en huslejestigning efter lejelovens § 53, stk. 2, vil overstige 4 pct. Det vil sige, hvor den nettoprisindeksstigning, som lejen reguleres efter, overstiger 4 pct.

Bestemmelsen får virkning for enhver regulering, som omhandler udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023. Det vil således ikke være muligt at omgå huslejeloftets begrænsninger ved fx at undlade at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2023, og så regulere lejen efter udviklingen fra 2022 til 2024 uden begrænsningen i huslejeloftet. I dette tilfælde vil bestemmelsen få virkning for reguleringen, som sker efter udviklingen i nettoprisindekset fra 2022 til 2023, men ikke for reguleringen, som sker efter udviklingen i nettoprisindekset fra 2023 til 2024.

Som eksempel på en regulering som ikke vil være omfattet af bestemmelsen kan nævnes en regulering af lejen pr. 1.1.2022 efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober 2021. Da reguleringen tager udgangspunkt i udviklingen fra oktober 2020 til oktober 2021, omhandler reguleringen ikke udviklingen i nettoprisindekset for en måned i 2022, og reguleringen omfattes derfor ikke af ordningen, uanset at reguleringen faktisk foretages i 2022.

Som eksempel på en regulering som vil være omfattet af bestemmelsen kan omvendt nævnes en regulering af lejen pr. 1.1.2024 efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober 2023. Da reguleringen tager udgangspunkt i udviklingen fra oktober 2022 til oktober 2023, omhandler reguleringen udviklingen i nettoprisindekset for en måned i 2023, og reguleringen omfattes derfor af ordningen, uanset at reguleringen faktisk foretages i 2024.

Overgangsordningen i lovforslagets § 3, stk. 2, medfører, at en del af de lejereguleringer efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022, som allerede er meddelt inden lovens ikrafttræden, først omfattes af loftet på 4 pct. på det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejers opsigelse. Huslejeloftet får dog fremadrettet fuld effekt på disse reguleringer også, da alle fremtidige lejebetalinger i lejeforholdet vil blive påvirket heraf.

Udlejer vil i dette tilfælde ikke have en forpligtelse til at meddele huslejereduktionen til lejer, men udlejer vil være forpligtet til alene at opkræve den nu reducerede husleje.

Det følger af det foreslåede § 53, stk. 3, 2. pkt., at udlejer ikke har pligt til at yde rabatter, som udlejer har meddelt eller aftalt med lejer inden den 30. september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for 2022.

Bestemmelsen medfører, at hvis udlejer inden lovens ikrafttræden den 30. september har givet en rabat i huslejen i direkte tilknytning til en regulering i lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, så er udlejer ikke forpligtet til fortsat at yde den rabat efter huslejeloftets implementering, jf. dog 3. pkt.

Dette sikrer, at udlejere, som har givet rabat, ikke får reguleringen begrænset både af rabatten og af huslejeloftet.

Det er en betingelse for, at udlejer ikke er forpligtet, at rabatten er givet i direkte tilknytning til en regulering efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Dette kan fx være ved, at rabatten er givet samtidig med reguleringen, eller hvis der sammen med rabatten er givet nogen form for tilsagn, som indikerer, at rabatten er ydet som et direkte resultat af reguleringen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Rabatten kan være efter aftale med lejer eller kan være meddelt ensidigt af udlejer.

Der er ingen forpligtelse for udlejer til at meddele rabattens bortfald, idet den erstattes af huslejeloftet, men udlejer vil, i det omfang huslejen trods rabatter reduceres yderligere som følge huslejeloftet, være forpligtet til alene at opkræve den nu reducerede leje.

Det følger af det foreslåede § 53, stk. 3, 3. pkt., at udlejer dog fortsat er forpligtet til yde rabatter som nævnt i 2. pkt. i det omfang, de overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet efter 1. pkt. medfører.

Bestemmelsen medfører, at uanset 2. pkt. er udlejer forpligtet til at yde rabatter i det omfang, de overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet efter 1. pkt. medfører.

Dette indebærer for eksempel, at hvis udlejer inden lovens ikrafttræden har ydet en rabat på 500 kr. pr. måned i direkte tilknytning til reguleringen efter udviklingen i nettoprisindekset, og reguleringen efter udviklingen i nettoprisindekset i sig selv ville udgøre kr. 800 pr. måned, så ville den reelle lejestigning for lejeren være 300 kr. pr. måned.

Hvis huslejeloftet så medfører, at reguleringen maksimeres til kr. 400 pr. måned, så vil rabatten bestå for så vidt angår 100 kr. pr. måned, så lejerens reelle lejestigning stadig udgør 300 kr. pr. måned.

Udlejer vil kun være forpligtet til at yde rabatterne så længe, som de efter den oprindelige meddelelse eller aftale skulle ydes.

Er rabatterne mindre end den reduktion i reguleringen, som loftet efter 1. pkt. medfører, vil udlejeren være frigjort for forpligtelsen i det hele i medfør af 2. pkt.

Til nr. 5

Det fremgår af § 53, stk. 2, i lov om leje, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Der findes ikke gældende regler, som tillader en regulering af lejen som følge af stigningerne i udgifterne for ejendommen i supplement til en regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det følger af det foreslåede § 53, a stk. 1,

1. pkt., at såfremt der for det kalenderår, som udviklingen i nettoprisindekset aflæses i ved regulering af lejen, jf. § 53, stk. 2, er sket stigninger i rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, som ikke kan dækkes af den lejeforhøjelse, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3, kan udlejeren ved meddelelse uanset § 53, stk. 3, ud over regulering efter § 53, stk. 2 og 3, kræve lejen reguleret med et beløb, som svarer til differencen mellem stigningen i udgifterne knyttet til ejendommen i kalenderåret, og det beløb, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3.

Formålet med bestemmelsen er at give udlejere, der har oplevet rimelige og nødvendige udgiftsstigninger for ejendommen, som ikke kan dækkes af en lejeforhøjelse på 4 pct., mulighed for at kræve en lejeforhøjelse, som sammen med en reduceret lejeforhøjelse på 4 pct., jf. § 53, stk. 3, dækker udgiftsstigningen.

Udgiftsstigningen skal vedrøre samme kalenderår, som det kalenderår udviklingen i nettoprisindekset efter lejelovens § 53, stk. 2, vedrører. Ønsker udlejeren fx at kræve en lejeforhøjelse, hvor lejen reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset for en måned i 2022, er det afgørende for, om det foreslåede § 53 a, stk. 1, kan anvendes, dermed om udgifterne for ejendommen i 2022 i forhold til 2021 er steget i et omfang, som ikke kan dækkes af en huslejestigning på 4 pct.

Bestemmelsen indebærer en særskilt lejeforhøjelse, som, såfremt udgifterne for ejendommen er steget tilstrækkeligt, kan kræves ud over en lejeforhøjelse efter lejelovens § 53, stk. 2 og 3. Udlejeren vil tidligst kunne kræve en særskilt lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, samtidig med lejeforhøjelsen efter lejelovens § 53, stk. 2 og 3.

Såfremt det fx er aftalt, at lejen reguleres den 1. januar, og lejeforhøjelsen i den forbindelse er begrænset til 4 pct., vil udlejeren herudover særskilt kunne kræve en lejeforhøjelse efter den foreslåede bestemme, som tidligst har virkning fra den 1. januar, såfremt der er sket stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i et omfang, som overstiger lejeforhøjelsen på 4 pct.

Som nævnt ovenfor kan reguleringen tidligst kræves samtidig med reguleringen efter lejelovens § 53, stk. 2 og 3, men den kan også kræves særskilt på et senere tidspunkt, hvis fx udlejer først får det fulde overblik over udgifterne for kalenderåret på et senere tidspunkt end tidspunktet for reguleringen efter lejelovens § 53, stk. 2 og 3. Reguleringen kan tidligst få virkning fra meddelelsestidspunktet.

En lejeregulering efter den foreslåede bestemmelse skal, ligesom en lejeregulering efter lejelovens § 53, stk. 2, blot meddeles. Der stilles således ikke krav om en specifik varslingsperiode.

I henhold til det foreslåede § 53 a, stk. 6, er det hensigten, at det fastsættes i en bekendtgørelse, hvilke udgifter udlejeren kan medregne i opgørelsen, og hvordan stigningen for de enkelte udgiftsposter skal beregnes. Det er endvidere hensigten, at det fastsættes, hvordan stigningen i udgifterne skal fordeles på ejendommens enkelte lejemål.

Det bemærkes, at muligheden for at regulere lejen efter den foreslåede bestemmelse i henhold til lovforslagets § 3, stk. 2, ophæves den 1. januar 2025. Derefter vil det ikke være muligt at hæve lejen som følge af stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen.

Det følger af det foreslåede § 53, a stk. 1, 2. pkt., at den lejeforhøjelse, som kan kræves efter 1. pkt., ikke sammen med den begrænsede regulering efter § 53, stk. 3, kan overstige den lejeforhøjelse, som ville kunne kræves ved regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for den måned, som der er aftalt regulering efter, jf. § 53, stk. 2, fratrukket rabatter, udlejeren har meddelt eller aftalt inden den 30. september 2022, og som udlejeren har ydet i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for kalenderåret.

En lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, kan ikke sammen med en regulering af lejen, som er begrænset til 4 pct. efter det foreslåede § 53, stk. 3, overstige den leje, som ville kunne kræves ved regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 53, stk. 2.

Udlejeren kan således ikke med en lejeforhøjelse på 4 pct., samt en særskilt lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, opnå en større lejeforhøjelse, end udlejeren ville opnå ved en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset i henhold til § 53, stk. 2, som ikke var begrænset af det foreslåede § 53, stk. 3.

Har udlejeren inden den 30. september 2022 ydet en huslejerabat i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for kalenderåret, kan lejeforhøjelsen på 4 pct., samt lejeforhøjelsen på baggrund af stigningen i de rimelige udgifter knyttet til ejendommen, samlet set ikke overstige den lejeforhøjelse, som udlejeren ville kunne opnå ved en regulering efter udviklingen i nettoprisindekset i henhold til § 53, stk. 2, fratrukket den ydede rabat.

Såfremt en regulering efter udviklingen i nettoprisindekset ville medføre en lejestigning på 800 kr. pr. måned, mens udlejeren inden den 30. september 2022 har ydet en rabat på 300 kr. pr. måned i direkte tilknytning til reguleringen, vil udlejeren ved anvendelse af undtagelsesordningen sammen med lejeforhøjelsen efter § 53, stk. 2 og 3 maksimalt kunne opnå en samlet lejeforhøjelse på 500 kr. pr. måned.

Rabatterne medregnes, uanset at udlejer i henhold til § 53, stk. 3, ikke er forpligtet til at yde dem.

Udlejers regulering af lejen som følge af stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen er kun begrænset af rabatter så længe, som rabatterne oprindeligt skulle vare.

Det følger af det foreslåede § 53, a stk. 1, 3. pkt., at regulering af lejen efter 1. pkt. tidligst kan få virkning sammen med reguleringen efter § 53, stk. 2 og 3.

En regulering efter den foreslåede bestemmelse kan tidligst få virkning sammen med reguleringen efter § 53, stk. 2. Det indebærer, at hvis udlejer måtte få kendskab til, at stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen for kalenderåret overstiger lejereguleringen efter § 53, stk. 2 og stk. 3, på et tidligere tidspunkt, end det tidspunkt, der i henhold til lejeaftalen er aftalt en regulering efter § 53, stk. 2, vil udlejer først kunne meddele en lejeregulering med virkning for det tidspunkt, hvor der i henhold til lejeaftalen er aftalt en regulering af lejen efter § 53, stk. 2.

Får udlejer først kendskab til, at stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen overstiger lejereguleringen efter § 53, stk. 2 og 3, på et tidspunkt, som ligger efter tidspunktet, hvor der er aftalt regulering efter § 53, stk. 2, kan udlejer meddele en lejeregulering efter den foreslåede bestemmelse med virkning fra tidspunktet for meddelelsens fremkomst.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 2, 1. pkt., at krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen og dokumentation for stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen.

Formålet med bestemmelsen er at pålægge udlejeren at opgøre og dokumentere udgiftsstigningen i henhold til den foreslåede § 53 a, stk. 1. Udlejeren skal samtidig give oplysning om beregningen af lejeforhøjelsen. Lejeren får herved mulighed for at tage stilling til kravets berettigelse. Oplysningerne skal gives skriftligt.

Som dokumentation kræves, at udlejer godtgør udgifterne for kalenderåret, som lejeforhøjelsen omhandler, samt for året forud for, for at stigningerne i udgifterne kan opgøres. Opgørelsen må foretages for hver udgiftspost, som oplistet i bekendtgørelsen. Udlejeren skal fremsende bilag, som dokumenterer de opgjorte udgiftsposter.

Udlejer skal derudover dokumentere, at udgifterne faktisk har været afholdt.

Er der for kalenderåret, som lejeforhøjelsen omhandler, medtaget udgiftsposter, som ikke har været afholdt året forinden, skal udlejer sandsynliggøre, at de udgifter har været nødvendige af hensyn til ejendommens drift. Herudover skal udlejer godtgøre, at udgifterne ikke har været afholdt året forinden også.

Opremsningen er ikke udtømmende og vurderingen af, hvorvidt udlejer med det fremsendte har dokumenteret stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter til knyttet til ejendommen, beror i sidste ende på en konkret vurdering, som i første instans foretages af huslejenævnet.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 2, 2. og 3. pkt., at kravet endvidere skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen indebærer herudover, at kravet skal indeholde vejledning for lejeren om muligheden for at gøre indsigelse. Vejledningen skal være klar og tydelig med hensyn til frister for indsigelse, og hvem der er rette modtager af indsigelsen.

Formålet med bestemmelsen er således yderligere at sikre, at lejeren får oplysning om lejerens mulighed for at gøre indsigelse, så lejeren kan beslutte sig for, om lejeren vil bestride lejeforhøjelsen.

Hvis kravet ikke indeholder de nødvendige oplysninger, er kravet ugyldigt. Har udlejeren fremsat et krav, som ikke indeholder alle nødvendige oplysninger, er udlejeren dog ikke afskåret fra at fremsætte kravet på ny over for lejeren sammen med de nødvendige oplysninger om lejeforhøjelsen.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 3, 1. pkt., at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til lejeren.

I overensstemmelse med almindelige kontraktsretlige regler gælder, at det er kravets fremkomst til lejeren og ikke afsendelsen, der er afgørende for, hvornår fristen regnes fra. Udlejeren bærer således forsendelsesrisikoen i forhold til beregning af lejerfristens længde.

Den i bestemmelsen angivne frist løber således fra det tidspunkt, hvor kravet er kommet frem til lejeren. Lejerens indsigelse må imidlertid sidestilles med en pligtmæssig reklamation, og forsinkelses- og bortkomstrisikoen påhviler derfor udlejeren. Lejerens indsigelse skal altså blot være afsendt så tidligt, at den med normal postgang vil være kommet frem rettidigt. Bevisbyrden for, at indsigelsen er afsendt rettidigt, påhviler lejeren.

Lejerens indsigelse skal være skriftlig, men behøver ikke være begrundet.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 3, 2. pkt., at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige lejere i ejendommen gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige lejere i ejendommen gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse.

Dette bevirker, at beboerrepræsentationen over for udlejer kan foretage en samlet indsigelse for samtlige meddelte reguleringer efter den foreslåede § 53 a, stk. 1, hvor fristen for den periode, hvor lejer kan gøre indsigelse stadig ikke er udløbet.

Beboerrepræsentationen kan således godt gøre samlet indsigelse for flere reguleringer, som er meddelt samtidig, når blot indsigelsen afgives på et tidspunkt, hvor der for alle de omhandlede reguleringer stadig kan gøres indsigelse.

Beboerrepræsentationens indsigelse angår samtlige lejere i ejendommen. Ejendommen er i den forstand som udgangspunkt defineret ved det matrikulære ejendomsbegreb, medmindre det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse, jf. den foreslåede § 9, nr. 4, i lejeloven.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 3, 3. og 4. pkt., at udlejeren ved modtagelse af indsigelse efter 1. eller 2. pkt. skal indbringe sagen for huslejenævnet i Aarhus Kommune senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse. Indbringer udlejer sag for huslejenævnet, skal udlejer samtidig med indbringelsen fremsende de oplysninger, som er nævnt i stk. 2, 1. pkt. Indeholder indbringelsen ikke disse oplysninger, anses sagen ikke for indbragt for huslejenævnet.

Gør lejer eller beboerrepræsentationen gyldig indsigelse, skal udlejer senest 6 uger efter lejerfristens udløb indbringe sagen for huslejenævnet i Aarhus. Det er et krav, at udlejer i den forbindelse fremsender oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt grundlaget for lejeforhøjelsen med dokumentation for stigningen i udgifterne knyttet til ejendommen. Indeholder indbringelsen ikke disse oplysninger, anses sagen ikke indbragt for huslejenævnet.

Kravet skal ses i forbindelse med lovforslagets § 2, hvorefter huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 3 måneder fra indbringelsestidspunktet, hvilket alene er muligt, hvis udlejer i forbindelse med indbringelsen tilvejebringer et fyldestgørende grundlag, hvorpå afgørelsen kan træffes.

Udlejeren skal i modsætning til andre typer sager ikke indbringe tvisten for huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet er beliggende, men for huslejenævnet i Aarhus Kommune.

At indbringelsen af sagen skal ske til Aarhus huslejenævn ændrer ikke på, at sagen skal indbringes for boligretten efter de almindelige regler herom. Indbringelse vil således ikke nødvendigvis skulle være for boligretten i Aarhus Kommune.

Modtager udlejeren indsigelse fra både lejeren og beboerrepræsentationen vedrørende samme meddelelse om regulering af lejen efter stk. 1 skal udlejeren alene indbringe sag for huslejenævnet for så vidt angår en af disse. Indbringer udlejeren sag vedrørende flere meddelelser samlet på baggrund af en indsigelse fra beboerrepræsentationen, er udlejeren altså ikke samtidig forpligtet til at indbringe endnu en sag for huslejenævnet, hvis en lejer af et af lejemålene, hvorom der allerede på baggrund af beboerrepræsentationens indsigelse er indbragt sag for huslejenævnet, selv om lejeren også selv har gjort indsigelse.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 4, at hvis sag om lejeforhøjelse er indbragt for huslejenævnet, jf. stk. 3, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse efter stk. 1 før endelig huslejenævnsafgørelse foreligger.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at såfremt udlejeren har indbragt sag for huslejenævnet om lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i ejendommens udgifter, jf. den foreslåede § 53 a, stk. 1, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse er meddelt parterne, alene kræve en lejeforhøjelse på 4 pct. En indbringelse af sagen for huslejenævnet har dermed opsættende virkning for lejeforhøjelsen.

Det har til formål at sikre, at lejere ikke belastes økonomisk af lejeforhøjelser, som senere måtte blive underkendt.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 5, at når endelig huslejenævnsafgørelse foreligger, reguleres lejen i overensstemmelse hermed med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen ville have haft virkning, hvis lejeren ikke havde gjort indsigelse, jf. stk. 3.

Hvis en sag om lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, er indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse er meddelt parterne, alene kræve en lejeforhøjelse på 4 pct.

Såfremt nævnets afgørelse fastslår, at udlejeren, ud over lejeforhøjelsen på 4 pct., er berettiget til at kræve en lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, har udlejeren et efterbetalingskrav mod lejeren.

Efterbetalingskravet udgør forskellen mellem den leje, som udlejeren har opkrævet af lejeren, og den leje, som udlejeren i henhold til nævnets afgørelse er berettiget til at opkræve. Efterbetalingskravet regnes fra det tidspunkt, hvor udlejeren i henhold til det foreslåede § 53 a, stk. 2, fremsatte kravet om lejeforhøjelsen over for lejeren.

Efterbetalingskravet forrentes i henhold til de almindelige regler herom.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 6, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om opgørelse af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter, som knytter sig til ejendommen, jf. stk. 1, 1. pkt.

Det er hensigten, at det fastsættes i en bekendtgørelse, hvilke udgifter udlejeren kan medregne i opgørelsen af udgiftsstigningen efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, samt hvordan stigningen i de enkelte udgiftsposter beregnes.

Det er hensigten, at det fastsættes, at de samlede udgiftsstigninger for ejendommen opgøres ved en sammenlægning af de rimelige og nødvendige stigninger i udgifterne til skatter og afgifter, forsikring, vedligeholdelse, administration, forbrugsudgifter, forbrugsregnskaber, vicevært, renholdelse, finansieringsomkostninger og øvrige udgifter.

Det er tillige hensigten, at det fastsættes, at en udgiftsstigning ikke kan medtages i det omfang, udgiften knytter sig til den del af ejendommen, som ikke anvendes til beboelse. Det vil sige, at udgiftsstigninger for hele ejendommen kun kan medtages forholdsmæssigt til den andel af ejendommen, som anvendes til beboelse.

Det er tillige hensigten, at det fastsættes, at en udgiftsstigning ikke kan medtages såfremt udgiftsstigningen, uanset at denne knytter sig til den del af ejendommen, som anvendes til beboelse, kan pålignes øvrige parter. Dette medfører, at hvis udlejer fx har aftalt, at udlejers udgifter til belysning af fællesarealerne kan pålignes en øvrig part, på grundlag af fx deres aftale om leje af reklameplads på ejendommens gavl, så vil en stigning i udgifterne til el til fællesarealerne ikke kunne medtages.

Det er også hensigten, at det fastsættes, at de samlede udgiftsstigninger for ejendommen ved vurderingen af, om udlejeren kan regulere lejen efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, skal fordeles på ejendommens beboelseslejemål ud fra lejemålenes forholdsmæssige størrelse, set i forhold til den samlede størrelse af den del af ejendommen, som anvendes til beboelse opgjort i m2 bruttoetageareal.

Til nr. 6

Det følger af lejelovens § 54, stk. 3, at lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen fastsættes frit efter parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Det følger af det foreslåede § 54, stk. 4, at ved regulering af lejen efter stk. 3 finder § 53, stk. 3, tilsvarende anvendelse.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at ved regulering af lejen efter nettoprisindekset i lejeforhold, hvor det mellem parterne er aftalt, at lejen fastsættes frit, finder den foreslåede § 53, stk. 3, om begrænsning af lejeforhøjelsens større, tilsvarende anvendelse.

Det følger af det foreslåede § 54, stk. 5 , at for lejemål med en aftalt regulering i henhold til stk. 3, finder § 53 a tilsvarende anvendelse.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at for lejeforhold, hvor lejen efter aftale fastsættes frit, og hvor det mellem parterne er aftalt, at lejen i henhold til lejelovens § 54, stk. 3, skal reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, finder den foreslåede § 53 a, om huslejeregulering som følge af stigningen i udgifter knyttet til ejendommen, tilsvarende anvendelse.

Kilde

Til nr. 1

Det følger af § 86, stk. 1, i lov om boligforhold, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 82, stk. 3, eller § 83, stk. 4, hvor fristen for svar efter de nævnte regler er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 85, stk. 2. I sager efter §§ 153 og 154 i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Det følger af § 88, stk. 6, 1. pkt., i lov om boligforhold, at hvis huslejenævnet ikke har truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 86, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse.

Reglerne indebærer, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger efter det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget de endelige oplysninger i sagen. Hvis fristen på 4 uger ikke overholdes, kan klageren uden videre indbringe sagen for boligretten.

Det følger af det foreslåede § 86 a, stk. 1, at huslejenævnet uanset § 86, stk. 1, skal træffe afgørelse i sager om lejeforhøjelse på baggrund af stigninger i udgifterne knyttet til ejendommen, jf. § 53 a, stk. 3, i lov om leje, senest 3 måneder efter, at sagen er indbragt for nævnet af udlejeren.

Den foreslåede bestemmelse fastsætter en endelig frist på 3 måneder for huslejenævnet til at træffe afgørelse i sager efter det foreslåede § 53 a, stk. 1. Det vil sige i sager, hvor udlejeren kræver en lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i udgifterne for ejendommen.

Bestemmelsen har til formål at sikre en hurtig afklaring af, hvorvidt betingelserne for at opkræve en regulering af lejen som følge af stigningerne i udgifterne knyttet til ejendommen i henhold til det foreslåede § 53 a, stk. 1, i lejeloven er opfyldte. Bestemmelsen skal ses i lyset af den foreslåede forpligtelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 3, i lejeloven for udlejeren til at medsende fyldestgørende grundlag for reguleringen til huslejenævnet sammen med indbringelsen.

Det følger af det foreslåede § 86 a , stk. 2, at hvis huslejenævnet ikke har truffet afgørelse inden udløbet af fristen, jf. stk. 1, finder § 88, stk. 6, tilsvarende anvendelse.

Ændringen indebærer, at hvis huslejenævnet ikke træffer afgørelse inden for 3 måneders-fristen i sager efter lejelovens § 53 a, stk. 1, hvor udlejeren kræver en lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i ejendommens udgifter, kan udlejeren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse.

Henvisningen til § 88, stk. 6, bevirker, at § 88, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse.

For så vidt angår stk. 3 indebærer det, at en beboerrepræsentation kan indbringe sagen for boligretten, hvis huslejenævnet ikke træffer afgørelse inden for 3 måneders-fristen.

Konsekvensen af at 3 måneders-fristen ikke overholdes svarer til, hvad der gælder for øvrige sager, hvis nævnet ikke træffer afgørelse inden fristen.

Til nr. 2

Det følger af boligforholdslovens § 89, stk. 1, at i Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser bortset fra afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse skal ske, senest 4 uger efter at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 88, stk. 3 og 6, finder tilsvarende anvendelse. Ankenævnet kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for ankenævnet efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sagen dog indbringes inden 4 uger efter modtagelse af tilladelsen.

Det følger af den foreslåede § 89, stk. 7 , at huslejenævnsafgørelser afsagt i medfør af lejelovens § 53 a uanset stk. 1 ikke kan indbringes for et ankenævn, men skal indbringes for boligretten efter reglerne herom i § 88.

Bestemmelsen medfører, at uanset at et lejemål er beliggende i Københavns Kommune, kan afgørelser afsagt af Aarhus huslejenævn vedrørende en lejeregulering som følge af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, jf. den foreslåede § 53 a, ikke indbringes for ankenævnet.

Er en part herefter uenig i afgørelsen kan denne i stedet i medfør af § 88 indbringe sagen for boligretten.

Kilde

Det foreslås i stk. 1, at loven skal træde i kraft den 30. september 2022.

Loven vil ikke gælde for Færøerne og Grønland, idet lov om leje og lov om boligforhold ikke gælder for Færøerne og Grønland.

Det foreslås i stk. 2, at § 1, nr. 1 og nr. 4-6, også har virkning på lejereguleringer, som er meddelt inden lovens ikrafttræden, fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejers opsigelse.

Det foreslås, at lovens § 1, nr. 1 og 4-6 også får virkning for lejeforhøjelser, som forinden lovens ikrafttræden er meddelt lejeren, efter en periode fra lovens ikrafttræden svarende til lejerens opsigelsesvarsel. Såfremt lejeren fx har 3 måneders opsigelsesvarsel, skal der gå 3 måneder fra lovens ikrafttrædelse, til lejeforhøjelsen som udgangspunkt begrænses til 4 pct. for de efterfølgende måneder.

Nedenfor tages der udgangspunkt i et eksempel med et lejeforhold, hvor det er aftalt, at lejen den 1. november reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset, og hvor lejer har et opsigelsesvarsel på 3 måneder til den første.

Hvis udlejer først giver meddelelse om lejeforhøjelsen den 20. oktober, altså efter lovforslagets ikrafttræden, vil udlejeren som udgangspunkt ikke kunne forhøje lejen med mere end 4 pct., idet loftet i et sådant tilfælde vil finde anvendelse, så snart lovforslaget træder i kraft.

Har udlejer i stedet allerede den 1. september 2022 givet meddelelse om, at lejen pr. 1. november reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset, fx med 7 pct., er meddelelsen givet inden lovens ikrafttræden. Her vil lejeren, skulle betale den fulde lejeforhøjelse på 7 pct. i november og december. Den 1. januar 2023 er der gået 3 måneder til den første fra lovforslagets ikrafttræden, og lejeforhøjelsen reduceres som udgangspunkt derfor fra denne dato til 4 pct. fremover.

Var der i eksemplet i stedet aftalt, at lejen reguleres pr. 1. september, så reguleringen både er meddelt og har fået virkning inden lovens ikrafttræden, vil det samme gøre sig gældende. Der skal således gå en periode svarende til lejerens opsigelsesvarsel lovforslagets ikrafttræden, før lejeforhøjelsen som udgangspunkt reduceres til maksimalt 4 pct. Dette medfører altså også her, at lejereguleringen i eksemplet den 1. januar 2023 som udgangspunkt vil blive reduceret til maksimalt 4 pct.

Det betyder, at loftet også vil få virkning for lejeforhold, hvor der allerede er sket huslejestigning på tidspunktet, hvor lovforslaget træder i kraft.

Er et lejeforhold uopsigeligt for lejeren i en periode, vil huslejereguleringer, som er meddelt inden lovens ikrafttræden, uanset om disse får virkning før eller efter lovens ikrafttræden, først begrænses af huslejeloftet på det tidligste tidspunkt, hvor lejer kunne opsige lejeaftalen efter udløbet af den uopsigelige periode. Er et lejeforhold således uopsigeligt frem til 1. juli 2023, og er lejers opsigelsesvarsel 3 måneder, vil huslejeloftet således først få virkning for reguleringen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 fremadrettet pr. 1. oktober 2023.

Er en huslejeregulering ikke meddelt inden lovens ikrafttræden vil huslejeloftet få virkning fra lovens ikrafttræden uanset en aftalt periode med uopsigelighed.

Bestemmelsen har ligeledes til formål at sikre, at udlejere, som har lejemål, hvor der allerede er foretaget reguleringer for 2022 inden lovens ikrafttræden i alle tilfælde ikke rammes mindre af huslejeloftet, end øvrige lejeforhold.

Som eksempel kan nævnes et lejeforhold (lejeforhold 1), hvor lejen hvert år i juli reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset for maj, lejers opsigelsesvarsel er 3 måneder:

I juli 2022 blev lejen reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset uden at blive omfattet af huslejeloftet. Efter lovforslagets ikrafttræden reduceres denne pr. 1. januar 2023 til som udgangspunkt maksimalt 4 pct.

I juli 2023 skal lejen igen reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset, denne gang med huslejeloftets virkning fra reguleringstidspunktet.

Hvis lejeforholdet ophører den 31. december 2024, har maksimeringen af reguleringen efter 2022-indekset således reduceret størrelsen af lejen i 24 måneder, mens maksimeringen af 2023-indekset har reduceret størrelsen af lejen i 18 måneder. Samtidig har udlejer kunne regulere lejen op i juli 2024 med virkning i 6 måneder.

Ses der omvendt på eksemplet med et lejeforhold (lejeforhold 2), hvor lejen hvert år i januar reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset for oktober, og lejers opsigelsesvarsel er 3 måneder:

Her vil overgangsordningen ikke finde anvendelse, da udlejer ikke har kunne meddele stigningen inden lovens ikrafttræden, og lejereguleringen pr. 1.1.2023, som sker ud fra oktober-indekset 2022 maksimeres fra start. Tilsvarende gælder for lejereguleringen pr. 1.1.2024, som reguleres efter oktober-indekset for 2023.

Hvis lejeforholdet ophører den 31. december 2024, har maksimeringen af reguleringen efter 2022-indekset således reduceret størrelsen af lejen i 24 måneder, men maksimeringen af 2023-indekset har alene reduceret størrelsen af lejen i 12 måneder. Samtidig vil udlejer ikke for dette lejeforhold kunne nå at opkræve en huslejestigning, som ikke begrænses af huslejeloftet.

Som det ses, vil udlejeren i første eksempel (lejeforhold 1) kunne opkræve 6 måneders huslejestigning, som ikke begrænses af huslejeloftet. Dette modsvares dog af, at en af reguleringerne, hvor huslejeloftet har begrænset lejereguleringen, samtidig har haft 6 måneders længere varighed end i det andet eksempel (lejeforhold 2). Dette vil gøre sig gældende uanset, hvornår lejeforholdet slutter.

I det tilfælde, at lejeforholdet måtte slutte tidligere end givet i eksemplet, gør det sig dog gældende, at de udlejere, som allerede har foretaget en regulering inden lovens ikrafttræden reelt rammes hårdere end de udlejere, som endnu ikke ved lovens ikrafttræden har foretaget reguleringen.

Tages der fortsat udgangspunkt i de to ovennævnte eksempler, men hvor lejeforholdet i begge tilfælde ophører pr. 31. juni 2024:

Huslejeloftet vil for lejeforhold 1, begrænse huslejen for første regulering i 18 måneder, og for anden regulering i 12 måneder. Det vil ikke være muligt for udlejeren, at opkræve en huslejestigning uden huslejeloftets begrænsning i dette lejeforhold, da det ophører inden dette er muligt.

Huslejeloftet vil samtidig for lejeforhold 2 begrænse huslejen for første huslejeregulering i 18 måneder, og for anden regulering i 6 måneder. Udlejeren vil heller ikke i dette tilfælde have mulighed for, at opkræve en huslejestigning uden huslejeloftets begrænsning i dette lejeforhold, da dette lejeforhold også ophører inden dette er muligt.

Ovenstående eksempler illustrerer, at udlejere, som har lejemål, hvor der allerede er foretaget reguleringer for 2022 inden lovens ikrafttræden i alle tilfælde ikke rammes mindre af huslejeloftet, end øvrige lejeforhold.

Det foreslås i stk. 3, at § 9, nr. 4, § 53 a og § 54, stk. 5, i lov om leje som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, 5 og 6 og § 86 a og § 89, stk. 7, i lov om boligforhold som affattet ved dennes lovs § 2, nr. 1 og 2, ophæves den 1. januar 2025.

Bestemmelsen indebærer, at de foreslåede regler om udlejers adgang til at kræve en særskilt lejeforhøjelse på baggrund af stigningerne de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen ophæves den 1. januar 2025.

Tilsvarende ophæves den 1. januar 2025 den foreslåede bestemmelse i § 1, nr. 1, om, at det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse for reglerne om udlejers adgang til at kræve særskilt lejeforhøjelse på baggrund af stigningerne de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, når ejendommen er omfattet af lejelovens § 6, stk. 1.

Tilsvarende ophæves den 1. januar 2025 de foreslåede regler i § 2, som fastsætter en særlig frist for huslejenævnet til at træffe afgørelse i sager om lejeforhøjelse på baggrund af stigning i udgifterne i ejendommen.

Den 1. januar 2025 er valgt som dato for ophævelsen af de nævnte, da det på dette tidspunkt har været muligt for udlejere i en rum tid at opgøre deres udgifter for både 2022 og 2023, hvorfor det må lægges til grund, at udlejere, der vil anvende undtagelsesordningen, på dette tidspunkt har gjort det.

Ophævelsen af bestemmelserne vil ikke medføre, at udlejere, som har anvendt undtagelsesordningen og hævet lejen som følge af stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, vil blive forpligtet til at nedsætte lejen igen. Lejeforhøjelserne forbliver dermed i kraft efter ophævelsen af bestemmelsen. Ophævelsen medfører således alene, at der ikke kan meddeles nye lejeforhøjelser i medfør af bestemmelsen.