Lejeloven § 199

Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 1, opfyldes tilbudspligten ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 2, skal tilbuddet i tilfælde af påtænkt salg ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.

Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 3, skal der ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 102, stk. 1, 2. pkt., gælder, ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.

Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 4, skal ejeren senest samtidig med tilbuddet give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 5, kan ejeren afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Efter den gældende lejelovs § 103, stk. 6, kan ejendommen, hvis ejerens tilbud ikke bliver accepteret, overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

I § 199, stk. 1, foreslås, at tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Efter bestemmelsen er det kun lejere af beboelseslejligheder, der skal modtage tilbud. Et blandet lejemål betragtes i den sammenhæng som en beboelseslejlighed. Lejere af erhvervslokaler og lejere af enkeltværelser til beboelse skal ikke modtage tilbud. Der er dog intet til hinder for, at disse lejere eventuelt kan indtræde i den andelsboligforening, som i givet fald køber ejendommen.

Ejeren skal give lejere af beboelseslejligheder tilbud om at overtage ejendommen på andelsbasis. Derfor skal en lejer, som ikke selv bebor lejligheden, men har fremlejet denne, også modtage tilbuddet. Fremlejetageren er derimod ikke omfattet af tilbudspligten, da de ikke er i et lejeforhold med ejeren af ejendommen.

Lejes en eller flere beboelseslejligheder ud til et selskab til videreudlejning til beboelse, er lejeforholdet omfattet af lejelovens regler. Hensynene bag tilbudspligten tilsiger ikke, at den type lejere, som lejer med henblik på videreudlejning, skal have tilbud om at købe ejendommen på andelsbasis på lige fod med de øvrige lejere i ejendommen. Samtidig bør det ikke være muligt for ejeren af ejendommen at komme uden om tilbudspligten ved at leje et antal beboelseslejligheder ud til videreudlejning for på den måde at bringe antallet af mulige andelshavere ned under den grænse, som gælder efter andelsboliglovens § 2, stk. 1, hvorefter en andelsboligforening kun gyldigt kan erhverve en udlejningsejendom, når mindst 60 pct. af ejendommens lejere af beboelseslejligheder er medlemmer af foreningen ved erhvervelsen.

Er lejemålet opsagt, men opsigelsesperioden ikke udløbet, består lejemålet fortsat, og lejeren skal derfor have tilbud om sammen med de øvrige lejere at overtage ejendommen på andelsbasis. I forhold til lejere, som først overtager lejemålet efter, at ejendommen er tilbudt lejerne, gælder, at de ikke har krav på at modtage tilbud eller at indtræde i andelsboligforeningen på samme vilkår, som de stiftende lejere.

Lejere af lejemål, der berettiget var ophævet inden ejendommens overdragelse, skal ikke have tilbuddet fra udlejer. En lejer kan således ikke på baggrund af en ophævet lejeaftale kræve at modtage tilbud fra udlejeren om overtagelse af ejendommen på andelsbasis. Dette gælder også, selv om lejeren efter ophævelsen fortsat bor i lejemålet.

Lejerne skal have tilbud om at købe ejendommen på samme vilkår, som ejeren kan opnå hos tredjemand, herunder samme købesum og kontante udbetaling. Er det eksempelvis aftalt, at købesummen skal erlægges kontant, vil andelsboligforeningen som udgangspunkt også være forpligtet til at erlægge købesummen kontant. Ejendommen skal tilbydes på det tidspunkt, hvor der er indgået en aftale om salg af ejendommen til tredjemand. Denne aftale vil være betinget af, at tilbudspligten gennemføres.

Ejeren skal sende lejerne oplysning om, at ejeren har indgået aftale med tredjemand om at sælge ejendommen. Ejeren skal vedlægge en kopi af den aftale, der er indgået med tredjemand om køb af ejendommen. Som minimum skal endvidere vedlægges de dokumenter og oplysninger om ejendommen, som køberen har modtaget.

Det kan mellem køber og sælger være aftalt, at køberen som en del af købesummen afholder udgifter til rådgivning m.v. i forbindelse med den påtænkte handel. I sådanne tilfælde må andelsboligforeningen på samme vis påtage sig forpligtelsen til at afholde disse udgifter, da andelsboligforeningen ikke har krav på at overtage ejendommen på bedre vilkår end tredjemand. Det kan fx tænkes, at køberen har fundet behov for at afholde udgifter til opmåling af ejendommen. Hvis der derimod er tale om udgifter afholdt af køberen, og som ikke står i forbindelse med selve handlen, kan de ikke kræves betalt af andelsboligforeningen. Andelsboligforeningen må på samme vis tåle andre vilkår i aftalen mellem sælgeren og køberen. Indgår i aftalen en ansvarsfraskrivelse på grund af ejendommens dårlige stand, vil en sådan også kunne gøres gældende i forhold til andelsboligforeningen.

Er der ledige lejemål i ejendommen på tidspunktet for indgåelsen af salgsaftalen, eller ophører lejemål i tilbudsperioden, må det antages, at andelsboligforeningen tidligst er berettiget til at disponere over ledige lejemål fra det tidspunkt, hvor foreningen accepterer at overtage ejendommen. Indtil dette tidspunkt er sælger berettiget til at disponere over ledige lejemål enten selv eller ved at videregive dispositionsretten over ejendommen til den køber, der har afgivet tilbud om at købe ejendommen.

Som det fremgår af 2. pkt. i stk. 1, skal vilkårene være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Heri ligger, at de vilkår, som stilles, skal være af en sådan art, at de er i overensstemmelse med reglerne i andelsboligloven. Efter andelsboligloven har lejerne i ejendommen krav på at kunne blive optaget som medlemmer af andelsboligforeningen. Som et andet eksempel kan nævnes, at sælger ikke må betinge sig indflydelse på foreningens drift eller indtræde i foreningen, medmindre sælgeren selv bruger lokaler til beboelse eller erhverv i ejendommen. Sælgeren kan indtræde som medlem for så vidt angår disse lokaler.

Det vil kunne forekomme, at en udlejer overdrager flere ejendomme, hvor alle eller enkelte af dem er tilbudspligtige, til en køber ved én samlet aftale. Det må vurderes i forhold til hver enkelt af ejendommene, om en sådan overdragelse udløser tilbudspligt. Udløses tilbudspligt på nogle eller alle ejendomme, vil de skulle tilbydes lejerne hver for sig. Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. lovforslagets § 201. Dette ville eksempelvis kunne være tilfældet, hvis der ved en samlet handel overdrages en række ejendomme, men hvor det alene er lejerne i den ene og i sig selv tilbudspligtige ejendom, som har et ønske om at overtage ejendommen på andelsbasis, og hvor lejerne i de øvrige ejendomme ikke ønsker at overtage ejendommene.

Det vil sige, at hvis der er indgået aftale om en samlet overdragelse af flere ejendomme, må den eller de tilbudspligtige ejendomme efter omstændighederne hver for sig tilbydes lejerne i den enkelte ejendom. Indgår en ejendom i en større samlet handel, kan det være vanskeligt for lejerne at vurdere, om det er den reelle salgspris, lejerne får tilbud om at overtage ejendommen til. Opstår der tvivl om, hvorvidt prisen er den rigtige, vil det være op til lejerne at godtgøre, at prisen for ejendommen er sat for højt.

Lejerne har 10 uger til at gennemføre de overvejelser og forhandlinger, der er nødvendige for at afgøre, om de kan erhverve ejendommen på andelsbasis, og om de vil acceptere udlejerens tilbud. Juli måned medregnes ikke ved beregning af fristen. Hvis fristen efter en almindelig beregning ville udløbe i juli måned, forlænges fristen med det pågældende antal julidage ind i august måned. Hvis fristen løber på begge sider af juli måned, forlænges fristen blot med hele juli måned, hvilket svarer til 31 dage. Fremsættes tilbuddet i juli måned, beregnes fristen, som om tilbuddet var fremsat den 1. august.

10-ugers fristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget samtlige relevante oplysninger til brug for deres overvejelser om eventuelt at købe ejendommen. Hvornår dette tidspunkt i et konkret tilfælde indtræder, vil i tilfælde af uenighed være op til domstolene at bestemme.

Lejernes overtagelse af ejendommen forudsætter, at der stiftes en andelsboligforening i overensstemmelse med de krav, der er fastsat i andelsboligloven.

I stk. 2 foreslås, at i tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion, spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne i retsplejelovens § 343.

Lejerne skal efter bestemmelsen have tilbud om at købe ejendommen på samme vilkår, som ejeren kunne opnå hos tredjemand, herunder samme købesum og kontante udbetaling. Ejeren skal sende lejerne oplysning om, at ejeren har indgået aftale med tredjemand om køb af ejendommen, og ejeren skal vedlægge en kopi af den aftale, der er indgået med tredjemand.

Ved påtænkt overdragelse ved gave, fusion m.v. foreligger der ikke et tilbud fra tredjemand, hvorfor ejeren ikke kan fremlægge dokumentation for de tilbudte vilkår. For at tilvejebringe et grundlag for lejerne til at vurdere, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel, skal der i tilfælde af de nævnte former for overdragelse optages syn og skøn efter reglerne i retsplejelovens § 343.

Det fremgår af retsplejelovens § 343, at retten kan tillade, at der optages bevis, selv om dette ikke sker til brug for en verserende retssag. Anmodning om syn og skøn indgives til retten på det sted, hvor genstanden for forretningen findes. Udgifterne ved bevisoptagelse afholdes foreløbig af den part, der ønsker beviset optaget. Retten kan kræve, at der stilles sikkerhed for de udgifter, som syn og skøn vil medføre. Endelig følger det af § 343, at retten træffer bestemmelse om betaling af omkostningerne ved syn og skøn, medmindre parterne har aftalt andet.

Udlejeren skal i tilfælde af en af de i bestemmelsen angivne former for overdragelse anmode boligretten om at udmelde syn og skøn. Parterne har efter reglerne i retsplejelovens kapitel 19 mulighed for at komme med forslag til valget af syns- og skønsmand, og retten skal give parterne lejlighed til at udtale sig om den person, der agtes udmeldt. I praksis er det den altovervejende hovedregel, at hvis parterne er enige om et forslag, vil denne indstilling normalt blive fulgt. Hvis parterne ikke er enige, eller er parterne ikke selv bekendt med egnede emner, vil parterne med rettens godkendelse kunne indhente forslag fra eksempelvis en brancheorganisation. I praksis vil det typisk være en ejendomsmægler, som udpeges til at foretage en vurdering af ejendommen.

Inden retten foretager udmeldelsen, får parterne meddelelse om, hvilken person retten agter at udmelde. Parterne har herefter mulighed for at fremsætte indsigelser mod rettens afgørelse.

Syns- og skønsmanden vil i disse sager skulle afgive en skriftlig erklæring om vurderingen af ejendommen til retten. Der vil endvidere være mulighed for i et retsmøde at få uddybet erklæringen. Findes erklæringen mangelfuld, kan retten endvidere pålægge skønsmanden at omgøre eller fuldstændiggøre erklæringen i en yderligere skriftlig erklæring.

Der kan være uoverensstemmelse mellem skønsmandens prisfastsættelse af ejendommen og den pris, lejerne har fået tilbudt ejendommen til. Hvis lejerne har fået tilbudt ejendommen til en lavere pris end skønsmandens vurdering, vil udlejeren være bundet af sit tilbud.

Hvis lejerne derimod har fået tilbudt ejendommen til en højere pris end den, skønsmanden vurderer ejendommen til, må prisen reguleres ned i overensstemmelse med skønserklæringen. I en sådan situation vil udlejeren dog kunne påberåbe sig princippet om bristede forudsætninger og tilbagekalde sit tilbud til lejerne, hvis udlejeren ikke ønsker at overdrage ejendommen til den lavere pris.

Udlejeren vil normalt skulle afholde de omkostninger, der er forbundet med at indhente en vurdering fra en skønsmand, herunder retsafgift og vederlag m.v. til skønsmanden. Vederlaget fastsættes af retten og vil være afhængigt af omfanget af syns- og skønsforretningen.

I stk. 3 foreslås, at ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 198, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog ikke ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.

Med bestemmelsen foreslås præciseret, at der ved overdragelse af aktier og anparter, der udløser tilbudspligt efter lovforslagets § 198, stk. 1, 2. pkt., skal gælde samme regler om optagelse af syn og skøn som de, der foreslås at skulle gælde ved overdragelser i form af gave, mageskifte m.v. Det vil sige i situationer, hvor der typisk ikke foreligger et uvildigt tilbud indeholdende købspris m.v. fra en tredjemand.

Dette gælder dog ikke, når der er tale om overdragelse af aktier eller anparter i et selskab, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom. I disse tilfælde må det antages, at det vil være muligt at identificere markedsprisen for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at ville svare til værdien af ejendommen.

I stk. 4 foreslås, at senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Der er ikke i loven givet en udtømmende oplistning af de oplysninger, som må anses for sædvanlige. Dette skyldes, at en sådan liste kan ændre sig over tid.

Bestemmelsens ordlyd svarer til dels til ordlyden af bestemmelsen i andelsboliglovens § 3, som fastsætter, at den, der overdrager en ejendom til en andelsboligforening, inden aftalens indgåelse skal give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til lejeloven.

Bestemmelsen omfatter således alle oplysninger, der sædvanligvis gives fra sælger til køber i en handel om en udlejningsejendom. Det drejer sig bl.a. om oplysninger vedrørende ejendommens budget og regnskab, forsikringer, lejemål og lejevilkår og vedligeholdelseskonti.

Herudover kan nævnes oplysninger, som skal eller bør vedlægges tilbuddet: Købsaftalen mellem udlejeren og tredjemand, lovens regler om tilbudspligt, tingbogsattest, ejendomsskatteoplysninger, BBR-meddelelse, den seneste offentlige ejendomsvurdering, grundejerforeningsvedtægt, oplysninger om eventuelle påbud m.v., seneste vedligeholdelsesplan for ejendommen, energimærke og energiplan, varmesynsrapport, oversigt over lejere i ejendommen, herunder alle lejekontrakter, oversigt over indbetalte deposita og forudbetalt leje, seneste varmeregnskab, viceværtkontrakt og andre lignende kontrakter, driftsmateriel m.v., der følger med overdragelsen af ejendommen samt oplysninger om eventuelle igangværende retssager eller huslejenævnssager, der vedrører ejendommen.

Som det fremgår af stk. 1, har lejerne krav på en acceptfrist på 10 uger. Fristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget de oplysninger om ejendommen, som må anses for sædvanlige.

Opfyldelse af tilbudspligten forudsætter, at alle lejere modtager tilbuddet og det medfølgende materiale, jf. stk. 1. Udlejeren har risikoen for, at materialet når frem, hvorfor udlejeren bør sikre sig dokumentation for, at oplysningerne er kommet frem til lejerne. Hvis materialet ikke kommer frem, måske bare til en enkelt lejer, udskydes acceptfristen.

Udlejeren har mulighed for fx at give de omfattede oplysninger til lejerne ved at udlevere et link til de pågældende oplysninger på udlejerens hjemmeside, hvis udlejeren samtidig giver lejerne meddelelse herom ved fx at sende linket på e-mail til lejeren. Udlejeren kan endvidere give oplysningerne til lejerne ved at udlevere et USB-stik med oplysningerne.

Digital kommunikation i forbindelse med udlejerens afgivelse af tilbud i henhold til reglerne om tilbudspligt skal dog ske indenfor rammerne af det, som er gældende herom i forhold til de enkelte lejere. For de lejere, som har opsagt muligheden for at udveksle digitale dokumenter, jf. lovforslagets § 13, stk. 1, og for lejere, der er fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan tilbud ikke afgives digitalt.

Det påhviler udlejeren at bevise, at de oplysninger, som lejerne har krav på efter bestemmelsen, er kommet frem til lejeren.

I stk. 5 foreslås, at ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Udlejeren vil således, selv om andelsboligforeningens accept er rettidig, kunne afvise denne, hvis foreningen ikke kan dokumentere, at den kontante udbetaling kan erlægges. Andelsboligforeningen bør derfor ved accept af tilbuddet om at erhverve ejendommen vedlægge dokumentation for, at finansieringen er på plads, fx ved et lånetilsagn fra bank m.v.

I stk. 6 foreslås, at bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

Ejendommen kan således videresælges på de vilkår, som den har været tilbudt lejerne, uden at ejendommen igen skal tilbydes lejerne, hvis skødet ved salget tinglyses inden 1 år efter tilbuddet til lejerne. Bestemmelsen sikrer, at udlejeren ikke ved videresalg af ejendommen forholdsvis kort tid efter erhvervelsen igen skal påføres det omfattende arbejde med at tilbyde lejerne ejendommen.

Hvis ejendommen videresælges på andre vilkår, end dem den har været tilbudt lejerne, vil det bero på en konkret vurdering, om der gælder tilbudspligt. Hvis ejendommen videresælges til en lavere pris end den, ejendommen i første omgang blev tilbudt til lejerne, skal reglerne om tilbudspligt iagttages. Hvis ejendommen derimod sælges til en højere eller samme pris, gælder ingen tilbudspligt inden for 1 års fristen. Er der eksempelvis sket væsentlige ændringer på ejendommen mellem den første og den anden overdragelse, vil ejendommen skulle tilbydes lejerne forud for den anden overdragelse, selv om den finder sted inden for 1 år efter, at ejendommen første gang blev tilbudt lejerne.

Det samme vil gælde, hvis der fx sker væsentlige ændringer i de økonomiske forudsætninger for at drive ejendommen. Dette kan være tilfældet, hvis der eksempelvis i perioden efter, at ejendommen er blevet tilbudt lejerne, indgås en ny og gunstig lejeaftale med en erhvervslejer, som medfører en væsentlig stigning i lejeindtægterne i ejendommen.

Det vil sige, at er vilkårene ud fra en samlet bedømmelse mere fordelagtige for køberen ved videreoverdragelsen, end de var ved den første overdragelse, må der atter gives tilbud til lejerne om at overtage ejendommen på andelsbasis, uanset at skøde anmeldes til tinglysning indenfor 1 års fristen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 103 om, hvordan tilbudspligten gennemføres. Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændring af den gældende retstilstand.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1.4. og 2.24.2.4.