Lejeloven § 198

Efter den gældende lejelovs § 102, stk. 1, gælder tilbudspligten, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Efter den gældende lejelovs § 102, stk. 2, kommer tilbudspligten dog ikke til anvendelse,

a) når erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, eller

b) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

c) når erhververen er en hidtidig medejer,

d) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

I § 198, stk. 1, foreslås, at tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Bestemmelsen indeholder en angivelse af, hvilke former for overdragelse der udløser tilbudspligt. Der nævnes salg, gave fusion, spaltning eller mageskifte.

Endvidere fremgår af bestemmelsen, at reglerne om tilbudspligt både finder anvendelse ved overdragelse af hele ejendommen, samt når bare en del af ejendommen overdrages, uanset hvor lille denne del af ejendommen er.

Ved overdragelse forstås i overensstemmelse med almindelige formueretlige regler en overdragelse ved aftale, hvorfor overdragelse ved arv, retsforfølgning m.v. falder uden for bestemmelsen. Det vil sige, at arv og bodeling ikke kan anses for en overdragelse, som udløser tilbudspligt. Salg på tvangsauktion anses ligeledes ikke for at være en overdragelse, som udløser tilbudspligt. Et bos frivillige salg vil derimod udgøre en overdragelse, der udløser tilbudspligt, hvis ellers lovens øvrige krav hertil er opfyldt. Arv til en juridisk person udløser endvidere tilbudspligt, jf. stk. 2, nr. 4.

Tilbudspligten gælder både ved salg og ved gave, det vil sige ved overdragelse mod vederlag fx i form af penge eller aktier/anparter, og ved overdragelser, der ikke modsvares af et vederlag. Kombinationer heraf, hvor der sker en kombination af salg og gave, vil også være omfattet af bestemmelsen.

Mageskifte udløser også tilbudspligt. Bytter ejerne af to ejendomme ejendom eller bare en del heraf, vil reglerne om tilbudspligt skulle iagttages.

Endelig skal reglerne iagttages ved fusion, hvorved der sker en sammenslutning af flere virksomheder til én virksomhed. En fusion indebærer, at et selskabs aktiver og passiver overdrages til et andet selskab. Fusion kan ske på flere måder. Overdrages et selskabs aktiver og passiver til et allerede eksisterende selskab, vil ejendomme i det ophørende selskab være omfattet af reglerne om tilbudspligt. Overdrages aktiver og passiver i alle de bestående deltagende selskaber til et nyt selskab, vil ejendomme i alle de bestående selskaber være omfattet af reglerne om tilbudspligt. Endelig vil ejendommen kunne være omfattet af tilbudspligtsreglerne, selv om den i forvejen er ejet af det fortsættende selskab, hvis en ny aktionær/anpartshaver opnår majoriteten af stemmer i selskabet. Tilbudspligten vil ikke gælde for de ejendomme, der inden fusionen ejes af det selskab, der efter fusionen er det fortsættende selskab.

Det foreslås præciseret i bestemmelsen, at reglerne om tilbudspligt også finder anvendelse ved spaltning af selskaber. En spaltning af et selskab er det samme som en deling af selskabet. En spaltning af et selskab kan enten medføre, at selskabet, der deles, forsvinder (ophører), hvorefter to nye anpartsselskaber opstår, eller at selskabet, der deles, fortsætter, hvorefter et nyt sideordnet selskab opstår. I det omfang der ved spaltningen sker overdragelse af en tilbudspligtig ejendom til et nyt selskab, udløser dispositionen tilbudspligt.

Som det fremgår af 2. pkt., udløser overdragelse af aktier og anparter i et aktie- eller anpartsselskab tilbudspligt, hvis erhververen ved overdragelsen opnår majoritet af stemmer i selskabet. Når der overdrages aktier eller anparter i et selskab, som ejer en eller flere udlejningsejendomme, finder der reelt et ejerskifte sted. Når overdragelsen er af et omfang, som indebærer, at erhververen af aktierne eller anparterne opnår majoritet af stemmer i selskabet, vil salget kunne udløse tilbudspligt.

Der kan tænkes forskellige selskabsretlige dispositioner. Afgørende for, om dispositionen udløser tilbudspligt, er, om erhververen herved opnår majoritet. Ombytter en aktionær sine aktier i et selskab ved aktieombytning med aktier i et andet selskab, må det således konkret vurderes, om der reelt er sket overdragelse af majoriteten af stemmer i selskaberne.

Afgørende i forhold til vurderingen af, om en konkret overdragelse af aktier eller anparter udløser tilbudspligt, er, hvilken vægt stemmerne i de aktier eller anparter, der overdrages, indgår med i den samlede portefølje. Besidder en ejer af aktier eller anparter majoriteten i selskabet, og erhverver denne senere flere aktier eller anparter i selskabet, vil denne disposition ikke kunne udløse tilbudspligt. Erhververen opnår ikke majoriteten ved denne disposition.

Endelig kan nævnes, at en udvidelse af selskabets kapital ikke i sig selv vil udløse tilbudspligt. En kapitalforhøjelse indebærer ikke en overdragelse af aktier eller anparter.

Herudover bemærkes, at der efter lov om skattefri virksomhedsomdannelse kan ske omdannelse af en personligt ejet virksomhed til et aktie- eller anpartsselskab, hvis ejeren på omdannelsestidspunktet ejer hele aktie- eller anpartskapitalen. Er der flere ejere af den personligt ejede virksomhed, skal ejerne eje aktie- og anpartskapitalen i samme forhold, som de gjorde i den personligt ejede virksomhed. Da der i de nævnte tilfælde er tale om et ejerskifte, idet ejendommen ved overdragelsen går fra at være ejet af en fysisk person til at være ejet af en juridisk person, vil sådanne overdragelser være undergivet tilbudspligt.

I stk. 2, nr. 1, foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhververen er staten eller en kommune.

Efter bestemmelsen finder reglerne om tilbudspligt ikke anvendelse, når ejendommen overdrages til staten eller en kommune.

I stk. 2, nr. 2, foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

Omfattet af bestemmelsen er ejerens ægtefælle, forældre, børn, børnebørn, søskende, nevøer, niecer, svogre og svigerinder. Undtagelsen forudsætter, at den hidtidige ejer er en fysisk person og ikke en juridisk person.

I stk. 2, nr. 3, foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhververen er en hidtidig medejer.

Bestemmelsen indebærer, at en hidtidig medejer af ejendommen kan opnå ejendomsret til resten af ejendommen, uden at der derved indtræder tilbudspligt. Denne undtagelse gælder kun, når det er en direkte ejerandel af ejendommen, som overdrages til en direkte medejer. Det betyder, at bestemmelsen ikke kan påberåbes ved overdragelse af aktier eller anparter i et selskab, som ejer en eller flere ejendomme.

I stk. 2, nr. 4, foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

Efter bestemmelsen gælder der ikke tilbudspligt, når erhvervelsen sker ved arv. Undtagelsen finder dog ikke anvendelse, hvis erhververen er en juridisk person.

I stk. 2, nr. 5, foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Bestemmelsen er ny og har til formål at klargøre, at reglerne om tilbudspligt ikke gælder for ejendomme, der inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

En tilsvarende bestemmelse findes i andelsboliglovens § 2, stk. 2, 4. pkt. Begrundelsen for denne bestemmelse er, at en andelsboligforening efter andelsboliglovens § 2, stk. 2, 1. pkt., ikke gyldigt kan indgå aftale om køb af en ejendom, der inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Det følger af andelsboligloven, at en ejendom tilhørende en privat andelsboligforening ikke kan erhverves af en ny privat andelsboligforening inden for en periode på op til 5 år efter andelsboligforeningens salg af ejendommen. For at dette kan gennemføres effektivt, foreslås det, at den køber af ejendommen, som efter købet driver ejendommen som privat udlejningsejendom, ikke tvinges til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis efter lejelovens regler om tilbudspligt.

Ud over de i stk. 2, nr. 1-5, nævnte undtagelser fra tilbudspligten skal nævnes, at der i den nu ophævede lov om fremme af privat udlejningsbyggeri er gjort endnu en undtagelse fra tilbudspligten. Efter denne lovs § 3 gælder lejelovens regler om tilbudspligt ikke for ejendomme, der har opnået tilsagn om andel i bevillingsrammen efter § 1 i den nu ophævede lov i de første 20 år fra første ibrugtagning efter, at bygherren har opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen til byggeriet. Loven blev ophævet i 2006, men undtagelsen fra tilbudspligt har fortsat virkning for ejendomme, som blev opført med støtte efter denne lov. Som følge af den i den nævnte lovs § 3 angivne bestemmelses meget begrænsede anvendelsesområde, herunder tidsmæssigt, foreslås undtagelsen ikke indsat i lejeloven.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 102, som omhandler de former for overdragelse, der udløser tilbudspligt. I den foreslåede bestemmelses stk. 1 foreslås præciseret, at der ud over de i den gældende bestemmelse opregnede tilfælde også gælder tilbudspligt ved spaltning af selskaber.

Bestemmelsen i den foreslåede bestemmelses stk. 2, nr. 5, er ny, men indebærer ingen ændring i den gældende retstilstand. Formålet med bestemmelsen er alene at gengive en allerede gældende bestemmelse i andelsboligloven for dermed i lovforslagets kapitel 24 at give et samlet billede af, hvornår der ikke gælder tilbudspligt.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1.3. og 2.24.2.3.