Lejeloven § 196

Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 1, skal udlejeren i ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 2, finder reglerne om tilbudspligt anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 3, finder reglerne om tilbudspligt ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.

Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 4, anvendes reglerne om tilbudspligt ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller et boligområde, som ikke opfylder betingelserne i § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., men er omfattet af en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.

Efter den gældende lejelovs § 100, stk. 5, opretholdes tilbudspligten efter stk. 1 og 2, selv om ejeren efter lovens vedtagelse foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

I § 196, stk. 1, foreslås, at i ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Efter bestemmelsen har ejeren af en udlejningsejendom pligt til at tilbyde lejerne i ejendommen at overtage denne på andelsbasis, inden ejendommen må sælges til anden side. Det vil sige, at lejerne har en forkøbsret, hvis udlejeren agter at sælge ejendommen. Det er udlejerens aftale med en tredjemand om at købe ejendommen, som udløser tilbudspligten.

Hvis udlejeren ikke overholder denne forpligtelse, handler udlejeren retsstridigt og kan ifalde erstatningsansvar over for lejerne. Udlejeren kan endvidere risikere, at lejerne får dom for, at udlejeren skal opfylde sin tilbudspligt. Derfor bør en tredjemand, som vil købe en udlejningsejendom, der er undergivet tilbudspligt, før denne indgår endelig aftale om køb af ejendommen, sikre sig, at lejerne har fået tilbudt ejendommen, og at lejerne ikke har ønsket at overtage den på andelsbasis. Tinglysningsdommeren påser tillige dette.

I stk. 2 foreslås, at reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne om tilbudspligt kun gælder for ejendomme af en vis størrelse, og som helt eller delvist anvendes til beboelse. Reglerne finder ikke anvendelse på rene erhvervsejendomme.

Ejendomsbegrebet er i denne sammenhæng det matrikulære, jf. udstykningslovens § 2. En selvstændig fast ejendom består således af ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

Sælger en ejer af en sammenhængende bebyggelse, som er udstykket i individuelle matrikler, nogle af matriklerne, vil dette salg ikke udløse tilbudspligt for hele bebyggelsen, men kun for de ejendomme, som hver for sig opfylder størrelseskravene i bestemmelsen. Det gælder, selv om ejendommene indtil salget har været drevet som en samlet ejendom. Det vil sige, at det udvidede ejendomsbegreb, jf. lovforslagets § 9, ikke finder anvendelse.

Er der tale om ejendomme, som er samnoterede i tingbogen, skal de tilbydes lejerne samlet, hvis betingelserne for, at ejendommen skal tilbydes lejerne, i øvrigt er opfyldt.

Anvendes ejendommen udelukkende til beboelse, finder reglerne om tilbudspligt anvendelse, hvis ejendommen indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Det er antallet af beboelseslejligheder, og ikke lejere, der er afgørende for, om salget af ejendommen udløser tilbudspligt. Det vil sige, at det forhold, at ejeren bebor en af lejlighederne, eller at en eller flere af lejlighederne er opsagt, ubeboet eller uudlejet, ikke ændrer ved pligten til at tilbyde lejerne ejendommen.

Findes der i ejendommen et blandet lejemål, hvorfra der ud over beboelse også drives erhverv, vil betingelsen om, at ejendommen udelukkende anvendes til beboelse, ikke være opfyldt. Hvis den faktiske anvendelse af lokalerne er en anden end den aftalte, er det den faktiske anvendelse med udlejers viden og accept på tidspunktet, hvor den handling, som udløser tilbudspligt, finder sted, som er afgørende i forhold til spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen udelukkende anvendes til beboelse. Afgørende er således ikke i sig selv, hvad der er angivet om brugen i lejekontrakten. Anvendes et lejemål, som efter lejekontrakten også kan benyttes til erhvervsformål, udelukkende til beboelse, vil dette skulle indgå som et beboelseslejemål ved opgørelsen af antallet af beboelseslejligheder.

Er en af 6 beboelseslejligheder i en ejendom ikke lovlig i henhold til byggelovgivningen, vil dette ikke i sig selv bevirke, at ejendommen er undtaget fra tilbudspligt.

Klubværelser er værelser uden selvstændigt køkken med afløb og medregnes derfor ikke i antallet af beboelseslejligheder. Tilstedeværelsen af klubværelser indebærer dog omvendt ikke, at de betragtes som erhverv, således at ejendommen må anses for at være en blandet ejendom. Det vil sige, at indeholder en ejendom fx 6 beboelseslejligheder og et antal klubværelser, vil den være omfattet af tilbudspligtsreglerne, fordi den betragtes som en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse.

Udlejeren kan ikke bringe sig ud af reglerne om tilbudspligt ved at anvende en beboelseslejlighed til værelsesudlejning uden forinden at have indhentet kommunalbestyrelsens samtykke efter § 4, stk. 2, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold.

For så vidt angår blandede ejendomme, det vil sige ejendomme, der både anvendes til beboelse og erhverv på selvstændige kontrakter, gælder reglerne om tilbudspligt, hvis ejendommen indeholder mindst 13 beboelseslejligheder. De afgrænsninger, som er angivet ovenfor, gør sig tilsvarende gældende her. Det vil bl.a. sige, at afgørende er, om der rent faktisk er en erhvervsmæssig anvendelse i ejendommen på selvstændig kontrakt. Udlejning af garager eller hobbyrum i ejendommen på selvstændige kontrakter betyder, at ejendommen anses for en blandet ejendom. Omvendt indebærer det forhold, at der i ejendommen findes lokaler, som kunne have været udlejet til erhvervsformål, men som ikke er det, ikke i sig selv, at ejendommen vil blive betragtet som en blandet ejendom. Blandede lejemål i ejendommen medregnes som beboelseslejligheder.

Som eksempler på en afgrænsning af reglernes anvendelse kan nævnes, at en ejendom med 6 beboelseslejligheder og et udlejet lagerrum på selvstændig kontrakt ikke vil være omfattet af tilbudspligt, da der ikke er tale om en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse. Derimod vil en ejendom med 8 beboelseslejligheder og en garage, som forud for overdragelsen af ejendommen anvendes som depotrum for udlejeren og dermed er uudlejet og ikke tidligere har været udlejet, anses for at være en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse, og ejendommen vil dermed være omfattet af tilbudspligten. En ejendom med 12 beboelseslejligheder samt rum, der på selvstændig kontrakt er udlejet til erhverv, vil derimod ikke være tilbudspligtig.

I stk. 3 foreslås, at reglerne om tilbudspligt ikke finder anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.

Reglerne om tilbudspligt finder således ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Opdeles en udlejningsejendom på et tidspunkt i ejerlejligheder, vil den ikke længere være omfattet af reglerne om tilbudspligt. Bestemmelsen omfatter således både ejendomme, som er opdelt ved lovens ikraftræden, og ejendomme, som senere opdeles.

Efter bestemmelsen gælder fritagelsen for tilbudspligt dog ikke de udlejningsejendomme, som rent teknisk opdeles i ejerlejligheder, fordi der efter den 1. juni 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager, jf. § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder.

Bestemmelsen indebærer, at når en udlejningsejendom opdeles i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 20, stk. 1, 3. pkt., på en sådan måde, at nypåbyggede etager eller uudnyttede tagetager opdeles i en eller flere selvstændige ejerlejligheder, og de eksisterende lejeboliger udgør én selvstændig ejerlejlighed, har udlejeren fortsat pligt til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, hvis ejerlejligheden med de eksisterende boliger søges overdraget. Det er dog også i den sammenhæng en forudsætning for tilbudspligten, at ejerlejligheden med de eksisterende udlejningsboliger omfatter mindst henholdsvis 6 eller 13 beboelseslejligheder.

I stk. 4 foreslås, at reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller et boligområde, som ikke opfylder betingelserne i § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., men er omfattet af en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.

Bestemmelsen i 1. pkt. indebærer, at reglerne om tilbudspligt finder anvendelse, hvis en ejendom omfattet af almenlejeloven overdrages, og ejendommen efter overdragelsen ikke længere er omfattet af almenlejeloven. Sker der derimod salg af en almen boligorganisations ejendom til en anden almen boligorganisation, vil reglerne om tilbudspligt ikke skulle iagttages.

Efter 2. pkt. skal ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde eller i et område, som ikke længere er et udsat boligområde, men som er omfattet af en udviklingsplan, ikke tilbydes lejerne. Formålet med at sælge ejendomme, der er beliggende i et udsat boligområde eller et boligområde omfattet af en udviklingsplan, er at understøtte en udvikling hen imod en mere varieret beboersammensætning i boligområdet. Opretholdelse af tilbudspligt i sådanne boligområder må forventes at modvirke disse bestræbelser.

Et tidligere hårdt ghettoområde anses for at være omfattet af en udviklingsplan, indtil denne er gennemført og planens mål opfyldt.

Det bemærkes, at det fremgår af lovforslagets § 1, stk. 4, 2. pkt., at der ikke er tilbudspligt ved overdragelse af ustøttede private plejeboliger.

I stk. 5 foreslås, at tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

Bestemmelsen har til formål at forhindre, at udlejere bringer sig ud af tilbudspligten ved at udstykke dele af ejendommen for derved at bringe den (og de udstykkede ejendomme) under de grænser, som er anført i stk. 2. Reglerne om tilbudspligt kan således ikke omgås ved at udstykke en ejendom, som er omfattet af reglerne om tilbudspligt, i selvstændige faste ejendomme, som hver især indeholder færre end henholdsvis 6 og 13 beboelseslejligheder.

Hvis en ejendom eksempelvis udstykkes i 2 ejendomme, således at den ene ejendom omfatter 10 beboelseslejligheder og 7 erhvervslejemål, mens den anden omfatter 5 beboelseslejligheder, ville der kunne være tale om en omgåelse af reglerne om tilbudspligt. Tilbudspligten opretholdes således, selv om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning, og anden registrering i matriklen.

Da tilbudspligten gælder både ved hel og ved delvis overdragelse af ejendommen, udløser et salg af en frastykket del af den oprindelige ejendom tilbudspligt på hele ejendommen. Retten til at få tilbudt at overtage ejendommen på andelsbasis hviler således fortsat på ejendommen i sin oprindelige udstrækning. Som følge heraf vil tilbudspligten fortsat kunne bestå i tilfælde, hvor frastykning og frasalg kun angår et grundareal eller den del af ejendommen, hvorpå der alene ligger erhvervslokaler.

Tilbudspligten består kun for den fulde ejendom ved det første salg. Ved efterfølgende salg af udstykkede dele af den oprindelige ejendom må hver af de nu adskilte ejendomme bedømmes for sig i forhold til spørgsmålet om, hvor mange beboelseslejligheder de omfatter, og dermed om ejendommen skal tilbydes lejerne i tilfælde af salg.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 100 i den gældende lejelov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.24.1.1. og 2.24.2.1.