Lejeloven § 184

Efter den gældende lejelovs § 95, stk. 1, skal lejeren, når udlejeren hæver lejeaftalen, straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Efter den gældende lejelovs § 95, stk. 2, skal udlejeren bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejeren.

I § 184, stk. 1, foreslås, at når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Lejeren har således ikke som ved opsigelse ret til en vis frist for fraflytning. Der vil dog i praksis gives lejeren en ganske kort frist til at fraflytte. Lejemålet vil normalt anses for fraflyttet, når nøgler er afleveret.

Hvis lejeren efter lejeaftalens ophævelse ikke flytter af sig selv, vil udlejeren være henvist til at indbringe sagen for fogedretten. Der kan herved gå et længere stykke tid, før fraflytning vil finde sted.

Hvis en lejer, som har fremlejet boligen, får ophævet lejeaftalen, vil ophævelsen indebære, at fremlejetager må fraflytte lejemålet.

Lejeren skal betale leje og andre ydelser i lejeforholdet, indtil lejerens sædvanlige opsigelsesvarsel udløber. Varslet beregnes som udgangspunkt fra lejeaftalens ophævelse, men de konkrete omstændigheder kan danne grundlag for, at opsigelsesvarslet beregnes fra et senere tidspunkt, hvis fx lejeren først fraflytter lejemålet på et senere tidspunkt. Vurderingen heraf vil i sidste ende bero på de konkrete omstændigheder. Udlejer kan endvidere efter omstændighederne være berettiget til at kræve erstatning for tab, der lides ved, at der ikke betales leje efter udløbet af sædvanligt opsigelsesvarsel.

Ved sædvanligt varsel skal forstås det varsel, der er sædvanligt for den pågældende type lejemål, jf. § 175. Det vil sige det varsel, der gælder efter loven, eller hvad der måtte være aftalt i det enkelte tilfælde. Er der således lovligt aftalt et længere opsigelsesvarsel eller uopsigelighed, vil dette være gældende.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren har en tabsbegrænsningspligt, som indebærer, at udlejeren skal udfolde sædvanlige bestræbelser for at genudleje lokalerne, hvis lejeren fraflytter lejemålet inden opsigelsesperiodens udløb. Det, som udlejeren indvinder eller burde have indvundet herved, skal fragå i kravet mod lejeren.

Udlejeren skal således varetage lejerens interesser ved at søge at genudleje, forudsat at dette ikke er uforeneligt med en rimelig varetagelse af udlejerens egne interesser.

Udlejeren skal ikke for enhver pris søge nyt lejemål indgået. Udlejeren er således berettiget til at søge lejemålet omdannet til anden lovlig anvendelse eller solgt som ejerlejlighed. Der kan endvidere være behov for istandsættelse eller ønske om forbedring af lejemålet. Det må afgøres ved en konkret vurdering af sagens omstændigheder, om udlejeren har en saglig grund til ikke at søge lejemålet udlejet straks og derved forpligte den fraflyttede lejer til at betale leje i opsigelsesperioden.

Lejeren kan ikke frigøre sig fra sine betalingsforpligtelser i resten af lejeperioden ved at anvise en ny lejer, der kan overtage lejemålet med det samme. Udlejeren beslutter, hvem udlejeren vil leje ud til. Den fraflyttende lejer er således pligtig at respektere, at der kan gå et stykke tid, før udlejeren har fundet en ny lejer af lejemålet, blot udlejeren har gjort tilstrækkelige bestræbelser på at genudleje.

Lejerens betalingsforpligtelse ophører, når en ny lejer er forpligtet ifølge dennes lejeaftale. Hvis udlejeren på sædvanlig vis forsøger at få en ny lejer, fx gennem annoncering eller venteliste, så er dette som udgangspunkt tilstrækkeligt. Hvis udlejeren må leje ud til en lavere leje end den, der gjaldt for den tidligere lejer, kan udlejeren kræve differencen erstattet hos den fraflyttende lejer i opsigelsesperioden.

Som udgangspunkt kan udlejeren ikke søge de sædvanlige udgifter, der er forbundet med genudlejningen, refunderet hos lejeren. Dette er udgifter, som må bæres af udlejeren.

Det kan dog forekomme, at udlejeren kan fremsætte krav om dækning af dokumenterede udgifter som følge af lejerens fraflytning inden opsigelsesvarslets udløb. Udlejeren kan således i nogle tilfælde opkræve et gebyr ved fraflytning i utide, et såkaldt straksudlejningsgebyr. Dette forudsætter, at udlejeren kan fremlægge dokumentation for, at udlejeren er blevet påført ekstraudgifter som følge af lejerens fraflytning før udløbet af opsigelsesperioden.

Skal der som følge af fraflytning i et varmeregnskabsår foretages aflæsning af varmemålere, kan der, hvis der er indgået aftale herom med lejeren, opkræves et gebyr for dette. På samme vis vil der, hvis udlejeren ikke har en venteliste, men annoncerer lejligheden til udlejning, eventuelt med bistand af en ejendomsmægler, og på denne måde får udlejet, så lejeren frigøres før tid, kunne være mulighed for, at udlejeren kan få dækket udgiften hertil. Udgiften kan dog ikke overstige det beløb, lejeren skulle have betalt i leje m.v. i perioden indtil opsigelsesvarslets udløb.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 95.

Der henvises til afsnit 2.21.1.3. og 2.21.2.3. i de almindelige bemærkninger.