Lejeloven § 177

Det fremgår af den gældende lejelovs § 88, stk. 1, at en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kun kan opsiges efter § 83, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 88, stk. 2, at ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

I § 177, stk. 1, foreslås, at en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kun kan opsiges efter § 171, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Reglerne om erhvervsbeskyttelse i lejeloven kan finde anvendelse i forhold til blandede lejemål. Rene erhvervslejemål er underkastet en tilsvarende regulering i erhvervslejeloven.

Lejelovens regler om erhvervsbeskyttelse omfatter blandede lejemål, hvorfra der i erhvervsdelen drives en virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Afgørelsen af, om en virksomhed kan anses for beskyttet, må træffes konkret i hvert enkelt tilfælde på grundlag af et skøn over, hvorvidt en væsentlig del af kundekredsen må formodes at ville gå tabt ved en flytning til en anden adresse.

Bestemmelsen fastsætter, at en lejer af et blandet lejemål, der er erhvervsbeskyttet, ikke uden videre kan opsiges. Som eksempel på et blandet lejemål, som kan være erhvervsbeskyttet, kan nævnes en detailforretning med tilhørende beboelse. Det må afhænge af de konkrete forhold, hvordan hensynet til lejerens erhvervsvirksomhed skal vurderes i forhold til udlejerens interesse i at gennemføre opsigelsen. Fører denne afvejning til, at opsigelsen tages til følge, kan lejeren kræve erstatning, jf. lovforslagets § 178.

Det er alene lejemål, der er indgået på opsigelsesvilkår, der er erhvervsbeskyttede. Tidsbegrænsede lejeaftaler er ikke omfattet af bestemmelsen. Hvis der indgås en tidsbegrænset lejeaftale alene for at undgå, at lejemålet bliver erhvervsbeskyttet, eller for at udlejeren ved lejeperiodens udløb kan sikre sig mulighed for at fremtvinge en lejeforhøjelse, vil tidsbegrænsningen efter omstændighederne kunne tilsidesættes, jf. lovforslagets § 173, stk. 3, hvoraf fremgår, at en tidsbegrænsning kan tilsidesættes, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Opsigelse af blandede lejemål efter lovforslagets § 171 kan ligesom i alle andre tilfælde kun ske, når der foreligger en af de i bestemmelsen anførte opsigelsesgrunde. Udlejeren må ikke opsige lejeren med den hensigt selv at benytte det lejede i samme branche som lejerens, jf. lovforslagets § 172, nr. 3.

Der stilles endvidere krav om, at udlejerens opsigelse skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

I stk. 2 foreslås, at ved afgørelsen efter stk. 1 skal der blandt andet tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, lejerens behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.

Bestemmelsen har blandt andet til formål at beskytte den værdi, som lejeren har skabt. Det må bero på en konkret vurdering, om virksomhedens stedlige forbliven er af væsentlig betydning og værdi for kundekredsen. Forhold, som trækker i retning af at indrømme erhvervsbeskyttelse, kan eksempelvis være erhvervets mangeårige virke på stedet, kundekredsens art, herunder om det er der, kvarterets lokalbefolkning gør deres daglige indkøb, og om kundekredsen er voksende.

Som eksempler på forhold, der taler imod erhvervsbeskyttelse, kan nævnes, at kundekredsen udelukkende består af faste kunder, hvis virksomheden udelukkende modtager digitale eller telefonordrer, eller hvis kundekredsen er faldende. Det vil sige, at netbutikker vanskeligt kan tænkes at kunne opnå erhvervsbeskyttelse. Det samme gælder liberale erhverv som læge, revisor, advokat m.fl., idet kundekredsen typisk følger personen og ikke er knyttet til bestemte lokaler.

Fremlejeforhold er også omfattet af beskyttelsen. Hvis lejeren opsiger en fremlejetager uden selv at være blevet opsagt af udlejeren, vil fremlejetageren kunne være beskyttet. Hvis lejeren opsiger lejeaftalen over for udlejeren, kan fremlejetager ikke påberåbe sig beskyttelse i forhold til udlejeren, men eventuelt kræve erstatning af lejeren efter almindelige erstatningsregler. Dette gælder også, hvis lejerens lejemål ophæves som følge af lejerens misligholdelse.

Der skal være tale om en egentlig erhvervsdrivende virksomhed, før den kan betragtes som erhvervsbeskyttet. Institutioner, der ikke drives med overskud for øje, men hvor driften blot skal hvile i sig selv, og hvor der ikke er knyttet en goodwill til virksomheden, vil ikke falde ind under betegnelsen erhverv og er derfor ikke erhvervsbeskyttet.

Hvis en virksomhed omfattet af reglerne om erhvervsbeskyttelse omfattes af en ekspropriation og opsiges som følge heraf, vil lejeren kunne have ret til godtgørelse efter § 47 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold.

Hvis et lejemål objektivt set er erhvervsbeskyttet, kan det, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren, ikke aftales, at det ikke skal være det, jf. lovforslagets§ 181.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 88 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.8. og 2.20.2.8. i de almindelige bemærkninger.