Lejeloven § 173

Det fremgår af den gældende lejelovs § 80, stk. 1, at er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 80, stk. 2, at benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 80, stk. 3, at boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

I § 173, stk. 1, foreslås, at er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Ved en tidsbegrænset lejeaftale forstås en aftale, hvor parterne på forhånd, typisk allerede ved aftalens indgåelse, har taget stilling til, hvor lang lejeperioden skal være. En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Bestemmelsen giver dog mulighed for, at parterne kan aftale, at den ene part eller begge parter har ret til at opsige lejeaftalen i lejeperioden.

Tidsbegrænsning forudsætter en aftale. Hvis intet andet er aftalt, må lejeaftalen anses for indgået på lovens almindelige vilkår. Det skal således klart fremgå af lejeaftalen, at der er tale om en tidsbegrænset lejeaftale.

Er der indgået en tidsbegrænset lejeaftale uden mulighed for opsigelse i lejeperioden, ophører lejeaftalen uden forudgående opsigelse på det i aftalen fastsatte ophørstidspunkt. Lejeaftalen vil dog kunne bringes til ophør, hvis en af parterne gør sig skyldig i misligholdelse. Udlejeren vil eksempelvis kunne bringe ophævelsesbestemmelserne i lovforslagets § 182 i anvendelse, hvis misligholdelsen har den fornødne grovhed.

Er der aftalt uopsigelighed, kan lejeren først opsige efter udløbet af den periode, uopsigeligheden dækker. Fraflytter lejeren uanset uopsigeligheden det lejede, er lejeren som udgangspunkt forpligtet til at betale leje i resten af den aftalte lejeperiode. Udlejeren er dog som følge af dennes tabsbegrænsningspligt, jf. lovforslagets § 175, stk. 3, forpligtet til at søge lejemålet genudlejet for dermed at begrænse lejerens tab. Lykkes det ikke for udlejer at få lejemålet genudlejet, er lejeren pligtig at betale leje til udløbet af den aftalte periode.

Er der indgået en tidsbegrænset lejeaftale med mulighed for opsigelse i lejeperioden, vil opsigelse kunne ske under iagttagelse af lejelovens almindelige opsigelsesregler. Det indebærer eksempelvis, at der ved udlejerens opsigelse skal foreligge en opsigelsesgrund, og at de formkrav, der knytter sig til en opsigelse, skal være opfyldt.

Når det aftalte ophørstidspunkt indtræder, skal lejeren fraflytte. Fraflytter lejeren ikke, kan lejeren sættes ud af boligen ved en umiddelbar fogedforretning. Det er dog en betingelse, at udlejeren inden en måned efter lejeaftalens ophørstidspunkt har opfordret lejeren til at flytte.

Hvis lejeren ikke fraflytter som aftalt, risikerer lejeren ud over at blive sat ud af boligen ved fogedens hjælp at ifalde erstatningsansvar. Dette vil fx kunne være tilfældet, hvis lejeren ikke er fraflyttet, og der er genudlejet til en ny lejer, som er afskåret fra at flytte ind som følge af den tidligere lejers forbliven i boligen. Omvendt vil også lejerens fraflytning i en aftalt uopsigelighedsperiode kunne danne grundlag for et erstatningskrav.

En aftalt uopsigelighed vil kunne betragtes som en videregående rettighed efter reglerne i lovforslagets § 17. Lejeren vil derfor kunne kræve en sådan aftale tinglyst, jf. lovforslagets § 17, stk. 2. Tinglysning sikrer, at en ny ejer af ejendommen ikke kan tilsidesætte lejerens rettigheder ifølge lejeaftalen. Ønsker en ny ejer at fastholde lejeren på den aftalte uopsigelighed, vil den ny ejer kunne gøre dette.

Lejeren i et tidsbegrænset lejemål er kun pligtig at betale leje og andre pligtige pengeydelser i lejeforholdet for tiden, indtil lejemålets ophør.

I stk. 2 foreslås, at benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Efter bestemmelsen fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning, hvis lejeren rent faktisk fortsætter benyttelsen af det lejede, og udlejeren er bekendt hermed. Udlejeren kan imidlertid ikke bare vælge at holde sig i bevidst uvidenhed herom. Da tidspunktet for lejeaftalens udløb fremgår af aftalen, vil udlejeren normalt have grund til at undersøge, om lejeren er fraflyttet som aftalt.

Reglen fastslår således, at udlejeren skal opfordre lejeren til at flytte, hvis lejeren ikke af sig selv fraflytter det lejede ved den aftalte lejetids udløb. Reagerer udlejeren ikke med en opfordring til lejeren om, at denne skal flytte, fortsætter lejemålet på tidsubestemte vilkår.

Der stilles ingen formkrav til denne opfordring. Af bevismæssige årsager kan den dog med fordel afgives skriftligt. Udlejeren kan på den måde sikre sig bevis for, at udlejeren har opfordret lejeren til at fraflytte. Undlader udlejeren inden for en måned at opfordre lejeren til at flytte, fortsætter lejemålet tidsubestemt, hvilket vil sige, at lejeren fremover vil være beskyttet af lovens ufravigelige regler om opsigelse.

Opfordringen til at flytte kan fremsættes efter lejeperiodens udløb. Opfordringen har karakter af en reklamation over, at lejeren ikke opfylder sin forpligtelse til at fraflytte lejemålet. Fristen på en måned indebærer, at udlejeren inden udløbet af fristen bevisligt skal have opfordret lejeren til at flytte. Hvis der er flere lejere, skal opfordringen være fremsat overfor alle, men det vil efter omstændighederne kunne ske i samme skrivelse. Følger udlejeren ikke op på sin opfordring, kan udlejeren efter omstændighederne ud fra en passivitetsbetragtning fortabe sin ret til senere at kræve lejeren sat ud af lejemålet.

Indledes forhandlinger mellem lejeren og udlejeren om en fornyelse af lejekontrakten, vil afgørelsen af, om udlejeren har reklameret inden for fristen i sidste ende bero på en vurdering af det konkrete forløb, og det vil være op til domstolene at træffe afgørelse herom.

I stk. 3 foreslås, at boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Udlejeren skal kunne begrunde, hvorfor der i lejeaftalen er indsat et vilkår om tidsbegrænsning. Udlejeren har bevisbyrden for, at tidsbegrænsning er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af dennes interesser. Det vil bero på en konkret vurdering, om de nævnte betingelser for at udleje tidsbegrænset er opfyldt.

Den rimelige begrundelse skal foreligge ved lejeaftalens indgåelse. Efterfølgende forhold, hvorved udlejerens begrundelse for tidsbegrænsningen bortfalder, tillægges ikke betydning. Der stilles ikke krav om, at begrundelsen for tidsbegrænsningen skal fremgå af lejeaftalen. Det kan dog være hensigtsmæssigt at skrive dette ind i lejeaftalen, da det i modsat fald vil kunne være vanskeligt for udlejeren under en eventuel senere tvist at godtgøre en sådan begrundelse.

Indgås der på et senere tidspunkt aftale om forlængelse af lejeaftalen, vil vurderingen af, om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, ske med udgangspunkt i forholdene på tidspunktet for forlængelsen af aftalen. Forlænges en tidsbegrænset lejeaftale flere gange, kræver dette, at der hver gang foreligger grunde til tidsbegrænset udlejning. En grund til forlængelse kan fx være, at udlejerens udstationering forlænges.

Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes på lejerens begæring. Der er ikke fastsat en tidsfrist for, hvornår lejeren kan gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen.

En aftale om tidsbegrænsning vil typisk være begrundet i konkrete omstændigheder. Som eksempler på en rimelig begrundelse for at udleje tidsbegrænset kan nævnes udlejning i forbindelse med jobskifte eller udstationering, der på tidspunktet for udlejningen ikke med sikkerhed har varig karakter.

En anden grund kan være, at udlejeren har en nær slægtning, der skal benytte boligen efter den aftalte periode. Endelig vil et ønske om fremtidigt salg eller personlig brug af det pågældende lejemål kunne begrunde, at der udlejes tidsbegrænset. Hvis det har været kendeligt for lejeren, at ejeren af lejligheden har til hensigt at sælge denne, taler det for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Hvis ejeren har udfoldet bestræbelser for at sælge boligen, styrker dette udlejerens argumentation for at have tilstrækkelig grund til at udleje tidsbegrænset. Dette vil også kunne være tilfældet, hvis udlejerens begrundelse for at udleje tidsbegrænset udspringer af et ønske om at udskyde et salg af boligen for at undgå tab ved salget.

Hvis begrundelsen for at udleje tidsbegrænset ikke udspringer af forhold hos udlejeren, men hos lejeren, vil tidsbegrænsningen kunne tilsidesættes.

Endelig vil en tidsbegrænsning ikke kunne opretholdes i lejeaftaler, hvor udlejeren gør en lejekontrakt tidsbegrænset alene for at give sig selv bedre mulighed for at komme af med en lejer eller ændre vilkårene for aftalen.

Erhverver en ny ejer ejendommen, vil denne kunne påberåbe sig tidsbegrænsningen, selv om denne ikke selv opfylder betingelserne. Den nye ejer har som den tidligere ejer bevisbyrden for, at der ved lejeaftalens indgåelse var tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen.

Det er boligretten, som kan træffe afgørelse om tilsidesættelse af tidsbegrænsning, men i klare og bevismæssigt enkle situationer vil sag herom kunne afgøres i fogedretten under en udsættelsesforretning.

Huslejenævnet vil dog kunne prøve, om et vilkår om tidsbegrænsning bevirker, at lejeaftalen er mere byrdefuld end for andre lejere i ejendommen, og i givet fald træffe afgørelse om tilsidesættelse af dette vilkår, jf. lovforslagets § 22, stk. 1.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 80 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.4. og 2.20.2.4. i de almindelige bemærkninger.