Lejeloven § 168

Det følger af den gældende lejelovs § 79, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer ham eller andre efter §§ 69-70, §§ 72-73 og §§ 75-78.

I § 168 foreslås, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 157-158, 160-161 og 163-167. § 162 kan ikke fraviges ved aftale.

Bestemmelsen fastslår, i hvilket omfang bestemmelserne i kapitlet kan fraviges ved aftale.

Det følger af bestemmelsen, at lejeren hverken for sit eget eller for andre berettigedes vedkommende kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer dem efter bestemmelserne i dette kapitel.

Bestemmelsen har til formål at sikre parterne de rettigheder vedrørende brugsrettens overgang, som følger af kapitlets bestemmelser. Baggrunden for reglernes ufravigelighed er blandt andet, at de ikke alene varetager hensynet til lejeren, men også til lejerens ægtefælle, samlever og øvrige husstandsmedlemmer. Som følge heraf kan bestemmelserne heller ikke fraviges ved aftale mellem lejeren og udlejeren, når den konkrete begivenhed er indtruffet, og der tilkommer lejerens ægtefælle eller andre en ret til at fortsætte eller overtage lejemålet efter lejeren, fx efter en skilsmisse, eller efter at lejeren er flyttet til en plejebolig.

Lejeren kan ikke gyldigt give afkald på sin ret til at fremleje sin lejlighed efter lovforslagets §§ 157 og 158. Det kan endvidere ikke gyldigt aftales, at lejeren ikke skal have ret til at bytte sit lejemål i henhold til lovforslagets § 161. Parterne kan derimod gyldigt aftale, at kravene i bestemmelserne lempes således, at lejeren får en udvidet fremleje- eller bytteret. Parterne kan fx aftale, at lejeren har ret til at bytte, uanset at lejeren endnu ikke har beboet lejemålet i 3 år, eller lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum.

Det følger af bestemmelsen, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, som tilkommer lejeren eller lejerens ægtefælle efter lovforslagets § 166 om parternes ret til at fortsætte lejeforholdet, efter samlivets ophør. Parterne har dog mulighed for i forbindelse med samlivsophøret at aftale, hvem af dem der skal have ret til at fortsætte lejemålet. På samme måde vil de kunne aftale, at der skal foretages fraflytnings- samt indflytningssyn, og at det indbetalte depositum skal afregnes imellem dem således, at den fortsættende ægtefælle ikke overtager den fraflyttendes istandsættelsesforpligtelse i tilfælde af lejerskifte. En sådan aftale har alene virkning imellem de to samlivsparter og indebærer ikke, at der i forhold til udlejeren sker genudlejning.

Lovforslagets § 162 omhandler bytning af lejligheder, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, hvortil gælder særlige vilkår, der skal opfyldes af lejeren. Bestemmelsen vedrører i det hele ikke aftaleforholdet mellem udlejeren og den enkelte lejer, men omfatter bl.a. de særlige kriterier, som fastsættes af kommunalbestyrelsen for udlejning af ejendomme beliggende i et udsat boligområde samt vedtægtsmæssige vilkår for foreninger og selskaber mv. Bestemmelsen kan som følge heraf ikke fraviges ved aftale. Det bemærkes, at lejerens generelle bytteret i henhold til lovforslagets § 161 ikke kan begrænses ved aftale.

Lovforslagets § 159 vedrører lejerens ansvar overfor udlejeren for skader forvoldt af personer, med hvilke lejeren har indgået aftale om fremleje i henhold til bestemmelserne i lovforslagets §§ 157 og 158. Lovforslagets § 159 vedrører herudover lejerens ansvar for fremlejetagerens adfærd og overholdelse af reglerne om god skik og orden. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale mellem lejeren og udlejeren. Det vil således kunne aftales, at lejerens ansvarsgrundlag skal være et andet, end hvad der følger af lovforslagets § 159.

Lovforslagets § 162, stk. 2, om, at andelsboligforeninger kan betinge, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i andelsboligforeningen, skal indtræde som medlem af foreningen, kan ikke fraviges ved aftale. Det er op til den enkelte andelsboligforening, om det skal være en betingelse for, at lejerne kan gennemføre et bytte, at en indflyttende lejer skal indtræde som medlem af foreningen.

Bestemmelsen begrænser ikke lejerens adgang til at opsige eller ophæve lejeforholdet på trods af, at en opsigelse af lejeforholdet indebærer, at de berettigede parter ikke længere kan gøre deres ret til at fortsætte eller overtage lejemålet gældende. Lejerens ægtefælle er dog beskyttet mod lejerens opsigelse af lejemålet efter lovforslagets § 169, stk. 2.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 79 om fravigeligheden af reglerne i kapitlet om brugsrettens overgang.

Der henvises til afsnit 2.19.1.4. og 2.19.2.4. i de almindelige bemærkninger.