Lejeloven § 159

Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 1, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 69 og § 70 benytter det lejede.

Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 2, at lejeren over for udlejeren er ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 3, at lejeren endvidere er erstatningsansvarlig efter § 29, stk. 10, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

I § 159, stk. 1, foreslås, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 157 og § 158 benytter det lejede.

Bestemmelsen fastslår, at lejeren er erstatningsansvarlig over for udlejeren for skader, som forvoldes af personer, som lejeren ved fremleje har givet brugsret til det lejede. Bestemmelsen har sammenhæng med lovforslagets § 149 om lejerens brug af det lejede.

Da lejeren selv vælger sin fremlejetager, må lejeren stå inde for den pågældende. Det er endvidere lejeren, som har det bedste kendskab til, hvad der sker i lejemålet. Udlejeren har ikke et aftaleforhold til sin lejers fremlejetager. Som følge heraf kan udlejeren gøre lejeren ansvarlig for eventuel misligholdelse i lejeforholdet, uanset om misligholdelsen begås af fremlejetageren eller af lejeren.

Lejeren har efter bestemmelsen pligt til at erstatte udlejeren enhver skade, som fremlejetageren forvolder ved uforsvarlig adfærd. Lejeren er tillige ansvarlig for skader, som uforsvarligt forvoldes af fremlejetagerens husstand samt andre, som fremlejetageren har givet adgang til det lejede. De pågældende personers misligholdelse kan endvidere medføre, at udlejeren opsiger eller ophæver lejerens egen lejeaftale efter lovforslagets §§ 171 og 182.

Lejerens ansvar er begrænset til skader, der opstår som følge af uforsvarlig adfærd. Lejeren hæfter som følge heraf ikke for hændelige skader, medmindre skaderne forvoldes på dele af lejemålet, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 149.

Såfremt lejeren ulovligt fremlejer sit lejemål, vil lejeren være ansvarlig over for udlejeren for enhver skade, der forvoldes det lejede i medfør af fremlejeforholdet. Ulovlig fremleje vil fx være, hvor lejeren, uagtet udlejeren berettiget har modsat sig fremlejeforholdet i henhold til lovforslagets § 158, stk. 2, nr. 1-3, vælger at fremleje sit lejemål. I sådanne tilfælde kan lejeren ikke alene pålægges ansvar for skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd, men også for hændelige skader, uanset om skaderne er forvoldt på dele af lejemålet, som omfattes af lejerens vedligeholdelsespligt, medmindre lejeren kan bevise, at skaden er uafhængig af fremlejeforholdet.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan gøre et erstatningskrav gældende direkte over for lejeren uden at involvere den skadevoldende fremlejetager, da lejeren er ansvarlig for dennes handlinger.

Bestemmelsen omfatter, udover fremlejeaftaler efter lovforslagets §§ 157 og 158, også fremlejeaftaler indgået i henhold til en aftalt fremlejeret.

I stk. 2 foreslås, at lejeren over for udlejeren er ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Bestemmelsen fastslår, at lejeren er ansvarlig for sin fremlejetagers overtrædelse af ejendommens husorden samt uforsvarlige brug af det lejede.

Lejerens ansvar for personer, som lejeren giver adgang til det lejede, begrundes i, at det alene er lejeren, som kan føre kontrol med de pågældende personer, og at det er lejeren, som har givet de pågældende adgang til det lejede ved den indgåede fremlejeaftale.

Har lejeren fx fremlejet hele sit lejemål i en periode, hvor lejeren er fraværende pga. sygdom, vil lejeren stadig skulle stå til ansvar over for udlejeren for fremlejetagerens overholdelse af god skik og orden i ejendommen samt for eventuelle skader ved det lejede, som fremlejetageren uforsvarligt forvolder.

En fremlejetagers misligholdelse kan medføre, at udlejeren berettiget opsiger eller ophæver lejerens egen lejeaftale. Betingelserne for opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen med lejeren i disse tilfælde svarer til de situationer, hvor misligholdelsen er begået af lejeren selv. Der henvises til bemærkningerne til de forslåede regler herom i lovforslagets §§ 171 og 182.

Overtræder fremlejetageren reglerne for god skik og orden i ejendommen, kan lejeren herefter pålægges en advarsel, eller lejeforholdet med lejeren kan gøres betinget. Er lejeforholdet med lejeren gjort betinget i henhold til lovforslagets § 154, kan en fremlejetagers overtrædelse af god skik og orden i ejendommen tillægges samme virkning, som hvis lejeren selv havde begået overtrædelsen.

I stk. 3 foreslås, at lejeren endvidere er erstatningsansvarlig efter § 142, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

Bestemmelsen fastslår lejerens erstatningsansvar for skader forårsaget af installationer, som fremlejetageren har foretaget i det lejede.

I modsætning til lejerens erstatningsansvar efter stk. 1 er lejerens ansvar i henhold til bestemmelsen ikke begrænset til tilfælde, hvor der er udvist uforsvarlig adfærd, jf. lovforslagets § 142, stk. 3. Lejerens ansvar for skader forvoldt af fremlejetagerens installationer i det lejede svarer herefter til lejerens ansvar for egne installationer. Det vil sige, at der er objektivt ansvar, og lejeren hæfter således også for hændelige skader.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 71 om lejerens ansvar over for udlejeren for de personer, som lejeren ved fremleje har givet adgang til det lejede.

Der henvises til afsnit 2.19.1.1. og 2.19.2.1. i de almindelige bemærkninger.