Lejeloven § 154

Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 1, kan lejere, som har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, pålægges en af følgende retsfølger:

Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.

Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 79 a, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.

Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 2, er det en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

I § 154, stk. 1, nr. 1, foreslås, at har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, kan lejeforholdet gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

Formålet med at pålægge retsfølger efter bestemmelsen er at bringe den uacceptable adfærd til ophør og forebygge fortsættelse og udvikling heraf i negativ retning, således at den generende lejer så vidt muligt kan bevare sin bolig uden fremover at være til gene for ejendommen eller beboerne.

Efter bestemmelsen kan huslejenævnet som retsfølge gøre lejeforholdet betinget. Er der tale om grovere husordensovertrædelser, hvor lejerens fraflytning findes påkrævet, kan udlejeren vælge at opsige lejemålet med 3 måneders varsel eller ophæve lejeaftalen. Sag herom skal i givet fald indbringes for domstolene. Det er op til udlejeren at afgøre, om en sag i første omgang skal indbringes for huslejenævnet eller domstolene.

Ved at lejeforholdet gøres betinget forstås, at senere overtrædelse af nærmere fastsatte vilkår kan føre til, at lejeren mister boligen. Lejeforholdet kan fx gøres betinget af, at lejeren ikke gentager den adfærd, der ligger til grund for huslejenævnets afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget, eller at lejeren ikke overtræder andre af lovens adfærdsbestemmelser. Huslejenævnet skal i sin afgørelse præcisere den adfærd, som nævnets afgørelse omfatter, så lejeren forstår, hvad der konkret har medført sanktionen, og hvad lejeren fremover skal være opmærksom på. Der kan stilles vilkår af forebyggende karakter, fx at lejeren fjerner husdyr fra boligen. Hvis betingelsen for lejeforholdet ikke overtrædes inden for 1 år fra afgørelsen, vil lejeforholdet ikke længere være betinget. Eventuelle nye overtrædelser af god skik og orden skal bedømmes uden hensyntagen til tidligere pålagte betingelser.

1-årsfristen regnes fra dagen for modtagelsen af huslejenævnets afgørelse. Overtræder lejeren de af huslejenævnet fastsatte betingelser inden for fristen, kan udlejeren opsige eller ophæve lejeaftalen. Det er i så fald ikke nødvendigt at fremsende en ny påmindelse til lejeren.

I stk. 1, nr. 2, foreslås, at har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, kan lejeren meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

Efter bestemmelsen kan huslejenævnet som en mindre retsfølge, end at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, give lejeren en advarsel. En advarsel tjener alene til at gøre lejeren opmærksom på, at lejerens adfærd er uacceptabel, men at der foreligger formildende omstændigheder. Gentager lejeren den generende adfærd, må huslejenævnet igen konkret vurdere, om lejeren skal pålægges en sanktion og i givet fald hvilken.

Huslejenævnet har ud over mulighed for at pålægge en retsfølge efter nr. 1 og 2 mulighed for at forsøge mediation, det vil sige konfliktløsning, hvis parterne er indforstået hermed. Hjemlen for afholdelse af mediation fremgår af § 86, stk. 1, 2. pkt., i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold. Det fremgår af denne bestemmelse, at i sager efter lovforslagets §§ 153-154 kan nævnet opfordre de involverede parter, det vil sige den eller de lejere, som har klaget til udlejeren, og den lejer, som der er klaget over, til afholdelse af mediation. Mediation er et tilbud, som huslejenævnet kan fremsætte på linje med nævnets mulighed for at fremsætte forligsforslag.

I stk. 2 foreslås, at det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

Det er en betingelse for at pålægge retsfølger efter stk. 1, at lejeren har tilsidesat en påmindelse fra udlejeren om at ændre den uacceptable adfærd. Lejeren skal således være blevet gjort bekendt med, at en bestemt adfærd ikke tolereres, inden retsfølger kan pålægges.

Der stilles ikke i loven nærmere krav til påmindelsen, men det må forventes, at den adfærd, der ønskes bragt til ophør, er beskrevet på en måde, så der ikke efterlades tvivl hos lejeren om, hvilken adfærd der ønskes bragt til ophør. Det er ikke nødvendigt med en præcis angivelse af den bestemmelse i loven, der vurderes tilsidesat.

Lejeren får med kravet om en forudgående påmindelse mulighed for på et tidligt tidspunkt at standse en adfærd, som den pågældende måske ikke har været bekendt med, fx fordi den udøves af husstandsmedlemmer, når lejeren ikke er hjemme. Der kan også være tale om adfærd, som lejeren ikke var klar over kunne være generende for andre. Endelig kan det være hensigtsmæssigt for udlejeren, der herved kan have et bedre grundlag for en eventuel senere sag, hvis påmindelsen ikke i sig selv fører til den uacceptable adfærds ophør.

Udlejeren kan give flere påmindelser, før der skrides til yderligere sanktioner.

Hvis husordensovertrædelserne fortsætter, efter at der er givet lejeren en påmindelse, vil sagen kunne indbringes for huslejenævnet, som i givet fald kan pålægge lejeren en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget, jf. stk. 1.

Er der tale om grovere tilfælde af tilsidesættelse af god skik og orden, er der ikke krav om fremsendelse af en påmindelse, før udlejeren kan skride til ophævelse af lejeaftalen. Udlejeren vil kunne hæve uden forudgående påmindelse efter lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 7, når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. lovforslagets § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. lovforslagets § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 79 b i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.18.1.2. og 2.18.2.2. i de almindelige bemærkninger.