Lejeloven § 138

Efter den gældende lejelovs § 66 a, 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger 64 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Det følger af bestemmelsens 2. pkt., at beboerrepræsentanterne, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, skal afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere.

Af bestemmelsens 3. pkt. fremgår, at huslejenævnet på en lejers begæring kan tilsidesætte aftalen mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, såfremt den er åbenbart urimelig.

Endelig fremgår det af bestemmelsens 4.-6. pkt., at det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. Tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

I § 138, stk. 1, foreslås, at beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne kan tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse og § 138, medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger 100 kr. pr. m² bruttoetageareal. Det i stk. 1 nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. reglerne i § 204.

For at styrke og forenkle samarbejdet mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, er der givet mulighed for, at beboerrepræsentanterne under visse betingelser på samtlige lejeres vegne kan indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder, der medfører lejeforhøjelser på indtil maksimalt 100 kr. pr. m² bruttoetageareal. Grænsen svarer til den fastsatte grænse for, hvornår forbedringsarbejder skal varsles, jf. lovforslagets § 105.

Ved beregningen af beløbsgrænsen skal medregnes de forbedringsforhøjelser pr. m², som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har godkendt i henhold til bestemmelsen tillagt forbedringsforhøjelser, som beboerrepræsentanterne inden for den 3-årige periode har tiltrådt efter nærværende bestemmelse.

Den gennemsnitlige forbedringsforhøjelse beregnes i forhold til den samlede ejendom, selv om arbejderne kun vedrører en del af ejendommen. Som følge af, at beboerrepræsentanterne ikke repræsenterer lejere i klubværelser og rene erhvervslejemål, vil en aftale efter bestemmelsen ikke være bindende over for klubværelseslejere og lejere af rene erhvervslejemål.

Når der indgås en aftale med beboerrepræsentanterne efter bestemmelsen, har udlejeren ikke pligt til at varsle forbedringsforhøjelsen over for lejerne i henhold til lovforslagets § 130. Udlejeren skal heller ikke iagttage reglerne om iværksættelse, jf. lovforslagets § 105, eller foretage varsling af beboerrepræsentanterne, jf. lovforslagets § 131. Lovforslagets § 103 om varsling af udlejerens adgang til det lejede skal dog iagttages.

Beboerrepræsentanternes aftale med udlejeren er bindende for alle lejere, herunder kommende lejere. Enkelte lejere, som ikke ønsker de pågældende forbedringsarbejder udført, har ikke mulighed for at stå uden for aftalen. Det gælder også for lejere, som først indgår en lejeaftale med udlejeren efter, at forbedringsarbejderne er udført.

Bestemmelsen finder anvendelse på fællesarbejder, det vil sige generelle forbedringsarbejder uden for det enkelte lejemål, fx tagarbejder. Bestemmelsen vil dog også kunne finde anvendelse på forbedringsarbejder, der vedrører en del af ejendommen, fx udskiftning af vinduer i en del af ejendommen. Endelig vil bestemmelsen i begrænset omfang kunne finde anvendelse på arbejder i det enkelte lejemål, såfremt der er tale om arbejder, som er tilknyttet fællesarbejder, fx udskiftning af rør eller radiatorer i forbindelse med forbedring af ejendommens varmeanlæg. Enkeltstående arbejder inden for det enkelte lejemål vil derimod ikke være omfattet af beboerrepræsentationens aftalekompetence efter bestemmelsen. Aftale om forbedringsarbejder i det enkelte lejemål kan indgås individuelt af lejer og udlejer efter lovforslagets § 137.

Om de nærmere regler om regulering af beløb efter udviklingen i nettoprisindekset henvises til lovforslagets kapitel 25.

I stk. 2 foreslås, at beboerrepræsentanterne, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, skal afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte lejere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige lejere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af lejerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens lejere jf. bekendtgørelsen om beboerrepræsentation.

For at sikre lejernes demokratiske rettigheder er det fastsat, at før beboerrepræsentanterne tager stilling til arbejderne, skal de afholde et beboermøde til drøftelse af udlejerens forslag og beregninger.

Beboerrepræsentanternes adgang til at indgå aftale med udlejeren om forbedringsarbejder efter bestemmelsen retter sig primært mod fællesarbejder i ejendommen. Der kan dog også være tale om forbedringsarbejder, der vedrører dele af ejendommen eller arbejder, som skal gennemføres i enkelte lejemål, og dermed ikke har betydning for alle lejere i ejendommen. Bestemmelsen angiver derfor nogle procedurer til beskyttelse af mindretallet.

Beboerrepræsentanterne kan kun tiltræde lejeforhøjelser, såfremt et flertal af de fremmødte lejere er enige i gennemførelse af arbejderne. Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at beboerrepræsentanterne efter beboermødet skriftligt skal orientere samtlige lejere om udfaldet af mødet med oplysning om, at mindst ¼ af lejerne inden 2 uger efter modtagelsen af orienteringen kan forlange, at beboerrepræsentanterne afholder en urafstemning blandt ejendommens lejere. Ved urafstemningen skal der være et almindeligt flertal for gennemførelsen af arbejderne blandt de afgivne stemmer.

Overholder beboerrepræsentationen ikke de nævnte krav, medfører det, at aftalen med udlejeren efter bestemmelsen vil være ugyldig.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 66 a om beboerrepræsentanternes tiltrædelse af forbedringer.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.15.1.2. og 2.15.2.2.