Lejeloven § 137

Efter den gældende lejelovs § 62 b kan udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed, uanset bestemmelsen i § 58, stk. 1, i lejeloven og bestemmelsen i § 27, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

Det følger endvidere af bestemmelsen, at aftalen skal være skriftlig, og at det udtrykkeligt skal fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse. Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 59 a, stk. 2. Lejeren kan endvidere anmode kommunalbestyrelsen om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.

Efter bestemmelsens stk. 2 skal udlejeren, forinden aftale indgås, orientere lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 1, 3. pkt., og udtalelse vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 1, 4. pkt. Har udlejer ikke inden aftalens indgåelse givet lejeren oplysninger herom, er aftalen ugyldig. Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.

Bestemmelsen er en fravigelse fra de almindelige lejefastsættelsesregler i lejeloven og boligreguleringsloven, hvorefter udlejeren som hovedregel kan kræve, at lejen bliver forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren har forbedret lejemålet.

I § 137, stk. 1, foreslås, at udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed kan, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

Bestemmelsen er en aftalemæssig baseret ordning, hvorefter lejeren og udlejeren på et hvilket som helst tidspunkt efter, at lejeaftalen er indgået, kan indgå en aftale om at gennemføre bestemte forbedringer i lejligheden. Aftaler, som indgås inden eller samtidig med lejeaftalen, er ikke omfattet af bestemmelsen.

Der er tale om en aftale, som hviler på et frivilligt grundlag. Bestemmelsen lægger endvidere til grund, at aftalen indeholder en fastsættelse af den lejeforhøjelse, udlejeren vil kunne opkræve som følge af de aftalte forbedringer. Lejefastsættelsen efter bestemmelsen er frigjort fra de almindelige regler i lejelovgivningen om beregning af lejeforhøjelse. Parterne har derfor mulighed for at aftale både en højere og en lavere lejeforhøjelse end efter de almindelige regler.

Aftalen er bindende for begge parter og vil, hvis betingelserne i stk. 3 er opfyldt, ikke kunne ændres ved en efterfølgende sag for huslejenævnet eller boligretten.

I stk. 2 foreslås, at lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 132, stk. 1. Lejeren kan endvidere anmode Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter stk. 1

Lejeren kan således, inden aftalen indgås, forlange, at udlejeren indhenter en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves efter lovforslagets almindelige regler om forbedringsforhøjelser, hvis arbejderne gennemføres i overensstemmelse med aftalen efter stk. 1. Hensigten er, at lejeren skal kunne sammenligne den lejeforhøjelse, som udlejeren lovligt vil kunne opkræve efter lejelovgivningens almindelige bestemmelser, med den lejeforhøjelse, der er foreslået i aftalen.

I stk. 3, nr. 1, foreslås, at aftalen skal være skriftlig for at være gyldig.

En aftale mellem udlejeren og lejeren om lejeforhøjelse efter denne bestemmelse skal være skriftlig for at være gyldig.

I stk. 3, nr. 2, foreslås, at det udtrykkeligt skal fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse, for at aftalen er gyldig.

Det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at der er tale om en aftalt lejeforhøjelse efter den særlige ordning i denne bestemmelse. Ved en sådan aftale fraviges lovforslagets almindelige regler.

I stk. 3, nr. 3, foreslås, at udlejeren, forinden aftale indgås, skal have orienteret lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 2, 1. pkt., og en beregning vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser fra Udbetaling Danmark, for at aftalen er gyldig.

Det er endelig en betingelse for aftalens gyldighed, at udlejeren, forinden aftalen indgås, har orienteret lejeren om muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen fra huslejenævnet og en beregning af de boligstøttemæssige konsekvenser af aftalen. Hvis lejeren ønsker en forhåndsgodkendelse af lejen, påhviler det udlejeren at indhente denne.

Det påhviler derimod lejeren selv at indhente beregning af de boligstøttemæssige konsekvenser fra Udbetaling Danmark, hvis lejeren ønsker dette forhold belyst, inden der indgås en aftale. Det er bestemmelsen i boligstøttelovens § 11, der er relevant i denne sammenhæng. Efter denne bestemmelse kan Udbetaling Danmark ved beregningen af boligstøtten nedsætte lejen, hvis denne i væsentlig grad overstiger den normale leje for sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse, eller hvis der er tale om betaling for luksuriøst udstyr eller beliggenhed.

Ugyldighedsvirkningen efter bestemmelsen består i, at lejeren vil kunne påberåbe sig de regler i lejelovgivningen, som lovforslagets § 137 netop sætter ud af kraft. Dette gælder først og fremmest bestemmelsen i lovforslagets § 136 og tillige lovforslagets § 45 og lovforslagets § 19, stk. 1, samt lovforslagets § 22, stk. 1, om lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Hvis aftalen er ugyldig, bevirker det ikke, at udlejeren mister sin ret til at kræve lejeforhøjelse for forbedringen, men at udlejeren alene kan kræve en lejeforhøjelse beregnet efter lejelovgivningens almindelige regler.

I stk. 4 foreslås, at aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.

Da der er tale om en individuel aftale mellem den enkelte lejer og udlejeren, er det fastsat, at aftalen bortfalder, når lejeforholdet mellem aftalens parter ophører. Det betyder, at aftalen bortfalder ved genudlejning af lejemålet, og udlejeren må på det tidspunkt beregne et forbedringstillæg for forbedringsarbejderne i overensstemmelse med de almindelige regler i loven.

Bortfald af aftalen ved genudlejning bevirker endvidere, at huslejenævnet eller boligretten efter genudlejning igen kan vurdere huslejens størrelse uden begrænsninger, idet forbedringen efter aftalens bortfald skal anses som gennemført efter lovens almindelige bestemmelser.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 62 b om parternes mulighed for at indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.15.1.1. og 2.15.2.1.