Lejeloven § 121

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, at beløbet afsat efter stk. 1 anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 19. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1, at der på kontoen efter § 18 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i § 21 i lov om leje, eller beløb anvendt til brandsikring og opretning. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring, isolering el. lign.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 2, at såfremt en udgift dækkes ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.

I § 121, stk. 1, foreslås, at på kontoen efter §§ 119 og 120 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse, jf. § 111, stk. 3. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring.

Bestemmelsen omhandler, hvilke udgifter der kan dækkes af de udvendige vedligeholdelseskonti efter lovforslagets §§ 119 og 120.

Bestemmelsen fastslår, at det er udlejerens udgifter til udvendig vedligeholdelse, som kan fradrages på kontiene efter §§ 119 og 120. Ved udvendig vedligeholdelse forstås al vedligeholdelse for ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse, jf. lovforslagets § 111.

Har udlejeren selv udført udvendigt vedligeholdelsesarbejde, kan der fradrages et passende beløb til dækning heraf, såfremt udgiften er specificeret i arbejdets art, timeforbrug samt løn. Udgiftens størrelse fastsættes efter samme principper, som benyttes til opgørelse af udgiften til egen administration samt viceværtarbejde i ejendommens driftsbudget, jf. lovforslagets § 24. Der henvises til bemærkningerne til denne bestemmelse. Alle rimelige og nødvendige udgifter som led i udførelsen af udvendigt vedligeholdelsesarbejde kan fradrages.

Det er ikke afgørende for, at udgiften kan fradrages kontiene, at der faktisk afsættes beløb for de arealer, som vedligeholdelsesarbejdet vedrører. Udgifter til eksempelvis vedligeholdelse af garager vil derfor også kunne fradrages på kontiene. Der vil ligeledes kunne fradrages udgifter for sparet udvendig vedligeholdelse som fastsat af huslejenævnet i forbindelse med, at udlejeren udfører forbedringsarbejder i ejendommen.

Der skelnes mellem udgifter til vedligeholdelse og udgifter til forbedringer. Der må samtidig skelnes mellem vedligeholdelsesudgifter og egentlige driftsudgifter, som kan medtages i det omkostningsbestemte budget for ejendommen. Driftsudgifter er generelt karakteriseret ved at være faste og løbende, hvorimod vedligeholdelsesudgifter typisk har karakter af at være engangsudgifter.

Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 111 for en beskrivelse af vedligeholdelsesbegrebet.

Indestående på kontiene efter lovforslagets §§ 119 og 120 sætter ikke en øvre grænse for udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt, jf. lovforslagets § 114, stk. 3. Udlejeren har således pligt til at udføre udvendige vedligeholdelsesarbejder, når det er tiltrængt, uanset om udgiften til vedligeholdelse kan dækkes af kontienes indestående.

Efter bestemmelsen kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne tilslutte sig, at beløb på kontiene efter §§ 119 og 120 anvendes til forbedringer. På den måde vil lejerne efter omstændighederne kunne undgå, at udlejeren varsler en forbedringsforhøjelse for arbejderne. Kontiene kan alene anvendes til generelle forbedringer på ejendommen og ikke forbedringer i de enkelte lejemål.

Ved opgørelsen af, om der er tilslutning fra et flertal af lejerne, vil eventuelle fremlejere i ejendommen ikke skulle medregnes. Der kan dog efter omstændighederne foreligge et sådant sammenfald mellem udlejeren og fx en virksomhed, som lejer en eller flere lejligheder til videreudlejning, at udgangspunktet må fraviges.

I stk. 2 foreslås, at dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.

Bestemmelsen omhandler udlejerens mulighed for at fradrage de årlige prioritetsydelser til et lån på de udvendige vedligeholdelseskonti efter lovforslagets §§ 119 og 120, såfremt lånet er anvendt til at dække en udgift til udvendig vedligeholdelse. Lån optaget til at dække udgifter til forbedringer, hvortil der er opnået lejertilslutning, kan tillige fradrages på kontoen.

Udlejeren kan efter bestemmelsen fradrage såvel renter som afdrag. Det er en forudsætning for anvendelse af bestemmelsen, at der faktisk optages lån til finansiering af den konkrete vedligeholdelsesudgift. De årlige prioritetsydelser, der fradrages, skal svare til rimelige ydelser på sædvanlige langfristede kreditforeningslån.

Såfremt betingelserne for anvendelse af bestemmelsen er opfyldt, må udlejeren tage stilling til, hvorvidt ordningen ønskes anvendt i forbindelse med udarbejdelse af vedligeholdelsesregnskabet og første fradrag på vedligeholdelseskontoen. Alternativt må udlejeren fradrage hele udgiften på en gang.

Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, samt § 19 om, hvilke udgifter der kan fradrages på de udvendige vedligeholdelseskonti. Bestemmelsen indebærer indholdsmæssige ændringer i forhold til den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, og § 19, idet udlejeren ikke kan vælge at anvende beløb afsat til udvendig vedligeholdelse til brandsikring.

Der henvises til afsnit 2.13.1.3. og 2.13.2.3. i de almindelige bemærkninger.