Lejeloven § 118

Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 1, kan lejeren kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 2, kan lejeren endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår indvendig vedligeholdelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 23, stk. 3, at såfremt lejeaftalen er opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

I § 118, stk. 1, foreslås, at lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Bestemmelsen omhandler lejerens ret til at kræve indvendige vedligeholdelsesarbejder udført af udlejeren og gælder i de lejeforhold, hvor udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Det er en betingelse for, at lejeren kan kræve udførelse af indvendige vedligeholdelsesarbejder, at arbejdet er nødvendigt, og at udgifterne kan afholdes af beløbet på den indvendige vedligeholdelseskonto.

Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 111, stk. 2, vedrørende begrebet indvendig vedligeholdelse.

Bestemmelsen giver ikke lejeren ret til selv at udføre vedligeholdelsesarbejderne og efterfølgende kræve refusion uden aftale med udlejeren. Bestemmelsen er dog ikke til hinder for, at der indgås aftale mellem lejeren og udlejeren om, at lejeren sørger for iværksættelse af de indvendige vedligeholdelsesarbejder efter at have orienteret udlejeren. Lejeren får herefter refunderet udgifterne til arbejdet af den indvendige vedligeholdelseskonto.

Det må afgøres konkret, om det er nødvendigt at foretage indvendig vedligeholdelse. Det er dog en betingelse, at der skal være et synligt behov herfor. Det følger af lovforslagets § 112, stk. 1, at vedligeholdelse alene skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn ejendommens og det lejedes karakter.

Ved uenighed om, hvorvidt det er nødvendigt, at udlejeren udfører indvendig vedligeholdelse, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 114, stk. 2.

Da der ikke er bindingspligt for de beløb, som udlejeren skal hensætte til den indvendige vedligeholdelse, kan det ske, at udlejeren ikke har den fornødne likviditet til at efterkomme krav på udførelse af indvendige vedligeholdelsesarbejder. Grundejernes Investeringsfond har mulighed for på begæring af lejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre, jf. § 69, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold. Fonden kan lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene. Det er i den forbindelse en betingelse, at fristen, som huslejenævnet har fastsat, ikke er overholdt.

Når den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler udlejeren, har udlejeren ret til at vælge, hvordan og hvem der skal udføre arbejdet. Lejeren kan derfor ikke kræve selv at udføre arbejdet eller vælge, hvilke håndværkere der skal gøre dette.

I stk. 2 foreslås, at lejeren endvidere kan kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i velvedligeholdt stand for så vidt angår indvendig vedligeholdelse.

Bestemmelsen fastslår, at lejeren kan kræve, at der udføres andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder end indvendige, hvis udgiften hertil kan dækkes af den del af kontoens saldo, som overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års hensættelser. Reglen giver derved lejeren mulighed for at kræve, at indeståendet på den indvendige vedligeholdelseskonto bruges til at finansiere udvendige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er en betingelse, at der ikke i lejligheden er behov for udførelse af indvendig vedligeholdelse.

Hensigten med bestemmelsen er at give de lejere, der bor i velvedligeholdte lejemål, mulighed for at anvende kontoens indestående til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det forudsættes, at der efter arbejdets udførelse som minimum henstår beløb på kontoen svarende til de sidste 3 års samlede hensættelser.

Reglen er et supplement til udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt og kan benyttes af lejeren i tilfælde, hvor udlejeren ikke efter reglerne i lovforslagets § 112 er forpligtet til at foretage de udvendige vedligeholdelsesarbejder.

De vedligeholdelsesarbejder, som tænkes omfattet af bestemmelsen, er vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, som ikke er defineret som indvendig vedligeholdelse, hvorved efter loven forstås hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve, jf. lovforslagets § 111, stk.1. Der kan fx være tale om istandsættelse af køkken, badeværelse eller afhøvling af gulve. Bestemmelsen giver ikke lejeren ret til at få udført mere luksusprægede eller specielle arbejder og installationer i lejemålet.

Bestemmelsen giver ikke lejeren mulighed for at kræve udførelse af egentlige forbedringsarbejder. Dog vil udgiften til mindre forbedringsarbejder, som udføres i forbindelse med et vedligeholdelsesarbejde, kunne indgå i den udgift, der debiteres vedligeholdelseskontoen.

Uenighed vedrørende denne bestemmelse kan indbringes for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 124, stk. 1.

I stk. 3 foreslås, at er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejemålet er opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav om at få udført vedligeholdelsesarbejder efter bestemmelserne i lovforslagets § 118, stk. 1 og 2, selvom der skulle være behov herfor samt tilstrækkelige midler på vedligeholdelseskontoen.

Bestemmelsen er begrundet i, at lejeren ikke har tilstrækkelig interesse i at kræve vedligeholdelsesarbejder udført i de situationer, hvor lejeren alligevel snart skal fraflytte lejemålet.

Er lejeforholdet opsagt og ønsker lejeren indvendige vedligeholdelsesarbejder udført, er udlejeren dog ikke afskåret fra at efterkomme lejerens ønske. Udlejeren er ligeledes berettiget til at anvende midler fra kontoen, inden et nyt lejeforhold træder i kraft.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 23, stk. 1-3, i den gældende lejelov om lejerens krav på udførelse af indvendig vedligeholdelse.

Der henvises til afsnit 2.13.1.1. og 2.13.2.1. i de almindelige bemærkninger.