Jeg vil undersøge, hvilke regler der gælder for huslejeforhøjelser i Danmark, herunder hvordan og hvornår en udlejer kan varsle en stigning i huslejen. Jeg vil søge i den danske lovgivning, relevante afgørelser og på hjemmesider for at give dig et fyldestgørende svar.

Jeg begynder med at undersøge den danske lejelovgivning.Ja, din udlejer kan forhøje huslejen, men der er en række regler, der skal følges, både i forhold til hvornår lejen kan forhøjes, og hvordan det skal varsles. Her er en oversigt baseret på Lejeloven og praksis fra Huslejenævnet:

Hvornår kan udlejer forhøje huslejen?

Der er primært fire situationer, hvor din udlejer kan forhøje huslejen:

1. Ved forbedringer af lejemålet:

   • Hvis udlejer gennemfører forbedringer, der væsentligt øger lejemålets værdi, kan huslejen forhøjes. Dette gælder både i regulerede og uregulerede kommuner. Forhøjelsen skal svare til den øgede værdi. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)
   • Huslejenævnet skal vurdere, om forbedringerne medfører en væsentlig værdiforøgelse. Udlejer bør derfor anmode Huslejenævnet om en besigtigelse, inden forbedringerne udføres. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)
   • Hvis der er en vedligeholdelseskonto tilknyttet lejemålet, skal midlerne herfra bruges først. Kun hvis dette beløb ikke dækker hele forbedringen, kan der blive tale om en huslejeforhøjelse for det resterende beløb. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)

2. Regulering efter nettoprisindekset:

   • Udlejer kan lade huslejen stige i takt med de generelle prisstigninger i samfundet. Dette sker på baggrund af nettoprisindekset. (Må udlejer hæve huslejen? - Lejeloven.dk)
   • Regulering efter nettoprisindekset kan ske én gang årligt. (Må udlejer hæve huslejen? - Lejeloven.dk)
   • Det er en betingelse, at muligheden for regulering efter nettoprisindekset er aftalt i lejekontraktens § 11. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)
   • Vigtigt: For årene 2022 og 2023 blev der vedtaget et huslejeloft på 4% årligt for huslejestigninger reguleret efter nettoprisindekset. Dette loft kan også have betydning for reguleringer i 2024, afhængigt af hvilken måned reguleringen tager udgangspunkt i. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)

3. Ved stigende driftsudgifter:

   • Udlejer kan forhøje huslejen, hvis ejendommens driftsudgifter stiger. Dette kan f.eks. være udgifter til skatter, afgifter, forsikringer, administration, renovation og vand. (Må udlejer hæve huslejen? - Lejeloven.dk)
   • Særligt for skatter og afgifter: Stigninger i skatter og afgifter kan varsles med 3 måneders varsel og kan kræves med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, udgiften blev pålagt ejendommen. Dette forudsætter, at kravet fremsættes senest 5 måneder efter, at udgiften blev pålagt. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk, Må udlejer hæve huslejen? - Lejeloven.dk)

4. Hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi:

   • Hvis den nuværende leje er væsentligt lavere end det, lignende lejemål i området udlejes for (med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand), kan udlejer kræve lejen forhøjet. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)
   • En forskel anses typisk for væsentlig, hvis den er på 10-15%. (Lejeforhøjelse i småhuse - efter reglerne om det lejedes ... - Jurainfo)
   • Denne type lejeforhøjelse kan tidligst kræves 2 år efter lejeforholdets begyndelse, og der skal gå mindst 2 år mellem sådanne forhøjelser. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk, Lejeforhøjelse i småhuse - efter reglerne om det lejedes ... - Jurainfo)

Regler for varsling af huslejeforhøjelse

Uanset årsagen til huslejeforhøjelsen er der en række formelle krav til, hvordan den skal varsles:

• Skriftlighed: Kravet om lejeforhøjelse skal altid fremsættes skriftligt. (Lejeloven § 44, stk. 2, Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)
• Varslingsfrist:
  • Som udgangspunkt er varslingsfristen 3 måneder. (Lejeloven § 44, stk. 1, Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk)
  • Ved mindre forbedringer i uregulerede kommuner, der ikke er til gene for lejer, kan varsel om selve arbejdets igangsættelse dog være 6 uger. (Må udlejer hæve huslejen? - Lejeloven.dk)
• Indhold af varslingen: Varslingen skal indeholde:
  • Størrelsen på forhøjelsen: Det præcise beløb, huslejen stiger med. (Lejeloven § 44, stk. 2, Huslejestigning Skabelon)
  • Begrundelse: Årsagen til lejeforhøjelsen. (Lejeloven § 44, stk. 2, Huslejestigning Skabelon)
  • Beregning: En beregning af, hvordan udlejer er kommet frem til forhøjelsen (særligt ved stigning i driftsudgifter eller forbedringer). (Må udlejer hæve huslejen? - Lejeloven.dk)
  • Oplysning om indsigelsesret: Lejeren skal oplyses om sin mulighed for at gøre indsigelse mod forhøjelsen. (Lejeloven § 44, stk. 2, Huslejestigning Skabelon)
  • Hvis varslingen ikke indeholder disse oplysninger, er den ugyldig. (Lejeloven § 44, stk. 2)
• Særligt for regulerede kommuner med beboerrepræsentation:
  • Senest 7 dage før varsling til lejerne, skal beboerrepræsentationen have besked om lejeforhøjelsen. Denne besked skal indeholde kopi af varslingen til lejerne, nuværende og nyt budget samt redegørelse for ændringerne. (Regler for regulering af husleje - Udlejer.dk, Lejeloven § 30, stk. 2)
  • Varslingen til lejerne skal oplyse om, at budgettet er fremlagt for beboerrepræsentationen, og hvad deres eventuelle udtalelser har været. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk, Lejeloven § 30, stk. 1)
• Særligt for regulerede kommuner uden beboerrepræsentation:
  • Udlejer skal fremsætte skriftligt krav med angivelse af gældende og nyt budget, specificerede driftsudgifter og -indtægter, samt oplysning om klagemulighed. (Kan du kræve huslejestigning? - Lejeloven.dk, Lejeloven § 29)

Lejers mulighed for at gøre indsigelse

• Hvis du som lejer ikke er enig i en varslet huslejeforhøjelse, skal du gøre skriftlig indsigelse over for din udlejer.
• Fristen for indsigelse er 6 uger fra du har modtaget varslingen. (Lejeloven § 44, stk. 3, Må udlejer hæve huslejen? - Lejeloven.dk)
• Hvis udlejer ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse efter din indsigelse, skal udlejer indbringe sagen for Huslejenævnet senest 6 uger efter udløbet af din indsigelsesfrist. (Lejeloven § 44, stk. 3)
• Flere afgørelser fra Huslejenævnet viser, at manglende overholdelse af formkrav til varslingen, f.eks. manglende angivelse af lejeforhøjelsens størrelse eller begrundelse, kan føre til, at varslingen kendes ugyldig. Se f.eks. Lejeforhøjelse kendes ugyldig grundet manglende oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og Lejestigning kendes ugyldig grundet fejlagtig varsling af lejeforhøjelsens størrelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at reglerne kan være komplekse, og det kan være en god idé at søge juridisk rådgivning, hvis du er i tvivl om dine rettigheder og pligter i forbindelse med en varslet huslejeforhøjelse.

Jeg vil undersøge, hvilke regler der gælder specifikt for huslejestigninger i erhvervslejemål i Danmark. Lad mig søge i den relevante lovgivning og på officielle kilder for at give dig et fyldestgørende svar.# Regler for huslejestigning i erhvervslejemål

Jeg vil nu gennemgå de regler, der gælder for huslejestigning i erhvervslejemål i Danmark. Erhvervslejeforhold adskiller sig væsentligt fra boliglejeforhold, da der er langt større aftalefrihed mellem parterne.

1. Aftalefrihed som grundprincip

I erhvervslejeforhold er udgangspunktet, at parterne frit kan aftale, hvordan lejen skal fastsættes og reguleres. Dette fremgår af Erhvervslejeloven § 9, som fastslår, at fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale.

Hvis parterne ikke har aftalt noget om lejens størrelse, anses lejen for at udgøre markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. Erhvervslejeloven § 9, stk. 2.

2. Regulering til markedsleje

Hvis der ikke er aftalt andet, kan hver part i lejeforholdet kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Dette fremgår af Erhvervslejeloven § 13, stk. 1.

Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Ifølge forarbejderne til loven anses en forskel på 10-15% i forhold til markedslejen typisk for at være væsentlig.

Der er dog visse begrænsninger for, hvornår lejen kan reguleres til markedsleje:

1. Regulering kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring, jf. Erhvervslejeloven § 13, stk. 2.
2. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft.
3. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft.

Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering, jf. Erhvervslejeloven § 13, stk. 4.

3. Lejeforhøjelse ved stigning i ejendomsskatter

Udover regulering til markedsleje kan udlejeren forlange lejeforhøjelse, hvis de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, forøges. Dette fremgår af Erhvervslejeloven § 10, stk. 1.

Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje på varslingstidspunktet, jf. Erhvervslejeloven § 10, stk. 3.

Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Den kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt, jf. Erhvervslejeloven § 10, stk. 4.

4. Lejeforhøjelse ved forbedringer

Hvis udlejeren har forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi, jf. Erhvervslejeloven § 31, stk. 1.

Lejeforhøjelse efter forbedringer kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført, jf. Erhvervslejeloven § 32, stk. 1.

5. Formkrav ved varsling af huslejestigning

Uanset hvilken type lejeforhøjelse der er tale om, skal visse formkrav overholdes:

Ved regulering til markedsleje:

• Varsles med 3 måneders varsel
• Kravet skal være skriftligt
• Skal indeholde angivelse af lejereguleringens størrelse
• Skal indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse
• Jf. Erhvervslejeloven § 13, stk. 8

Ved lejeforhøjelse pga. ejendomsskatter:

• Varsles med 3 måneders varsel
• Kravet skal fremsættes skriftligt
• Skal indeholde beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer
• Skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse
• Jf. Erhvervslejeloven § 10, stk. 5

Ved lejeforhøjelse pga. forbedringer:

• Varsles med 3 måneders varsel
• Kravet skal fremsættes skriftligt
• Skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen
• Skal indeholde en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter
• Skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse
• Jf. Erhvervslejeloven § 32, stk. 2

6. Lejerens indsigelsesmuligheder

Lejeren har mulighed for at gøre indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse:

Ved regulering til markedsleje:

• Indsigelse skal fremsættes skriftligt senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem
• Udlejeren skal anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af lejerens indsigelsesfrist, hvis kravet ønskes fastholdt
• Jf. Erhvervslejeloven § 13, stk. 9-10

Ved lejeforhøjelse pga. ejendomsskatter:

• Indsigelse skal fremsættes skriftligt senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem
• Udlejeren skal anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis kravet ønskes fastholdt
• Jf. Erhvervslejeloven § 10, stk. 6

Ved lejeforhøjelse pga. forbedringer:

• Indsigelse skal fremsættes skriftligt senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem
• Udlejeren skal anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis kravet ønskes fastholdt
• Jf. Erhvervslejeloven § 32, stk. 5

7. Særlige aftaler om lejeregulering

Parterne kan aftale andre reguleringsmekanismer end de ovenfor nævnte. Det kan f.eks. være:

1. Nettoprisindeksregulering: Lejen reguleres årligt i takt med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
2. Trappeleje: Lejen stiger med bestemte beløb på bestemte tidspunkter.
3. Omsætningsbestemt leje: Lejen beregnes helt eller delvist som en procentdel af lejerens omsætning.

Sådanne aftaler er gyldige og kan kombineres med muligheden for at kræve regulering til markedsleje, medmindre parterne udtrykkeligt har fraskrevet sig denne ret.

Konklusion

Reglerne for huslejestigning i erhvervslejemål er præget af stor aftalefrihed. Hvis intet andet er aftalt, kan lejen reguleres til markedsleje, dog tidligst 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller seneste regulering. Derudover kan udlejeren kræve lejeforhøjelse ved stigende ejendomsskatter og ved forbedringer af det lejede.

Uanset hvilken type lejeforhøjelse der er tale om, skal visse formkrav overholdes, og lejeren har mulighed for at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen.