Vejledning til normalvedtægten for ejerforeninger, jf. bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020

§ 25 Kapitalforhold

Ejerforeningen kan alene opkræve betaling til de løbende driftsudgifter og vedligeholdelse, dog således at der kan tilvejebringes en rimelig egenkapital.

Stk. 2. Det kan på generalforsamlingen vedtages, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål, herunder vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder. Opsparingen skal være anbragt i et pengeinstitut.

Stk. 3. Beslutning om anvendelse af de opsparede midler træffes på generalforsamlingen.

Stk. 4. Den enkelte ejer kan ikke kræve udbetaling af sin andel af ejerforeningens formue ved salg af sin ejerlejlighed

Bestemmelsen fastslår, at ejerforeningen som udgangspunkt kun kan opkræve betalinger fra ejerne til dækning af de løbende omkostninger til drift og vedligeholdelse dvs. sådan, at der er balance mellem foreningens indtægter og udgifter. Foreningen kan ikke vilkårligt fastsætte udgifterne, men må fastsætte dem ud fra de omkostninger, der faktisk kan forventes. I praksis kan udgifterne fastsættes ud fra det regnskab og budget, som bestyrelsen skal udarbejde, i henhold til normalvedtægtens § 16, stk. 2, nr. 1.

Herudover hjemler bestemmelsen, at der kan opkræves et yderligere beløb, så foreningen kan opbygge en rimelig egenkapital. Egenkapitalen er en grundkapital i foreningen, der skal sikre, at der er et kapitalberedskab i foreningen, så der er midler til at betale foreningens løbende omkostninger, hvis de forventede (budgetterede) udgifter eller indtægter i en budgetperiode ændres, eller varierer over perioden. Egenkapitalen skal således sikre, at foreningen løbende er i stand til at honorere sine forpligtelser og dermed også styrke ejerforeningens kreditværdighed. Opbygningen af en egenkapital sker alene med dette formål, men herudover kan ejerforeningen foretage en opsparing til specifikke formål, jf. nærmere stk. 2, nedenfor.

Det må antages, at et beløb svarende til 6-12 måneders drift i almindelighed må anses som en rimelig egenkapital, men der kan være særlige forhold, der taler for et større eller et mindre beløb. For fredede ejendomme kan der i fredningsdeklarationen være fastsat krav til egenkapital

Egenkapitalen skal opbygges, eller retableres, over en periode og på en sådan måde, at det ikke medfører unødvendigt store opkrævninger hos ejerne. En opbygning over 5-10 år må i almindelighed anses for passende, men der kan være forhold i en forening, der taler for at fravige dette.

For fredede ejendomme kan der være specifikke krav om retablering ved brug af kapitalen.

Fastsættelsen af størrelsen af de løbende betalinger til fælles udgifter og opbygning/retablering af egenkapital træffes på en ordinær generalforsamling med almindeligt flertal efter fordelingstal, i henhold til normalvedtægtens § 3, i forbindelse med vedtagelsen af budgettet, jf. normalvedtægtens § 9, stk. 1, nr. 6.

Bestemmelsen hjemler ret til, at ejerforeningen kan opspare midler til bestemte formål. Bestemmelsen er ny og erstatter bestemmelsen i § 12 i 2004-normalvedtægten, om opsparing til vedligeholdelse i en grundfond.

Efter den gamle bestemmelse kunne 1/4 af ejerne efter fordelingstal beslutte, at der skulle spares op til vedligeholdelse af fællesejendommen. Bestemmelsen sikrede, at det med en relativt lille opbakning blandt ejerne var muligt at beslutte, at der over en årrække skulle spares op. Der var ikke noget krav om, at der skulle angives et mere konkret vedligeholdelsesprojekt. Generalforsamlingen skulle efterfølgende tage stilling til anvendelsen af de opsparede midler. Bestemmelsen blev i praksis kun anvendt i begrænset omfang.

Den nye bestemmelse adskiller sig fra den gamle ved, at den vedrører opsparing til konkrete projekter og både vedrører vedligeholdelse og forbedringer af fællesejendommen. Den vedrører også andre projekter, men formålet med en opsparing skal dog kunne rummes inden for det, der er foreningens formål, der efter normalvedtægtens bestemmelser er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for ejerne af ejerlejlighederne i foreningen, jf. normalvedtægtens § 1, stk. 2, som er omtalt nærmere ovenfor.

Bestemmelsens krav om, at en opsparing kan ske til ”bestemte formål” er ikke meget specifik. Kravet indebærer, at der som minimum skal angives et overordnet og konkret formål med opsparingen, men det indeholder ikke et krav om, at der foreligger et mere detaljeret projekt. Projektet skal dog være beskrevet, så det er muligt at vurdere, hvad projektet går ud på, og om der er sammenhæng mellem det beløb, der skal opspares, og det beløbet skal anvendes til.

Det er generalforsamlingen, der kan træffe beslutning om opsparing. Normalvedtægten angiver ikke specifikke krav til beslutninger efter bestemmelsen, så udgangspunktet er, at generalforsamlingen kan træffe en beslutning om opsparing med almindeligt flertal efter fordelingstal, jf. normalvedtægtens § 3. I det omfang formålet med opsparingen er at finansiere et projekt, der indebærer væsentlige eller varige ændringer af fællesejendom, må det antages, at en beslutning kræver 2/3 dobbeltkvalificeret flertal, jf. normalvedtægtens § 4, stk. 2. Tilsvarende hvis opsparingen skal anvendes til et andet væsentligt formål, f.eks. erhvervelse af en fast ejendom, jf. normalvedtægtens § 4, stk. 1

Ønsker ejerforeningen at en opsparing altid kan besluttes med almindeligt flertal efter fordelingstal, jf. normalvedtægtens § 3, må den vedtage en særvedtægtsbestemmelse. Dette kan antagelig ske med det almindelige krav til vedtægtsændringer, dvs. med 2/3 dobbeltkvalificeret flertal, jf. normalvedtægtens § 4, stk. 1, nr. 1. Ejerforeningens skal i givet fald være opmærksom på, at normalvedtægtens bestemmelse sikrer, at der, i hvert fald på tidspunktet for en beslutning om at foretage en opsparing, er the fornødne opbakning til at gennemføre projektet. Dette øger sandsynligheden for, at opsparingen ikke sker forgæves og dermed, at ejerne ikke pålægges en unødvendig økonomisk byrde.

Pengeinstitutanbringelse

Bestemmelsen stiller krav om, at en opsparing skal anbringes i et pengeinstitut. Ved ”pengeinstitut” menes et pengeinstitut omfattet af lov om finansiel virksomhed. Disse pengeinstitutter er omfatte af dækning via Garantiformuen, der dækker et beløb op til 100.000 EURO pr. indskyder, hvis et pengeinstitut går konkurs. Det følger ikke af bestemmelsen, at en ejerforening skal anbringe de opsparede midler i flere pengeinstitutter, hvis opsparingen, sammen med øvrige indestående midler, herunder eventuel egenkapital, overstiger beløbsgrænsen, og dermed sikre sig bedre mod tab ved et pengeinstituts konkurs.

Ved udarbejdelsen af bestemmelsen er der ikke taget stilling til, hvordan opsparede midler kan anbringes i et pengeinstitut. Kravet om pengeinstitutanbringelse har til formål at sikre, at de opsparede midler opbevares på forsvarlig vis og er tilgængelige, når de skal anvendes, og det er derfor ikke alle former for pengeinstitutanbringelse, der hjemles i bestemmelsen.

Det vil være i overensstemmelse med bestemmelsen at anbringe midlerne på en almindelig (budget)konto, en kassekreditkonto eller en opsparingskonto i et pengeinstitut. Er der knyttet en bindingsperiode til opsparingskontoen, skal det sikres, at bindingen ikke forhindrer, at midlerne er tilgængelige på det tidspunkt de skal anvendes.

Det vil formentlig også være i overensstemmelse med bestemmelsen at anbringe de opsparede midler i børsnoterede obligationer, med lav kursrisiko i et depot i et pengeinstitut.

Anbringelse i aktier og andre aktiver, med stor kursrisiko, må anses som en spekulativ anbringelse og ligger uden for en ejerforenings formål. En sådan anbringelse kan kun ske hvis alle ejere samtykker, jf. normalvedtægtens § 7. En aktieanbringelse kan i øvrigt, som følge af den skattemæssige transparens i ejerforeninger, efter omstændighederne, medføre utilsigtede og uønskede skattemæssige påvirkninger af de enkelte ejerlejlighedsejeres private skatteforhold.

Bestemmelsen fastslår, at det er generalforsamlingen, der træffer beslutning om anvendelse af de opsparede midler. Bestyrelsen kan derfor ikke af egen drift igangsætte de projekter, som der er sparet op til, alene på baggrund af generalforsamlingens beslutning om at spare op. En ny generalforsamling skal først godkende, at midlerne anvendes. Beslutningen herom kan som udgangspunkt træffes med almindeligt flertal efter fordelingstal, jf. normalvedtægtens § 3, men indebærer projektet væsentlige eller varige ændringer af fællesejendom m.v. kræves 2/3 dobbeltkvalificeret flertal efter normalvedtægtens § 4, jf. nærmere ovenfor.

Generalforsamlingen kan også beslutte at opgive det projekt, der er sparet op til og udbetale midlerne til ejerne. En sådan beslutning kan antageligt træffes med almindeligt flertal efter fordelingstal, i henhold til normalvedtægtens § 3, uanset om beslutningen om opsparing og endelig vedtagelse af projektet krævede 2/3 dobbeltkvalificeret flertal, i henhold til normalvedtægtens § 4.

En udbetaling skal ske efter samme fordelingstal som indbetalingen, dvs. som hovedregel efter det tinglyste fordelingstal i ejerforeningen, men er indbetalingen sket efter en anden fordelingsnøgle, jf. ejerlejlighedslovens § 7, stk. 1, skal denne følges ved en udbetaling.

Bestemmelsen præciserer, at ejerforeningens opsparede midler tilhører ejerforeningen og ikke de enkelte ejere. De enkelte ejere kan således ikke kræve at få udbetalt en til ejerlejligheden hørende forholdsmæssige andel af en opsparing, når de udtræder af ejerforeningen i forbindelse med salg af ejerlejligheden. Beløbet følger ejerlejligheden og ”overgår” til den nye ejer. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at andelen indgår i en forhandling om prisen mellem en sælger og en køber af en ejerlejlighed.