Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme)

Kilde

Til nr. 1

Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, kan ordningen med en særlig lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål i ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje anvendes for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Som alternativ hertil kan udlejeren afholde udgifter til energiforbedringer for 430 kr. pr. m2 (2020-niveau), i den del af ejendommen, som indeholder boliger, og hermed opnå adgang til at bruge ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det følger af den foreslåede § 5, stk. 3, 1. led, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, 1. pkt., ændres således, at kravet til ejendommens energimæssige tilstand ændres fra at være energimærke A-D til at være energimærke A-C i energimærkningsskalaen. Energimærke A bruges i denne sammenhæng som en samlebetegnelse for energimærkerne A 2020, A 2015 og A 2010.

Ændringen fra mindst energimærke D til mindst energimærke C indebærer, at ejendommene fremover i store træk skal opfylde de energikrav, som følger af bygningsreglementet fra 1995 i stedet for de energikrav, som følger af bygningsreglementet fra 1977, og er grundlaget for energimærke D.

Det følger af den foreslåede § 5, stk. 3, 2. led, at det alternative krav i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, 1. pkt., om at udførelse af energiforbedringer for mindst 430 kr. pr. m2 (2020-niveau) inden for en 2-årig periode giver adgang til at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ophæves. I stedet foreslås indført, at § 5, stk. 2, kan anvendes for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået et energimærke, der ligger to niveauer over det, som var gældende den 1. juli 2020. Det vil sige, at ejendommens energimærke er ændret fra G til E eller fra F til D. Når udlejeren har fået registreret en sådan ændring i ejendommens energimærke, vil udlejeren kunne benytte ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Ved vurderingen af, om ejendommens energimærke er forhøjet 2 niveauer, tages udgangspunkt i det gyldige energimærke, som ejendommen var indplaceret på forud for energiforbedringernes udførelse. Det gældende energimærke skal afspejle ejendommens aktuelle energimæssige tilstand, idet ejeren har pligt til at forny energimærket, når der foretages væsentlige ændringer heri.

For så vidt angår ejendomme, som ikke har et energimærke, må det påhvile udlejeren at lade en sådan udarbejde inden, at energiforbedringerne foretages, således at det kan dokumenteres, at ejendommens energimærke som følge af energiforbedringer er forhøjet med 2 niveauer. Hvis der er tale om et ældre og ikke ajourført energimærke, vil det påhvile ejeren at ajourføre energimærket, hvis der efterfølgende er udført væsentlige forandringer af ejendommens energimæssige tilstand.

Det følger af lovforslagets § 3, stk. 2, at ændringen alene vil finde anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven begynder efter lovens ikrafttræden. For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, og udlejet før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anvendelse. Udlejeren vil for disse lejemåls vedkommende fortsat kunne foretage udlejning efter § 5, stk. 2.

Foretager udlejeren gennemgribende modernisering af andre lejemål i ejendommen i henhold til § 5, stk. 2, og den aftalte lejeperiode begynder efter lovens ikrafttræden, vil de foreslåede øgede energikrav finde anvendelse.

Der henvises til de almindelig bemærkninger pkt. 2.1.2.

Til nr. 2

Det gældende krav om, at udlejeren har udført energiforbedringer svarende til mindst 430 kr. pr m2 (2020-niveau), foreslås erstattet med et krav om, at ejendommens indplacering på energimærkeskalaen er forhøjet med to niveauer.

Der er således tale om en konsekvensændring som følge af ophævelsen af det alternative energikrav ved lovforslagets § 1, nr. 1, 2. led.

Kilde

Til nr. 1

I dag følger det af § 4 b, stk. 2, og § 5, stk. 6 og 8, at der henvises til andelsboliglovens § 5, stk. 2-5.

Det følger af den foreslåede § 2, nr. 1 , at i andelsboliglovens § 4 b, stk. 2, og § 5, stk. 6 og 8, der bliver stk. 7 og 9, ændres stk. 2-5 til stk. 2-6.

Der er tale om en konsekvensændring som følge af indsættelsen af stk. 3 ved lovforslagets § 2, nr. 2.

Til nr. 2

Det følger af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 1, at ved overdragelse af andele i foreningen må prisen på den enkelte andel ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Det følger endvidere af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, at ejendommen ved opgørelsen af foreningens formue ansættes til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:

a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Foreningens ejendom er typisk foreningens væsentligste aktiv, og værdiansættelsen af ejendommen er dermed central for den maksimalpris, som andelshaverne lovligt må sælge deres andel for.

Andelsboligforeninger kan vælge at lade ejendommens værdi fastsætte efter principperne i den gældende § 5, stk. 2, litra a-c, hvorefter værdien kan fastsættes til anskaffelsesprisen, en valuarvurdering eller efter den offentlige ejendomsvurdering.

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, kan foreningen beslutte, at ejendommen skal ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en valuarvurdering af ejendommen. Valuarvurderingen skal udarbejdes i henhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings branchenorm, jf. bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar. Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast, og værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning (Discounted Cash Flow), der er en indkomstbaseret værdiansættelsesmodel, som tager udgangspunkt i en analyse af ejendommens pengestrøm (indtægter og udgifter) over en periode. I den forbindelse skal valuaren udarbejde et driftsbudget for ejendommen, som skal indeholde alle de indtægter, der skønnes at kunne opkræves ved en investors drift af ejendommen.

Valuarvurderinger, der benyttes til værdiansættelse af foreningens ejendom, må ikke være ældre end 18 måneder. Foreninger har dermed pligt til løbende og senest hver 18. måned at få udarbejdet en ny vurdering af ejendommen, som lægges til grund i foreningens regnskab.

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, kan foreningen beslutte, at ejendommen skal ansættes til den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Andelsboligforeningsejendomme, der værdiansættes efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b eller c, ansættes til værdien som udlejningsejendom, hvor ejendommens lejeindtægter er afgørende for vurderingen af ejendommens værdi. I vurderingen af ejendommens værdi indgår muligheden for, at boligerne kan forbedres gennemgribende, hvorefter lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Som reglerne er i dag, vil en ændring af lejelovgivningens regler for lejefastsættelse og lejeregulering, alt efter hvilken ejendom, der er tale om, kunne påvirke størrelsen af de indtægter, som vil kunne opkræves ved drift af ejendommen som udlejningsejendom, og vil derved få betydning for ansættelsen af andelsboligforeningens ejendoms handelsværdi som udlejningsejendom. Tilsvarende antages de nye offentlige vurderinger blandt andet at basere sig på de indtægter, som skønnes at kunne opkræves ved drift af ejendommen som udlejningsejendom.

En ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som indebærer, at der stilles skrappere krav til anvendelsen af bestemmelsen, vil kunne medføre et værdifald for de andelsboligejendomme, som benytter valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering til værdiansættelse. Dette vil kunne være tilfældet for andelsboligejendomme, for hvilke der, hvis de var en udlejningsejendom, ville være et potentiale for gennemgribende at forbedre lejemålene og efterfølgende fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvilket overordnet vil sige ejendomme, som er beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse finder anvendelse, og som er opført før 1992.

Det følger af den foreslåede § 5, stk. 3 , som er en ny bestemmelse, at ejendommens værdi på baggrund af en gyldig vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 efter stk. 2, litra b eller c, kan fastholdes i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. En vurdering af ejendommens værdi efter stk. 2, litra b, der ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdier, kan alene fastholdes efter 1. pkt., hvis det dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at vurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020. Anvendes en efter 1. pkt. eller 2. pkt. fastholdt vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier, skal det fremgå af en note til årsregnskabet, at andelsværdierne som vedtaget på generalforsamlingen er fastsat på baggrund af en fastholdt vurdering.

Den foreslåede bestemmelse er en undtagelse til hovedreglen i andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, og indebærer, at en ansættelse af ejendommens værdi på baggrund af en gyldig vurdering foretaget inden lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 efter andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra b eller c, kan fastholdes i en ubegrænset periode, indtil foreningen efter lovens ikrafttræden vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at en fastholdelse af en valuarvurdering suspenderer gyldighedskravet på 18 måneder i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, således at den fastholdte valuarvurdering ikke er omfattet af gyldighedskravet fremadrettet. Det vil stadig være et krav, at den vurdering, der ønskes fastholdt, skal være gyldig efter § 5, stk. 2, litra b.

Forslaget indebærer, at andelsboligforeningen f.eks. kan vælge at fastholde den senest udarbejdede valuarvurdering inden lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 eller den seneste offentlige ejendomsvurdering til brug for efterfølgende værdiansættelser efter lovens ikrafttræden. Der er ikke noget til hinder for at fastholde en tidligere indhentet valuarvurdering, såfremt den fortsat er gyldig ved fastholdelsen. Har foreningen således indhentet en valuarvurdering umiddelbart inden lovens ikrafttræden, kan foreningen i stedet vælge at fastholde den tidligere indhentede valurvurdering, hvis denne er mindre end 18 måneder gammel.

Vurderingen fastholdes nominelt, hvilket betyder, at det er den i den fastholdte vurdering anførte ejendomsværdi, der kan anvendes som ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien.

Forslaget vil sikre, at andelshavere i foreninger, som vælger at fastholde en valuarvurdering eller den seneste offentlige vurdering, ikke oplever et fald i den maksimalpris, som andelshaverne lovligt kan sælge deres andel for, som følge af ændringen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Muligheden for at fastholde en vurdering vil dog kunne have en vis begrænset betydning, når andelsboligforeningen skal optage lån, og hvis foreningen på et tidspunkt nedlægges, da den fastholdte vurdering ikke har indregnet det potentielle værditab som følge af ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra b og c, bestemmer, at ejendommens værdi ved opgørelsen af foreningens formue kan ansættes efter en valuarvurdering eller den seneste offentlige vurdering. Bestemmelsen sigter på ansættelse af ejendommens værdi med henblik på fastsættelse af andelsværdier og godkendelse heraf på generalforsamling samtidig med godkendelse af regnskab.

Det følger af den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 3, 1. pkt., at muligheden for fastholdelse gælder gyldige vurderinger efter andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra b og c. Det er efter den foreslåede bestemmelse ikke et krav for fastholdelse efter bestemmelsen, at vurderingen er lagt til grund for godkendelse af andelsværdier på generalforsamlingen. Dette indebærer, at bestemmelsen f.eks. giver mulighed for at fastholde den senest indhentede valuarvurdering, der er anvendt til af fastsætte andelsværdier, eller den seneste offentlige vurdering før lovens ikrafttræden. Dette indebærer endvidere, at andelsboligforeninger, som anvender den offentlige vurdering til fastsættelse af andelsværdier, vil kunne fastholde en gyldig valuarvurdering, som foreningen har fået udarbejdet inden den 1. juli 2020, til f.eks. brug for kontrol af den offentlige vurdering. En sådan indhentet og fastholdt valuarvurdering vil efter bestemmelsen kunne bruges til værdiansættelse på et senere tidspunkt.

Efter den foreslåede bestemmelses 1. pkt., 1. led , kan vurderingen, og dermed værdiansættelsen af ejendommen, fastholdes på ubegrænset tid. Det vil være op til den enkelte andelsboligforening at vurdere, om den vil fastholde en vurdering tidsubegrænset, eller om foreningen på et tidspunkt efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 ønsker at få udarbejdet en ny valuarvurdering, f.eks. fordi foreningen antager, at en ny valuarvurdering som følge af markedsudviklingen vil være højere end den fastholdte vurdering. Tilsvarende vil det være op til den enkelte andelsboligforening, om foreningen ønsker at overgå til den nye offentlige vurdering, når denne er klar, eller om foreningen ønsker at fastholde den nuværende offentlige vurdering.

En ny valuarvurdering udarbejdet efter den 1. juli 2020 vil skulle tage hensyn til bl.a. de lejefastsættelsesregler, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse. Der vil derfor i en ny valuarvurdering skulle indregnes det værdifald, der måtte være som følge af indgrebet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Efter den foreslåede bestemmelses 1. pkt., 2. led , gælder en fastholdelse kun, indtil foreningen på et senere tidspunkt efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. Vælger en forening, der har fastholdt en gyldig vurdering efter det foreslåede § 2, nr. 2, 1. pkt., på et tidspunkt efter den 1. juli 2020 at fastsætte andelsværdien efter en ny vurdering, fordi denne måtte være mere gunstig end den fastholdte vurdering, vil det ikke længere være muligt at gå tilbage til den fastholdte vurdering. Herefter vil hovedreglen i andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, finde anvendelse ved værdiansættelsen.

Det forhold, at den foreslåede § 2, nr. 2, 1. pkt., giver mulighed for at fastholde en gyldig valuarvurdering udarbejdet inden den

1. juli 2020, udelukker ikke, at den fastholdte valuarvurdering vil kunne blive underkendt i forbindelse med en senere sag om overpris i henhold til den gældende retspraksis herom.

Den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 3, 2. pkt., indebærer, at en valuarvurdering af ejendommens værdi efter stk. 2, litra b, som ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdier, alene kan fastholdes i en ubegrænset periode, hvis det dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at vurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020.

Med bestemmelsen sikres et entydigt grundlag for identifikation af den vurdering, der fastholdes efter den foreslåede bestemmelse.

Den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 3, 3. pkt., indebærer, at der ved anvendelse af en fastholdt vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier skal optages en note til årsregnskabet om, at andelsværdierne som vedtaget på generalforsamlingen er fastsat på baggrund af en fastholdt vurdering.

Det er foreningen, der på generalforsamlingen beslutter at anvende en fastholdt vurdering. I praksis vil det blive indarbejdet i det udkast til regnskab og budget, som skal godkendes på generalforsamlingen. Revisor vil udarbejde noten i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskabet, og det vil derfor komme til at fremgå af beslutningsgrundlaget ved generalforsamlingen.

Da det senest godkendte årsregnskab efter andelsboliglovens § 6 og regler fastsat i medfør heraf skal udleveres af sælger til køber inden indgåelse af aftale om salg af en andelsbolig, sikres det, at informationen, om at der er anvendt en fastholdt vurdering, videregives til køber.

Det forventes, at der ved ændring af bekendtgørelse nr. 300 af 26. marts 2019 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. samt om bestyrelsens pligt til at fremlægge skema over centrale nøgleoplysninger optages et punkt herom i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeninger.

Til nr. 3

I mange andelsboligforeninger indebærer større ombygningsarbejder låneoptagelse, hvilket vil forøge foreningens passiver og dermed medføre et fald i andelsværdien. Andelsboligforeninger, der anvender valuarvurdering, vil kunne imødegå dette fald ved at indregne en forøgelse af ejendommens værdi som følge af lejebærende gennemførte ombygningsarbejder i valuarvurderingen.

Det følger herudover af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 3, at der til de i det gældende stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Den gældende bestemmelse giver således mulighed for efterfølgende at tillægge den seneste offentlige vurdering eller en udarbejdet valuarvurdering værdien af forbedringer udført på ejendommen.

Det følger af den foreslåede ændring af § 5, stk. 3 , der bliver stk. 4, om muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen, at bestemmelsen udvides til også at omfatte de efter det nye foreslåede stk. 3 fastholdte værdier.

Den foreslåede ændring indebærer, at de i medfør af det foreslåede stk. 3 fastholdte værdier tilsvarende kan tillægges værdien af efterfølgende forbedringer udført på ejendommen.

Bestemmelsen er en følge af forslagets § 2, nr. 2, om, at andelsboligforeninger kan vælge at fastholde en valuarvurdering eller den seneste offentlige vurdering. Vælger en andelsboligforening at fastholde den senest udarbejdede valuarvurdering før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 for at undgå værditab som følge af ændringen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, vil det ikke være muligt at indregne en forøgelse af ejendommens værdi som følge af lejebærende gennemførte ombygningsarbejder. Vælger foreningen omvendt at få udarbejdet en ny valuarvurdering, vil effekten af ændringen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, slå igennem på nye valuarvurdering. Den foreslåede bestemmelse har til hensigt at undgå, at muligheden for at fastholde en vurdering udarbejdet før den 1. juli 2020 mindsker foreningernes incitament til at gennemføre større ombygningsarbejder, da disse typisk vil føre til en forøgelse af foreningens passiver i form af låneoptagelse uden en tilsvarende mulighed for opskrivning af ejendommens værdi, da valuarvurdering netop er fastholdt.

Når andelsboligforeningen får udført et forbedringsarbejde på ejendommen og ønsker at lægge værdien af forbedringerne til en fastholdt valuarvurdering eller offentlig ejendomsvurdering, må der foretages en vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom. Omkostningerne ved udførelsen af forbedringsarbejderne kan ikke uden videre lægges til grund.

Til nr. 4

I dag følger det af § 5, stk. 7, at der henvises til andelsboliglovens § 5, stk. 2-4.

Det følger af den foreslåede § 2, nr. 4 , at i andelsboliglovens § 5, stk. 7, der bliver stk. 8, ændres stk. 2-4 til stk. 2-5.

Der er tale om en konsekvensændring som følge af indsættelsen af stk. 3 ved lovforslagets § 2, nr. 2.

Til nr. 5

I dag følger det af § 5, stk. 9, at der henvises til andelsboliglovens § 5, stk. 4.

Det følger af den foreslåede § 2, nr. 5 , at i andelsboliglovens § 5, stk. 9, der bliver stk. 10, ændres stk. 4 til stk. 5.

Der er tale om en konsekvensændring som følge af indsættelsen af stk. 3 ved lovforslagets § 2, nr. 2.

Kilde

I stk. 1 er det foreslået, at loven træder i kraft den 1. juli 2020.

I stk. 2 er det foreslået, at § 1, nr. 1, alene finder anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene begynder efter lovens ikrafttræden. For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, i samme lov og udlejet med en lejeperiode, der begynder før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anvendelse.

Det foreslåede indebærer, at de øgede energikrav fra mindst energimærke D til mindst energimærke C og det alternative krav om energiforbedringer, som udløser en ændring i energimærke med to niveauer, det vil sige en ændret indplacering i energimærkningsskalaen fra G til E eller fra F til D, alene finder anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven begynder efter lovens ikrafttræden. Dette gælder ligeledes ved de efterfølgende genudlejninger af sådanne lejemål. For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, og hvor lejeperioden begynder før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anvendelse. Udlejeren vil for disse lejemåls vedkommende fortsat kunne foretage udlejning efter § 5, stk. 2, uden at opfylde de ændrede krav.

Foretager udlejeren gennemgribende modernisering af andre lejemål i ejendommen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og den aftalte lejeperiode begynder efter lovens ikrafttræden, vil de foreslåede, øgede energikrav finde anvendelse.

Da de pågældende hovedlove ikke gælder Færøerne og Grønland, gælder lovforslaget heller ikke for Færøerne og Grønland.