Lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Indefrysning af stigninger i grundskylden for 2018-2020, forsigtighedsprincip ved fastsættelse af beskatningsgrundlag for grundskyld, dækningsafgift af erhvervsejendomme og ejendomsværdiskat m.v.) § 2

Forarbejder til Lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Indefrysning af stigninger i grundskylden for 2018-2020, forsigtighedsprincip ved fastsættelse af beskatningsgrundlag for grundskyld, dækningsafgift af erhvervsejendomme og ejendomsværdiskat m.v.) § 2

Til nr. 1

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

For så vidt angår en- og tofamilieshuse, og dermed også stuehuse på landbrugs- og skovbrugsejendomme, jf. lovforslagets § 2, nr. 2 og 3, gælder fritagelsen kun, såfremt 1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller 2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller 3) udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Det beror således efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, på et skøn, om der kan udstedes en værdiforringelseserklæring, fordi en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Bedømmelsen heraf foretages af vurderingsmyndigheden, der efter gældende ret som beskrevet i Den juridiske vejledning afsnit C. H. 2.1.15.8 foretager en samlet afvejning ud fra oplysninger om grundarealets størrelse og form, matrikulære forhold, områdets og bebyggelsens karakter, bebyggelsens placering, haveanlæg og beplantning, adgangsmuligheder og udsigtsforhold. Der henses efter vejledningen også til, om andre forhold resulterer i, at en bygning på den udstykkede grund vil blive uhensigtsmæssigt placeret i forhold til restarealet og bestående bebyggelse.

Efter domstolspraksis, jf. SKM2005. 101VLR og SKM2006. 640H, lægges der ved afgørelse af, om der skal udstedes en værdiforringelseserklæring, vægt på differencen mellem ejendommens værdi før en eventuel udstykning og den samlede værdi af restarealet, den bestående bebyggelse og den eventuelt udstykkede grund efter udstykning. SKAT har imidlertid i Den juridiske vejledning afsnit C. H. 2.1.15.8 tilkendegivet, at en sammenligning af værdierne før og efter udstykning ikke altid vil udgøre grundlaget for en væsentlighedsvurdering, og at der, f.eks. hvor herlighedsværdier fragår restarealet med den bestående bebyggelse, men tilgår det udstykkede areal, vil være tale om en væsentlig værdiforringelse af restarealet og/eller den bestående bebyggelse, selv om summen af værdierne før og efter udstykningen er uændret.

Det foreslås, at ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, ændres, så det af ordlyden fremgår, at det er en forudsætning for fritagelse, at udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Ændringen har til formål at normere, at der ikke skal kunne udstedes værdiforringelseserklæringer, hvis en udstykning ikke vurderes at ville medføre en værdiforringelse, der skønsmæssigt overstiger 20 pct.

Forslaget skal ses i lyset af, at det ved værdiansættelse af en fast ejendom altid er et grundvilkår, at der er usikkerhed forbundet med værdiansættelsen. Der findes ikke en »rigtig« pris, da mange individuelle faktorer gør sig gældende, f.eks. liebhaveri, ønske om hurtigt salg etc. En værdiansættelse, herunder en ejendomsvurdering, vil således kunne befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Da der ikke findes en »rigtig« pris, er vurderingsnormen i ejendomsvurderingsloven fastsat til den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika inden for et spænd på plus/minus 20 pct. Baggrunden for spændet på 20 pct. er efter bemærkningerne til forslaget til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211, at det forventes, at hovedparten af ejerboligerne med de bedst mulige statistiske beregningsmodeller kan vurderes inden for dette spænd.

Den beskrevne usikkerhed, der er et grundvilkår ved værdiansættelsen af fast ejendom, bør tillige komme til udtryk i relation til vurderingen af, om en udstykning af en ejendom kan anses for at medføre en væsentlig værdiforringelse.

Der er med forslaget alene tilsigtet den ændring af kriterierne for udstedelse af værdiforringelseserklæringer, at det med den ændrede ordlyd tydeligt normeres, at en værdiforringelse ikke skal kunne give grundlag for udstedelse af en værdiforringelseserklæring, hvis denne ikke skønnes at ville overstige 20 pct.

Det vil således uændret skulle bero på vurderingsmyndighedens, ultimativt klageinstansens og domstolenes, skøn ud fra en samlet vurdering af alle relevante oplysninger, om en værdiforringelse skønnes at overstige 20 pct. eller ej, og der skal ved udøvelsen af dette skøn tages hensyn til samme forhold som efter gældende ret.

Den skønsmæssige vurdering af, om forudsætningen for udstedelse af værdiansættelseserklæring er opfyldt, kan således fortsat ikke foretages ud fra en sammenligning af foreliggende før og efter-værdier, men vil bero på en samlet skønsmæssig vurdering af værdiforringelsen.

Da forudsætningen for udstedelse af værdiforringelseserklæring hidtil alene har været normeret af, at værdiforringelsen skulle skønnes at være »væsentlig«, kan det ikke udelukkes, at den foreslåede ændring af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, kan resultere i, at der fremover i visse tilfælde vil blive udstedt værdiforringelseserklæring, hvor en sådan ikke ville blive udstedt efter nuværende regler og praksis. Det kan heller ikke udelukkes, at den foreslåede ændring kan resultere i, at der fremover i visse tilfælde ikke vil blive udstedt værdiforringelseserklæring, selv om en sådan efter en konkret vurdering ville blive udstedt efter nuværende regler og praksis.

Den foreslåede ændring vurderes nødvendig for at skabe sammenhæng til vurderingsnormen og den normering af begrebet »væsentlighed« for så vidt angår ændringer i værdien af faste ejendomme, der er introduceret med ejendomsvurderingsloven. Det følger af ejendomsvurderingsloven med bemærkninger, at det forventes, at hovedparten af ejerboligerne med de bedst mulige statistiske beregningsmodeller kan værdiansættes inden for et spænd på plus/minus 20 pct. af en konstateret handelspris. Det er derfor i ejendomsvurderingsloven med bemærkninger bl.a. fastslået, at en ændring i værdien af en fast ejendom alene kan anses som væsentlig, hvis denne skønnes at overstige 20 pct. Forslaget vil endvidere føre til en højere grad af forudsigelighed for ejendomsejerne og samtidig tilvejebringe et mere klart lovgrundlag end efter gældende regler.

Til nr. 2 og 3

Det foreslås i lovforslagets § 2, nr. 2 og 3, at der som nyt 4. pkt. i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, indsættes en henvisning til, at arealkravet i parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., tilsvarende finder anvendelse.

Efter den gældende ejendomsavancebeskatningslovs § 8, stk. 1, 1. pkt., skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse efter 2. pkt. dog kun, såfremt ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Den gældende ejendomsavancebeskatningslovs § 9, stk. 1, har tidligere indeholdt en henvisning til, at arealkravet i parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., tilsvarende skulle finde anvendelse. Men på baggrund af den nye ejendomsvurderingslov er ejendomsavancebeskatningslovens § 9 ved lov om ændring af skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsværdiskatteloven og forskellige andre love (Ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klagebehandling af vurderingssager og ændringer som følge af en ny ejendomsvurderingslov m.v.), jf. lov nr. 688 af 654 af 8. juni 2017, blevet ændret, og i forbindelse med denne ændring er henvisningen til arealkravet i parcelhusreglen ved en fejl blevet fjernet. Den nuværende tekst er efter ændringen ufuldstændig og usammenhængende.

Hvis der ikke rettes op herpå, vil det betyde, at et stuehus på en landbrugsejendom kan sælges skattefrit, selv om der kan udstykkes en eller flere grunde til selvstændig bebyggelse. Hermed udvides skattefriheden i ejendomsavancebeskatningslovens § 9 udover, hvad der er muligt at sælge skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvilket ikke har været intentionen med ændringen.