Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Styrkelse af lejerne)

Kilde

Til nr. 1

Efter den gældende § 4, stk. 5, i lov om leje (lejeloven) gælder det, at er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2, eller § 47 a.

Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i § 4, stk. 5 , i lejeloven, at henvisningen til § 47 udvides til at omfatte både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse, der vedrører, at det tillægges vægt, når lejen i et sammenligningslejemål har været prøvet.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 2

Efter de gældende regler er der ikke noget, som forhindrer, at både lejere og udlejere kan tilbyde eller afkræve betaling eller lignende med det formål, at lejeren bringer lejeforholdet til ophør.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 6 a, stk. 1 , at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Bestemmelsen har til formål at forhindre de utryghedsskabende situationer, hvor lejeren uopfordret tilbydes betaling for at bringe lejeforholdet til ophør, og som er egnede til at give lejeren opfattelsen af at være uønsket i eget hjem.

Bestemmelsen tager sigte på de situationer, hvor lejeren uden en forudgående tvist om lejemålets beståen uopfordret tilbydes betaling eller lignende for at bringe lejeforholdet til ophør.

Bestemmelsen tager ikke sigte på situationer, hvor der allerede er en tvist om, hvorvidt lejemålet retmæssigt er opsagt, og lejeren fx som en del af et forlig tilbydes penge for at fraflytte.

Er der en forudgående tvist, som dog ikke omhandler lejeforholdets beståen, vil et tilbud om betaling eller lignende med det formål at bringe lejeforholdet til ophør være i strid med den foreslåede bestemmelse.

Det er alene situationer, hvor udlejeren tilbyder lejeren penge, som forbydes. Det er derfor stadig tilladt at indgå aftale om betaling for at lejeren bringer det lejede til ophør, når blot det sker på opfordring fra lejeren eller dennes repræsentant.

Med betaling eller anden form for ydelse menes enhver form for ydelse, som er egnet til at få lejeren til at indgå aftale om at bringe lejeforholdet til ophør. Det er altså ikke et krav, at udlejeren skal have angivet et beløb eller en mængde i sit tilbud. Ethvert tilbud vil være omfattet.

Meddelelsen vil først være omfattet af bestemmelsen, når det er endeligt fremsat og kommet til lejerens kendskab. Indtil dette tidspunkt vil meddelelsen kunne tilbagekaldes, og udlejeren kan således afværge at ifalde strafansvar efter stk. 3.

Enhver betalingsform vil være omfattet, og det er altså ikke et krav, at der skal ske betaling i form af penge. Et tilbud om udførelse af arbejde eller et tilbud om betaling ved løsøre vil således også være omfattet af bestemmelsen.

Enhver form for aftale, der indebærer en handlemåde, som er egnet til at bringe lejeforholdet til ophør, er omfattet af bestemmelsen, herunder afgivelse af en opsigelse eller ophævelse. Også aftaler, som indebærer lejerens misligholdelse af lejeaftalen, som derved giver udlejeren adgang til at bringe lejeforholdet til ophør, vil være omfattet af bestemmelsen.

I sidste ende beror det på en konkret vurdering, hvorvidt det kan konstateres, om der er afgivet et tilbud i strid med bestemmelsen.

Tilbud afgivet før lovens ikrafttræden er ikke omfattet af forbuddet.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 6 a, stk. 2 , at lejeforhold, som bringes til ophør i strid med stk. 1, af lejeren kan kræves reetableret på uændrede vilkår. Reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.

Udlejere, som tilbyder betaling i strid med bestemmelsens stk. 1, skal ikke kunne effektuere en aftale indgået på baggrund af det ulovlige tilbud. Derfor vil lejeren kunne kræve lejeforholdet reetableret på uændrede vilkår trods dennes accept af tilbuddet – og trods eventuel modtagelse af modydelse.

En lejer vil kunne kræve sig genindsat efter bestemmelsen, medmindre retten er forældet, mistet ved passivitet eller ekstingveret.

Bestemmelsen har til formål at forhindre, at lejere, som grundet begrænset kendskab til lejelovgivningen, accepterer et tilbud og som følge heraf opgiver sin bolig. I dette tilfælde vil lejeren kunne kræve lejeforholdet reetableret.

Det reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det lejeforhold, som ophørte på baggrund af det ulovlige tilbud. Formålet er, at lejeren sikres helt samme retsstilling, som denne havde i det ophørte lejeforhold.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 6 a, stk. 3 , at betalinger ydet i strid med stk. 1 ikke kan kræves tilbagebetalt.

Det er alene udlejerens handlemåde, som er omfattet af forbuddet i stk. 1. Beløb eller anden form for ydelse, ydet til lejeren som følge af et tilbud om fraflytning, vil ikke kunne kræves tilbagebetalt. Udlejeren vil dermed ikke kunne forpligte lejeren til at fraflytte, selv om betaling eller anden form for ydelse er ydet til lejeren, jf. det foreslåede stk. 2.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 6 a, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde eller fængsel indtil fire måneder.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 6 a, stk. 5 , at der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen af stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske person som sådan.

I forarbejderne til straffelovens kapitel 5 (L 201 af 7. februar 1996, de almindelige bemærkninger afsnit 3.1.) er det desuden forudsat, at den juridiske persons straffeansvar på mange områder må være det primære.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.1.

Til nr. 3

Efter de gældende regler sker der ved tvister om det lejedes værdi efter forudsætningerne angivet i lejelovens § 47, stk. 2, en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende. Dette indebærer, at sammenligningslejemål med en leje, som ikke er prøvet i huslejenævnet, ankenævnet eller hos domstolene principielt kan tillægges samme vægt som sammenligningslejemål, hvor lejen tidligere er prøvet.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 47, stk. 3 , at ved sammenligningen efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at det tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse. På den måde vil sammenligningslejemål med en prøvet og godkendt leje altså som udgangspunkt vægte tungere end sammenligningslejemål med en leje, som ikke har været prøvet.

Det er stadig en forudsætning for sammenligningen, at lejemålet er sammenligneligt efter de i lejelovens § 47, stk. 2, oplistede kriterier.

Uprøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kun tillægges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Forstået således, at er der fremlagt nok sammenligningslejemål med en leje, som har været prøvet, til at det lejedes værdi er tilstrækkeligt belyst, vil lejemål med en uprøvet leje ikke kunne tillægges værdi. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at lejen i tvister om det lejedes værdi kan fastsættes alene med henvisning til sammenligningslejemål med en leje, som ikke er prøvet. Dette vil være tilfældet, når der ikke findes sammenligningslejemål med en leje, som er prøvet, eller når sammenligningslejemål på grund af de øvrige kriterier i stk. 2 ikke vurderes egnede som grundlag for fastlæggelse af det lejedes værdi for det omtvistede lejemål.

Den påkrævede prøvelse kan være sket både hos huslejenævnene, ankenævnet eller hos domstolene.

Bestemmelsen er heller ikke til hinder for, at huslejenævnene kan afsige afgørelser med henvisning til deres generelle kendskab til lejeniveauet i området.

Lejelovens § 47, stk. 3 og 4, bliver hermed til stk. 4 og 5.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 4

Efter den gældende lejelovs § 47 a, stk. 1, gælder det, at lejen for ustøttede private plejeboliger til enhver tid skal være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en sammenligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 47, stk. 2, 1. pkt. Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse

Det foreslås at ændre lovens § 47 a, stk. 1 , således at der i bestemmelsen også henvises til stk. 3 i § 47.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse, der vedrører, at det tillægges vægt, når lejen i et sammenligningslejemål har været prøvet.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 5

Efter den gældende lejelovs § 49, stk. 2, gælder det, at ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder.

Det foreslås at ændre lejelovens § 49, stk. 2 , således at henvisningen til § 47 udvides til både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse, der vedrører, at det tillægges vægt, når lejen i et sammenligningslejemål har været prøvet.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 6

Efter gældende lejelovgivning er der ingen regler, som giver andre end sagens parter en ret til få meddelelse om, at der er truffet afgørelse i en sag eller uopfordret at få indholdet heraf oplyst.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 107 a, stk. 1 , at udlejeren inden for to uger fra den endelige afgørelse skal meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for to uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale, hvis samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.

Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser, hvor en lejer ikke får hverken helt eller delvis medhold. Begrundelsen for dette er, at når lejeren ikke for hverken helt eller delvist medhold, vil afgørelsen som udgangspunkt ikke indeholde oplysninger, som gør de øvirge lejere bedre i stand til at sikre sine rettigheder.

Bestemmelsen omfatter heller ikke afgørelser afsagt i husordenssager. Begrundelsen for dette er, at sagerne sjældent vil have relevans for de øvrige lejere, ligesom sagerne ofte vil have et meget personligt indhold for lejeren, som kan føles ubehageligt for denne, hvis det skulle deles med de øvrige lejere. Det begrundes yderligere med, at disse afgørelser ofte vil indeholde personoplysninger, som ville være nødvendige at videregive, for at opnå en tilstrækkelig forståelse af afgørelsen, hvilket vurderes uproportionelt set i forhold til hensynene for den involverede lejer.

Med husordenssager menes sager, som ikke relaterer sig til lejemålet, men til lejerens ageren i og omkring ejendommen. Som eksempel herpå kan nævnes tvister omkring en lejers højlydte eller truende adfærd.

Bestemmelsen omfatter alle afgørelser om lejeforhold, hvad enten den afsiges af et nævn, en domstol eller andre instanser eller myndigheder.

Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser afsagt om ejendommen, som ikke har forbindelse til lejeforhold, såsom fx byggetilladelser.

Bestemmelsen indebærer, at meddelelsen skal gives til den beboerrepræsentation, som er oprettet i henhold til kap. XI i den gældende lejelov. Er der ikke oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejeren i stedet give meddelelsen til alle lejere i ejendommen.

For at lempe byrden for udlejerne foreslås det, at i lejeforhold, hvor der er beboerrepræsentation, kan forpligtelsen til at orientere lejerne opfyldes ved at give meddelelse til be-boerrepræsentanterne.

Udlejeren skal i henhold til bestemmelsen meddele afgørelsen inden for to uger fra den dag, hvor afgørelsen er endelig. I tilfælde, hvor afgørelsen kan påklages eller ankes, skal meddelelsen således først afgives inden for to uger fra den dag, hvor fristen for at påklage eller anke afgørelsen er udløbet. For huslejenævns- og ankenævnsafgørelser gælder det i henhold til boligreguleringslovens § 43, stk. 2., og § 44, stk. 1 og 6, at indbringelse for hhv. ankenævn og boligretten skal ske seneste 4 uger fra huslejenævnets eller ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Pligten i henhold til bestemmelsen er at sidestille med en pligtmæssig reklamation, og det kan derfor alene kræves, at udlejeren har afsendt meddelelsen så betids, at den inden for almindelig postgang må forventes at ankomme inden udløbet af fristen.

Ved almindelig postgang menes, at meddelelsen afsendes i så god tid, at den under normale omstændigheder ville nå frem inden fristens udløb, og at det alene skyldes ekstraordinære omstændigheder, at meddelelsen ikke når frem. I relation til digital post vil der ikke være tale om ekstraordinære omstændigheder, hvis udlejeren modtager en meddelelse om fejllevering,

Det foreslås, som en ny bestemmelse i lejelovens § 107 a, stk. 2 , at meddelelsen skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Bestemmelsen specificerer de oplysninger, som udlejerens meddelelse til beboerrepræsentationen eller lejerne skal indeholde for at opfylde forpligtelsen efter stk. 1.

Meddelelsen efter stk. 1 kan fremsendes ved digital kommunikation, såfremt denne ikke er ophørt i henhold til lejelovens § 4, stk. 2, som giver parterne mulighed for med 1 månedes varsel at bringe digital kommunikation til ophør i lejeforholdet.

Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne, og det skal være i et sådant omfang, at lejeren ved oplysningen bliver bekendt med, hvilke spørgsmål sagen berører, og hvorvidt disse kunne have relevans for lejerens lejeforhold.

Som eksempel kan nævnes, at såfremt der træffes afgørelse i en sag, hvor lejeren har gjort indsigelse mod størrelsen af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring efter lejelovens § 58, vil det være tilstrækkeligt som emne at angive emnet ”Størrelsen af en forbedringsforhøjelse”.

Meddelelsen skal også indeholde oplysning om afgørelsens resultat, og heri ligger, at det skal gøres klart for lejeren, hvordan sagens udfald blev for hver af sagens tvister, hvis der i afgørelsen var flere tvister.

En kopi af den fulde afgørelse skal vedlægges meddelelsen.

Gældende regler om behandling af personoplysninger skal overholdes. Udlejeren vil derfor skulle anonymisere eller pseudonymisere personoplysninger i afgørelsen, inden denne meddeles. I de særegne tilfælde, hvor det omtvistede lejemåls adresse er af betydning for afgørelsen, og hvor forståelsen vil gå tabt ved en anonymisering eller pseudonymisering, vil lejemålets adresse kunne udleveres i meddelelsen.

Meddelelsen kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har oplyst lejeren om, at oplysningerne gøres tilgængelige på den angivne måde. Det er en forudsætning for dette, at der kan ske digital kommunikation i lejeforholdet, jf. lejelovens § 4, stk. 2.

Indeholder afgørelsen personoplysninger, er det et krav, at den digitale platform, hvor afgørelsen gøres tilgængelig på, alene er tilgængelig for de personer, som i henhold til bestemmelsen skal have meddelt afgørelsen.

En digital platform er en platform, som er tilgængelig via internettet, eksempelvis hjemmesider og lignende.

Har udlejeren gjort oplysningerne tilgængelige på en digital platform i henhold til bestemmelsen, er udlejerens forpligtelse opfyldt, uanset om beboerrepræsentationen eller lejerne har gjort sig bekendt med oplysningerne.

Indeholder meddelelsen ikke de i bestemmelsen krævede oplysninger, er meddelelsen ugyldig, og udlejeren vil kunne ifalde straf efter de foreslåede bestemmelser i § 107 a, stk. 3 og 4.

Der foreslås samtidig en forpligtelse for huslejenævnene til at oplyse om denne forpligtelse i deres afgørelse, jf. den i lovforslagets § 2, nr. 12, foreslåede ændring. Det er for så vidt angår øvrige myndigheders afgørelser omfattet af denne bestemmelse udlejerens ansvar at overholde forpligtelserne efter bestemmelsen.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 107 a, stk. 3 , at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde eller fængsel indtil fire måneder.

Det foreslås som en ny bestemmelse i lejelovens § 107 a, stk. 4 , at der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen af stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske person som sådan.

I forarbejderne til straffelovens kapitel 5 (L 201 af 7. februar 1996, de almindelige bemærkninger afsnit 3.1.) er det desuden forudsat, at den juridiske persons straffeansvar på mange områder må være det primære.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.5.

Kilde

Til nr. 1

Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan huslejen for gennemgribende forbedrede lejemål, som opfylder de i bestemmelsen nærmere fastsatte krav, fastsættes til et beløb, som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Bestemmelsen er begrundet i, at fastlæggelse af det lejedes værdi beror på et konkret skøn over de faktiske forhold vedrørende det omtvistede lejemål sammenlignet med sammenligningslejemålene. Der er dermed ikke tale om eksakte værdier, men en skønsmæssigt ansat vurdering.

Fra praksis i huslejenævnene ses, at denne margin ligger i størrelsesordenen 10 pct. I mange huslejenævn anvendes denne sats som en fast sats for væsentlighedskriteriet. I retspraksis ses tillige afgørelser om marginen, hvor det ligger i størrelsesordenen 10-15 pct.

Det foreslås at ændre lovens § 5, stk. 2, således, at væsentligt udgår af bestemmelsen. Bestemmelsen fastslår herefter, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi.

Ændringen gælder som andre ændringer, hvor der ikke fastsættes særlige regler for ændringens ikrafttræden, for de aftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden. Dette indebærer, at eksisterende lejeforhold ikke påvirkes af ændringen. Der skal således ikke ske ændring i huslejen for sådanne lejeforhold. For lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden, finder ændringen anvendelse. Dette indebærer, at lejefastsættelsen skal ske efter de ændrede regler, hvis lejeaftalen indgås efter lovens ikrafttræden.

Hvis der i et lejeforhold, som er indgået efter lovens ikrafttræden, er aftalt lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og udlejeren forhøjer den omkostningsbestemte del af lejen efter boligreguleringslovens § 7, stk. 2, kan nævnene afvise forhøjelsen, såfremt lejen derved bringes – også uvæsentligt - over det det lejedes værdi.

En husleje for et § 5, stk. 2,-lejemål, som er indgået efter lovens ikrafttræden, vil, hvis huslejen reguleres efter nettoprisindekset, som følge af lovændringen, kunne nedsættes, hvis sådanne huslejereguleringer bringer lejen til at overstige det lejedes værdi, også selvom der ikke er tale om en væsentlig overstigelse.

Ved tvister om lejens størrelse, når der sammenlignes med lejemål, som er fastsat efter regler, som tillader, at lejen kan overstige det lejedes værdi med op til 10 pct. grundet en væsentlighedsvurdering, skal der tages højde for denne forskel ved sammenligningen. Det skal således vurderes, om der er grundlag for at justere huslejen som følge heraf.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.2.

Til nr. 2

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, 1. pkt., gælder det, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4, og § 73, stk. 3, i lov om leje

Det foreslås at ændre lovens § 5, stk. 2 , 1. pkt., således at henvisningen til § 47 udvides til at omfatte både stk. 2 og 3.

Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 1, nr. 3, og har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse.

Herudover forslås at ændre således, at henvisningen »stk. 3 og 4« ændres til: » stk. 3-5«.

Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 2, nr. 3, som indfører besigtigelseskravet før en gennemgribende modernisering.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2. og 2.2.3.

Til nr. 3

Efter den gældende § 5, stk. 5, 1. pkt., i boligreguleringsloven er udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 forpligtet til at fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på to år.

Dette er i praksis blevet tolket forskelligt, hvorfor det ikke med sikkerhed kan fastslås, at der er en dokumentationspligt for lejemålets stand før en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2.

Det foreslås som en ny bestemmelse i § 5, stk. 3 , at det er en betingelse for anvendelsen af stk. 2, at huslejenævnet, før et lejemål forbedres gennemgribende, ved besigtigelse konstaterer, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest to uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i tre år.

For at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal lejemålet efter de gældende regler forbedres for mindst 2.271 kr. pr. m2 eller 259.699 kr. i alt (2020-niveau) samtidig med, at der generelt skal ske en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

For at det kan vurderes, i hvilket omfang disse kriterier er opfyldt, er det nødvendigt at kende lejemålets stand, før forbedringernes gennemførelse.

Bestemmelsen skal således sikre, at der ved tvister om lejefastsættelsen efter § 5, stk. 2, er et fuldstændigt grundlag, hvorpå forbedringerne kan vurderes, således at det alene er de lejemål, som opfylder kriterierne i stk. 2, som ved en tvist godkendes til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi.

Bestemmelsen skal samtidig sikre mod unødigt ressourcespild ved at udlejere, som har intentioner om at foretage en gennemgribende modernisering af et lejemål, inden påbegyndelse af arbejderne får oplyst, hvorvidt dette er muligt.

Besigtigelsen har til formål at konstatere, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemføre forbedringer, som i henhold til kravene i § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven dels tilfører lejemålet forbedringer svarende til beløbskravet, dels kan forøge det lejedes værdi væsentligt efter bestemmelsen. Besigtigelsen medfører således i sig selv ikke øgede krav til, hvordan moderniseringen skal udføres.

Besigtigelsen skal alene foretages for lejemål, som endnu ikke er helt eller delvist gennemgribende moderniserede inden bestemmelsens virkningstidspunkt, jf. forslagets § 3, stk. 3. Lejemål, som er gennemgribende moderniserede, men udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, vil derfor ikke skulle besigtiges inden. Udlejeren har dog bevisbyrden for, at lejemålet er helt eller delvist gennemgribende moderniseret på et tidspunkt, hvor der ikke var et krav om besigtigelse af lejemålet. Denne bevisbyrde kan løftes fx ved fremlæggelse af kvitteringer eller datostemplet fotodokumentation.

Besigtigelsen kan foretages både mens lejemålet bebos af en lejer, og ved lejerudskiftning i forbindelse med en fraflytning. Det er dog udlejerens pligt at sørge for, at nævnet får adgang til lejemålet i forbindelse med besigtigelsen. En sådan adgang vil som udgangspunkt kunne varsles efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 55, stk. 1.

Besigtigelsen skal angå standen før moderniseringen. Er moderniseringen påbegyndt, fx ved nedrivning, vil huslejenævnet ikke kunne træffe afgørelse om, at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende modernisering.

Besigtigelsen kan foretages, selvom lejemålet er omfattet af en karensperiode i henhold til forslag til Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger).

Besigtigelsen kan i praksis udføres ved en inspektion af lejligheden. Det vil som udgangspunkt alene være nødvendigt med yderligere undersøgelser, hvor der efter en inspektion stadig er tvivl om, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemgribende modernisere lejligheden.

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen af anmodningen og senest to uger herefter fremsende afgørelsen til udlejeren, således at udlejerens arbejde ikke forsinkes unødigt.

Ved besigtigelsen skal huslejenævnet sørge for fornøden dokumentation af den stand, som lejemålet har på tidspunktet for besigtigelsen. Huslejenævnet er i den forbindelse berettiget til at optage fotodokumentation af lejemålet.

Besigtigelsen skal tage udgangspunkt i den gældende tilstand for lejemålet, og afgørelsens gyldighed fastsættes på den baggrund til tre år. Fristen løber fra afgørelsens fremkomst til ejeren. Ejere, som ikke har påbegyndt arbejderne inden for tre år efter modtagelsen af afgørelsen, vil skulle indhente en ny. Har en tidligere ejer fået foretaget en besigtigelse og dertil følgende afgørelse, vil den nye ejer kunne benytte denne.

Besigtigelsen finansieres ved en betaling, som foreslås fastsat til 4.000 kr. (2020-niveau), jf. den i lovforslagets § 2, nr. 9, foreslåede ændring. Betalingen vil kunne medregnes til opfyldelse af beløbskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 3-10 bliver hermed stk. 4-11.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 4

Efter den gældende § 5, stk. 5, 3. pkt., i boligreguleringsloven påhviler det udlejeren ved indbringelse for boligretten at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Da det under nr. 1 er foreslået at ophæve væsentlighedskravet ved lejefastsættelse for lejemål, der udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, foreslås det som konsekvens heraf at ændre bestemmelsen, således at ”væsentligt” tillige udgår i boligreguleringslovens § 5, stk. 5, 3. pkt., således at det påhviler udlejeren ved indbringelse for boligretten at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Til nr. 5

Efter den gældende § 5, stk. 7, 1. pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i lov om leje, ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse.

Det foreslås at ændre boligreguleringslovens § 5, stk. 7, 1. pkt., som bliver til stk. 8, 1. pkt., således at henvisningen til lejelovens § 47 udvides til at omfatte både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse, der vedrører, at det tillægges vægt, når lejen i et sammenligningslejemål har været prøvet.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 6

Efter den gældende § 5, stk. 10, i boligreguleringsloven gælder det, at reglen i stk. 9 dog ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8.

Det foreslås at ændre lovens § 5, stk. 10 , som bliver til stk. 11, således at henvisningerne i bestemmelsen ændres i overensstemmelse med den foreslåede bestemmelse i stk. 3.

Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 2, nr. 3, som indfører besigtigelseskravet før en gennemgribende modernisering.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 7

Efter den gældende § 7, stk. 2, 1. pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje.

Det foreslås at ændre lovens § 7, stk. 2, 1. pkt., således at henvisningen til lejelovens § 47 udvides til at omfatte både stk. 2 og 3.

Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse, der vedrører, at det tillægges vægt, når lejen i et sammenligningslejemål har været prøvet.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.

Til nr. 8

Efter den gældende § 7, stk. 2, 2. pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 8, tilsvarende anvendelse.

Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i § 7, stk. 2 , 2.pkt., i boligreguleringsloven, at »stk. 8« ændres til »stk. 9«.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 2, nr. 3, foreslåede bestemmelse, som indfører besigtigelseskravet før en gennemgribende modernisering.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 9

Efter den gældende § 39, stk. 1, i boligreguleringsloven gælder, at indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 300 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales dog et beløb på 500 kr. Beløbene i 3. og 4. pkt. er fastsat i 2014-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det foreslås at ændre § 39, stk. 1, i boligreguleringsloven, således at indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 314 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales et beløb på 524 kr. Ved indbringelse af sager efter § 5, stk. 3, betales et beløb på 4.000 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2020-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

I § 39, stk. 1, 1. og 2. pkt. foreslås, at indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges.

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 1. og 2. pkt.

Huslejenævnets behandling af sager foregår skriftligt, og der sker som udgangspunkt alene fysisk fremmøde ved besigtigelser. På den baggrund skal indbringelsen af sager for huslejenævnet altid ske skriftligt.

Den indbringende part skal vedlægge nødvendig dokumentation til afgørelse af sagen. Huslejenævnet vil i tilfælde af manglende dokumentation afkræve den fornødne dokumentation, jf. boligreguleringslovens § 40, stk. 2.

I § 39, stk. 1, 3. pkt., foreslås, at ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 314 kr. for hver sag.

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 3. pkt.

Bestemmelsen fastslår, at der skal betales et beløb på kr. 314 kr. (2020-niveau) for hver sag, som indbringes for huslejenævnet.

Det afgørende for antallet af betalinger er antallet af sager. Der betales således alene ét beløb, når der indbringes én sag, uanset hvor mange lejere, som er part i sagen. Omvendt vil én lejer, som uafhængigt af hinanden indbringer flere sager for huslejenævnet vedrørende samme lejemål, skulle betale for hver sag.

Bestemmelsen er ændret ved, at beløbet angives i 2020-niveau.

I § 39, stk. 1, 4. pkt., foreslås, at ved indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales et beløb på kr. 524.

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 4. pkt.

I § 59 a, stk. 4, i lov om leje gives mulighed for, at ejeren af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed kan få forhåndsgodkendt den leje, som de kan tage ved udlejning af boligen, inden de træffer beslutning om at udleje boligen.

Denne adgang gælder dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Betalingen for en sådan forhåndsgodkendelse er i henhold til den foreslåede bestemmelse 524 kr. (2020-niveau).

Bestemmelsen er ændret ved, at beløbet angives i 2020-niveau.

I § 39, stk. 1, 5. pkt., foreslås som en ny bestemmelse, at ved indbringelse af sager efter § 5, stk. 3, betales et beløb på 4.000 kr.

Ved lovforslagets § 2, nr. 3, indføres en forpligtelse for udlejere til at få en huslejenævnsbesigtigelse af lejemålet, inden det gennemgribende forbedres.

Ved den foreslåede bestemmelse fastlægges betalingen for dette til 4.000 kr. (2020-niveau).

Beløb afholdt til besigtigelsen vil kunne indgå i opgørelsen af, hvorvidt investeringskravet i § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven er overholdt.

Der betales beløb for hvert lejemål, der besigtiges.

Boligreguleringslovens § 39, stk. 1, 5.-7. pkt,. bliver herefter til 6.-8.pkt.

I § 39, stk. 1, 5.-7. pkt., som herefter bliver til 6.-8. pkt., foreslås, at beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2020-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen er en videreførelse af gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, 5.-7. pkt.

Med bestemmelsen angives det, at beløbene er opgjort i 2020-niveau, og at de reguleres én gang årligt med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Bestemmelsen foreslås ændret således, at henvisningen også omfatter den i § 39, stk. 1, 5. pkt., foreslåede betaling, ligesom bestemmelsens beløb opdateres til 2020-niveau.

Størrelsen på betalingerne oprundes til hele beløb.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.

Til nr. 10

Efter den gældende § 39, stk. 2, 1. pkt., skal udlejeren betale et beløb på kr. 2.080 kr. (2014-niveau), når lejeren får fuldt medhold i nævnet.

Beløbet udgør i 2020-niveau 2.180 kr.

Der er ikke krav om, at lejere hos huslejenævnet skal formulere en egentlig påstand, og det kan ikke knyttes op på en påstand, hvorvidt lejeren har fået fuldt medhold. Det kræves heller ikke, at lejerne formulerer påstande af en vis klarhed, for at lejerne kan få fuldt medhold.

Det foreslås at ændre størrelsen på dette beløb fra 2.080 kr. (2014-niveau) til 6.000 kr. (2020-niveau).

Det foreslås, at udlejeren i tvister hos huslejenævnet skal betale 6.000 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i en klage.

Ligesom efter gældende ret er der ikke krav om, at lejere hos huslejenævnet skal formulere en egentlig påstand, og det kan ikke knyttes op på en påstand, hvorvidt lejeren har fået fuldt medhold. En sådan retstilstand ville tilskynde til uklare påstande fra lejere, som herved oftere ville få fuldt medhold i huslejenævnet. Det kan dog omvendt ikke kræves, at lejerne formulerer påstande af en vis klarhed, for at lejerne kan få fuldt medhold.

Huslejenævnet må se på tvistens omdrejningspunkt og se, hvor meget medhold lejer og udlejer har fået ved afgørelsen.

Udlejere vil kunne undgå at ifalde betalingen på 6.000 kr., hvis de under huslejenævnssagen helt eller delvist imødekommer modpartens synspunkter.

Det er alene sager mellem udlejeren og lejeren, som udlejeren kan ifalde betaling for. I huslejenævnssager, hvor fx Grundejernes Investeringsfond er part, vil udlejeren altså ikke kunne ifalde betaling.

Sager om forhåndsgodkendelser, hvor der ikke er en tvist, vil udlejeren heller ikke kunne ifalde betaling.

Ændringen har til formål at øge egenbetalingen for sager i huslejenævnet og derved medvirke til nævnenes finansiering. Samtidig forventes det, at en øget sanktion vil medvirke til at reducere spekulation i omgåelse af lejelovgivningen og derved have en præventiv effekt.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.6.

Til nr. 11

Efter de gældende regler kan både huslejenævnet og Grundejernes Investeringsfond i henhold til boligreguleringslovens § 40, stk. 2, og § 61 a indhente oplysninger fra offentlige myndigheder. Bestemmelserne kræver, at parterne foretager en afvejning af, hvilke offentlige myndigheder der måtte have relevante oplysninger, hvorefter der kan rettes henvendelse til disse.

Det foreslås som en ny bestemmelse i § 40 a, stk. 1 , at ved behandling af sager, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnet inden for de seneste tre år, i henhold til § 61 b, stk. 2, har modtaget orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol. Dette gælder dog ikke sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 59 a og 59 b i lov om leje.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at huslejenævnet ved behandling af sager, hvor arbejders fordeling mellem vedligeholdelse og forbedring har relevans, altid får oplysning fra Grundejernes Investeringsfond om, hvordan fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring er for arbejderne hos Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen vil omhandle behandling af personoplysninger i form af en adresse.

Med relevante oplysninger menes enhver form for oplysning, som kan belyse, hvordan arbejdernes fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse er sket.

Det foreslås endvidere som en ny bestemmelse i § 40 a, stk. 2, at boligministeren kan fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes adgang til oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres tilgængelige på en digital platform.

Det er med bemyndigelsen hensigten, at der fastsættes hjemmel til, at Grundejernes Investeringsfond kan udarbejde en digital platform, hvorpå kontrolsager kan gøres tilgængelige for huslejenævnene. Dette skal medvirke til, at informationsudvekslingen mellem Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnene i mindre omfang medfører bureaukrati og forsinket arbejdsgang.

Det er tillige med bemyndigelsen hensigten at fastsætte regler om tilgængeligheden af platformen, således at det alene er Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnene, som kan tilgå denne.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.4.

Til nr. 12

Efter den gældende § 42, stk. 5, 4. pkt., gælder, at parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§ 43 og 44.

Det foreslås at ændre lovens § 42, stk. 5, således at der ud over henvisningen til §§ 43 og 44 tillige henvises til lejelovens § 107 a.

Ændringen har til formål at sikre, at huslejenævnet oplyser sagens parter om udlejerens pligt i henhold til den i lovforslagets § 1, nr. 6, foreslåede bestemmelse om at give meddelelse til beboerrepræsentanterne eller samtlige lejere om afgørelser afsagt vedrørende lejeforhold i ejendommen.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.5.

Til nr. 13

Efter de gældende regler kan både huslejenævnet og Grundejernes Investeringsfond i henhold til boligreguleringslovens § 40, stk. 2, og § 61 a indhente oplysninger fra offentlige myndigheder. Bestemmelserne kræver, at parterne foretager en afvejning af, hvilke offentlige myndigheder der måtte have relevante oplysninger, hvorefter der kan rettes henvendelse til disse.

Det foreslås som en ny bestemmelse i § 61 b, stk. 1 , at Grundejernes Investeringsfond skal indhente oplysninger fra huslejenævnet, når fonden behandler sager, som omhandler fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at Grundejernes Investeringsfond ved behandling af sager, hvor arbejders fordeling mellem vedligeholdelse og forbedring har relevans, altid får oplysninger fra huslejenævnene om, hvordan fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring blev delt i sager afgjort hos huslejenævnene.

Med relevante oplysninger menes enhver form for oplysning, som kan belyse, hvordan arbejdernes fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse er sket.

Det foreslås, som en ny bestemmelse i § 61 b, stk. 2 , at når Grundejernes investeringsfond foretager kontrol i en ejendom, skal fonden orientere huslejenævnet herom senest to uger efter kontrollen er afsluttet.

Med bestemmelsen pålægges det Grundejernes Investeringsfond at orientere nævnene, når der foretages kontrol i en ejendom. Dette har til formål sammen med den foreslåede § 40 a, stk. 1, at sikre, at huslejenævnene alene skal bruge tid og ressourcer på at rette henvendelse til Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnene behandler sager vedrørende ejendomme, som faktisk har været udtaget til kontrol hos Grundejernes Investeringsfond.

Orienteringen skal ske senest to uger efter kontrollen er foretaget.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.5.

Kilde

Det foreslås i stk. 1 , at loven træder i kraft den 1. juli 2020.

Da hovedlovene ikke finder anvendelse for Færøerne og Grønland, finder nærværende ændringsforslag heller ikke anvendelse herfor.

Det foreslås i stk. 2 , at lovens § 1 og § 2, nr. 2, 3 og 5-13, også finder anvendelse på eksisterende lejeforhold indgået før lovens ikrafttræden. Stk. 2 er en undtagelse til stk. 1. Baggrunden for forslaget i stk. 2 er, at de foreslåede ændringer og bestemmelser både skal styrke lejere i eksisterende og fremtidige lejeforhold.

Virkningen af, at lovens § 1, nr. 1, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at for lejeforhold indgået før lovens ikrafttræden, hvor lejen ikke er aftalt, udgør lejen det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, hvor det tillægges vægt, hvis lejen i sammenligningslejemål er prøvet.

Virkningen af, at lovens § 1, nr. 2, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør, hverken i eksisterende eller fremtidige lejeforhold.

Virkningen af, at lovens § 1, nr. 3, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at der ved sammenligning efter lejelovens § 47, stk. 2, for at finde frem til det lejedes værdi tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været prøvet.

Virkningen af, at lovens § 1, nr. 4, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at det for eksisterende lejeforhold i ustøttede private plejeboliger også tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været prøvet.

Virkningen af, at lovens § 1, nr. 5, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at det for eksisterende lejeforhold i sager om lejenedsættelser efter lejelovens § 49, stk. 2, også tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål er prøvet.

Virkningen af, at lovens § 1, nr. 6, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at udlejeren har meddelelsespligt over for både eksisterende og fremtidige lejere.

Virkningen af, at lovens § 2, nr. 2 og 5, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at det også for eksisterende lejeforhold i gennemgribende moderniserede lejemål tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål er prøvet.

Virkningen af, at lovens § 2, nr. 3, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at det også for eksisterende lejeforhold gælder, at der før gennemgribende moderniseringer kan gennemføres, skal ske besigtigelse og herved konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Trods bestemmelsen ikke kan få direkte indflydelse på eksisterende lejeforhold, kan det have betydning i forhold til udlejerens mulighed for at varsle adgang til lejemålet med henblik på at få gennemført en besigtigelse. Virkningen af, at lovens § 2, nr. 7, får virkning for eksisterende lejeforhold, er, at det ved vurderingen af, om lejeforhøjelser efter boligreguleringslovens § 7 overstiger det lejedes værdi, tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål er prøvet.

Virkningen af, at lovens § 2, nr. 10, får virkning for eksisterende lejeforhold er, at udlejeren i sager om eksisterende lejeforhold hos huslejenævnet, hvor lejeren får fuldt medhold, tildeles et strafgebyr på kr. 6.000 i stedet for det gældende på kr. 2.180.

Virkningen af, at lovens § 2, nr. 12, får virkning for eksisterende lejeforhold er, at huslejenævnet også i sager om eksisterende lejeforhold har en forpligtelse til at oplyse parterne, når udlejeren er forpligtet til at meddele lejerne i henhold til lovens § 1, nr. 6.

Det foreslås i stk. 3 , at lovens § 2, nr. 3, ikke finder anvendelse på lejemål, som ved lovens ikrafttræden er helt eller delvist gennemgribende moderniseret efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Stk. 3 er en undtagelse til stk. 1 og 2. Baggrunden for forslaget i stk. 3 er, at besigtigelse af standen før en gennemgribende modernisering ikke kan gennemføres, når arbejderne allerede er påbegyndt. Kravet skal således ikke finde anvendelse, hvis arbejderne er påbegyndt eller udført inden lovens ikrafttræden, uanset om lejemålet har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, eller ej. Det påhviler udlejeren at løfte bevisbyrden for, at arbejderne faktisk og reelt var påbegyndt eller udført på tidspunktet for lovens ikrafttræden.