Kilde

Til nr. 1

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, 1. pkt., at ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, 1. pkt., indebærer, at bestemmelsen også henviser til § 5, stk. 2, litra d, således at værdiansættelsesprincippet i litra d, jf. nr. 4, også kan danne grundlag for fastsættelsen af andelsværdien iht. § 5, stk. 1.

Til nr. 2

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, at en andelsboligforening, ved opgørelsen af foreningsformuen til brug for fastsættelse af andelsværdien efter lovens § 5, stk. 1, kan fastsætte værdien af foreningens ejendom til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra b, indebærer, at gyldighedsperioden for en valuarvurdering ændres fra 18 til 42 måneder. Ændringen medfører således, at gyldighedsperioden for valuarvurderinger forlænges med 24 måneder. Bestemmelsens øvrige formelle krav er uændrede.

Den forlængede gyldighedsperiode gælder fra lovens ikrafttræden, 15. april 2024. Dette indebærer, at en forening, der f.eks. har et regnskabsår, der følger kalenderåret, kan anvende en valuarvurdering, der er udarbejdet ved udgangen af 2023 til brug for foreningens 2023-regnskab, ved fastsættelse af andelsværdierne på generalforsamlingerne i april 2024, 2025 og 2026. Som anført under de almindelige bemærkninger vil en forening dog efter retspraksis være forpligtet til at nedsætte prisen for andelen i en overdragelsessituation, hvis der er konstateret et fald i ejendomsværdien, der har væsentlig betydning for andelsværdien.

Det er endvidere principielt muligt for en andelsboligforening at anvende en valuarvurdering, der f.eks. er udarbejdet ultimo 2021 til brug for foreningens årsregnskab for 2021, ved fastsættelse af andelsværdien et år frem på en generalforsamling i april 2024. Denne valuarvurdering kan dog kun danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på denne ene generalforsamling, idet gyldighedsperioden for valuarvurderingen vil være udløbet medio 2025. Foreningen skal således have udarbejdet en ny valuarvurdering ultimo 2024, til brug for fastsættelse af andelsværdien på generalforsamlingen i april 2025, hvis den fortsat ønsker at basere andelsværdiberegningen på en valuarvurdering af foreningens ejendom. En forening, der værdiansætter ejendommen iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, skal dog altid anvende den nyeste valuarvurdering. I det omfang en foreningen har indhentet en valuarvurdering efter 2021, skal denne derfor lægges til grund på generalforsamlingen i 2024.

Til nr. 3

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 2, litra c, kan den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme anvendes som grundlag ved fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens § 5, stk. 1.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra c, hvorefter reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme udgår af bestemmelsen, sker af ordensmæssige grunde og indebærer ingen realitetsændring. Som anført i de almindelige bemærkninger er den hidtidige bestemmelses henvisning til en eventuel årsregulering efter (den tidligere gældende) § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme uden reelt indhold.

Til nr. 4

Bestemmelsen i § 5, stk. 2, litra d , er ny og indfører en mulighed for at fastsætte andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ud fra den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår.

Ændringen indfører et yderligere værdiansættelsesprincip og indebærer, at der er to alternative muligheder for værdiansættelse baseret på den senest ansatte ejendomsværdi, idet den hidtidige mulighed for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi uden regulering er opretholdt. En forening kan således vælge enten at basere andelsværdiberegningen alene på den ansatte ejendomsværdi eller basere den på en nettoprisindekseret ejendomsværdi.

Nettoprisindekset offentliggøres af Danmarks Statistik den 10. eller første hverdag herefter i måneden efter indsamlingsmåneden. Det betyder, at f.eks. nettoprisindekset for oktober offentliggøres ca. 10. november.

Nettoprisindekseringen skal beregnes ud fra udviklingen i nettoprisindekset fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Foreningerne kan ikke vælge andre tidspunkter at indeksere ud fra og kan således ikke vælge at basere indekseringen på nettoprisindeks fra andre måneder eller år.

Den obligatoriske brug af bestemte indeks indebærer bl.a., at en forening ikke kan videreføre en indekseret ejendomsværdi fra et tidligere regnskab, f.eks. for at imødegå, at andelsværdien falder i forhold til det forrige år som følge et fald i nettoprisindekset for oktober i det indeværende regnskabsår i forhold til oktober i det forrige regnskabsår. Brugen af en nettoprisindekseret ejendomsværdi har til formål at sikre, at andelsværdien følger den almindelige prisudvikling og dette ville ikke være tilfældet, hvis en forening kunne vælge at undlade at regulere med udviklingen i indekset i år med fald i oktoberindekset. Det bemærkes endvidere, at et tilsvarende princip var gældende før 2012, da der løbende blev ansat nye ejendomsværdier. En andelsboligforening, der benyttede denne værdiansættelsesmetode, oplevede således også, at andelsværdien faldt, når ejendomsværdierne faldt generelt, idet dette slog igennem ved den efterfølgende ansættelse af ejendomsværdien.

Ønsker en forening ikke at nettoprisindeksere i et år, må den skifte til et af de andre vurderingsprincipper i § 5, stk. 2, litra a eller litra b, eller, om muligt, benytte en ”fastholdt valuarvurdering” efter § 5, stk. 3. Den kan principielt også vælge at anvende den rene ikke-indekserede senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, men dette vil næppe være rationelt.

Som anført i afsnit 3.2.2 kan der være foretaget en omvurdering af en andelsboligejendom efter den almindelige 2012-vurdering. Den ejendomsværdi, der er ansat ved en omvurdering er som udgangspunkt tilbagediskonteret til prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Tilsvarende har andelsboligejendomme, der er opført i perioden 1. oktober 2012 til og med 30. september 2020, fået ansat en ejendomsværdi på 2012-niveau. Som udgangspunkt er den senest ansatte ejendomsværdi, for alle andelsboligejendomme, der har ansat en ejendomsværdi, således ansat på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

I forbindelse med en revurdering af ejendomsværdien på baggrund af en klage over en omvurdering, kan det imidlertid forekomme, at den ansatte ejendomsværdi efter revurderingen, ikke er tilbagediskonteret til 2012-niveau, men er baseret på prisforholdene på omvurderingstidspunktet. Det kan således forekomme, at den senest ansatte ejendomsværdi ikke er baseret på prisforholdene pr. 1. oktober 2012, men et senere prisniveau. Er dette tilfældet skal indekseringen af ejendomsværdien ske med udviklingen i nettoprisindekset fra det senere tidspunkt.

I normalsituationen, hvor den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 og frem til og med nettoprisindekset for oktober 2023, der skal anvendes, når foreningen fastsætter andelsværdien på en generalforsamling i foråret 2024 i forbindelse med en vedtagelse af 2023 regnskabet.

Er foreningens regnskabsår forskudt og f.eks. løber fra 1. juli til 30. juni, er det ligeledes nettoprisindekset for oktober 2023, der skal danne grundlag for en indeksering ved fastsættelse af andelsværdien i forbindelse med vedtagelsen af regnskabet for perioden 1. juli 2023 til 30. juni 2024. Dette gælder også selvom generalforsamlingen eventuelt først vedtager regnskabet og fastsætter andelsværdien i november 2024, efter at der er offentliggjort et nyt nettoprisindeks for oktober 2024.

I de følgende tabeller vises udviklingen i nettoprisindekset fra og med nettoindekset for oktober 2012 til og med oktober 2023 (Tabel 1), samt et eksempel på en indekseret ejendomsværdi for en ejendom, der havde ansat en ejendomsværdi på 210 mio. kr. pr. 1. oktober 2012 (Tabel 2)

Tabel 1

Udviklingen i nettoprisindekset

Måned Offentliggjorte nettoprisindeks (2015=100) Nettoprisindekset omregnet (okt. 2012=100)

Okt. 2012 98,2 100,000

Okt. 2013 98,9 100,713

Okt. 2014 99,6 101,426

Okt. 2015 100,2 102,037

Okt. 2016 100,7 102,546

Okt. 2017 102,3 104,175

Okt. 2018 103,1 104,990

Okt. 2019 103,8 105,707

Okt. 2020 104,0 105,906

Okt. 2021 106,7 108,656

Okt. 2022 117,7 119,857

Okt. 2023 118,3 120,468

Tabellen viser Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober i perioden 2012 – 2023 (kolonne 1) samt nettoprisindekset i samme periode omregnet med udgangspunkt i nettoprisindekset i oktober 2012 (kolonne 2)

Tabel 2

Udviklingen i ejendomsværdien

Måned Ejendomsværdi Indeks

Okt. 2012 210.000.000 100,000

Okt. 2013 211.496.945 100,713

Okt. 2014 212.993.890 101,426

Okt. 2015 214.276.986 102,037

Okt. 2016 215.346.232 102,546

Okt. 2017 218.767.821 104,175

Okt. 2018 220.478.615 104,990

Okt. 2019 221.975.560 105,707

Okt. 2020 222.403.259 105,906

Okt. 2021 228.177.189 108,656

Okt. 2022 251.700.611 119,857

Okt. 2023 252.983.707 120,468

Tabellen viser udvikling i den indekserede ejendomsværdi i perioden oktober 2012 – oktober 2023 for en ejendom, der har en ansat ejendomsværdi på 210 mio. kr. i oktober 2012.

Hvis det lægges til grund, at den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og at ejendommens værdi blev ansat til 210 mio. kr., kan andelsboligforeningen nettoprisindeksregulere den senest ansatte ejendomsværdi i regnskabet for 2023 således: 118,3/98,2 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., idet nettoprisindekset for oktober 2012 udgjorde 98,2 og nettoprisindekset for oktober 2023 udgjorde 118,3, jf. Tabel 1 ovenfor. Alternativt kan den nettoprisindekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes således: 120,468 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., jf. det omregnede indekstal for oktober 2023 i Tabel 1 og 2 ovenfor.

Eksemplet viser hvordan en senest ansat ejendomsværdi baseret på prisforholdene i oktober 2012 kan nettoprisindeksreguleres til brug for fastsættelse af andelsværdien på en generalforsamling f.eks. i april 2024, og dermed danne grundlag for maksimalprisen efter andelsboliglovens § 5 for overdragelser af andele fra den ordinære generalforsamling i april 2024 og ét år frem til næste ordinære generalforsamling i april 2025.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. oktober 2015, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2015 til oktober 2023 der skal anvendes. Er den ansatte værdi i 2015-prisniveau 210 mio. kan den indekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes som følger: 118,3/100,2 x 210.000.000 kr. = 247.034.132 kr.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. september 2017, skal indeksereingen beregnes på tilsvarende måde, idet det er Danmarks Statistiks nettoprisindeks for september 2017, der skal anvendes i nævneren.

For at skabe transparens i andelsværdiberegningen, af hensyn til både nuværende og kommende andelshavere og de professionelle regnskabsbrugere, bør det fremgå klart af foreningens årsregnskab, hvordan ejendommens værdi indgår i beregningen af andelsværdien. Det bør således oplyses, hvilket værdiansættelsesprincip, der er anvendt og anvendes den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d, skal den senest ansatte ejendomsværdi og beregningen af reguleringen, herunder de anvendte nettoprisindeks, fremgå.

Til nr. 5

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 5 skal prioritetsgælden opgøres til pantebrevsrestgælden, når ejendommens værdi, til brug for fastsættelse af andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ansættes efter § 5, stk. 2, litra a. Ansættes værdien efter litra b eller c, skal prioritetsgælden opgøres til kursværdien.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ved ændringen af § 5, stk. 5, 2. pkt., fastsættes, at prioritetsgælden også skal opgøres til kursværdien, når værdien af foreningens ejendom ansættes iht. § 5, stk. 2, litra d. Prioritetsgælden skal således opgøres på samme måde, uanset om ejendommen er værdiansat efter den senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, eller den seneste ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 5, stk. 2, litra d. Gælden skal ikke indeksreguleres.

Kilde

Det foreslås, at loven træder i kraft den 15. april 2024.

Dette indebærer, at de ændrede regler finder anvendelse for aftaler om overdragelser af andele, der indgås den 15. april 2024 eller senere.

Efter den vejledende Normalvedtægt for private andelsboligforeninger, skal foreningen afholde ordinær generalforsamling inden fire måneder efter regnskabsårets udløb, jf. normalvedtægten § 21. Normalvedtægten indeholder ikke regler, der fastlægger regnskabsåret, men hvis foreningens regnskabsår følger kalenderåret, skal generalforsamlingen afholdes inden udgangen af april. Ikrafttrædelsestidspunktet giver mulighed for, at andelsboligforeningerne kan anvende de ændrede værdiansættelsesprincipper til fastsættelse af andelsværdien på en ordinær generalforsamling fra og med 15. april 2024.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber ikke gælder for Færøerne og Grønland, og ikke kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.