Lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boliger (Støtte til etablering og drift af midlertidigt husly til uddannelsessøgende og den almene boligsektors overgang til Digital Post) § 2

Til nr. 1

Det følger af almenlejelovens § 5, stk. 3, at meddelelser efter § 89 og § 90, stk. 2, ikke kan afgives som digitale dokumenter.

Bestemmelsen indebærer, at betalingspåkrav, udlejers opsigelse af en lejeaftale, samt lejers indsigelse mod udlejers opsigelse ikke kan afgives digitalt, herunder pr. e-mail, men skal afgives som fysisk brev.

Betaler en lejer ikke sin husleje, kan udlejer ophæve lejeaftalen, og lejeren skal derefter straks fraflytte det lejede. En ophævelse af lejeaftalen gennemføres efter de gældende regler ved, at udlejeren, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren, sender lejeren en meddelelse om ophævelse af lejeaftalen. Det skriftlige påkrav skal efter de gældende regler i almenlejelovens § 5, stk. 3, afgives ved fysisk brev.

Det foreslås at nyaffatte almenlejelovens § 5, stk. 3 , således, at meddelelser efter § 89 og § 90, stk. 2, kan afgives digitalt, når udlejeren er tilsluttet postløsningen Digital Post, og lejeren ikke er fritaget for obligatorisk tilslutning efter reglerne i lov om Digital Post fra offentlige afsendere. For en nærmere beskrivelse af muligheden for at blive fritaget for Digital Post-løsningen henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.2.1. For udlejere, som ikke er tilsluttet postløsningen Digital Post, afgives meddelelser efter § 89 og § 90, stk. 2, ved anvendelse af fysisk post.

Det foreslåede vil indebære, at almene udlejere, som er tilsluttet Digital Post-løsningen, fremover kan fremsende påkrav og opsigelser af lejere digitalt via Digital Post til lejere. For lejere, der ikke er fritaget for Digital Post, vil det tilsvarende indebære, at lejerens indsigelse mod udlejerens opsigelse kan fremsendes digitalt via Digital Post.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at såvel udlejer som lejer også fremover kan vælge at sende de omhandlede meddelelser pr. brev, uanset parterne i øvrigt kommunikerer via Digital Post i lejeforholdet. Det vil sige, at fremsendelse af påkrav, udlejerens opsigelse og lejerens indsigelse mod udlejerens opsigelse pr. brev også fremover vil have retsvirkning mellem parterne.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.2.

Til nr. 2

I almenlejeloven findes ikke i dag bestemmelser om forsøgsordninger. I det omfang, der tidligere har været mulighed for sådanne forsøg, er dette sket ved indsættelse af særlige hjemler i lov om frikommunenetværk.

Det foreslås i almenlejeloven efter kapitel 14 at indsætte et nyt kapitel 14 a og overskriften »Forsøg«, hvis foreslåede bestemmelser åbner mulighed for forsøg med opsigelse af lejere i almene ældre- og plejeboliger.

Det foreslås i almenlejelovens § 89 a, stk. 1 , 1. pkt., at boligministeren kan godkende, at der efter ansøgning fra en kommunalbestyrelse, et regionsråd eller en selvejende institution i perioden fra den 1. januar 2021 til den 1. januar 2025 gennemføres forsøg, hvorefter der gives godkendelse til at fravige reglerne i § 85 om udlejerens opsigelse.

Med den foreslåede bestemmelse gives mulighed for at ansøge om fravigelse af almenlejelovens § 85 om udlejers adgang til at opsige lejere.

Forsøgsgodkendelse vil kunne gives efter ansøgning. Ansøgningen skal indeholde en detaljeret beskrivelse af forsøget. Af boligministerens godkendelse skal fremgå længden af forsøgsperioden og eventuelle nærmere vilkår for godkendelsen. Manglende overholdelse af vilkårene kan efter omstændighederne føre til, at forsøgsgodkendelsen bortfalder. Det må i så fald bero på en konkret vurdering, om den manglende overholdelse af vilkårene har haft konsekvenser for borgeren, og om borgeren vil kunne gøre krav gældende som følge heraf.

Det foreslås i stk. 1, 2. pkt., at der i forsøgsgodkendelsen kan fastsættes vilkår for godkendelsen.

Det foreslås, at der i forsøgsgodkendelsen kan fastsættes nærmere krav til forsøgets gennemførelse og evaluering, jf. nedenfor. Der foreslås ikke indsat en fast grænse i lovgivningen for, hvor lang en forsøgsperiode kan være. Dette vil bero på en konkret vurdering, men forsøgsperioden kan dog som udgangspunkt ikke strække sig ud over 4 år.

Det foreslås i stk. 1, 3. og 4. pkt., at det er en betingelse for godkendelse, at ansøgeren foretager en evaluering af forsøget. Evalueringen skal tilgå Transport- og Boligministeriet senest 3 måneder efter forsøgets afslutning.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at ansøgeren skal foretage en evaluering af forsøget. Formålet hermed er at sikre, at forsøget kan medvirke til at danne grundlag for fremtidige overvejelser på området. Der stilles ikke specifikke krav til form eller omfang af evalueringen, der således vil afhænge af det konkrete forsøg. Evalueringen skal tilgå Transport- og Boligministeriet senest 3 måneder efter forsøgets afslutning.

I almenlejelovens § 89 a, stk. 2, foreslås, at der efter stk. 1 kan gives godkendelse til forsøg, som opfylder en række betingelser, som er nærmere angivet i bestemmelsen.

I stk. 2, nr. 1, 1. pkt. , foreslås, at der kan ske opsigelse af en lejer af en almen ældrebolig, hvis det fremgår af lejeaftalen, at lejeaftalen kan opsiges af udlejeren med 3 måneders varsel, hvis lejerens plejebehov stiger.

Opsigelse vil således alene kunne ske, hvis det fremgår af lejeaftalen, at udlejeren kan opsige denne, hvis lejerens behov for pleje og støtte ikke længere kan varetages mest hensigtsmæssigt i den nuværende bolig. Opsigelse kan ske med 3 måneders varsel.

Ved opsigelse efter bestemmelsen skal almenlejelovens §§ 88 og 89 iagttages, herunder regler om at opsigelse skal ske skriftligt, at opsigelsesvarslet udløber den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, og at opsigelsen skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen.

Det er kommunen, som efter sociallovgivningens regler herom foretager visitation til plejeboliger. Det kan ske efter en ansøgning eller på kommunens eget initiativ. Når kommunen visiterer en person til en plejebolig, sker det på baggrund af en konkret og individuel vurdering af den enkeltes behov. Der lægges vægt på det fysiske, psykiske, sociale funktionsniveau og den aktuelle boligsituation. En person har ikke krav på at få tildelt en plads, blot fordi personen har nået en høj alder.

Er lejeren ikke enig i den foretagne visitation, kan der klages over denne til Ankestyrelsen. Indgives en sådan klage, bortfalder opsigelsen. Stadfæster Ankestyrelsen visitationen til en plejebolig, må der afgives fornyet opsigelse med 3 måneders varsel.

I stk. 2, nr. 1, 2. pkt. og 3. pkt. , foreslås, at lejeren senest 1 måned inden opsigelsesvarslets udløb skal anvises en plejebolig i samme bebyggelse. Den anviste bolig skal være til lejerens rådighed fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen ophører.

I den foreslåede bestemmelse stilles krav om, at lejeren, som opsiges, skal være sikret en plejebolig i samme bebyggelse, som ældreboligen er beliggende i. Det må bero på en konkret vurdering, om der rent faktisk er tale om samme bebyggelse. Hensigten hermed er at sikre, at der ligger en tryghed for den enkelte lejer af en ældrebolig i, at denne i tilfælde af opsigelse kun vil kunne blive mødt med krav om flytning til en bolig inden for samme bebyggelse og ikke til en plejebolig et andet sted.

Anvisning af en plejebolig skal ske senest 1 måned inden opsigelsesvarslets udløb.

Det er i den forbindelse vigtigt at bemærke, at det forudsættes, at forsøg efter bestemmelsen er baseret på tæt dialog mellem lejeren og udlejeren, jf. nedenfor ad 5. pkt. Udlejeren bør på et tidligt tidspunkt tage kontakt til lejeren og eventuelt dennes nærmeste pårørende for at få klarlagt lejerens eventuelle ønsker for så vidt angår den fremtidige bolig. Det må ligeledes tilstræbes at finde en mindelig løsning, hvis lejeren ikke er tilfreds med den anviste plejebolig. I så fald kan der opstå behov for at forlænge opsigelsesperioden, indtil en anden plejebolig, som modsvarer lejerens ønsker, bliver ledig.

I stk. 2, nr. 1, 4. pkt. , foreslås, at det skal fremgå af opsigelsen, at udlejeren tilbyder at forestå flytning m.v. samt at afholde lejerens udgifter til flytning og til istandsættelse af det fraflyttede lejemål.

Udlejeren skal i opsigelsen tilbyde at forestå flytning samt afholde lejerens rimelige og dokumenterede udgifter til flytning og udgifter til istandsættelse af det fraflyttede lejemål.

Udlejeren forpligter sig således med en opsigelse efter den foreslåede bestemmelse til at betale lejerens istandsættelsesudgifter. Dette gælder dog ikke udgifter til istandsættelse som følge af lejerens misligholdelse.

I stk. 2, nr. 1, 5. pkt. , foreslås, at opsigelse og anvisning af en plejebolig skal ske under inddragelse af lejeren.

Udlejeren bør tage skridt til at indlede dialog med lejeren og eventuelt dennes pårørende i god tid, inden opsigelse m.v. finder sted, herunder dialog om eventuelle ønsker til den fremtidige plejebolig.

I stk. 2, nr. 2, 1. pkt. , foreslås, at der kan ske opsigelse af en lejer med psykisk funktionsnedsættelse af en almen plejebolig i de tilfælde, hvor lejerens tilstand er blevet bedre, og det vurderes, at lejerens behov for pleje og støtte ikke længere varetages mest hensigtsmæssigt i den pågældende bolig.

Med den foreslåede bestemmelse stilles en række betingelser for, at udlejere kan få adgang til at gennemføre forsøg med at opsige lejere med psykisk funktionsnedsættelse af almene plejeboliger. Det er en grundlæggende betingelse for at kunne opsige efter bestemmelsen, at lejerens funktionsnedsættelse har udviklet sig sådan, at lejerens behov for hjælp er mindsket, hvorfor lejerens behov for pleje og støtte ikke længere varetages mest hensigtsmæssigt i den pågældende bolig.

Afgørelsen af, hvorvidt lejerens behov for pleje og støtte ikke længere varetages mest hensigtsmæssigt i den pågældende bolig, fordi lejerens tilstand er blevet bedre, træffes på baggrund af kommunens konkrete vurdering af lejeren.

Vurderingen forudsættes baseret på kommunens udredning af lejerens behov gennemført ved hjælp af voksenudredningsmetoden (VUM) eller en lignende metode.

VUM er en metode til sagsbehandling på handicapområdet og området for udsatte voksne, som bl.a. indeholder en udredningsmetode. VUM har til formål at understøtte den faglige og lovgivningsmæssige kvalitet i kommunens sagsbehandling frem mod afgørelsen under hensyntagen til den enkelte borgers ressourcer, udfordringer og ønsker. Kommunen skal i sin sagsbehandling sikre en tilstrækkelig oplysning af borgerens sag og i den forbindelse bl.a. inddrage borgeren. Dermed sikres det, at beslutningen om, hvorvidt borgerens behov for pleje og støtte varetages mest hensigtsmæssigt i den nuværende eller i egen bolig, baseres på en tilstrækkelig og aktuel vurdering af lejerens behov, ressourcer og samlede situation.

I stk. 2, nr. 2, 2. og 3. pkt. , foreslås, at opsigelse kun kan ske, hvis det fremgår af lejeaftalen, at opsigelse kan ske med 6 måneders varsel. Lejeren skal senest 3 måneder før opsigelsesperiodens udløb anvises en anden og passende bolig i lokalområdet, som er til lejerens rådighed fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen ophører.

Opsigelsesvarslet foreslås fastsat til 6 måneder. Baggrunden for at foreslå et længere opsigelsesvarsel end de normale 3 måneder efter loven er et ønske om at gøre fraflytningen af boligen så skånsom som mulig, da målgruppen, det vil sige de personer, som er blevet visiteret til en plejebolig, generelt set må antages at være mere sårbare over for ændringer i deres liv, end andre borgere er.

Ved udlejerens opsigelse af lejeren skal lejeren anvises en anden passende bolig. Ved en passende bolig forstås en bolig, der med hensyn til boligtype og størrelse passer til lejeren. Det skal være en bolig, hvor der tilbydes den pleje og omsorg, som lejeren har behov for. Der er ikke noget til hinder for, at lejeniveauet i den bolig, der tilbydes, overstiger lejeniveauet i den hidtidige bolig. I udtrykket en passende bolig ligger dog et krav om, at lejen i den tilbudte bolig skal stå i et rimeligt forhold til lejerens indkomst.

Det foreslås endvidere, at den tilbudte bolig skal være beliggende i lokalområdet set i forhold til den plejebolig, som lejeren bebor. Hvad der må anses for at ligge inden for lokalområdet, vil bero på en konkret vurdering.

Lejeren kan vælge at afslå tilbuddet om en anden bolig og i stedet selv vælge en anden bolig.

Ved opsigelse efter bestemmelsen skal almenlejelovens §§ 88 og 89 iagttages, herunder regler om at opsigelse skal ske skriftligt, at opsigelsesvarslet udløber den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, og at opsigelsen skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen.

I stk. 2, nr. 2, 4. pkt. , foreslås, at det skal fremgå af opsigelsen, at udlejeren tilbyder at afholde lejerens udgifter til flytning og istandsættelse af det fraflyttede lejemål.

Udlejeren skal i opsigelsen tilbyde at forestå flytning samt afholde lejerens rimelige og dokumenterede udgifter til flytning og udgifter til istandsættelse af det fraflyttede lejemål.

Udlejeren forpligter sig således med en opsigelse efter den foreslåede bestemmelse til at betale lejerens istandsættelsesudgifter. Dette gælder dog ikke udgifter til istandsættelse som følge af lejerens misligholdelse.

I stk. 2, nr. 2, 5. pkt. , foreslås, at opsigelse kun kan ske, hvis en anden borger aktuelt har behov for en ledig bolig det pågældende sted.

Som en grundlæggende forudsætning for at kunne opsige lejeren skal kommunen kunne dokumentere, at der aktuelt er efterspørgsel på og behov for at få lediggjort den pågældende plejebolig.

I stk. 2, nr. 2, 6. pkt. , foreslås, at opsigelse og anvisning af en anden bolig skal ske under inddragelse af lejeren.

Der bør på så tidligt et tidspunkt som muligt tages kontakt til lejeren og eventuelt dennes nærmeste familie m.fl. for at få klarlagt lejerens ønsker og behov for så vidt angår den fremtidige bolig.

I stk. 3 foreslås, at klage over afgørelse om anvisning af en anden bolig efter stk. 2 kan indbringes for Ankestyrelsen.

Med den foreslåede bestemmelse sikres, at der kan klages til Ankestyrelsen, hvis lejeren er utilfreds med den anviste bolig. Indbringelse for Ankestyrelsen sker efter de almindelige regler i sociallovgivningen.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.3.