Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om friplejeboliger, lov om leje af almene boliger, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om ejerlejligheder (Medfinansiering af Center for Boligsocial Udvikling, mulighed for afskæring af klageadgang og ejerlejlighedsopdeling) § 5

Forarbejder til Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om friplejeboliger, lov om leje af almene boliger, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om ejerlejligheder (Medfinansiering af Center for Boligsocial Udvikling, mulighed for afskæring af klageadgang og ejerlejlighedsopdeling) § 5

Til nr. 1

Ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1. nr. 6, indeholder for det første hjemmel til, at bygninger, hvor en del af bygningen skulle indrettes til ældreboliger efter den tidligere ældreboliglov, kunne opdeles i ejerlejligheder. Det var et krav, at ældreboligerne kom til at udgøre en samlet ejerlejlighed. Bestemmelsen indeholder for det andet hjemmel til, at bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til almene ældreboliger efter almenboligloven, kan opdeles i ejerlejligheder. Her er det også et krav, at de almene ældreboliger kommer til at ligge i én ejerlejlighed. Hverken ejerlejligheder med ældreboliger etableret efter ældreboligloven eller ejerlejligheder med ældreboliger etableret efter almenboligloven kan videreopdeles.

Det foreslås at ophæve forbuddet mod videreopdeling i § 10, stk. 1, nr. 6, 3. pkt., således at der fremover vil kunne ske en videreopdeling, hvis det skulle vise sig nødvendigt at frasælge et antal boliger. Det kan f.eks. være besluttet, at 2 ud af afdelingens 20 boliger fremover skal sælges med henblik på anvendelse til erhverv, og i denne situation skal erhververen kunne få skøde på de 2 boliger, hvilket indebærer en videreopdeling, således at der bliver mindst 2 ejerlejligheder – en med de resterende 18 ældreboliger og en med de 2 ældreboliger, som skal sælges fra.

Til nr. 2

Efter § 10, stk. 1, nr. 7, kunne bygninger, som blev kondemneret efter bl.a. lov om byfornyelse og udvikling af byer, opdeles i ejerlejligheder, hvis mindst halvdelen af arealet skulle indrettes til ungdomsboliger efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning, og den resterende del af arealet skulle indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne skulle ligge i én ejerlejlighed. Sådanne ejerlejligheder kan ikke videreopdeles. Bestemmelsen indeholder også hjemmel til at opdele de nævnte kondemnerede bygninger i ejerlejligheder, hvis mindst halvdelen af arealet skal indrettes til almene ungdomsboliger efter almenboligloven, og hvis den resterende del af arealet indrettes til andet end beboelse. Her kræves det også, at de almene ungdomsboliger kommer til at ligge i én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles.

For at gøre det muligt at sælge en del af sådanne ungdomsboliger beliggende i ejerlejligheder f.eks. som følge af alvorlige udlejningsvanskeligheder foreslås det at ophæve forbuddet mod videreopdeling i § 10, stk. 1, nr. 7, 3. pkt.

Til nr. 3 og 4

Efter § 10, stk. 3, 1. pkt., kan bygninger, hvor der efter den 1. juli 2004 etableres nye almene tagboliger, opdeles i ejerlejligheder, jf. 2. og 3. pkt. De nærmere betingelser for opdelingen fremgår af 2. og 3. pkt. i samme stykke. Henvisningen i

1. pkt. til 2. og 3. pkt. forekommer derfor overflødig og foreslås ophævet.

Der kan ske opdeling, hvis bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejning til beboelse. Opdelingen skal ske på en sådan måde, at boligerne og evt. lokaler til andet end beboelse i den oprindelige bygning skal udgøre én ejerlejlighed, og de almene tagboliger med tilhørende fællesfaciliteter skal ligeledes ligge i én ejerlejlighed. Ingen af disse ejerlejligheder kan efter den nuværende formulering videreopdeles.

Det foreslås at ophæve forbuddet mod videreopdeling af sådanne ejerlejligheder med almene tagboliger og tilhørende fællesfaciliteter, således at der om nødvendigt vil kunne ske et frasalg. Som forslaget (§ 5, nr. 3) er formuleret, omfatter det også forbuddet mod videreopdeling af de andre ejerlejligheder (ejerlejligheder indeholdende de private udlejningsboliger og evt. lokaler til andet end beboelse). Forbuddet mod videreopdeling af ejerlejlighederne med de private udlejningsboliger skal imidlertid opretholdes, hvorfor forbuddet foreslås genindsat som et nyt 4. pkt., jf. forslaget i § 5, nr. 4.

Til nr. 5

Bestemmelsen i § 10, stk. 4, er hovedreglen for opdeling af almene ejendomme i ejerlejligheder. Hovedreglen er, at ejendomme, som tilhører almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af særlige situationer, der giver særskilt hjemmel til opdeling i ejerlejligheder, kun kan opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Ifølge § 10, stk. 4, 2. pkt., kan en sådan ejerlejlighed kun videreopdeles i forbindelse med salg til lejerne efter almenboliglovens kapitel 5 a. Hvis boligorganisationen har behov for at kunne sælge et antal boliger, fordi de fremover skal anvendes til andet end beboelse, f.eks. erhvervsformål, kan det ikke lade sig gøre, fordi der ikke i denne situation kan ske videreopdeling af ejerlejligheden indeholdende alle de almene boliger (og fællesfaciliteterne).

Derfor foreslås det at ophæve forbuddet mod videreopdeling i § 10, stk. 4, 2. pkt., således at der fremover vil kunne ske frasalg. En boligorganisation vil dog ikke uden videre kunne frasælge boliger. Salg af almene boliger kræver kommunens godkendelse, og hvis der ikke sælges inden for den pågældende boligorganisation, til en afdeling i en anden almen boligorganisation eller til en selvejende almen institution, skal salget også godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, jf. almenboliglovens § 27, stk. 1 og 2.

Til nr. 6

Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter almenboliglovens kap. 5 a, jf. § 10, stk. 5. Efter reglerne i kap. 5 a kan det besluttes – enten af boligorganisationen og kommunen i fællesskab eller af en af parterne - at lejerne i den pågældende afdeling skal kunne købe deres bolig. Hvis der er tale om en afdeling, hvor der ikke kan ske udstykning, er en ejerlejlighedsopdeling en forudsætning for, at der kan ske salg. Udgangspunktet er, at der – hvis der sælges 2 boliger – sker opdeling på den måde, at de boliger, der sælges, kommer til at ligge i hver sin ejerlejlighed, mens de usolgte almene boliger samles i én ejerlejlighed, således at der i alt bliver 3 ejerlejligheder. Den store almene ejerlejlighed kan kun videreopdeles, hvis flere lejere senere beslutter sig for også at købe deres bolig, jf. § 10, stk. 5, 6. pkt.

Det foreslås også her at give mulighed for, at der kan ske frasalg fra den samlede almene ejerlejlighed i andre situationer end ved fortsat salg efter almenboliglovens kap. 5 a, hvorfor det foreslås at ophæve den gældende bestemmelse i § 10, stk. 5, 6. pkt., om videreopdeling.

Til nr. 7

Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan også opdeles i ejerlejligheder, hvis der etableres almene tagboliger på ejendommen, jf. § 10, stk. 6. Der skal oprettes 2 ejerlejligheder, hvor den ene skal omfatte alle lejlighederne i den eksisterende ejendom med sædvanlige fællesfaciliteter, mens den anden skal omfatte de nye tagboliger med sædvanlige fællesfaciliteter. Førstnævnte ejerlejlighed kan videreopdeles i forbindelse med salg til lejerne efter almenboliglovens kap. 5 a, jf. § 10, stk. 6, 3. pkt., mens den anden ejerlejlighed ikke kan videreopdeles, jf. § 10, stk. 6, 4. pkt.

For at sikre, at der fremover vil kunne ske frasalg fra den oprindelige ejendom, uden at det skal ske i forbindelse med salg til lejerne og frasalg i det hele taget fra ejerlejligheden bestående af tagboligerne, foreslås det at ophæve de gældende forbud mod videreopdeling i § 10, stk. 6, 3. og 4. pkt. Herved bliver det muligt at videreopdele en ejerlejlighed med f.eks. 20 almene boliger til 2 ejerlejligheder med hver 10 (almene) boliger.

Til nr. 8

Efter § 10, stk. 7, kan almene ejendomme desuden opdeles i ejerlejligheder, når der etableres tagboliger, som skal anvendes til privat udlejning. Den oprindelige almene ejendom skal udgøres af én ejerlejlighed, mens de nye tagboliger med sædvanlige fællesfaciliteter skal udgøres af en anden ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af de almene boliger (med evt. tilhørende fællesfaciliteter) kan ifølge § 10, stk. 7, 4. pkt., videreopdeles i forbindelse med salg til lejerne efter almenboliglovens kap. 5 a, mens den nye tagboligejerlejlighed ikke kan videreopdeles.

Som for de ovenfor omhandlede ejerlejligheder med almene boliger foreslås det også her, at ejerlejligheden med den oprindelige almene ejendom generelt skal kunne videreopdeles. § 10, stk. 7, 4. pkt., foreslås således ophævet.

Til nr. 9

Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan herudover opdeles i ejerlejligheder, når der etableres tagboliger, og hver tagbolig udgør én ejerlejlighed, jf. § 10, stk. 8. Tagboligerne er ikke almene. Den almene ejendom skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter stk. 5, jf. § 10, stk. 8, 4. pkt. Den i § 10, stk. 8, 4. pkt., citerede § 10, stk. 5, omhandler den situation, hvor der sker salg af almene boliger til lejerne efter almenboliglovens kap. 5 a. Derfor giver bestemmelsen om videreopdeling i § 10, stk. 8, 4. pkt., ingen mening for så vidt angår de ikke-almene ejerlejligheder.

Det foreslås at ophæve denne bestemmelse om videreopdeling. Konsekvensen heraf bliver, at der vil kunne ske videreopdeling af den almene ejerlejlighed også uden for den situation, hvor der sker salg til lejerne, og at de individuelle ejerlejligheder vil kunne videreopdeles efter ejerlejlighedslovens hovedregel i § 10, stk. 13, 1. pkt., hvorefter ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt.

Til nr. 10

Efter § 10, stk. 9, kan almene ejendomme endelig opdeles i ejerlejligheder, når der etableres tagboliger til brug for en privat andelsboligforening. Også her skal opdelingen ske på den måde, at de almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter og tagboligerne med tilhørende fællesfaciliteter hver for sig skal udgøre én ejerlejlighed. Den almene ejerlejlighed kan ifølge § 10, stk. 9, 4. pkt., videreopdeles, når der skal sælges boliger til lejerne efter kap. 5 a i almenboligloven.

For at skabe parallelitet til de andre situationer, hvor videreopdelingsforbuddet foreslås ophævet, foreslås den her omhandlede bestemmelse om videreopdeling i § 10, stk. 9, 4. pkt., også ophævet, hvorefter der fremover vil kunne ske videreopdeling – og dermed frasalg - også i andre situationer end den, hvor der sker salg til lejerne.

Til nr. 11 og 12

Der kan ifølge lovens § 10, stk. 10, ske opdeling af ejendomme, hvor der skal være friplejeboliger i en del af ejendommen. Opdelingen skal ske på den måde, at friplejeboligerne, fællesfaciliteterne og servicearealet (areal, som anvendes til f.eks. personalelokaler, centralkøkken og lokaler til genoptræning) udgør en samlet ejerlejlighed.

Der kan dog efter § 10, stk. 11, også ske opdeling på den måde, at boligerne og fællesfaciliteterne kommer til at ligge i én ejerlejlighed og servicearealet i en anden ejerlejlighed.

I begge tilfælde skal eventuelle øvrige boliger og lokaler til andet end beboelse efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, medmindre der kan ske opdeling eller videreopdeling efter en af lovens øvrige regler.

Uanset om ejerlejlighedsopdelingen sker på den ene eller den anden måde, kan der, jf. § 10, stk. 10, 2. pkt., og § 10, stk. 11, 2. pkt., ikke ske videreopdeling af ejerlejligheden eller ejerlejlighederne indeholdende friplejeboligerne og de dertil hørende servicearealer.

Friplejeboliger er private plejeboliger, der drives i konkurrence med de kommunale plejeboligtilbud. Der stilles de samme krav til indretning af nye friplejeboliger som til nye almene plejeboliger.

Ligesom ved almene plejeboliger kan det være hensigtsmæssigt at kunne tage en del af friplejeboligejendommen i brug til anden anvendelse, herunder ved frasalg. Et ønske om frasalg kan f.eks. skyldes udlejningsvanskeligheder eller et ønske om at få erhverv, som også beboerne kan have glæde af, ind i ejendommen.

Det foreslås derfor – ligesom for de almene ejerlejligheder - at ophæve forbuddet mod videreopdeling.

For at gøre mulighederne for ejerlejlighedsopdeling mere overskuelige foreslås det derudover at skrive § 10, stk. 10, sammen med stk. 11, sådan at alle særbestemmelser om friplejeboliger er samlet i ét stk. - i § 10, stk. 10. Der sker ikke herved nogen ændring i forhold til de gældende muligheder for ejerlejlighedsopdeling af ejendomme, hvor der skal etableres friplejeboliger.

Som konsekvens af sammenskrivningen af stk. 10 og 11 foreslås det gældende § 10, stk. 11, med lovforslagets § 5, nr. 12, ophævet.

Til nr. 13

Det følger af § 10, stk. 13, som nu bliver stk. 12, at ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Efter § 10, stk. 13, 2. pkt., er det dog en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er fredet, at en landinspektør attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed, der opstår i forbindelse med videreopdelingen, opfylder visse kvalitetskrav, f.eks. at der er badeværelse (af en vis størrelse) i lejligheden.

Almene ejendomme kan opdeles i ejerlejligheder under bestemte betingelser. Dette gælder også ældre ejendomme uden badeværelse. Sådanne almene ejendomme opdelt i ejerlejligheder kan videreopdeles i forbindelse med salg til lejerne efter almenboliglovens kapitel 5 a, uden at kvalitetskravene skal være opfyldt, idet det gældende § 10, stk. 13, fortolkes som ikke-gældende for ejerlejligheder med almene boliger.

Da det generelle forbud mod videreopdeling af ejerlejligheder indeholdende almene boliger nu foreslås ophævet, foreslås det med den nye bestemmelse i forslagets § 5, nr. 13 (det nye pkt. i lovens § 10, stk. 13, der bliver § 10, stk. 12) præciseret, at de ejerlejligheder, der opstår ved videreopdeling af en almen ejerlejlighed med flere almene boliger, ikke skal opfylde kvalitetskravene.

Det foreslås ligeledes, at de ejerlejligheder, der opstår ved videreopdeling af ejerlejligheder indeholdende ældreboliger etableret efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap og ejerlejligheder indeholdende ungdomsboliger etableret efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning, ikke skal opfylde kvalitetskravene.