Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Videreførelse af vurderingerne, ændring af vurderingsterminen, udskydelse af fremrykning af beskatningsgrundlaget m.v.) § 8

Til nr. 1

Af tinglysningsafgiftslovens § 4, der har virkning til og med 31. december 2019, fremgår, at der for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.660 kr. Ud over den faste afgift på 1.660 kr. udgøres afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom også af en variabel afgift på 0,6 pct.

Efter lovens § 4, stk. 2, beregnes den variable tinglysningsafgift af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom, den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og lov nr. 61 af 16. januar 2017, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88. Bestemmelsen om beregningen af den variable tinglysningsafgift gælder alene ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom, som ikke er ejerboliger, idet beregningen af den variable tinglysningsafgift ved ejerskifte af ejerboliger følger af lovens § 4, stk. 4.

Ejendomsværdien skal være oplyst ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal beregnes på grundlag af den angivne værdi. Overdrageren af ejendommen skal herefter i de nævnte situationer i lovens § 4, stk. 2, 3. pkt., afgive en erklæring om enten, at ejendommen ikke er selvstændigt vurderet, eller at den er bebygget/ombygget siden den seneste ejendomsvurdering. I begge tilfælde skal overdrageren efter sit bedste skøn oplyse værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet.

Det er i det digitale tinglysningssystem muligt ved afkrydsning at oplyse, at der er tale om en af de to nævnte situationer og herefter angive et skøn over værdien af ejendommen. Bemyndigelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, som udnyttes til at fastsætte nærmere regler om de oplysninger, som anmelderen skal afgive, er udnyttet i § 3, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 368 af 27. april 2011 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v.

Efter stk. 3 skal registreringsmyndigheden i visse tilfælde oversende spørgsmålet om ejendommens værdi til told- og skatteforvaltningen til afgørelse, men i visse tilfælde sker der ikke afvisning af anmeldelsen. Der sker således ikke afvisning i de tilfælde, hvor der ikke foreligger en anvendelig ejendomsværdi, og hvor ejendommens værdi derfor i stedet for skal angives efter bedste skøn, men den skønnede værdi ikke angives. Den manglende angivelse af dette skøn medfører således ikke afvisning. Det samme gælder, når registreringsmyndigheden er i tvivl om rigtigheden af den angivne værdi.

Registreringsmyndigheden oversender i disse tilfælde værdispørgsmålet til Skatteforvaltningen, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet. Registreringsmyndigheden underretter samtidig anmelderen om oversendelsen til Skatteforvaltningen, som om fornødent foranlediger ejendommen vurderet efter lov om vurderinger af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og lov nr. 61 af 16. januar 2017, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88, i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

Den afgiftspligtige hæfter for omkostningerne ved vurderingen. Skyldes vurderingen, at den afgiftspligtiges angivelse af værdien efter Skatteforvaltningens skøn har været for lav, bæres omkostningerne dog af statskassen, medmindre værdiansættelsen ligger mere end 10 pct. over den afgiftspligtiges. Det er ejendommens tilstand på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning, der vil blive lagt til grund ved ansættelsen. Når ejendommen er vurderet, beregner Skatteforvaltningen afgiften.

Det følger af lovens § 4, stk. 4 , at ejerskiftesummen skal danne grundlag for beregningen af den variable tinglysningsafgift for visse typer af ejerskifter. Ejerskiftesummen udgør det samlede kontante vederlag for overdragelsen. De ejerskifter, der er omfattet af ejerskiftesumsprincippet, er de boligtyper, som nævnes i lovens stk. 4. Boligtyperne svarer til den terminologi, der anvendes i det digitale tinglysningssystem i forbindelse med tinglysning af ejerskifte af en af de nævnte boligtyper. Formålet med den anvendte terminologi i lovens § 4, stk. 4, er således at sikre en konsekvent og ensartet begrebsanvendelse ved henholdsvis tinglysning af et ejerskifte af de nævnte boligtyper og den efterfølgende beregning af tinglysningsafgiften for det konkrete ejerskifte.

Ved at bruge samme terminologi både i forbindelse med tinglysningen af selve ejerskiftet og ved fastsættelsen og beregningen af den variable tinglysningsafgift sikres en mere hensigtsmæssig administrativ sagsbehandling ved fastsættelsen af den variable tinglysningsafgift.

Med lovens § 4, stk. 5-7, præciseres de typer af ejendomme, der med begreberne enfamilieshus, flerfamilieshus og fritidsboliger er tale om. Terminologien svarer til den, der i dag benyttes i tinglysningssystemet.

I stk. 5 præciseres begrebet enfamilieshus nærmere. Begrebet omfatter alle ejendomme, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie. Det er den mest almindelige type beboelsesejendom og omfatter almindelige parcelejendomme, ejerlejligheder, ejerlejlighed i bygning på lejet grund m.v. En blandet beboelses- og erhvervsejendom, som f.eks. en butik med tilhørende beboelseslejlighed, er ikke omfattet af begrebet enfamilieshus. Der henvises til bemærkningerne til lovens § 4, stk. 8.

Begrebet flerfamilieshus, jf. lovens stk. 6 , er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder. En beboelseslejlighed kendetegnes ved, at lejligheden har eget køkken og anvendes til beboelse. Ejendomme med lejligheder, der udlejes, omfattes ikke af denne boligtype. Der henvises til bemærkningerne til lovens § 4, stk. 8.

En fritidsbolig, jf. lovens stk. 7, er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse. Det kan f.eks. være en almindelig ejendom, ejerlejlighed, bygning på lejet grund, timeshareandel el. lign. Den nævnte boligtype omfatter ikke erhvervsejendomme til udlejningsformål.

Det fremgår af lovens stk. 8 , at i de tilfælde, hvor der sker ejerskifte af ejendomme, som anvendes som blandet beboelses- og erhvervsejendom, skal afgiftsgrundlaget beregnes efter lovens § 4, stk. 2, 1. pkt. Det betyder, at den variable tinglysningsafgift i disse tilfælde skal beregnes af den højeste sum af enten ejerskiftesum eller ejendomsværdi. Afgiftsgrundlaget svarer således til det, der med lovforslaget gælder ved ejerskifte af erhvervsejendomme. En blandet beboelses- og erhvervsejendom kan f.eks. være en butik med en tilhørende beboelseslejlighed. En ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes, er også en blandet beboelses- og erhvervsejendom. Dette gælder både i de tilfælde, hvor ejeren selv bebor en af beboelseslejlighederne og samtidig udlejer resterende beboelseslejligheder, og i de situationer, hvor samtlige beboelseslejligheder udlejes af ejeren. En ejendom, hvor et eller flere værelser udlejes, eller som anvendes erhvervsmæssigt, er også en blandet beboelses- og erhvervsejendom.

Med lovens stk. 9 følger, at det kun er i de situationer, hvor ejerskiftesummen ikke kan opgøres, at det er den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, der skal danne grundlag for beregningen af den variable del af afgiften (0,6 pct.). Bestemmelsen kan f.eks. blive aktuel i tilfælde, hvor handelsprisen ikke kendes på tinglysningstidspunktet.

I enkelte tilfælde vil der på tinglysningstidspunktet af en ejerbolig hverken foreligge en opgjort ejerskiftesum eller offentlig ejendomsvurdering på ejendommen. Dette kan f.eks. være tilfældet ved udstykning eller arealoverførsel. I andre tilfælde er der efter den seneste vurdering sket så store forandringer af ejendommen, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi ikke uden videre kan lægges til grund for beregningen, f.eks. hvis der efter den seneste vurdering er sket nybygning eller en større tilbygning til den faste ejendom. Beregningsgrundlaget vil i sådanne tilfælde skulle angives efter bedste skøn.

Stk. 10 indeholder en værnsregel ved ejerskifte af de boliger, der er omfattet af § 4, stk. 4-7, når ejerskiftet ikke er sket i almindelig fri handel.

Formålet med den foreslåede ændring er at tilpasse lovforslagets terminologi til begreberne i det digitale tinglysningssystem. Den foreslåede ændring vil muliggøre, at den administrative behandling af sager om tinglysningsafgift kan gennemføres på baggrund af allerede eksisterende digitale tinglysningssystemoplysninger. Efter lovens stk. 10, vil ejerskifter, som er sket mellem familiemedlemmer eller andre interesseforbundne parter, ikke blive anset som et almindeligt frit salg. Begrebet ejerskifte mellem interesseforbundne parter vedrører efter bestemmelsen de tilfælde, hvor ejerskiftet af ejerboligen er foregået mellem parter, der har personlige, retlige, ledelsesmæssige, medlemsmæssige, finansielle eller andre nære bindinger til hinanden.

Bestemmelsen omfatter bl.a. de situationer, hvor ejerskiftet er sket mellem familiemedlemmer, som f.eks. mellem ægtefæller, beslægtede eller besvogrede personer i op- eller nedstigende linje, søskende eller andre nærtstående.

Ud over ejerskifter mellem parter, der er nært forbundet gennem familie, omfatter bestemmelsen bl.a. også de tilfælde, hvor ejerskiftet er foregået mellem to koncernforbundne selskaber, eller hvor der i øvrigt består et interessefællesskab mellem de selskaber, som ejerskiftet vedrører.

Også ejerskifter mellem et selskab og personer, der f.eks. gennem betydelige ejerandele eller stemmerettigheder har bestemmende indflydelse i det pågældende selskab, vil være omfattet af bestemmelsen. Det kan f.eks. være tilfælde, hvor ejerskiftet er foregået mellem selskabet og dets ejere, ledelse eller storaktionærer.

I de tilfælde, hvor ejerskiftesummen udgør 85 pct. eller over 85 pct. af den seneste ejendomsvurdering, vil ejerskiftesummen være beregningsgrundlaget for fastsættelse af tinglysningsafgiften.

Formålet med bestemmelsen er at hindre, at der ved ejerskifte af ejerboliger mellem interesseforbundne parter, kan opnås afgiftsmæssige fordele ved, at parterne angiver en ejerskiftesum, der udløser en lavere tinglysningsafgift, end den reelle handelspris ville have gjort.

Den i bestemmelsen anførte grænse på 85 pct. er fastsat på baggrund af den gældende praksis efter boafgiftsloven, hvorefter der betales gaveafgift ved salg af fast ejendom til arvinger og nære pårørende, hvis salgsprisen udgør mindre end 85 pct. af ejendommens ejendomsværdi på tidspunktet for gavens modtagelse.

Ejendomme, der ikke er ejerboliger, vil som hidtil være omfattet af lovens § 4, stk. 2, 1. pkt., i forhold til grundlaget for beregning af tinglysningsafgiften.

Bemyndigelsesbestemmelsen i lovens § 4, stk. 11 , er udnyttet til at fastsætte de nærmere regler om de oplysninger, anmelderen skal afgive, og som Skatteforvaltningen skal benytte eller kan indhente til brug for beregningen af tinglysningsafgiftens størrelse og kontrollen af afgiftens korrekte beregning.

Det foreslås at indsætte en henvisning til lov om vurderinger af fast ejendom, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og lov nr. 61 af 16. januar 2017, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88, i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. og stk. 3, 3. pkt.

Den foreslåede ændring skal ses i sammenhæng med lovforslagets § 1, nr. 22-35, hvor det foreslås at indsætte særlige regler i ejendomsvurderingsloven (de foreslåede §§ 87 og 88), hvorefter de allerede videreførte vurderinger bl.a. videreføres med yderligere to år. Dermed vil det nye ejendomsvurderingssystem først skulle benyttes ved vurderingen af ejerboliger i 2020 og af erhvervsejendomme m.v. i 2021. De foreslåede ændringer vil betyde, at de første nye vurderinger vil skulle foretages for ejerboliger pr. 1. januar 2020 i stedet for pr. 1. september 2018, og for erhvervsejendomme m.v. pr. 1. januar 2021 i stedet for pr. 1. september 2019.

Ovennævnte forslag om at videreføre vurderingerne yderligere to år har indflydelse på det gældende beregningsgrundlag af den variable tinglysningsafgift ved ejerskifte af erhvervsejendomme, idet beregningsgrundlaget i dag hviler på ejendomsvurderingslovens forudsætninger om, hvorledes erhvervsejendomme skal vurderes. Den foreslåede udskydelse af de nye vurderinger for bl.a. erhvervsejendomme har således også indflydelse på virkningen af den nugældende tinglysningsafgiftslovs § 4, idet denne bestemmelse tilsvarende foreslås forlænget med to år. Der henvises til bemærkningerne til forslagets § 13, stk. 4.

Den foreslåede ændring skal ses i sammenhæng med lovforslagets § 13, stk. 1 og 4, hvorefter ændringen vil træde i kraft den 1. januar 2019 med virkning fra og med den 1. januar 2018.

Derudover foreslås, at der foretages mindre sproglige justeringer og præciseringer af lovteksten i § 4. I den forbindelse foreslås endvidere, at bemyndigelsesbestemmelsen i lovens § 4, stk. 2, 4. pkt., hvorefter skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om dokumentation for oplysninger om ejendomsværdien, jf. § 4, stk. 2, teknisk samles i den eksisterende bemyndigelsesbestemmelse der følger af § 4, stk. 11. Den foreslåede samling af ovennævnte bemyndigelsesbestemmelse er alene af teknisk karakter, og der er således ikke tiltænkt nogen materiel ændring af den eksisterende bemyndigelsesbestemmelses indhold.

Til nr. 2

Ved lov nr. 688 af 8. juni 2017, der trådte i kraft den 1. januar 2018, blev tinglysningsafgiftslovens § 4 ændret. Lovens § 4 vedrører tinglysning af ejerskifte af fast ejendom. Efter ændringslovens overgangsbestemmelse, jf. § 22, stk. 11, i lov nr. 688 af 8. juni 2017, får ændringen dog først virkning fra den 1. januar 2020.

I tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, der har virkning fra den 1. januar 2020, fremgår det, at der for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf, udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 pct. af ejerskiftesummen. Ejerskiftesummen skal være oplyst ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom.

Efter lovens § 4, stk. 2, skal der ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af ejerboliger, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, oplyses den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den senest offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn.

Efter lovens § 4, stk. 3, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om ejendommens værdi til Skatteforvaltningen til afgørelse, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet, såfremt værdien efter stk. 2, ikke angives, eller registreringsmyndigheden er i tvivl om rigtigheden af værdien. Registreringsmyndigheden underretter samtidig anmelderen om oversendelsen til Skatteforvaltningen, som om fornødent foranlediger ejendommen vurderet efter ejendomsvurderingsloven.

Efter lovens § 4, stk. 4, beregnes afgiften af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning eller ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom af den forholdsmæssige andel heraf, såfremt der ikke foreligger en ejerskiftesum ved ejerskifte af en ejendom som nævnt i stk. 2. Foreligger der ikke en ejendomsværdi, eller er der i tiden mellem den senest offentliggjorte vurdering og anmeldelsen sket væsentlige forandringer med hensyn til boligen, beregnes afgiften af værdien efter stk. 2 eller stk. 3.

Er ejerskifte af en af ejendommene i stk. 2, ikke sket som almindelig fri handel, og udgør ejerskiftesummen et beløb, der er mindre end 80 pct. af den seneste offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning eller den skønnede eller fastsatte værdi efter stk. 2 og 3, beregnes afgiften af 80 pct. af denne værdi, jf. lovens § 4, stk. 5. Ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom efter stk. 4 gælder procentandelen på 80 pct. den forholdsmæssige andel af ejendomsværdien.

Efter lovens § 4, stk. 6, skal den afgiftspligtige ved anmeldelsen vedlægge en begrundet angivelse af værdien af ejendommen efter bedste skøn, såfremt der ved ejerskifte af fast ejendom bortset fra ejendommene nævnt i stk. 2, ikke foreligger en ejerskiftesum, hvoraf afgiften kan beregnes. Vedlægges angivelsen ikke, eller er registreringsmyndigheden i tvivl om rigtigheden af den angivne værdi, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om opgørelse af værdien til Skatteforvaltningen til afgørelse, når registreringsekspeditionen er afsluttet.

Registreringsmyndigheden underretter samtidig anmelderen om oversendelsen til Skatteforvaltningen, som om fornødent foranlediger ejendommen vurderet efter Skatteforvaltningen.

Efter lovens § 4, stk. 7, skal der ved anmeldelse til tinglysning afgives en erklæring om, at ejerskiftet ikke er sket som almindelig fri handel, hvis ejerskiftet af fast ejendom, bortset fra ejendommene nævnt i stk. 2, ikke er sket som almindelig fri handel mellem uafhængige parter. Afgiften skal i disse tilfælde beregnes af en ejerskiftesum svarende til, hvis ejerskiftet var sket på almindelige markedsvilkår. Ved anmeldelsen skal ejerskiftesummen angives. Såfremt ejerskiftesummen ikke angives, eller er registreringsmyndigheden i tvivl om den angivne værdis rigtighed, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om opgørelse af værdien til Skatteforvaltningen til afgørelse, når registreringsekspeditionen er afsluttet. Registreringsmyndigheden underretter samtidig anmelderen om oversendelsen til Skatteforvaltningen, som om fornødent foranlediger ejendommen vurderet efter ejendomsvurderingsloven.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, kan skatteministeren fastsætte nærmere regler om pligt til at afgive erklæringer, dokumentation eller oplysninger til brug for beregningen af og kontrollen med afgift efter stk. 2-7.

Det foreslås, at § 4 affattes således, at ordlyden svarer til den, der blev vedtaget ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 og trådte i kraft den 1. januar 2018, dog med virkning fra den 1. januar 2022. Der er således tale om en konsekvensændring i lyset af den samtidig foreslåede udskydelse af den nye vurderingslov. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 22-35, ligesom der for så vidt angår virkningstidspunktet for tinglysningsafgiftslovens § 4, som ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017, henvises til de specielle bemærkninger til nærværende lovforslags § 13, stk. 2 og 8, hvoraf det fremgår, at den foreslåede ændring vil træde i kraft den 1. januar 2022 med virkning for ejerskifte, der er anmeldt til tinglysning fra og med den 1. januar 2022.