Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsavancebeskatningsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager, afledt skattemæssig virkning ved ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderinger, samtidighed for ejendomsværdiskat og grundskyld samt andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.) § 1

Forarbejder til Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsavancebeskatningsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager, afledt skattemæssig virkning ved ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderinger, samtidighed for ejendomsværdiskat og grundskyld samt andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.) § 1

Til nr. 1

Ejendomsvurderingsloven indeholder i § 2 en definition af, hvad der i vurderingsmæssig henseende anses for at være fast ejendom og dermed, hvilke enheder der skal vurderes.

Af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, følger, at der ved »fast ejendom« forstås samlede faste ejendomme, jf. § 2 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (herefter udstykningsloven), med tilhørende bygninger ejet af den samme som den, der ejer grunden.

Definitionen af fast ejendom i ejendomsvurderingsloven tager udgangspunkt i bestemmelser i udstykningsloven.

Af udstykningslovens § 2, stk. 1, følger det, at der ved en samlet fast ejendom forstås ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

I udstykningslovens § 2, stk. 2, er det bestemt, at hvis der til et matrikelnummer hører en andel i en fælleslod, udgør andelen en del af den samlede faste ejendom. Ved en fælleslod forstås i udstykningsloven et matrikelnummer i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom.

Om forståelsen af begrebet »fælleslod« i forhold til bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, følger det af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 2, jf. Folketingstidende 2016-17, A, lovforslag nr. L 211 som fremsat, s. 73, at eventuel andel i fælleslod ligeledes udgør en del af den samlede faste ejendom. I bemærkningerne er det ikke nærmere uddybet, hvorledes en fælleslod skal betragtes i forhold til begrebet »samlede faste ejendomme«.

Fælleslodder er efter den tidligere gældende vurderingslov ifølge praksis blevet vurderet som selvstændige faste ejendomme.

Der findes ca. 500 fælleslodder ifølge oplysninger indhentet fra systemet Matriklen. Nye fælleslodder kan ikke oprettes, jf. udstykningslovens § 15. Fælleslodder udgøres typisk af skovlodder og englodder.

En fælleslod er ejet af flere ejere, der ejer hver sin ideelle andel. Mindst én af de ideelle andele af fælleslodden er i medfør af udstykningsloven registret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom. De øvrige andele af en fælleslod er imidlertid ikke nødvendigvis ejet af ejere, der ejer fast ejendom, som disse andele af fælleslodden er knyttet til.

Med henblik på at skabe klarhed i forhold til, hvorledes en fælleslod skal betragtes i forhold til begrebet »fast ejendom« i ejendomsvurderingslovens § 2, og sikre, at fælleslodder kan vurderes efter ejendomsvurderingsloven, foreslås ejendomsvurderingslovens § 2 præciseret.

I forhold til forståelsen af begrebet »fast ejendom« i ejendomsvurderingsloven foreslås det, at udgangspunktet i § 2, stk. 1, nr. 1, om, at begrebet »fast ejendom« i vurderingsmæssig henseende skal forstås ud fra udstykningslovens bestemmelser, fraviges, for så vidt angår fælleslodder.

Der foreslås derfor indsat en henvisning i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, hvorved der henvises til en ny bestemmelse, der foreslås indsat i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, jf. lovforslagets § 1, nr. 2, hvortil der henvises.

Til nr. 2

Der er i forhold til fælleslodder behov for præcisering af, hvad der i vurderingsmæssig henseende forstås ved begrebet »fast ejendom«, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, og hermed, hvorledes fælleslodder skal vurderes efter ejendomsvurderingsloven.

Ejendomsvurderingsloven indeholder i § 2 en definition af, hvad der i vurderingsmæssig henseende anses for at være fast ejendom og dermed, hvilke enheder der skal vurderes.

Af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, følger, at der ved »fast ejendom« forstås samlede faste ejendomme, jf. § 2 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (herefter udstykningsloven), med tilhørende bygninger ejet af den samme som den, der ejer grunden.

Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 1, at udgangspunktet i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1, om, at begrebet »fast ejendom« i vurderingsmæssig henseende skal forstås ud fra udstykningslovens bestemmelser, fraviges, for så vidt angår fælleslodder.

Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, indsættes et nyt stykke, hvorefter fælleslodder, jf. udstykningslovens § 2, stk. 2, og § 3, vil skulle anses som selvstændige faste ejendomme.

Det betyder, at en fælleslod vil skulle vurderes som en samlet fast ejendom med et antal ejere af ideelle andele svarende til andre samlede faste ejendomme med flere ejere.

Fælleslodder vil blive kategoriseret efter de samme regler som andre selvstændige vurderingsejendomme ud fra ejendommens samlede karakter. Det forventes, at en overvejende del af fælleslodderne vil blive henført til kategorierne i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2-4, som enten landbrug, skovbrug eller erhverv og øvrige ejendomme.

Til nr. 3

Efter ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, beslutter vurderingsmyndigheden som led i vurderingen, om en ejendom skal kategoriseres som en ejerbolig, jf. § 4, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, som ikke er omfattet af § 3, stk. 1, nr. 1-3.

Beslutningen træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter. Når beslutning træffes, indgår oplysninger i Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af bygninger beliggende på grunden og oplysninger fra offentlige registre i øvrigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 2.

I de tilfælde, hvor der er opført kolonihavehuse, kan indretningen heraf i visse tilfælde være bestemmende for kategoriseringen af grunden under kolonihavehusene. En kategorisering af kolonihavegrundene vil således efter gældende regler afhænge af bl.a. karakteren af bygningerne på grunden. Eksempelvis kan det blive afgørende, om der på grunden ligger henholdsvis to eller tre kolonihavehuse, hvor der er installeret køkkenfaciliteter.

Dette skyldes, at antallet af kolonihavehuse på grunden, der indeholder en boligenhed, kan være afgørende for kategoriseringen, idet en ejerbolig højest kan indeholde to boligenheder, jf. § 4. Boligenhedsbegrebet i ejendomsvurderingsloven svarer til det lejlighedsbegreb, som blev anvendt i den tidligere gældende vurderingslov. Antallet af boligenheder efter ejendomsvurderingsloven opgøres derfor som udgangspunkt på baggrund af antallet af egentlige beboelseslejligheder (boligenhed med eget køkken).

Konsekvensen af den forskellige kategorisering er bl.a., at kolonihavegrunde skal vurderes i forskellige vurderingsår, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, ligesom grundene skal vurderes efter forskellige indeks, jf. ejendomsvurderingslovens § 45.

Dette er hverken hensigtsmæssigt eller tilsigtet. Hertil kommer, at det ikke er hensigtsmæssigt, at visse kolonihavegrunde skal vurderes som ejerboliger, idet der ikke foreligger sammenlignelige handelspriser.

For at sikre, at kolonihavegrundene kategoriseres ensartet og vurderes i samme vurderingsår, foreslås det, at ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, ændres, således at nr. 4 også vil skulle omfatte grunde, der ligger i kolonihaver omfattet af § 2 i lov om kolonihaver.

Forslaget indebærer, at kolonihavegrundene ikke længere vil være omfattet af ejerboligbegrebet i ejendomsvurderingslovens § 4. De grunde i kolonihaver, der før var omfattet af § 4, vil dermed skulle kategoriseres i henhold til ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4.

Til nr. 4

Skatteforvaltningen skal efter ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, som led i vurderingen beslutte, om en ejendom skal betragtes som en ejerbolig, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af de tre førstnævnte kategorier. Formålet med kategoriseringen er ifølge bemærkningerne til § 3, jf. Folketingstidende 2016-2017, A, L 211 som fremsat, s. 74, at sikre, at ensartede/sammenlignelige ejendomme vurderes sammen og i samme år.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, at grunde, som i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering er udlagt til opførelse af henholdsvis ejendomme til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse, kategoriseres som ejerboliger. Kategoriseringen af ubebyggede grunde som ejerboliger indebærer, at de ubebyggede grunde omfattet af § 4, nr. 7, skal vurderes i lige år, jf. ejendomsvurderingslovens § 5. Kategoriseringen har også betydning i forhold til indekseringen ved tilbageregning, jf. lovens § 45.

I bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 78, fremgår det, at de ubebyggede grunde tillige skal være udstykket til opførelse af ejendomme til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse for at blive kategoriseret som ejerboliger. Et stort grundareal, som (endnu) ikke er udstykket i parcelhuse m.v., er således ikke omfattet af bestemmelsen, uanset at grundarealet i en lokalplan eller anden forskrift måtte være udlagt til et sådant formål.

Endvidere følger det af bemærkningerne til § 4, nr. 7, at bestemmelsen ikke omfatter grunde udlagt til opførelse af beboelsesejendomme med mere end to boligenheder, herunder ejerlejlighedsbyggeri. Dette skyldes, at vurderingsmyndigheden ikke nødvendigvis på forhånd ved, om der på et grundareal, der er udlagt til opførelse af sådanne beboelsesejendomme, vil blive opført ejerlejligheder eller andet boligbyggeri.

Kategorien erhvervsejendom eller anden ejendom, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, som ikke er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-3, afgrænses negativt som en del af den samlede ejendomsmasse, som hverken er ejerboliger, landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Kategorien omfatter ifølge bemærkningerne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 76, erhvervsejendomme i bred forstand og vil derfor komme til at udgøre en meget forskelligartet gruppe af ejendomme. Endvidere omfatter kategorien i § 3, stk. 1, nr. 4, også ejendomme, hvorfra der ikke drives erhvervsmæssig virksomhed.

Det foreslås, at definitionen af »ejerbolig« præciseres i forhold til ubebyggede grunde. Hensigten med ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, ved lovens tilblivelse var, at bestemmelsen skulle omfatte typiske ubebyggede parcel- og sommerhusgrunde, hvilket den foreslåede bestemmelse i § 1, nr. 4, vil tydeliggøre.

På den baggrund foreslås det i lovforslagets § 1, nr. 4, at ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7, ophæves, og at der i stedet indsættes to nye bestemmelser om ubebyggede grunde. Ifølge forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7, vil ubebyggede grunde, der ligger i en byzone med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m2, og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse, skulle defineres som ejerboliger. Det samme vil ifølge forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 8, skulle gælde for ubebyggede grunde, som ligger i et sommerhusområde med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m2, og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse.

Forslaget vil medføre, at ubebyggede grunde, som ikke vil blive omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7 eller 8, jf. § 3, stk. 1, nr. 1, vil skulle kategoriseres efter bestemmelserne i § 3, stk. 1, nr. 2-4, om andre ejendomme end ejerboliger.

Ubebyggede grunde, som vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7 og 8, vil skulle vurderes i lige år, mens andre ubebyggede grunde vil skulle vurderes i ulige år, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2.

For at en ubebygget grund vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7, skal:

– hele den ubebyggede grund ligge i en byzone,

– hele den ubebyggede grund have en grundstørrelse, som er mindre end 1.400 m2 og

– grunden være udlagt til helårsbeboelse, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1.

For at en ubebygget grund vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 8, skal:

– hele den ubebyggede grund ligge i et sommerhusområde,

– hele den ubebyggede grund have en grundstørrelse, som er mindre end 2.400 m2 og

– grunden alene være udlagt til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse.

Forslaget indebærer således, at hele vurderingsejendommen vil skulle ligge i samme zone eller område. Det betyder, at såfremt en ubebygget grund ligger i to zoner, vil den ikke blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7 eller 8. Hvis den ubebyggede grund ikke ligger i samme zone eller område, er det mere usikkert, hvordan grunden kan anvendes og udnyttes. De grunde, der ligger i flere zoner, vil i stedet skulle kategoriseres efter den foreslåede § 4, stk. 1, nr. 8.

Endvidere indebærer forslaget, at grundstørrelsen vil skulle være mindre end 1.400 m2 for, at den ubebyggede grund vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7, mens grundstørrelsen skal være mindre end 2.400 m2 for, at den ubebyggede grunde vil blive omfattet af forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 8.

Er den ubebyggede grund til helårsbeboelse på 1.400 m2 eller derover, vil den ubebyggede grund således blive omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, ligesom den ubebyggede grund til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse, der er på 2.400 m2 eller derover, vil blive omfattet af § 3, stk. 1, nr. 4. Dette er dog under forudsætning af, at de ubebyggede grunde ikke vil henhøre under § 3, stk. 1, nr. 2 eller 3.

Af bygningsreglementets § 173 følger det, at ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel i forbindelse med grunde til fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende ejendomme med en grundstørrelse på mindst 700 m2 ved fritliggende enfamiliehuse og 1.200 m2 ved sommerhuse.

Grundstørrelserne i forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7 og 8, foreslås således fastsat ud fra, at ejeren som udgangspunkt ikke vil have krav på, at grunden kan udstykkes i to (eller flere) selvstændige ejendomme, hvilket begrænser sandsynligheden for, at grunden vil blive anvendt til andet end netop ejerbolig.

Betingelsen, om at hele den ubebyggede grund vil skulle være udlagt til helårsbeboelse som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1, betyder, at grundene skal være udlagt til åben-lav boligbebyggelse (dvs. fritliggende parcelboliger) eller tæt-lav boligbebyggelse (dvs. helt eller delvist sammenbyggede boliger med lodret boligskel) for at blive omfattet af lovens § 4, stk. 1, nr. 7. Grunde, som ligger i områder, der er udlagt til helårsbeboelse i generel forstand (dvs. med plananvendelseskoden 1100), vil dog også opfylde betingelsen, såfremt grunden samtidigt er udlagt til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Dette indebærer omvendt, at ubebyggede grunde, som ligger i områder udlagt til generelle boligformål (med plananvendelseskode 1100), uden samtidigt at være udlagt til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse, ikke skal kategoriseres som ejerboliger.

Betingelsen i forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 8, om, at hele grunden alene vil skulle være udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse, betyder, at grunden ifølge plangrundlaget skal kunne anvendes til sommerhuse eller fritidsboliger.

For så vidt angår ubebyggede grunde, skal begrebet »ubebygget« i udgangspunktet forstås i overensstemmelse med hidtidig praksis efter den tidligere gældende vurderingslov i relation til ubebyggede arealer. Denne praksis vil indebære, at en grund betragtes som ubebygget, uanset at der er småbygninger m.v. i et mindre omfang på grunden. Praksis efter den tidligere gældende vurderingslov omfatter havehuse, skure, bevoksning m.m. på arealet, så længe værdien af disse bygninger ikke udgør mere end 10 pct. af grundværdien.

Afgrænsningen af, hvad der udgør småbygninger, vil i udgangspunktet følge definitionen heraf i Bygnings- og Boligregistret.

Småbygninger udgør dermed – ud over havehuse og skure – tillige garager, carporte og tilsvarende bygninger. Det har i praksis vist sig vanskeligt at estimere værdien af disse småbygninger. Derfor vil kravet om, at bygningen ikke må repræsentere en værdi på mere end 10 pct. af grundværdien, fra hidtidig praksis ikke blive videreført. Der kan dog være undtagelsestilfælde, hvor eksempelvis en garage har en sådan størrelse og udformning, at det ikke længere vil være retvisende at anse grunden for ubebygget. Tilsvarende gælder, hvis der er tale om eksempelvis mere end to garager, hvorved grunden mister karakteren af en ejerboliggrund.

Forslaget om ændret kategorisering af ubebyggede grunde har betydning i forhold til indekseringen ved tilbageregning, jf. ejendomsvurderingslovens § 45, idet et antal ejendomme, der hidtil var omfattet af § 4, nr. 7, skifter kategori, hvorefter de vil blive omfattet af et andet indeks, jf. § 45.

Som konsekvens af forslaget foreslås det ligeledes, at reglerne om indeksering justeres. Der henvises til forslagets § 1, nr. 35, og bemærkningerne hertil.

Til nr. 5

Efter ejendomsvurderingslovens § 3 beslutter Skatteforvaltningen som led i vurderingen, om en ejendom skal kategoriseres som en ejerbolig, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af § 3, nr. 1-3.

Ejendomsvurderingslovens § 4 regulerer, hvilke ejendomme der skal kategoriseres som ejerboliger efter ejendomsvurderingsloven. Bestemmelsen opdeler endvidere ejerboligmassen i en række underkategorier. Opdelingen i underkategorier har bl.a. betydning for, hvilket indeks der anvendes ved tilbageregninger efter lovens kapitel 9, jf. § 45, stk. 2.

Behovet for at understøtte en effektiv administration af reglerne i ejendomsvurderingsloven tilsiger, at det skal være muligt at systemunderstøtte underkategoriseringen. Det er derfor nødvendigt, at underkategoriseringen kan gennemføres på grundlag af registrerede data.

Det afgørende for underkategoriseringen er en ejendoms lovlige anvendelse, og der er i Bygnings- og Boligregistret oplysninger om anvendelsen af registrerede enheder og bygninger.

Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 4 indsættes et stk. 2, der i 1. pkt. vil fastlægge, at beslutning om ejendommens anvendelse, jf. stk. 1, nr. 1-5, vil skulle træffes ud fra de oplysninger, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af enheder og bygninger beliggende på grunden, medmindre disse oplysninger er åbenbart urigtige.

Det foreslås endvidere i 2. pkt., at i de tilfælde, hvor der ikke foreligger registreringer i Bygnings- og Boligregistret om anvendelsen af bygninger og enheder beliggende på grunden, vil der skulle træffes beslutning efter stk. 1 på baggrund af ejendommens samlede karakter.

Herved bliver det klart, at underkategoriseringen foretages på baggrund af de data, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret, hvilket samtidig vil bevirke, at grundlaget for kategoriseringen bliver gennemskuelig for ejerne.

Formålet med at foretage kategoriseringen efter ejendomsvurderingslovens § 4 med udgangspunkt i de data, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret, er endvidere at effektivisere vurderingsmyndighedens mulighed for at gennemføre masseadministration. Dette vil – som det klare udgangspunkt – ske ved at lade underkategoriseringen basere sig på, hvad der fremgår af Bygnings- og Boligregistret.

Oplysningerne i Bygnings- og Boligregistret vil dog ikke skulle lægges til grund for underkategoriseringen, hvis disse oplysninger er åbenbart urigtige. Dette er ligeledes i overensstemmelse med øvrige tilfælde, hvor vurderingerne er baseret på oplysninger, der er registreret af eller hos andre offentlige myndigheder, jf. bemærkningerne til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.13.2.1.

Som et eksempel på, hvad der i praksis vil anses for åbenbart urigtigt, er tilfældet, hvor det af Bygnings- og Boligregistret fremgår, at anvendelsen af en ejendom er »fritliggende enfamiliehus (parcelhus)« – kode 120, men hvor ejeren af ejendommen i forbindelse med deklarationsproceduren fremlægger dokumentation for, at der er tale om en boligblok med lejligheder. I dette tilfælde vil ejendommens registrering i Bygnings- og Boligregistret være åbenbart urigtig, og vurderingsmyndigheden vil ikke skulle lægge oplysningerne til grund ved kategoriseringen efter ejendomsvurderingslovens § 4.

Det bemærkes, at kategoriseringen – uanset den foreslåede ændring af ejendomsvurderingslovens § 4 – i visse tilfælde vil kunne medføre forskellige resultater.

Eksempelvis foreslås det, at to sammenlignelige parcelhuse beliggende i samme kvarter, som begge har flere lovlige anvendelsesmuligheder, men hvor der foreligger forskellige registreringer i Bygnings- og Boligregistret, vil skulle kategoriseres forskelligt. I tilfælde, hvor det af Bygnings- og Boligregistret fremgår, at anvendelsen er »fritliggende enfamiliehus (parcelhus)« – kode 120 – vil ejendommen som udgangspunkt skulle kategoriseres som en helårsbolig, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1. I tilfælde, hvor det af Bygnings- og Boligregistret fremgår, at anvendelsen er »sommerhus« – kode 510 – vil ejendommen som udgangspunkt skulle kategoriseres som et sommerhus, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 3.

Det vil derfor også i de tilfælde, hvor der er flere lovlige anvendelsesmuligheder, være registreringerne i Bygnings- og Boligregistret, der skal være afgørende for underkategoriseringen. Dette på trods af, at forskellen i kategoriseringen i visse tilfælde vil kunne medføre en forskel i vurderingen af de respektive ejendomme. I de tilfælde, hvor kommunen har taget fejl i forbindelse med registreringen af ejendommens anvendelse, vil det også være kommunens registrering, der lægges til grund for kategoriseringen, medmindre denne er »åbenbart urigtig«. Det er dermed kun i de tilfælde, hvor den registrerede anvendelse er »åbenbart urigtig«, at underkategoriseringen vil skulle ske på grundlag af en samlet vurdering af den lovlige anvendelse.

Den foreslåede bestemmelse i § 4, stk. 2, 2. pkt., vil skulle regulere de situationer, hvor der ikke foreligger en registrering på hverken ejendommens bygning eller enhed. Vurderingsmyndigheden vil derfor ikke have mulighed for at basere kategoriseringen på en registrering i Bygnings- og Boligregistret. I dette tilfælde vil vurderingsmyndigheden skulle træffe beslutning om underkategorisering på baggrund af foreliggende oplysninger om ejendommens samlede karakter.

Vurderingsmyndigheden vil i forbindelse hermed kunne inddrage oplysninger om bl.a. ejendommens plangrundlag, skråfotos og ortofotos. Vurderingsmyndighedens undersøgelsespligt i disse tilfælde, hvor der ikke vil foreligge en registrering på hverken ejendommens bygning eller enhed, vil dog typisk kunne foretages ved opslag i autoritative registre, som f.eks. Plandataregistret.

I andre tilfælde vil der foreligge oplysninger i Bygnings- og Boligregistret, der imidlertid ikke er forenelige. Som ét eksempel herpå er den situation, hvor der på en ejendom er flere bygninger med forskellige registreringer i Bygnings- og Boligregistret. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvor der på en ejendom er to bygninger, hvor den ene bygnings registrerede anvendelse er »fritliggende enfamiliehus (parcelhus)« – kode 120, og hvor den anden bygnings registrerede anvendelse er »sommerhus« – kode 510.

I disse tilfælde vil de registrerede oplysninger ikke give svar på, hvordan ejendommen vil skulle kategoriseres. Også i det tilfælde vil kategoriseringen skulle basere sig på vurderingsmyndighedens vurdering af ejendommens samlede karakter og ejendommens anvendelsesmuligheder.

I relation til flexboliger fremgår det af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 4, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 78, at helårsboliger, som lovligt kan anvendes som sommerhuse/fritidshuse – de såkaldte flexboliger – i vurderingsmæssig henseende betragtes som sommerhuse/fritidshuse.

Med den foreslåede ændring af ejendomsvurderingslovens § 4, vil kategoriseringen af de såkaldte flexboliger fremover også skulle følge registreringen i Bygnings- og Boligregistret. Kategoriseringen af de såkaldte flexboliger vil dermed skulle følge lovforslagets udgangspunkt og skulle foretages på baggrund af de oplysninger, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret vedrørende enheds- eller bygningsregistreringen.

Den foreslåede ændring af ejendomsvurderingslovens § 4 indebærer desuden, at kategoriseringen af ejendomme, hvor der i Bygnings- og Boligregistret ud over den registrerede anvendelse tillige fremgår en registrering af dispensation eller ret til helårsbeboelse i feltet »lovlig anvendelse«, alene vil skulle lægges vægt på den registrerede anvendelse.

Dette vil eksempelvis være tilfældet, hvis en ejendom beliggende i et sommerhusområde lovligt må anvendes som helårsbolig efter planlovens § 40, stk. 1. I dette tilfælde vil ejendommens registrerede anvendelse f.eks. være »sommerhus« – kode 510, og der vil desuden foreligge en registrering i feltet »lovlig anvendelse«, hvoraf det fremgår, at ejendommen kan anvendes som en helårsbolig. I dette tilfælde vil kategoriseringen med hjemmel i den foreslåede § 4, stk. 2, skulle foretages alene på baggrund af den registrerede anvendelse, og vurderingsmyndigheden vil herefter skulle kategorisere ejendommen som et sommerhus, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 3.

Med forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 2, vil det alene være i forbindelse med kategoriseringen efter § 4, stk. 1, nr. 1-5, at Skatteforvaltningen skal lægge vægt på de oplysninger, der fremgår af Bygnings- og Boligregistret.

For så vidt angår forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 6 (grunde hvorpå der alene er opført bygninger på fremmed grund), samt forslaget til ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7 og 8 (ubebyggede grunde i henholdsvis byzone og sommerhusområde), vil der ikke fremgå oplysninger om ejendommens anvendelse i Bygnings- og Boligregistret for så vidt angår selve grunden. I lovforslagets § 1, nr. 4, foreslås det, at ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, ophæves, og at der i stedet indsættes to nye numre i lovens § 4, stk. 1, nr. 7 og 8. Med forslaget ændres kategoriseringen af ubebyggede grunde. Vurderingsmyndigheden vil ved kategoriseringen af grunde efter ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 6 skulle lægge vægt på oplysninger vedrørende grundens plangrundlag på vurderingstidspunktet.

Den foreslåede ændring indebærer heller ikke en ændring i kategoriseringen af ejendommens type efter § 2 om definitioner på »fast ejendom« eller af kategoriseringen efter § 3.

For så vidt angår ubebyggede grunde vil »ubebygget« i udgangspunktet skulle forstås i overensstemmelse med hidtidig praksis efter den tidligere gældende vurderingslov i relation til ubebyggede arealer. Denne praksis vil indebære, at en grund betragtes som ubebygget, uanset at der er småbygninger m.v. i et mindre omfang på grunden. Praksis efter den tidligere gældende vurderingslov omfatter havehuse, skure, bevoksning m.m. på arealet, så længe værdien af disse bygninger ikke udgør mere end 10 pct. af grundværdien.

Afgrænsningen af, hvad der udgør småbygninger, vil i udgangspunktet skulle følge definitionen heraf i Bygnings- og Boligregistret. Småbygninger vil dermed – ud over havehuse og skure – udgøre garager, carporte og tilsvarende bygninger. Det har i praksis vist sig vanskeligt at estimere værdien af disse småbygninger. Derfor vil kravet fra hidtidig praksis om, at bygningen ikke må repræsentere en værdi på mere end 10 pct. af grundværdien, ikke blive videreført. Der kan dog være undtagelsestilfælde, hvor eksempelvis en garage vil have en sådan størrelse og udformning, at det ikke længere vil være retvisende at anse grunden for ubebygget. Tilsvarende vil gælde, hvis der er tale om eksempelvis mere end to garager, hvorved grunden vil miste karakteren af en ejerboliggrund.

Den omtalte praksis indebærer ikke en ændring af, hvad der eksempelvis forstås ved »ubebygget stand« efter ejendomsvurderingslovens § 17, jf. bemærkningerne til bestemmelsen og de almindelige bemærkninger, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.4.3.

Til nr. 6

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1, at der skal foretages almindelig vurdering af fast ejendom hvert andet år.

Som hovedregel vurderes ejerboliger i lige år, jf. § 5, stk. 2, 1. pkt. Har ejerboligen et grundareal på 2 ha eller mere, eller er der på ejendommen registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, skal ejendommen dog vurderes i ulige år, jf. § 5, stk. 2, 2. pkt. Efter § 5, stk. 2, 3. pkt., vurderes andre ejendomme end ejerboliger i ulige år, dvs. landbrugsejendomme, skovejendomme, erhvervsejendomme og øvrige ejendomme.

Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 79, fremgår det, at det forhold, at der på en ejendom er registreret et erhvervsareal (og ejendommen derfor vurderes i ulige år), ikke i sig selv indebærer, at ejendommen betragtes som en erhvervsejendom.

Det forhold, at der er opført produktionsvindmøller, eller at der er ret til at opføre sådanne vindmøller på en ejendom, herunder en samnoteret ejendom, er ikke ensbetydende med, at ejendommen skal vurderes i ulige år på lige fod med eksempelvis erhvervsejendomme. Ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, indebærer således, at en ejendom, der er samnoteret med en vindmølleparcel, hvorpå der er opført eller er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller, skal vurderes i lige år, hvis grundarealet er under 2 ha, og betingelserne for at kategorisere ejendommen som ejerbolig i øvrigt er opfyldt.

Ejerboliger, hvorpå der er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller, hvad enten der er tale om samnoterede ejendomme eller ej, og hvis primære formål ikke er energiforsyning til selve ejendommen, vurderes overordnet set at have et delvist erhvervsmæssigt præg.

For ejendomme, hvorpå der er opført erhvervsmæssige solenergianlæg, eller hvorpå der er ret til at opføre sådanne solenergianlæg, er det som for produktionsvindmøller som nævnt ovenfor heller ikke ensbetydende med, at ejendommene skal vurderes i ulige år på lige fod med eksempelvis erhvervsejendomme.

En ejendom, hvorpå der er opført et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg, eller hvorpå der er ret til at opføre sådanne solenergianlæg, skal således efter ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, vurderes i lige år, hvis grundarealet er under 2 ha, og betingelserne for at kategorisere ejendommen som ejerbolig i øvrigt er opfyldt.

Ejerboliger, hvorpå der er opført et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg, eller hvor der er ret til at opføre sådanne solenergianlæg, og hvis primære formål ikke er energiforsyning til selve ejendommen, vurderes overordnet set ligesom ejerboliger med eller med ret til at opføre produktionsvindmøller at have et delvist erhvervsmæssigt præg.

Det foreslås derfor, at ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, 2. pkt., udvides til også at omfatte ejendomme, hvorpå der er opført eller kan opføres en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg, således at disse ejendomme vil skulle vurderes i ulige år sammen med andre delvist erhvervsmæssigt anvendte ejendomme, herunder bl.a. ejerboliger med registrerede erhvervsarealer.

Forslaget indebærer således, at ejerboliger, hvorpå der er opført eller kan opføres en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg, vil blive vurderet i ulige år.

Som »produktionsvindmøller« anses vindmøller, som primært er opført eller kan opføres med henblik på at videresælge den producerede strøm, hvilket vil sige, at anlægget eller det planlagte anlæg har eller vil få et erhvervsmæssigt omfang, som påvirker en forventelig handelspris for den del af grunden, hvorpå produktionsvindmøllen eller -møllerne er opført eller kan opføres. Ejendomme, der har en husstandsvindmølle, hvis primære formål er energiforsyning af selve ejendommen, vil derimod ikke være omfattet.

Det vil bero på et skøn fra Skatteforvaltningen, hvornår der er tale om en produktionsvindmølle. I skønnet vil vindmøllens kapacitet til at producere strøm indgå. I de tilfælde, hvor et plangrundlag tillader opførelse til en vindmølle eller flere vindmøller, vil der være en formodning for, at der er tale om anlæg af en sådan kapacitet, at der er tale om produktionsvindmøller.

Udtrykket »erhvervsmæssige solenergianlæg« omfatter solcelleanlæg, solfangeranlæg og lignende. Anlæggene skal være opført eller skulle kunne opføres med det formål at producere varme eller energi til videresalg. Det vil som altovervejende hovedregel fremgå af lokalplaner, på hvilke ejendomme der er udlagt arealer til erhvervsmæssig energiproduktion i form af solenergianlæg. Solenergianlæg, der kræver tilladelse i plangrundlaget, vil som udgangspunkt blive anset som erhvervsmæssige solenergianlæg. Det samme er tilfældet, hvor muligheden for at opføre et anlæg i en lokalplan endnu ikke er udnyttet.

Forslaget til ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, 2. pkt., vil ikke omfatte erhvervsmæssige solenergianlæg, som er integreret i en del af en bygning, f.eks. på tagflader, idet solenergianlægget i disse tilfælde ikke giver en merværdi til grunden. Ejendomme, der har et solenergianlæg, hvis primære formål er energiforsyning af selve ejendommen, vil heller ikke være omfattet af den nævnte bestemmelse, da energien og varmen således ikke produceres med videresalg for øje.

I forlængelse af ovenstående skal det bemærkes, at begrebet »teknisk anlæg« i bemærkningerne til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 114, anvendes i forskellige sammenhænge. Begrebet anvendes i den sammenhæng, hvor det skal forstås som »driftsmateriel«. Som eksempel herpå kan nævnes de vindmøller, som er opført på samnoterede vindmølleparceller, jf. ejendomsvurderingslovens § 37. Af bemærkningerne til § 37, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 114, følger det, at en vindmølle ikke registreres som en bygning i Bygnings- og Boligregistret, men som et teknisk anlæg og betragtes ikke som fast ejendom i vurderingsmæssig forstand. I forlængelse heraf bemærkes, at det følger af ejendomsvurderingslovens § 16, at driftsmateriel ikke medtages ved fastsættelse af ejendomsværdien.

Begrebet »teknisk anlæg« anvendes også i forbindelse med forståelsen af begrebet »fast ejendom« i ejendomsvurderingslovens § 2, hvoraf bl.a. følger, at der med fast ejendom ikke blot menes det matrikulerede grundareal, men også de bygninger, der evt. er opført på grunden, når bygningerne er ejet af den samme som den, der ejer grunden. I bemærkningerne til § 2, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 73, følger, at »tekniske anlæg til erhvervsmæssig anvendelse«, ligesom bygninger, anses for en del af den faste ejendom. Det skal i forlængelse heraf præciseres, at der med »tekniske anlæg til erhvervsmæssig anvendelse« i forhold til § 2 ikke menes tekniske anlæg, som er driftsmateriel.

Såvel produktionsvindmøller som erhvervsmæssige solenergianlæg, hvor der foregår produktion af energi (og varme for så vidt angår solcelleanlæggene), vil i vurderingsmæssig forstand skulle betragtes som tekniske anlæg i form af driftsmateriel. Ved ansættelse af grundværdien vil der skulle henses til retten til at opføre eller have opført en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg. Det kan i helt særlige tilfælde betyde, at grundværdien kan blive højere end den umiddelbart opgjorte ejendomsværdi, hvorfor ejendomsværdien må justeres i overensstemmelse med grundværdien.

Til nr. 7

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 5, at omvurdering skal ske for ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, eller hvor der er foretaget nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse.

Det kan forekomme, at der sker ændringer af ejendommene på et hvilket som helst tidspunkt af året og således også efter vurderingstidspunktet. Nye ejendomme kan opstå, f.eks. ved nyudstykning eller ved opdeling af en eksisterende boligejendom i ejerlejligheder, eller der kan ske ændringer af allerede eksisterende ejendomme. Der kan f.eks. opføres et parcelhus på en hidtil ubebygget grund, eller en ejendoms grundareal kan ændres.

Da ændringer som nævnt kan ske på et vilkårligt tidspunkt af året, vil der i princippet kunne gå op til to år minus én dag, før ændringen vil kunne give udslag i en retvisende vurdering og dermed i et retvisende beskatningsgrundlag. Dette tages der hensyn til ved, at der i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, er opregnet en række tilfælde, hvor der skal foretages omvurdering, hvis en eller flere af de nævnte begivenheder indtræffer i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering. Omvurderingerne sikrer, at vurderingerne er så opdaterede som muligt i forhold til ejendommens aktuelle stand.

Betegnelsen for den type af afgørelser, hvorved kommunalbestyrelsen meddeler tilladelse til hel eller delvis nedrivning af en ejendom, er ændret fra nedrivningstilladelse til byggetilladelse. Terminologien i § 6, stk. 1, nr. 5, foreslås derfor ligeledes ændret.

Under henvisning til ovennævnte foreslås det, at ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 5, justeres, således at omvurdering vil skulle ske af ejendomme, på hvilke der er foretaget nedrivning, om- eller tilbygning i henhold til en byggetilladelse herom.

Til nr. 8

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 10, at der skal foretages omvurdering af ejendomme, hvor betingelserne for en samlet vurdering efter § 2, stk. 2, ikke længere er opfyldt.

Som eksempel herpå nævnes i bemærkningerne til § 6, stk. 1, nr. 10, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 83, at en eller flere ejere afhænder en del af en ejendom, sådan at betingelserne om, at den enkelte ejer skal eje samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der vurderes samlet, jf. § 2, stk. 2, ikke længere er opfyldt.

Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, følger det, at vurderingsmyndigheden som led i vurderingen kan beslutte, at flere ejendomme, som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet. Hvis betingelserne for samlet vurdering ikke længere er tilstede, skal den samlede vurdering ophøre og de berørte ejendomme skal vurderes separat. Hvis dette skal ske i året mellem to almindelige vurderinger, vil der skulle ske en omvurdering, jf. bemærkningerne til § 6, stk. 1, nr. 10, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 83.

Endeligt følger det af bemærkninger til § 6, stk. 1, nr. 10, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 83, at hvis betingelserne for en samlet vurdering opstår, vil dette ikke i sig selv være en omvurderingsgrund, da der allerede vil eksistere vurderinger af de pågældende ejendomme. Samlet vurdering vil i stedet blive etableret ved den førstkommende almindelige vurdering.

Af ejendomsvurderingsloven og ovennævnte bemærkningerne hertil fremgår det ikke klart, om det skal betragtes som en omvurderingsgrund, hvis en samlet vurdering ændres.

Det foreslås derfor præciseret i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 10, at der skal ske omvurdering af ejendomme, som er vurderet samlet, hvis der sker ændringer i omfanget af ejendomme, som skal vurderes samlet. Med forslaget vil det således udtrykkeligt fremgå, at der skal ske omvurdering, hvis en samlet vurdering, jf. § 2, stk. 3, ændres eller ophører.

Forslaget om at henvise til § 2, stk. 3, i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 10, er en konsekvens af forslagets § 1, nr. 2, hvor det foreslås, at § 2, stk. 2, ændres til § 2, stk. 3.

Til nr. 9

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 11, at der foretages omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, hvor fordeling efter § 35 skal foretages eller ændres.

Af ejendomsvurderingslovens § 35 følger, at der skal ske en fordeling af ejendomsværdien, når en ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål. Fordelinger efter § 35 foretages ud fra en værdimæssig fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen af en ejendom, således at det bliver muligt at ejendomsværdibeskatte ejeren af den del af ejendomsværdien, der vedrører boligdelen.

Den rent arealmæssige fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen kan ændres, ligesom den værdimæssige fordeling mellem boligdel og erhvervsdel kan ændres, selvom den arealmæssige fordeling er uændret.

Af ejendomsvurderingslovens § 36 følger, at der tilsvarende skal ske en fordeling af ejendomsværdien for ejerboliger med et grundareal på mere end 5.000 m2, som helt eller delvis er beliggende i landzone, og hvor der ikke skal foretages fordeling efter § 35, på den del, der knytter sig til boligdelen, og den øvrige del af ejendommen. Fordelingen foretages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen. Ved den nævnte fordeling anses 5.000 m2 for at tilhøre boligdelen. Er det grundareal, der ligger i umiddelbar forbindelse med boligen, mindre end 5.000 m2, anses kun dette grundareal for at høre til boligdelen.

Efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 1, skal der endvidere for ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, foretages en fordeling af ejendomsværdien på boligdelen og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen. Denne fordeling foretages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen.

Endelig skal der efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 2, ske en fordeling, hvis en ejendom har jord beliggende i flere kommuner, som fordeler grundværdien på de enkelte kommuner, og hvis en ejendom er delvis jordrentepligtig, fordeles grundværdien på den jordrentepligtige del og den øvrige del. Disse fordelinger foretages tilsvarende som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen.

Det har været hensigten med ejendomsvurderingsloven, at der skal foretages en omvurdering i alle tilfælde, hvor der opstår et behov for at foretage en fordeling efter bestemmelserne i §§ 35-37, der ikke tidligere har været foretaget.

Det har modsat ikke været hensigten med ejendomsvurderingsloven, at der skal foretages en omvurdering i alle tilfælde, hvor der opstår behov for at ændre en allerede foretaget fordeling. Udelukkende værdimæssige forskydninger mellem den del af en ejendom eller grund, der skal udgøre grundlaget for ejendomsværdibeskatningen eller opgørelsen af det afgiftspligtige grundlag for grundskyld og dækningsbidrag, skal ikke indebære omvurdering.

Det foreslås derfor tydeliggjort i § 6, stk. 1, nr. 11, at der vil skulle ske omvurdering i alle tilfælde, hvor der er behov for at første gang at foretage en fordeling efter ejendomsvurderingsloven, uanset hvilken af bestemmelserne i §§ 35-37, der hjemler at fordelingen foretages.

Det foreslås også, at det tydeliggøres, at der udelukkende vil skulle ske en omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 11, i tilfælde, hvor en ændring af en allerede foretaget vurdering er begrundet i, at der er sket en ændring i de arealer, der har dannet grundlag for den eksisterende fordeling. Det vil sige, at der vil ikke vil skulle ske en omvurdering med henblik på ændring af en eksisterende fordeling, hvis denne ikke er begrundet i en ændring af ejendommen eller anvendelsen af denne.

Ejerboligfordelinger efter ejendomsvurderingslovens § 35 foretages som ovenfor nævnt som en fordeling af den samlede ejendomsværdi ud fra det værdimæssige forhold mellem boligdelen og erhvervsdelen. Hvis der ikke er sket en arealmæssig forskydning mellem de dele af ejendommen, der anvendes til henholdsvis bolig og erhverv, vil det ændrede forhold mellem værdien af boligdelen og erhvervsdelen ikke skulle udgøre en omvurderingsgrund. Denne ændring i den værdimæssige forskydning af de dele af ejendommen, der anvendes til henholdsvis bolig og erhverv, vil først skulle komme til udtryk ved den næste vurdering af ejendommen, der skal foretages efter reglerne i § 5. Hvis der er en anden omvurderingsgrund efter § 6, der foranlediger en omvurdering, skal denne omvurdering skal dog foretages på grundlag af forholdene pr. omvurderingsterminen og dermed også under hensyntagen til den værdimæssige fordeling, der gælder pr. omvurderingsterminen. Svarende til situationen, hvor værdien af et enfamiliehus ændres i perioden mellem to vurderingsterminer, hvor den ændrede værdi også først afspejles i næstkommende vurdering, medmindre der pr. vurderingsterminen efter den seneste almindelige vurdering af ejendommen er en anden årsag til at foretage omvurdering efter reglerne i § 6.

Fordelinger efter ejendomsvurderingslovens §§ 36 og 37 skal som ovenfor nævnt tilsvarende foretages som en værdimæssig fordeling mellem de i bestemmelserne nævnte dele af ejendommen og/eller grunden, og det vil også i forhold til disse bestemmelser skulle gælde, at ændring udelukkende vil skulle ske, hvis den ændrede værdimæssige fordeling er foranlediget af, at der er sket en arealmæssig forskydning i grundlaget for fordelingen.

Til nr. 10

Der foretages almindelig vurdering af fast ejendom hvert andet år, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt på dette tidspunkt, jf. § 5, stk. 3.

Det kan forekomme, at der sker ændringer af ejendommene på et hvilket som helst tidspunkt af året og således også efter vurderingstidspunktet. Nye ejendomme kan opstå, f.eks. ved nyudstykning eller ved opdeling af en eksisterende ejendom i ejerlejligheder, eller der kan ske ændringer af allerede eksisterende ejendomme. Der kan f.eks. opføres et parcelhus på en hidtil ubebygget grund, eller en ejendoms grundareal kan ændres.

Da ændringer som nævnt kan ske på et vilkårligt tidspunkt af året, vil der i princippet kunne gå op til to år minus én dag, før ændringen vil kunne give udslag i en retvisende vurdering og dermed i et retvisende beskatningsgrundlag. Dette tages der hensyn til ved, at der i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, er opregnet en række tilfælde, hvor der skal foretages omvurdering, hvis en eller flere af de nævnte begivenheder indtræffer i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering. Omvurderingerne sikrer, at vurderingerne er så opdaterede som muligt i forhold til ejendommens aktuelle stand.

Omvurdering foretages pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1.

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 12, at der skal foretages omvurdering af ejendomme, hvor byggemodningsarbejder er færdiggjort. Begrundelsen for dette er, at det ellers vil være muligt at fastholde et grundskatteloft, som alene modsvarer værdien af den »rå« jord, dvs. den bare mark uden den værdistigning, som byggemodningsarbejdet har tilført grunden.

Det fremgår ikke entydigt af § 6, stk. 1, nr. 12, hvornår »byggemodningsarbejder« er en omvurderingsgrund. Bestemmelsen kan forstås således, at de enkelte byggemodningsarbejder isoleret set også medfører en omvurdering.

I medfør af ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 9, foretages der ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter lovens § 6 endvidere en tilbageregning af grundværdien til basisåret, jf. lovens § 42, efter de indeks, der fastsættes efter lovens §§ 44-48, jf. dog § 40, stk. 2, når byggemodninger er færdiggjort. Ifølge § 40, stk. 1, nr. 9, skal der således foretages tilbageregning af grundværdien, når »byggemodningsarbejder« er færdiggjort. § 40, stk. 1, nr. 9, kan dermed forstås således, at der skal ske tilbageregning af grundværdien, når de enkelte byggemodningsarbejder er foretaget, hvilket ikke har været hensigten.

Det foreslås at ændre § 6, stk. 1, nr. 12, om omvurdering ved byggemodning.

Formålet hermed er, at det præciseres i § 6, stk. 1, nr. 12, at der vil skulle foretages omvurdering, når den samlede byggemodning er gennemført. Der vil således ikke skulle foretages omvurdering, når enkelte byggemodningsarbejder er udført på en grund, f.eks. efter etablering af kloakforhold, hvis dette ikke udgør det samlede omfang af byggemodningen for grunden eller området, der er udlagt til fremtidig bebyggelse.

Det foreslås endvidere, at § 40, stk. 1, nr. 9, ændres som en konsekvens af den foreslåede ændring af § 6, stk. 1, nr. 12, således, at der først vil skulle foretages tilbageregning af grundværdien, når den samlede byggemodning er gennemført.

Det er hensigten, at der i medfør af ejendomsvurderingslovens § 56, stk. 2, vil blive udstedt en bekendtgørelse om offentlige myndigheder og institutioners pligt til at meddele oplysninger til Skatteforvaltningen til brug for vurderingsarbejdet, hvori det nærmere vil blive reguleret, at kommunalbestyrelsen vil skulle indberette oplysninger til Skatteforvaltningen om tidspunktet for, hvornår vejmyndigheden har meddelt godkendelse til et vejprojekt.

Ved byggemodning forstås på tidspunktet for lovforslagets fremsættelse i vurderingsmæssig henseende etablering af infrastruktur i form af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el. Byggemodning er således afhængig af, at det pågældende område ved den fysiske planlægning er bestemt til en bymæssig udvikling.

Byggemodning vil anses for færdiggjort, når der på den enkelte ejendom er etableret den nævnte infrastruktur, som kan tages i brug. I forhold til etablering af vejadgang forudsætter dette eksempelvis ikke, at der er etableret slidlag på vejbanen.

Forslaget i § 1, nr. 10, skal ses i sammenhæng med forslagets § 1, nr. 13.

Til nr. 11

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1, at der skal foretages almindelig vurdering af fast ejendom hvert andet år. Vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret. Endvidere følger det af § 5, stk. 2, at ejerboliger vurderes i lige år. Dog vurderes ejerboliger i ulige år, hvis ejendommens grundareal udgør 2 ha eller mere, eller hvis der på ejendommen er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse. Andre ejendomme end ejerboliger vurderes i ulige år.

Ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 1-12, opregner, hvilke begivenheder der giver anledning til omvurdering i året efter en almindelig vurdering.

Bestemmelsen i § 6, stk. 1, regulerer omvurdering af ejendomme, når der indtræffer en af de i bestemmelsen opregnede begivenheder i det første år efter en almindelig vurdering og dermed i det mellemliggende år. Såfremt en af de opregnede begivenheder indtræffer i det andet år efter en almindelig vurdering, vil denne ændring indgå ved den kommende almindelige vurdering.

Ejendomsvurderingslovens § 6 regulerer dermed, hvorvidt der skal ske omvurdering i året efter en almindelig vurdering, uanset om der er tale om en almindelig vurdering i et lige år eller en almindelig vurdering i et ulige år. I § 6, stk. 2, er det i forhold til nogle af de begivenheder, der er opregnet i § 6, stk. 1, bestemt, at der alligevel ikke skal foretages en omvurdering.

I § 6, stk. 3, er det angivet, hvornår begivenhederne som opregnet i bestemmelsens nr. 6, 8 og 9, om henholdsvis ændret anvendelse, ændret ejendoms- eller grundværdi og forurening, anses for væsentlige eller af væsentlig betydning. Af bestemmelsen følger det, at der skal foretages en omvurdering på grund af ændringen i det mellemliggende år, hvis de pågældende begivenheder medfører en ændring af ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mere end 20 pct.

Ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6 indebærer således, at der skal foretages omvurdering i de mellemliggende år, dvs. i ulige år for de fleste ejerboliger og i lige år for andre ejendomme, hvis der inden for et år efter seneste almindelig vurdering indtræffer en eller flere af de begivenheder, der er opregnet i § 6, stk. 1.

Når en af de i § 6, stk. 1, nr. 1-12, nævnte begivenheder indtræffer i det andet år efter en almindelig vurdering (omvurderingsåret), vil der ikke være grundlag for at foretage en omvurdering af ejendommen, idet en sådan begivenhed vil indgå ved den førstkommende almindelige vurdering.

Ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 6, indebærer, at der foretages omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen, eller når ændringen indebærer, at der indtræder dækningsafgiftspligt, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat.

En ændret anvendelse af en ejendom, der indtræffer i vurderingsåret efter tidspunktet for vurderingsterminen, herunder ændringer der medfører, at en ejendom ændrer juridisk kategori, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 3 og 4, omfattes af reglerne i ejendomsvurderingslovens § 6.

En ejerbolig, der skifter anvendelse i vurderingsåret efter tidspunktet for vurderingsterminen efter den almindelige vurdering, men fortsat skal vurderes i lige år, vil dermed skulle omvurderes ved den kommende vurdering, hvis ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen vil blive ændret med mere end 20 pct. I det tilfælde, at ændringen ikke er væsentlig, jf. § 6, stk. 3, foretages der ingen omvurdering.

Det er imidlertid utilsigtet i forhold til § 6, stk. 1, nr. 6, hvis en ejendom ændrer kategori i det andet år efter en almindelig vurdering, og ejendommen herefter skal vurderes i ulige år i stedet for i lige år eller omvendt. Her vil ejendommen kun skulle omvurderes ved den kommende almindelige vurdering, såfremt den ændrede anvendelse medfører en ændring af ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mere end 20 pct., jf. § 6, stk. 3.

Hvis der ikke sker en ændring med mere end 20 pct., vil den seneste almindelige vurdering skulle videreføres til næste almindelige vurdering for den pågældende juridiske kategori. Når der ikke er hjemmel til at foretage en omvurdering, vil ejendommen have en (den samme) almindelig(e) vurdering i 3 år, før det er muligt at vurdere ejendommen i henhold til den nye kategori.

Dette forhold er således utilsigtet og harmonerer ikke med ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1, der fastslår, at der foretages almindelig vurdering af fast ejendom hvert andet år.

På den baggrund foreslås det, at der i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 3, indsættes et nyt 2. pkt., hvoraf det vil følge, at hvis en ejendom ændrer kategori, så ejendommen ikke vurderes efter § 5, stk. 1 eller 2, og ikke har opfyldt betingelserne for omvurdering i § 6, stk. 1, vil ejendommen enten skulle vurderes eller omvurderes ved den førstkommende vurderingstermin i henhold til den ændrede kategori, uanset at ændringen ikke vil blive anset for væsentlig eller af væsentlig betydning, jf. 1. pkt.

Til nr. 12

I ejendomsvurderingslovens § 7 er der fastsat regler for, hvornår de begivenheder, der giver anledning til omvurdering efter § 6, anses for at være indtruffet. Baggrunden for reglerne i § 7 er, at i den fremtidige vurderingsordning, som vil være mere automatiseret end den gældende, vil det være af større betydning end hidtil at kunne fastslå, hvornår en bestemt begivenhed er indtruffet. Formålet med reglerne er at undgå tvivlsspørgsmål om, hvorvidt betingelserne for omvurdering er til stede, jf. bemærkningerne til § 7, jf. Folketingstidende, 2016-17, A, lovforslag nr. L 211 som fremsat, s. 84.

Af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 9, følger det, at der skal ske omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering (vurderingsterminen) af ejendomme, som har lidt væsentlige skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse. For de begivenheder, som er omfattet af § 6, stk. 1, nr. 9, er det i § 7, stk. 3, 2. pkt., bestemt, at begivenheder, som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 9, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor Skatteforvaltningen bliver bekendt med skaden på den pågældende ejendom. Baggrunden for bestemmelsen i § 7, stk. 3, 2. pkt., er, at Skatteforvaltningen ikke automatisk vil få oplysninger om alle de hændelser, der er omfattet af § 6, stk. 1, nr. 9.

Bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 3, 2. pkt., indebærer, at i det tilfælde, hvor en begivenhed finder sted i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering, men Skatteforvaltningen først får kendskab til begivenheden efter vurderingsterminen for omvurdering, jf. § 6, stk. 1, vil skaden ikke kunne betragtes som en omvurderingsgrund i det år, hvor skaden er sket, selvom Skatteforvaltningen modtager dokumentation for, at skaden er sket før vurderingsterminen.

Som nævnt ovenfor vil Skatteforvaltningen ikke automatisk modtage oplysninger om alle de begivenheder, der er omfattet af § 6, stk. 1, nr. 9, herunder tidspunktet for, hvornår en ejendom har lidt væsentlig skade som følge af en begivenhed som f.eks. brand eller oversvømmelse.

Med hjemmel i ejendomsvurderingslovens § 56, stk.2, forventes der udstedt en bekendtgørelse, hvorefter Stormrådet skal indberette oplysninger til Skatteforvaltningen om ejendomme, der i året forud for vurderingsterminen har fået tilkendt erstatning fra Stormrådet på grund af oversvømmelse.

Endvidere vil en ejer efter vurderingsterminen over for Skatteforvaltningen kunne fremlægge oplysninger, som dokumenterer, at en begivenhed i form af f.eks. brand, har fundet sted i året forud for vurderingsterminen.

Oplysninger om, at en skade på en ejendom er sket før vurderingsterminen, men som Skatteforvaltningen modtager efter vurderingsterminen, vil således ikke under henvisning til de gældende regler kunne føre til, at den pågældende begivenhed betragtes som omvurderingsgrund i det år, hvor skaden er sket, hvilket imidlertid ikke har været tilsigtet, i lyset af at alle ejendomme skal vurderes i så aktuel en stand som muligt. For de begivenheder, som er omfattet af § 6, stk. 1, nr. 9, gør der sig yderligere det gældende, at en skade som følge af en af de pågældende begivenheder vil næsten altid kunne tidsfæstes.

Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 3, indsættes et nyt 3. pkt., om, at i det omfang Skatteforvaltningen efter vurderingsterminen modtager dokumentation for, at en begivenhed som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 9, har fundet sted i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering og således inden vurderingsterminen, da anses den pågældende begivenhed for indtruffet på det tidspunkt, da begivenheden fandt sted. Begivenheden vil således kunne betragtes som omvurderingsgrund i det år, hvor skaden fandt sted. Den foreslåede ændring vil ikke indebære, at Skatteforvaltningen af egen drift vil skulle søge oplysninger om begivenheder, der vil kunne medføre omvurdering.

Lider en ejendom skade på grund af en begivenhed som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 9, før vurderingsterminen, og reetableres ejendommen inden vurderingsterminen, hvilket Skatteforvaltningen modtager dokumentation for efter vurderingsterminen, vil begivenheden ikke skulle betragtes som omvurderingsgrund i det år, hvor skaden fandt sted, da det afgørende er forholdene på vurderingsterminen.

Til nr. 13

Af ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 4, 2. pkt., og § 41, stk. 2, 2. pkt., følger det, hvornår byggemodningsarbejder, jf. § 6, stk. 1, nr. 12, og § 40, stk. 1, nr. 9, anses for færdiggjort. Af de to førstnævnte bestemmelser følger det videre, at begivenhederne som omfattet af de to sidstnævnte bestemmelser anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor byggemodningsarbejdet konstateres færdiggjort.

Efter ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 12, foretages der omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, hvor byggemodningsarbejder er færdiggjort. Efter ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 9, foretages ved den førstkommende almindelig vurdering eller omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6 en tilbageregning af grundværdien til basisåret, jf. § 42, efter indeks fastsat efter §§ 44-48, når byggemodningsarbejder er færdiggjort.

Det følger af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 40, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 116, at der skal foretages tilbageregning efter § 40, stk. 1, nr. 9, da det ellers vil være muligt, at en ejendom fastholder et grundskatteloft, som alene modsvarer værdien af den »rå« jord, dvs. den bare mark uden den værdistigning, som byggemodningsarbejdet har tilført grunden. Dette kan f.eks. være tilfældet ved en ny udstykning, der vurderes før byggemodningen, hvor vurderingen vil svare til værdien af den »rå« jord for de enkelte grunde.

Færdiggøres byggemodningsarbejder på en ejendom efter vurderingsterminen i året, hvor der er foretaget almindelig vurdering af ejendommen, medfører §§ 6 og 40, at der skal ske en omvurdering og tilbageregning, og der skal derfor foretages en ny skatteloftberegning. Den lave værdi af den »rå« jord føres tilbage til det såkaldte basisår, jf. ejendomsvurderingslovens § 42, og kommer hermed til at udgøre grundlaget for beregningen af grundskylden. Dette grundlag vil efter reglerne i den kommunale ejendomsskattelov kunne stige med indtil 7 pct. om året, medmindre en anden reguleringsprocent fastsættes for et eller flere år.

Som det fremgår af lovforslagets § 1, nr. 11, foreslås det, at ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 12, og § 40, stk. 1, nr. 9, præciseres, idet det efter bestemmelserne ikke er entydigt, hvad der menes med »byggemodningsarbejder«, og således hvornår der skal ske henholdsvis omvurdering og tilbageregning efter de to bestemmelser. Det foreslås derfor med forslaget til § 1, nr. 11, at der skal ske omvurdering og tilbageregning, når byggemodning er færdiggjort.

Da der ikke sker nogen egentlig registrering på den enkelte ejendom af, at byggemodning er færdiggjort, foreslås det endvidere med ændringerne af ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 4, 2. pkt., og § 41, stk. 2, 2. pkt., at byggemodning, jf. § 6, stk. 1, nr. 12, og § 40, stk. 1, nr. 9, anses som færdiggjort 1 år efter det tidspunkt, hvor der meddeles godkendelse af et vejprojekt, medmindre andet dokumenteres over for Skatteforvaltningen. Hermed skabes der klarhed i forhold til tidspunktet for, hvornår de ovennævnte begivenheder indtræffer.

Som anført i bemærkningerne til § 1, nr. 10, forventes der i medfør af ejendomsvurderingslovens § 56, stk. 2, udstedt en bekendtgørelse om offentlige myndigheder og institutioners pligt til at meddele oplysninger til Skatteforvaltningen til brug for vurderingsarbejdet.

Det er hensigten, at der i ovennævnte bekendtgørelse vil blive fastsat regler om, at kommunerne skal indberette oplysninger om bl.a. tidspunkt for godkendelse af vejprojekt samt, hvilke ejendomme der er omfattet af det berørte vejprojekt.

De indberettede oplysninger vil Skatteforvaltningen skulle lægge til grund i forhold til foretagelse af omvurdering eller tilbageregning efter § 6, stk. 1, nr. 12, og § 40, stk. 1, nr. 9. Hvis vejprojektet f.eks. godkendes 1. marts 2021, vil omvurdering/tilbageregning ske til næste vurderingstermin pr. 1. januar 2023.

De foreslåede bestemmelser indebærer dog, at der ikke vil skulle ske henholdsvis omvurdering og tilbageregning, hvis det dokumenteres, at byggemodning af en grund ikke er færdiggjort.

Ved byggemodning forstås på tidspunktet for fremsættelse af lovforslaget etablering af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el. Dette gælder, uanset hvad der måtte følge af plangrundlaget. Det vil sige, at det skal dokumenteres, at der ikke er sket etablering af infrastruktur i form af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el i en tilstand, således at ejendomme, der er omfattet af byggemodningen, kan udnyttes i overensstemmelse med gældende planbestemmelser i eksempelvis en lokalplan.

Det vil som udgangspunkt blive anset for tilstrækkelig dokumentation, at der til Skatteforvaltningen fremsendes en underskrevet erklæring fra en uafhængig sagkyndig, som f.eks. entreprenør, landinspektør eller byggesagkyndig, om, at en byggemodning af en grund ikke er færdiggjort.

Af § 3, stk. 1, nr. 1, i lov nr. 1520 af 27. december 2019 om offentlige veje m.v. med senere ændringer, følger det, at det er vejmyndigheden, som administrerer offentlige veje og stier. Af lovens § 7 følger det, at det er kommunalbestyrelsen, som er vejmyndighed for kommunevejene. Det er vejmyndigheden, som efter lov om offentlige veje m.v. godkender vejprojekter. Et godkendt vejprojekt vil være en forudsætning for tilladelse til byggemodning. Ved byggemodning forstås i vurderingsmæssig henseende som nævnt i bemærkningerne til § 1, nr. 10, etablering af infrastruktur i form af veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el.

Til nr. 14

Ejendomsvurderingsloven indeholder i § 10 en opregning af, for hvilke ejendomme der ikke ansættes en ejendomsværdi efter § 16, jf. dog § 11. § 10, stk. 1, nr. 3, indebærer, at der ikke ansættes en ejendomsværdi for erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1, nr. 4, hvor der på vurderingstidspunktet ikke skal betales dækningsafgift efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, og hvor der ikke skal foretages fordeling efter § 35, stk. 1, bortset fra ejendomme ejet af andelsboligforeninger.

Efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, skal der foretages fordeling, hvis en ejendom anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, og ejendommen bebos af ejeren eller ejerne. Af § 35, stk. 3, følger det, at der også skal foretages fordeling efter § 35, stk. 1, i forhold til ejendomme, som er omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller ligningslovens § 16 A, stk. 5.

Ligningslovens § 16, stk. 9, fastsætter regler om beskatning af værdien af bolig, som stilles til rådighed som led i ansættelsesforhold, hvor den ansatte er direktør eller anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, mens ligningslovens § 16 A, stk. 5, omhandler udbytteudlodning til en hovedaktionær i form af bl.a. sommerbolig eller helårsbolig, som stilles til rådighed.

Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 10, stk. 1, nr. 3, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211, som fremsat, s. 88, fremgår det, at såfremt kun en del af en ejendom anvendes til dækningsafgiftspligtige formål, betales der kun afgift for den del, der vedrører denne del. Endvidere følger det af bemærkningerne til § 10, stk. 1, nr. 3, at kun i de tilfælde, hvor ejeren bebor en del af en erhvervsejendom, har ejendomsværdien betydning. Dette skyldes, at ejeren skal kunne ejendomsværdibeskattes af den del af ejendommen, der anvendes til bolig. I sådanne tilfælde ansættes der en samlet ejendomsværdi for hele ejendommen. Denne ejendomsværdi fordeles herefter på boligdelen og erhvervsdelen, jf. § 35, stk. 1.

Det beror på en fejl, at der i ejendomsvurderingslovens § 10, stk. 1, nr. 3, ikke også henvises til § 35, stk. 3, da bestemmelsen som nævnt ovenfor også indebærer, at der skal foretages fordeling.

Det foreslås derfor, at der i § 10, stk. 1, nr. 3, indsættes en henvisning til § 35, stk. 3.

Til nr. 15

Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Dog skal vurderingen for ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens §§ 28-33 ikke ansættes efter § 15.

Med de foreslåede §§ 19 a og 19 b i ejendomsvurderingsloven, jf. lovforslagets § 1, nr. 22, vil vurderingen af ejendomme, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder henholdsvis rækkehuse på moderejendomme, blive ansat efter deres egen vurderingsnorm.

Det foreslås derfor, at de foreslåede §§ 19 a og 19 b, indsættes i ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, 1. pkt., som en ejendomstype der er undtaget fra vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, 1. pkt.

Til nr. 16

Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, 1. pkt., ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, jf. dog ejendomsvurderingslovens §§ 10 og 12. Efter ejendomsvurderingslovens § 10 ansættes der ingen ejendomsværdi for en række nærmere angivne ejendomme. Ejendomsvurderingslovens § 12 indeholder nærmere regler for vurderingen af offentligt ejede ejendomme, dvs. ejendomme ejet af staten, regionerne og kommunerne. Forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien betegnes efter ejendomsvurderingslovs § 15, stk. 2, 2. pkt., som forskelsværdien. Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, 3. pkt., ansættes der for bygninger på fremmed grund, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, nr. 3, alene en ejendomsværdi.

De nærmere regler for ansættelse af ejendomsværdier og grundværdier er fastsat i ejendomsvurderingslovens §§ 16-21. Ejendomsværdien og grundværdien er separate ansættelser, der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag.

Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, 4. pkt., indgår endvidere fordelinger som nævnt i ejendomsvurderingslovens §§ 35-37 og ansættelser og fordelinger foretaget i medfør af anden lovgivning. Bestemmelsen betyder hermed, at fordelinger af ansatte værdier efter ejendomsvurderingslovens §§ 35-37 også er en del af vurderingen.

Det samme gælder de ansættelser og fordelinger, der foretages ifølge anden lovgivning. Et eksempel herpå er de ansættelser og fordelinger, som Skatteforvaltningen efter § 23 A, stk. 5, i lov om kommunal ejendomsskat, foretager til brug for opkrævning af dækningsafgift. Disse fordelinger foretages ikke ifølge ejendomsvurderingsloven, men er foreskrevet i lov om kommunal ejendomsskat.

Ejendomsvurderingslovens § 15 stk. 2, 4. pkt., kan give anledning til den forståelse, at vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, udelukkende består af ansættelser for dele af vurderinger i form af fordelinger, således at vurderingerne ikke kan rumme andre dele af vurderinger end fordelinger. Dette har ikke været tilsigtet.

Det foreslås på den baggrund at ændre § 15, stk. 2, 4. pkt., hvilket vil tydeliggøre, at der i vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, kan være indeholdt videreførte ansættelser og dele af vurderinger, der er foretaget efter den tidligere gældende vurderingslov.

Desuden foreslås det at præcisere, at vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, kan indeholde andre dele af vurderinger end fordelinger. Baggrunden er, at sondringen mellem ansættelser og »dele« af vurderinger, der har betydning i flere sammenhænge, ændres ved overgangen til ejendomsvurderingsloven, da de genberegninger af tidligere skatteloftsansættelser, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, ikke vil være at anse som selvstændige ansættelser. Dette har betydning i forhold til f.eks. ejendomsvurderingslovens § 49, hvorefter alle ansættelser afrundes til nærmeste 1.000 kr., og i forhold til reglerne i skatteforvaltningsloven om ændring af vurderinger ved genoptagelse eller klage.

Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien foretages i vid udstrækning på grundlag af en række underliggende elementer. I ejendomsværdien indgår således en række elementer, der ikke er selvstændige ansættelser. Der kan i ansættelsen af både ejendoms- og grundværdien endvidere være taget højde for skønnede tillæg eller nedslag. Disse tillæg eller nedslag udgør ikke ansættelser.

Underliggende værdiansættelser og andre dele af vurderingen afrundes ikke efter ejendomsvurderingslovens § 49, hvis de indgår som en del af værdiansættelsen af ejendommen eller grunden. Det er kun den ansatte værdi af ejendommen og den ansatte værdi af grunden, der skal omfattes af ejendomsvurderingslovens § 49.

De vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, kan også indeholde andre dele end værdiansættelsen af ejendommen og grunden og eventuelle underliggende værdiansættelser. I vurderingerne efter ejendomsvurderingsloven kan eksempelvis indgå eventuelle grundforbedringsfradrag, der er ansat efter den tidligere gældende vurderingslov, og som ydes indtil udløb. Der kan også indgå omberegnede ejendoms- og grundværdier, der er ansat efter den tidligere gældende vurderingslov, og eventuelle andre dele, der er nødvendige efter ejendomsvurderingsloven eller andre regler, som ikke er selvstændige ansættelser.

Affattelsen af ejendomsvurderingslovens §§ 22 og 23 vedrørende grundforbedringsfradrag kan imidlertid give indtryk af, at disse videreførte fradrag skal anses som ansættelser i ejendomsvurderingsloven. Dette har ikke været tilsigtet. I lovforslagets § 1, nr. 28 og 30, foreslås derfor ændringer af ejendomsvurderingslovens §§ 22 og 23. Der henvises til bemærkningerne til disse forslag.

De vurderinger, der foretages efter ejendomsvurderingsloven, indeholder endvidere andre dele af vurderinger, f.eks. fordelinger efter ejendomsvurderingsloven eller anden lovgivning. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, og bemærkningerne hertil, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 95. Genberegninger af omberegnede ejendoms- og grundværdier, der foretages efter ejendomsvurderingslovens kapitel 9 »Fremskrivning og tilbageregning af vurderinger«, er også eksempler på andre dele af vurderinger, der ikke er at anse som ansættelser, og som derfor ikke skal afrundes. Dette gælder, uanset at de yderligere ansættelser, der blev foretaget efter reglerne i vurderingsloven, blev anset som selvstændige ansættelser.

Ejendomsvurderingslovens kapitel 9 tager højde for, at de fremskrivninger og tilbageregninger, der skal foretages, ikke er at anse som ansættelser. Det fremgår således af de pågældende regler, at disse genberegninger »foretages«, ikke »ansættes«. Fremskrivninger og tilbageregninger skal derfor efter forslaget anses som dele af vurderingerne.

En ændring af en oprindelig yderligere ansættelse, der er foretaget efter den tidligere gældende vurderingslov, vil med den foreslåede ændring uændret skulle anses som en ændring af en selvstændig ansættelse, der kun kan foretages eller ændres, hvis forudsætningerne herfor er opfyldt. En genberegning, der foretages efter reglerne i ejendomsvurderingslovens kapitel 9, vil derimod ikke være en selvstændig ansættelse. En ændring af en genberegning forudsætter således ikke, at ændringen er på mere end 20 pct., uanset at ændringen sker ved ekstraordinær genoptagelse.

Til nr. 17

Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15 skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.

Det er ikke nærmere præciseret i ejendomsvurderingsloven eller bemærkningerne hertil, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, hvorledes tillæg og nedslag konkret skal håndteres. Det har ikke været hensigten, at alle ikke-observerede ejendomsspecifikke eller handelsbetingede forhold, der ikke er taget højde for i modelberegningen, vil skulle reguleres ved tillæg eller nedslag, men derimod at tillæg og nedslag alene skal finde anvendelse, hvis de har en vis betydning for kontantværdien af ejendommen i fri handel.

Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 15 indsættes et nyt stk. 3 med en bagatelgrænse på 5 pct. for manuelle tillæg og nedslag, så loven angiver en præcis nedre grænse herfor. Efter forslaget vil der således ikke skulle gives manuelle tillæg og nedslag for konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold, hvis forholdene samlet set vil påvirke ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mindre end 5 pct. i forhold til modelberegningens resultat.

For så vidt angår samvurderede ejendomme, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, der bliver stk. 3 med lovforslagets § 1, nr. 2, skal 5 pct.-grænsen ses i forhold til henholdsvis ejendoms- og grundværdien for hele den samvurderede ejendom.

For ejendomme, hvor ejerboligfordeling er foretaget, og ejendomme, hvor ejendoms- eller grundværdien er baseret på flere beregninger, skal 5 pct.-grænsen beregnes i forhold til den samlede henholdsvis ejendoms- og grundværdi.

Bagatelgrænsen vil derimod ikke finde anvendelse, hvis ejendomsværdien eller grundværdien ansættes på baggrund af et friere vurderingsfagligt skøn, hvilket f.eks. vil kunne være tilfældet i en situation, hvor der ikke findes sammenlignelige salg. Dette gælder både i tilfælde, hvor det vurderingsfaglige skøn er baseret på en manuelt fastsat kvadratmeterpris, og hvor der udøves et friere vurderingsfagligt skøn, der hverken bygger på en modelberegning eller en manuelt fastsat kvadratmeterpris.

Bagatelgrænsen vil desuden ikke finde anvendelse i de situationer, hvor modelberegningen korrigeres ved et tillæg eller nedslag på grund af fejlbehæftede eller manglende data, da der ikke i denne situation vil være tale om særlige faktiske forhold. Der kan f.eks. være tale om den situation, hvor modelberegningen er foretaget på baggrund af et forkert registreret areal af bygningen i BBR, f.eks. 150 m2, og hvor ejendomsejer i forbindelse med deklarationsprocessen får berigtiget arealets størrelse i BBR, f.eks. til 130 m2. I den situation vil korrektionen til modelberegningen, der bygger på de 150 m2, blive håndteret ved et nedslag i forhold til denne modelberegning, så ejendomsejer kan få en vurdering, der værdimæssigt afspejler de 130 m2. Det er teknisk ikke muligt at generere en ny modelberegning på baggrund af data, der efterfølgende berigtiges, hvilket er årsagen til, at det håndteres ved tillæg og nedslag.

Bagatelgrænsen vil således ikke finde anvendelse på sådanne forhold, som kan begrunde en genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, herunder fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Vurderingsmyndigheden vil skulle foretage en samlet vurdering på tværs af samtlige forhold, der har betydning for henholdsvis ejendomsværdien og grundværdien, som anses at kunne give anledning til tillæg og/eller nedslag. Hvis det skønnes, at forholdene samlet set ikke vil påvirke enten ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mindst 5 pct. i forhold til modelberegningen, vil vurderingsmyndigheden ikke skulle inddrage disse forhold ved vurderingen. Der skal foretages en vurdering separat for henholdsvis ejendomsværdien og grundværdien. Der kan derfor opstå den situation, at 5 pct.-grænsen alene er nået for ejendomsværdien og ikke grundværdien og omvendt. I den situation skal der alene gives et nedslag i ejendomsværdien henholdsvis grundværdien. Der kan derfor opstå den situation, at 5 pct.-grænsen alene er nået for ejendomsværdien og ikke grundværdien og omvendt. I den situation skal der alene gives et nedslag i ejendomsværdien henholdsvis grundværdien.

Er der både forhold ved ejendommen, som påvirker ejendomsværdiansættelsen og/eller grundværdiansættelsen i opadgående retning og forhold, der påvirker ejendomsværdiansættelsen og/eller grundværdiansættelsen i nedadgående retning, vil det skulle være forskelsværdien mellem tillæg og nedslag for den enkelte ansættelse, der er afgørende i forhold til bagatelgrænsen.

Retter en ejendomsejer i forbindelse med deklarationen f.eks. henvendelse med oplysninger om, at ejendommen er i meget dårligt stand, og har Skatteforvaltningen i forvejen konstateret, at der er støjgener (som er vurderet til at påvirke ejendomsværdien med mindre end 5 pct.), vil Skatteforvaltningen skulle se på det samlede nedslag på baggrund af begge forhold i relation til grænsen på 5 pct., inden der træffes afgørelse.

Det samme vil gøre sig gældende i forlængelse af en klage over en afgørelse, som Skatteforvaltningen har truffet, hvis Skatteforvaltningen efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5, skal kunne foreslå at genoptage afgørelsen, der er klaget over.

Derimod vil bagatelgrænsen ikke finde anvendelse i forbindelse med genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33.

Skatteforvaltningen vil ikke skulle medregne de omhandlende faktiske forhold ved ansættelsen, hvis værdien samlet set udgør mindre end 5 pct. i forhold til modelberegningens resultat.

Klagemyndighederne kan i forbindelse med klagesager i henhold til skatteforvaltningsloven alene ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis det resulterer i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct., jf. skatteforvaltningslovens § 35 h, stk. 2, § 38, stk. 3., og § 45, stk. 2.

Som anført i bemærkningerne til ovenstående regler i skatteforvaltningsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 212 som fremsat, s. 21 f., er det formodningen, at disse regler vil have en afsmittende effekt, i forhold til om domstolene vil tilsidesætte skønnet i vurderingssager, således at domstolene vil være utilbøjelige til at ændre det vurderingsmæssige skøn, hvis det ligger inden for den i ejendomsvurderingsloven fastlagte skønsmargin, og at denne utilbøjelighed vil forstærkes af, at klagemyndighederne ikke vil have mulighed for at tilsidesætte Skatteforvaltningens skøn, i det omfang klagemyndighedens skøn ikke afviger fra dette med mere end 20 pct.

Den foreslåede bagatelgrænse på 5 pct. vil ikke ændre på grænsen på 20 pct., betydningen heraf for domstolsprøvelsen, eller at grænsen på de 20 pct. vil gælde, uanset om klagesagen omhandler ændringer, der angår særlige faktiske forhold, eller ændringer som følge af manglende eller fejlagtige registreringer. Det bemærkes i den forbindelse, at Skatteforvaltningen ikke efterfølgende kan genoptage vurderingen, når klagemyndigheden har truffet afgørelse, jf. skatteforvaltningslovens § 14.

For så vidt angår revisionsadgangen efter skatteforvaltningslovens § 33 a muliggør denne, at Skatteforvaltningen kan revidere vurderinger, der ikke vil kunne føre til ændring efter skatteforvaltningslovens regler om genoptagelse, f.eks. fordi ændringen ikke skyldes en fejl i datagrundlaget, men en fejl i det vurderingsfaglige skøn. Den foreslåede bagatelgrænse vurderes ikke at få betydning for Skatteforvaltningens administration af revisionsbestemmelsen henset til, at revision forudsætter, at en vurdering f.eks. strider mod retsfølelsen.

Til nr. 18

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, jf. ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 1.

Ansættelsen af ejendomsværdien for et parcelhus foretages bl.a. på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. ejendomsvurderingslovens § 24. Disse priser vil dermed indgå i ansættelsen inklusive moms fra momspligtige salg og inklusive en moms, som måtte være »aflejret« i ejendommens værdi ved en tidligere omsætning af ejendommen. For så vidt angår ansættelsen af ejendomsværdien for etageejendomme til beboelse, opgøres denne også inklusive moms, idet der ikke kan afløftes moms af udleje til beboelse. Således er en udvikler momspligtig i forhold til det beløb, ejendommen eventuelt sælges videre for til en udlejer.

Ejendomsværdien ansættes også inklusive moms for en momsregistreret ejer af en ejendom, som måtte have erhvervet ejendommen med fradragsret for en moms af købesummen med henblik på momspligtigt videresalg af ejendommen til beboelsesformål. Der vil dermed i sådanne tilfælde ikke være parallelitet mellem momsfradrag og ansættelsen af ejendomsværdien.

Såfremt ejendommen udelukkende anvendes til andre formål end beboelse, f.eks. en kontor- eller fabriksejendom, ansættes værdien af ejendommen eksklusive moms. Det er ikke afgørende, om køberen/ejeren af ejendommen er en momspligtig erhvervsdrivende (f.eks. en detailhandelsvirksomhed eller en advokat- eller revisionsvirksomhed) eller en momsfritaget erhvervsdrivende (f.eks. en bank eller forsikringsselskab), eller om køberen/ejeren af ejendommen i øvrigt er momsfritaget (f.eks. en fagforening).

Hvis der er tale om en »blandet« ejendom, som både anvendes til beboelsesformål og andre formål end beboelse, opgøres værdien af de dele af ejendommen, der kan henføres til beboelsesanvendelsen, inklusive moms, mens værdien af de dele af ejendommen, der kan henføres til anden anvendelse end beboelse, opgøres eksklusive moms. Anvendelsen af en ejendoms enkelte dele bestemmes ud fra delenes beskrivelse i Bygnings- og Boligregistret som nærmere beskrevet nedenfor.

Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 2, indsættes en ny bestemmelse, hvorefter ejendomsværdien i udgangspunktet vil skulle ansættes inklusive moms.

Endvidere foreslås det, at såfremt ejendommen eller selvstændige dele heraf anvendes til andre formål end beboelse, vil værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele skulle indgå i ansættelsen eksklusive moms.

I de tilfælde, hvor dele af en ejendom anvendes til andre formål end beboelse, vil det afgørende i forhold til ansættelse af ejendomsværdi eksklusive moms være, at der er tale om »selvstændige« dele af ejendommen, som anvendes til andre formål end beboelse.

Anvendes en del af en beboelsesejendom til f.eks. kontor (i erhvervsøjemed), vil det således være en betingelse, at kontoret udgør en selvstændig del af ejendommen i forhold til, om vurderingen af ejendomsværdien for denne del af ejendommen vil skulle opgøres eksklusive moms.

Hvorvidt der er tale om en selvstændig del af ejendommen, vil skulle bestemmes ud fra, om den pågældende del af ejendommen er registreret som en selvstændig enhed i Bygnings- og Boligregistret. Enheder til beboelse vil bl.a. omfatte sommerhusanvendelse, anvendelse til kollegier og beboelse i døgninstitutioner.

Er det registreret i Bygnings- og Boligregistret, at en del af en ejendom faktisk anvendes til andre formål end beboelse, f.eks. butiksanvendelse, vil ejendomsværdien skulle opgøres for den del eksklusive moms, forudsat at der er tale om en selvstændig enhed.

Anvendes et værelse i et parcelhus f.eks. til kontor, men er parcelhuset i sin helhed registreret til beboelse i Bygnings- og Boligregistret, vil ejendomsværdien skulle ansættes for ejendommen i sin helhed inklusive moms.

De opgørelser, der vil skulle foretages i forhold til ejendomme, som både anvendes til beboelsesformål og andre formål end beboelse, er ikke selvstændige ansættelser. De enkelte dele vil indgå som elementer ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Efter den foreslåede bestemmelse, vil beboelsesejendomme, f.eks. et parcelhus, et rækkehus, en ejerlejlighed, en etageboligejendom med lejligheder til udlejning, eller sommerhuse, ferieejerlejligheder og ejendomme med ferielejligheder, herunder disse typer boliger på fremmed grund, skulle ansættes inklusive moms. Dette vil der blive taget højde for i de modelberegninger, der vil blive anvendt ved ansættelsen af ejendomsværdien.

De foreslåede bestemmelser vil skulle skabe en overensstemmelse mellem den momsmæssige behandling af fast ejendom og vurderingsnormen for ejendomme. Den endelige ejer af en ejendom, der anvender en ejendom til beboelse, vil ikke have fradragsret for momsen af udgifterne til opførelsen/købet af ejendommen. Ejendomsværdien af beboelsesejendommen vil skulle ansættes tilsvarende inklusive moms.

Der er dog tale om en generel regulering, der dermed ikke vil indebære en fuldstændig parallel behandling i momsmæssig og vurderingsmæssig henseende. Nogle ejendomsejere vil alt andet lige kunne blive begunstiget af en lavere vurdering, fordi ejendomsværdien ansættes eksklusive moms, selv om ejeren er en momsfritaget virksomhed, f.eks. en bank eller et forsikringsselskab, som derfor ikke har fradragsret for moms efter momslovens almindelige regler.

Omvendt vil ejere af ejendomme til beboelse kunne blive belastet af en højere vurdering, fordi ejendomsværdien her ansættes inklusive moms, uanset at ejerne har haft fradragsret for momsen ved købet af ejendommen, som eksemplet med en virksomhed, der videresælger den nyopførte beboelsesejendom samlet til en anden virksomhed.

Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 1, nr. 19, og de dertil hørende bemærkninger, for så vidt angår moms ved ansættelse af grundværdien.

Til nr. 19

Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. ejendomsvurderingslovens § 17.

Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 18. I de tilfælde, hvor det er muligt at anvende og udnytte grunden til flere forskellige formål, anses det bedste formål i økonomisk henseende, jf. § 17, for at være den af de foreliggende muligheder, der giver den højeste grundværdi, jf. § 18, stk. 2. I sammenligningen skal værdien inklusive moms for anvendelse til boligformål med værdien eksklusive moms for andre anvendelser end boligformål anvendes.

Af § 29, stk. 1, 1. pkt., følger det, at hvis der på en landbrugsejendom eller en skovejendom findes arealer, der anvendes til andre formål end som produktionsjord, ansættes grundværdien for sådanne arealer efter §§ 17-20, jf. § 15, jf. dog § 30, stk. 3, 1. pkt. I § 30, stk. 3, er der fastsat regler for ansættelsen af grundværdier for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme eller skovejendomme. Af § 30, stk. 3, 1. pkt., følger det, at grundværdier for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme ansættes til samme beløb pr. arealenhed som den gennemsnitlige værdi pr. hektar for det jordstykke, som grundarealet tilhører, hvis grundarealet i fravær af boligen ville blive betragtet som produktionsjord. I § 30, stk. 1, 2. pkt., er det bestemt, at for andre boliger som nævnt i § 30, stk. 1, som eksempelvis boliger beboet af ejere på skovejendomme, ansættes grundværdien efter §§ 17-20.

Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 17 indsættes en ny bestemmelse som stk. 2, hvorefter grundværdien vil skulle ansættes inklusive moms. Endvidere foreslås det, at såfremt grunden eller dele heraf udelukkende kan anvendes til andre formål end beboelse, vil værdien af grunden eller af disse dele skulle ansættes eksklusive moms. Hvis grunden eller dele heraf både kan anvendes til beboelse og andre formål, foreslås det, at det afgørende for, om grundværdien vil skulle ansættes inklusive eller eksklusive moms, skal være, om bedste økonomiske anvendelse skønnes at være beboelse eller andre formål.

Grundværdiansættelsen vil således skulle ansættes inklusive moms, når grunden ifølge plangrundlaget må anvendes til opførelse af bl.a. helårsbeboelse, herunder parcel- og rækkehuse, etagebebyggelse med ejerlejligheder m.v., og sommerhuse og sommerhuslejligheder.

Tillader plangrundlaget opførelse af ejerboliger, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, vil grundværdien dermed skulle ansættes inklusive moms. Dette vil herudover gælde for plangrundlag, der tillader opførelse af andre ejendomme til beboelse, herunder ejendomme med mere end to boligenheder, f.eks. etageboliger til udlejning. Grundværdien under en ejendom, hvor plangrundlaget tillader opførelse af etageboligbebyggelse, vil således skulle beregnes inklusive moms.

Såfremt grunden ifølge plangrundlaget udelukkende kan anvendes til andre formål end beboelse, f.eks. til kontor eller industri, vil værdien af ejendommen skulle ansættes eksklusive moms.

Tillader plangrundlaget både beboelse og anden anvendelse end beboelse, vil der skulle beregnes en værdi for disse to muligheder hver for sig. Dette vil der blive taget højde for i de modelberegninger, der bliver anvendt til ansættelsen af grundværdien. Kan en grund f.eks. anvendes enten til etageboliger eller kontorformål, hvor anvendelse som etagebolig giver en grundværdi på 10 mio. kr., og anvendelse til kontorformål giver en grundværdi på 9 mio. kr., vil bedste økonomiske anvendelse være etagebolig, selv om ansættelsen på 10 mio. kr. indeholder 2 mio. kr. moms.

Den foreslåede ændring vil, sammen med forslaget i § 1, nr. 17, medføre, at det ikke vil være udelukket, at en ejendom vil få grundværdien ansat inklusive moms, mens ejendomsværdien vil skulle fastsættes eksklusive moms. Hvis f.eks. en erhvervsejendom er placeret i et område, hvor der efter plangrundlaget både må opføres beboelse og erhverv, og hvor det skønnes, at bedste økonomiske anvendelse af grunden er beboelse, vil grundværdien blive ansat inklusive moms, mens ejendomsværdien vil skulle ansættes eksklusive moms.

Baggrunden er, at det afgørende for, om ejendomsværdien skal ansættes inklusive eller eksklusive moms, vil være den faktiske anvendelse af ejendommen, mens det afgørende for, om grundværdien skal ansættes eksklusive eller inklusive moms, vil være, hvad der skønnes at være bedste økonomiske anvendelse af ejendommen i ubebygget stand.

Efter den foreslåede bestemmelse vil grundværdien også skulle ansættes inklusive moms for en ejer af grunden, f.eks. en byggevirksomhed eller et ejendomsudviklingsselskab, som måtte have erhvervet grunden med momsfradragsret med henblik på opførelse og momspligtigt videresalg af et etageboligbyggeri med ejerlejligheder eller et parcelhus. Der vil dermed i sådanne tilfælde ikke være parallelitet mellem retten til momsfradrag og ansættelsen af grundværdien.

I visse tilfælde kan en grund være gennemskåret af planforhold, hvorved der på grunden både kan opføres beboelsesejendomme såvel som erhvervsejendomme, der ikke kan anvendes til beboelse. I disse situationer vil grundværdien skulle opgøres inklusive moms for den del af grunden, der kan anvendes til opførelse af beboelsesejendomme, mens grundværdien for den del af grunden, som kan anvendes til andre formål, vil skulle opgøres uden moms. Summen af disse opgørelser vil udgøre ansættelsen af grundværdien. Det betyder, at opgørelsen af delene uden videre vil skulle lægges til grund ved ansættelsen af ejendommens samlede grundværdi. Det skal fremhæves, at de enkelte dele, som indgår i summen af opgørelserne, ikke vil udgøre selvstændige ansættelser. Delene vil indgå som elementer ved ansættelsen af grundværdien.

Anvendes en grund lovligt til andre formål end dem, der er fastsat i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller andre offentlige forskrifter, vil grundværdien skulle ansættes på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende offentlige forskrifter, hvis dette vil medføre en højere grundværdi end ved ansættelse efter den anvendelse og udnyttelse, der er fastsat i de nævnte offentlige forskrifter, jf. ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 1.

Opgørelsen af grundværdien i henhold til § 20 vil skulle foretages på samme måde i relation til moms. Opgørelsen efter bestemmelsen vil derfor skulle foretages inklusive moms, hvis der er tale om, at ejendommen eller selvstændige dele heraf anvendes til bolig. Er der tale om, at ejendommen eller selvstændige dele heraf anvendes til andet end boligformål, vil opgørelsen skulle foretages eksklusive moms. Der henvises i den forbindelse til bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 18.

Forslaget i § 1, nr. 19, har, ligesom lovforslagets § 1, nr. 18, til formål at skabe sammenhæng mellem den momsmæssige behandling af fast ejendom og de vurderingsmæssige principper. Der vil dog også i forhold til ansættelse af grundværdien være tale om en generel regulering, der dermed ikke vil indebære en fuldstændig parallel behandling. Der henvises til bemærkningerne til § 1, nr. 18.

Der gælder en særskilt vurderingsnorm for vurdering af produktionsjord, jf. ejendomsvurderingslovens § 28, og det er ikke relevant at tale om, at grundværdien for produktionsjord indeholder moms. Ansættelsen af grundværdien for produktionsjord vil derfor hverken blive tilskrevet eller fradraget moms. Dette gælder således også ansættelsen af grundværdien for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme i de tilfælde, hvor grundarealet i fravær af boligen vil blive betragtet som landbrugsjord, jf. § 30, stk. 3, 1. pkt. Videreføres der eksempelvis en grundværdi for produktionsjorden på 50.000 kr. pr. hektar (5 kr. pr. kvadratmeter), lægges den samme værdi pr. kvadratmeter til grund ved vurderingen af arealet tilknyttet ejers bolig, og der vil hverken blive tillagt eller fradraget moms i ejerboligens grundværdi, fordi den ansættes efter samme vurderingsnorm som produktionsjorden.

Ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 1, 1. pkt., og § 30, stk. 3, 2. pkt., indeholder en henvisning til bl.a. § 17 om grundværdi. Efter forslaget i § 1, nr. 19, foreslås det, at bestemmelsen om moms ved ansættelse af grundværdi vil skulle finde tilsvarende anvendelse for de ansættelser, som skal ske efter henholdsvis ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 1, 1. pkt., og § 30, stk. 3, 2. pkt. Eksempelvis vil de grundværdier for boliger på skov- og landbrugsejendomme, der ansættes efter §§ 17-20 a, jf. § 30, stk. 3, 2. pkt., således skulle inkludere moms. Er der tale om arealer, der anvendes til andre formål end produktionsjord, jf. § 29, ansættes grundværdien eksklusive moms, hvis arealerne samtidig anvendes til andre formål end beboelse.

Til nr. 20

Af ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, følger det, at der ved ansættelse af grundværdien tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 3, skal der ved vurderingen af ejendommen alene tages hensyn til tinglyste servitutter af privatretlig karakter, i det omfang en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, og disse ikke har samme ejer.

Det fremgår således ikke klart af ejendomsvurderingsloven, om servitutter af den type, der er omfattet af planlovens §§ 42 eller 43, skal betragtes som offentligretlig regulering, hvilket har betydning for, om der ved ansættelse af grundværdien skal tages højde for disse servitutter. I bemærkningerne til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, er der heller ikke taget stilling hertil.

Servitutter, der vil være omfattet af den foreslåede bestemmelse, er servitutter, der udvider eller begrænser anvendelsen eller udnyttelsen af en ejendom (herefter kaldet byggeretsservitutter).

I forslaget til ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, 2. pkt., foreslås det derfor præciseret, at forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering også vil omfatte byggeretsservitutter, der er omfattet af planlovens §§ 42 eller 43.

De omhandlende byggeretsservitutter vil derfor ikke være at betragte som privatretlige servitutter omfattet af § 15, stk. 3, der bliver til stk. 4.

Byggeretsservitutter, der er omfattet af planlovens §§ 42 eller 43, vil således skulle betragtes som offentligretlig regulering, og Skatteforvaltningen vil derfor ved ansættelsen af grundværdien skulle inddrage disse byggeretsservitutter, bl.a. til brug for beregningen af den mulige udnyttelse i områder, hvor omfangsbestemmelsen er angivet for området som helhed, jf. ejendomsvurderingslovens § 19. Omvendt vil tilsvarende servitutter, som ikke er påtegnet af kommunen efter planlovens § 42, ikke vil skulle inddrages i grundværdiansættelsen, medmindre de er omfattet af håndhævelsesreglen i planlovens § 43.

Skatteforvaltningen vil alene af egen drift tage hensyn til servitutterne, hvis de er nedbrudt på deljordstykkeniveau i Plandataregistret, jf. beskrivelsen i forslagets almindelige bemærkninger, afsnit 2.9.2.

Som beskrevet ovenfor i de almindelige bemærkninger afsnit 2.9.1. omfatter bestemmelsen servitutter, der udvider eller begrænser anvendelsen eller udnyttelsen af en ejendom.

Der er tale om servitutter, der er omfattet af § 42 i lov om planlægning eller servitutter, som kommunalbestyrelsen med påbud eller forbud kan sikre overholdelsen af i henhold til planlovens § 43. Der vil dog alene som udgangspunkt være tale om servitutter vedrørende forhold omfattet af planlovens § 15, stk. 2, nr. 2, 3, 7, 8 og 9, idet disse forhold kan udvide eller begrænse anvendelsen eller udnyttelsen af en ejendom.

Servitutter om byggeretter kan have forskelligt indhold, men fælles for dem er i denne henseende, at de begrænser en ejendoms anvendelse og/eller udnyttelse i forhold til det gældende plangrundlag. Typisk vil det i en byggeretsservitut være bestemt, at den til enhver tid værende ejer af ejendommen stedse skal respektere, at bebyggelse af ejendommen ud over de etagekvadratmeter, der er opført ved deklarationens tinglysning, kræver forudgående skriftlig godkendelse af den påtaleberettigede i henhold til deklarationen samt betaling af vederlag.

Et mere konkret eksempel på en byggeretsservitut kan gå på, at det i servitutten er bestemt, at ejendommen ikke må bebygges med mere end f.eks. 21.000 etagekvadratmeter opgjort i henhold til bygningsreglementet, svarende til den byggeret, som køber har erhvervet i forbindelse med købet af ejendommen. I tilknytning hertil kan det være bestemt, at ejendommen skal anvendes til opførelse af boligbyggeri, og at køber og efterfølgende ejere af ejendommen samt parceller udstykket herfra ikke må ændre den aftalte anvendelse af ejendommen uden samtykke. Samtykke efter planlovens § 42 er herudover sædvanligvis knyttet til et krav om betaling for den ændrede anvendelse/yderligere udnyttelse.

Til nr. 21

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 18, at grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. Endvidere følger det af bestemmelsen, at såfremt det efter de nævnte forskrifter er muligt at anvende og udnytte grunden til flere forskellige formål, anses det bedste formål i økonomisk henseende for den af de foreliggende muligheder, der giver den højeste grundværdi.

Oplysninger om, hvorledes en grund kan anvendes og udnyttes, fastsættes i plangrundlaget og registreres i Plandataregistret. I bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 20 a, jf. forslagets § 1, nr. 25, hvortil der henvises, er det nærmere beskrevet, hvorledes oplysninger om en grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder registreres i Plandataregistret.

Nogle ejendomme er beliggende i områder, hvor plangrundlaget kun fastsætter relativ brede anvendelsesmuligheder for ejendommene. I plangrundlaget (typisk lokalplaner) kan der f.eks. alene være registreret en generel angivelse af, til hvilket formål et område må anvendes (f.eks. boligformål) uden, at det samtidigt er specificeret, hvilke boligtyper der må opføres inden for området. I en lokalplan kan det også være bestemt, at et område er udlagt til boligområde samtidig med, at det er specifikt angivet, hvilke boligtyper der må opføres.

Er eksempelvis et enfamiliehus beliggende i et område, som efter plangrundlaget er udlagt til boligformål (og hvor der således ikke specifikt er taget stilling til anvendelse), vil der for grunden efter den nuværende model blive foretaget tre forskellige beregninger:

– En beregning af grundværdien efter planlagt anvendelse med en bebyggelsesprocent svarende til den tilladte.

– En beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse og udnyttelse med en etageejendom.

– En beregning af grundværdien ved faktisk anvendelse og udnyttelse med udgangspunkt i det faktisk opførte enfamiliehus.

Den højeste af de tre beregninger vil umiddelbart være den bedste økonomiske anvendelse og anvendelse og således blive anvendt ved ansættelsen af grundværdien, jf. bl.a. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2. Vurderes grunden under eksempelvis enfamiliehuset ud fra planlagt anvendelse som en etageejendom, vil vurderingen i nogle områder blive væsentligt højere end efter den faktiske anvendelse som enfamiliehus, uanset at kommunen ikke specifikt i plangrundlaget har taget stilling til, om ejeren må og kan opføre en etageejendom på grunden – og evt. heller ikke vil tillade alternativ anvendelse.

Det foreslås derfor, at der indsættes en ny bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 18, hvoraf det vil følge, at i de situationer, hvor Plandataregistret alene indeholder en generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, vil grundværdien skulle ansættes ud fra den faktiske anvendelse, hvis denne er mulig efter Plandataregistret. Denne situation vil være omfattet af forslaget til lovens § 18, stk. 3 , der regulerer den situation, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter Plandataregistret. De tilfælde, hvor den faktiske anvendelse af grunden ikke er mulig efter Plandataregistret, er reguleret i forslaget til ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 5.

Ved »generel angivelse« forstås et område med en generel anvendelse uden specifik angivelse af boligtype. Bestemmelsen vil alene finde anvendelse i boligområder. Aktuelt vil bestemmelsen alene omfatte plananvendelseskode 1100. Plananvendelseskoder er nærmere beskrevet i de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1., hvortil der henvises.

For at den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 3, finder anvendelse, skal der på grunden være en bygning med faktisk anvendelse, som passer til kategorien boligområde. Dvs. at der ud fra plananvendelseskode 1100 skal ligge en bygning, som er enten åben-lav boligbebyggelse, tæt-lav boligbebyggelse eller etageboligbebyggelse, idet disse boligtyper er omfattet af kategorien boligområde.

Endvidere foreslås det i det foreslåede stk. 3, at udnyttelsen af grunden for ejendomme, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter Plandataregistret, vil skulle opgøres i henhold til bygningsreglementet og anden offentlig regulering, der er gældende på vurderingstidspunktet, jf. § 5, baseret på den faktiske anvendelse. Grundens udnyttelse vil dog ikke kunne opgøres til mere, end hvad der følger af Plandataregistret.

Forslaget til opgørelsen af udnyttelsen foreslås at gælde, uanset om grunden ligger i byzone, sommerhusområde eller landzone. I forhold til ejendomme beliggende i landzone bemærkes, at kommunen ved anvendelse af den generelle angivelse for et boligområde (plananvendelseskode 1100) umiddelbart ikke har udelukket bestemte boligtyper.

At udnyttelsen af grunden vil skulle opgøres efter bygningsreglementet indebærer, at der ved ansættelse af grundværdien ud fra den faktiske anvendelse af ejendommen, vil blive henset bygningsreglementets bestemmelser i forhold til bl.a. bebyggelsesprocenten, udstykningsmuligheder og maksimal bygningshøjde. Dette gælder i de situationer, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter Plandataregistret. De situationer, hvor den faktiske anvendelse ikke er i overensstemmelse med det, der er muligt efter Plandataregistret, reguleres af stk. 5.

Det betyder, at såfremt der ligger et enfamiliehus i et boligområde (med plananvendelseskode 1100) vil dette blive betragtet som den faktiske anvendelse, idet der er tale om en bygningstype, som kan rummes inden for kategorien boligområde, idet et enfamiliehus er åben-lav boligbebyggelse (et fritliggende enfamiliehus). Ved opgørelse af grundens udnyttelse vil der i forhold til eksempelvis udstykning blive henset til bygningsreglementets bestemmelser herfor for fritliggende enfamiliehuse. Ud fra bygningsreglementets § 173, stk. 2, nr. 1, som er gældende på tidspunktet for fremsættelse af dette lovforslag, vil der blive taget afsæt i, at kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at godkende ejendomme med en grundstørrelse på mindst 700 m2 ved fritliggende enfamiliehuse. I forhold til bebyggelsesprocent vil 30 pct. som angivet i bygningsreglementets § 170, stk. 2, nr. 3, blive lagt til grund, hvis der er tale om et fritliggende enfamiliehus. Er der derimod tale om et rækkehus vil en bebyggelsesprocent på 40 pct. som angivet bygningsreglementets § 170, stk. 2, nr. 2, blive anvendt.

Af den foreslåede bestemmelse følger det også, at udnyttelsen vil blive opgjort ud fra anden offentlig regulering. Anden offentlig regulering kan eksempelvis være regler om beskyttelseslinjer i lov om naturbeskyttelse, landzonetilladelser, bygningsregulerende bestemmelser i bygningsreglementet samt enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. Disse kan konkret begrænse muligheden for at bebygge i forhold til udnyttelsesprocenten i bygningsreglementet, hvilket der vil blive taget højde for.

De foreslåede bestemmelser i § 18, stk. 3-6, skal ses i sammenhæng med ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 2, derved, at hvis en grund lovligt udnyttes i videre omfang end fastsat i medfør af stk. 3-5, ansættes grundværdien på grundlag af grundens faktiske udnyttelse, hvis dette medfører en højere grundværdi end ved ansættelse efter bestemmelserne.

Det foreslås, at udnyttelsen af grunden vil skulle opgøres efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering på vurderingstidspunktet, jf. § 5, baseret på den faktiske anvendelse, når den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter Plandataregistret. I tilknytning hertil foreslås det, at grundens udnyttelse dog ikke vil kunne opgøres til mere, end hvad der følger af Plandataregistret. I de tilfælde, hvor udnyttelsen specifikt er angivet lavere end udnyttelsesprocenten i bygningsreglementet, vil denne lavere værdi dermed blive lagt til grund.

Et eksempel på anvendelse af ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 3, 3. pkt., er, at det følger af Plandataregistret, at bebyggelsesprocenten er 20 pct. for grunden, hvor enfamiliehuset er opført, men hvor det følger af bygningsreglementet, at bebyggelsesprocenten er 30 pct. for enfamiliehuse. I dette tilfælde vil § 18, stk. 3, 3. pkt., føre til bebyggelsesprocent på 20 pct. vil blive lagt til grund ved ansættelse af grundværdien. I de tilfælde, hvor Plandataregistret udover en generel angivelse af, hvorledes en grund kan anvendes tillige indeholder en specifik angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, foreslås det med forslaget til ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 4, at grundværdien skal ansættes efter den specifikke anvendelse, hvis dette vil medføre en højere grundværdiansættelse end en ansættelse efter den ovennævnte.

Ved »specifik angivelse« forstås et område med en generel anvendelse og en specifik angivelse af boligtype. De aktuelle plananvendelseskoder 1110, 1120 og 1130 er eksempler herpå. Plananvendelseskoder er nærmere beskrevet i de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1., hvortil der henvises.

Som eksempel på anvendelse af § 18, stk. 4, kan nævnes det tilfælde, hvor en grund er beliggende i et område, hvor det i Plandataregistret er registreret, at en grund kan anvendes til såvel boligformål (dvs. med plananvendelseskode 1100) som etageboligbebyggelse (dvs. med plananvendelseskode 1130). Ved ansættelse af grundværdien vil der på den baggrund blive foretaget beregninger ud fra den generelle angivelse efter forslaget til § 18, stk. 3, og den specifikke angivelse efter forslaget til § 18, stk. 4, jf. stk. 3. Er der eksempelvis opført et parcelhus, men viser beregningerne, at grundværdiansættelsen vil være højst ud fra den specifikke angivelse til etageboligbebyggelse, vil denne blive lagt til grund.

Herudover foreslås det efter stk. 5 , at i de situationer, hvor den faktiske anvendelse af en grund ikke vil være mulig efter Plandataregistret, jf. den foreslåede § 18, stk. 3, 1. pkt., i ejendomsvurderingsloven, ansættes grundværdien efter § 20 på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. Hvis plangrundlaget udover en generel angivelse også indeholder en specifik angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, jf. den foreslåede § 18, stk. 4, i ejendomsvurderingsloven, vil den bedste økonomiske anvendelse være den højeste af beregningen efter henholdsvis stk. 4 eller stk. 5.

Endelig foreslås det efter stk. 6 , at grundværdien for ubebyggede grunde, som er omfattet af den foreslåede § 18, stk. 3, 1. pkt., i ejendomsvurderingsloven, ansættes efter anvendelse som fritliggende enfamiliehus med den udnyttelse, som er mulig efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering på vurderingstidspunktet, jf. dog stk. 3, 3. pkt.

Baggrunden for at det foreslås, at grundværdien for de ubebyggede grunde foreslås ansat efter anvendelse som fritliggende enfamiliehus er, at det er denne bygningstype, der ofte vil kunne tillades i et boligområde.

De foreslåede bestemmelser finder tilsvarende anvendelse i de situationer, hvor en grund gennemskæres af en zone eller en plan. I disse tilfælde kan bestemmelsen anvendes på den ene del af en sådan grund, hvis det kun er på denne del, at der er registeret en generel angivelse af anvendelsesmulighederne.

Til nr. 22

Ifølge ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog ejendomsvurderingslovens §§ 28-33.

Endvidere følger det af bestemmelsen, at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris. Ved vurderingen skal der ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, jf. lovens § 15, stk. 2. Ved grundværdi forstås efter lovens § 17, stk. 1, værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33.

For ejerlejligheder bestemmer ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 1, at der ansættes en grundværdi for moderejendommens grundareal.

Ejendomsvurderingslovens § 15 fastsætter den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved vurdering af fast ejendom. Ved vurderingsnormen forstås ifølge bemærkningerne til § 15, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 94, den værdi eller det resultat, som Skatteforvaltningen skal nå frem til ved vurderingen.

Som nærmere beskrevet i de almindelige bemærkninger, afsnit 2.10.1, hvortil der henvises, var det ved ejendomsvurderingslovens tilblivelse hensigten at anvende grundresidualmetoden i de fleste tilfælde ved ansættelse af grundværdier for moderejendomme under ejerlejligheder.

En gennemgang af en række faktiske salg af grunde til etageboligbebyggelse, sammenholdt med de resultater, der på nuværende tidspunkt opnås ved grundresidualmetoden, har imidlertid vist, som det også er beskrevet i de almindelige bemærkninger, afsnit 2.10.1, at metoden for visse områder generelt giver resultater, der afviger væsentligt fra de konstaterede handelspriser.

Det foreslås på denne baggrund, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en ny bestemmelse som § 19 a, hvorefter det foreslås i stk. 1, at grundværdien for grunde, der kan anvendes eller faktisk anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, skal ansættes på baggrund af ejendomsværdien, bygningsværdien og andre forhold, der vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien i området.

Det foreslås endvidere i stk. 2 , at der skal ansættes en grundværdi for hver enkelt ejerlejlighed ved fra ejendomsværdien som nyopført at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi som nyopført. Det foreslås endvidere, at bygningsværdien for ejerlejligheden som nyopført pr. kvadratmeter boligareal ansættes svarende til bygningsværdien for nyopførte enfamiliehuse af almindelig størrelse pr. kvadratmeter boligareal, der har samme ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som ejerlejligheden. Bygningsværdien for et nyopført enfamiliehus opgøres som ejendomsværdien som nyopført fratrukket grundværdien.

Den foreslåede bestemmelse skal omfatte grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, hvorved forstås boligbebyggelse i to etager eller derover og med vandret lejlighedsskel. Bestemmelsen omfatter ikke tofamiliehuse, villalejligheder, rækkehuse m.v., der vurderes efter normen for enfamiliehuse og ejerlejlighedsopdelte rækkehuse, der foreslås vurderet efter den foreslåede § 19 b.

Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at grundværdien, der for ejerlejligheder skal afspejle slutbrugerens værdifastsættelse af grunden, vil skulle fastsættes ved, at bygningsværdien som nyopført trækkes fra ejendomsværdien som nyopført. Ved værdiansættelsen for slutbrugeren er det således bygningsværdien, der er relevant. Bygningsværdien kan imidlertid afvige fra byggeomkostningerne, der alene er relevant for investor i forhold til at vurdere, om et givent nybyggeri er rentabelt.

For ejerlejligheder eksisterer der ikke empiri om den endelige slutbrugers værdiansættelse af bygnings- eller grundværdien. For enfamiliehuse eksisterer der imidlertid empiri om slutbrugers ansættelse af grundværdien og derigennem slutbrugers ansættelse af bygningsværdien.

Beregningen af bygningsværdien vil derfor ske ud fra empiri for enfamiliehuse, da ejendoms- og grundværdi og dermed bygningsværdi er baseret på empiri bestående af både handelspriser for bebyggede ejendomme og ubebyggede grunde købt direkte af den forventede slutbruger.

Vurderingsmodellen for enfamiliehuse anvendes til at vurdere, hvad de handlede grunde ville koste, som bebygget med et nyopført enfamiliehus, således at opførelsesåret sættes til at være kort tid inden vurderingsterminen. Da der kun er meget få nyopførte ejendomme på selve vurderingsterminen, anvendes som nyopført,handlede ejendomme med nyere opførelsesår, for at sikre et statistisk validt resultat. Dermed fås der for en handlet grund en ejendomsværdi som nyopført og en grundværdi, og forskelsværdien mellem disse, udgøres af bygningsværdien som nyopført. Bygningsværdien beregnes pr. kvadratmeter, så den umiddelbart kan bruges i sammenligningen med ejerlejligheder.

Udgangspunktet ved opgørelsen af grundværdien for den konkrete lejlighed vil være ejendomsværdien for den konkrete ejerlejlighed som nyopført. Dette indebærer, at opgørelsen i mange tilfælde vil afvige fra den faktisk ansatte ejendomsværdi, jf. lovens § 16. Beregningen gennemføres ved, at ejerlejligheden anses for nyopført pr. vurderingsterminen og uden hensyntagen til det faktiske opførelsesår.

Forskellen mellem ejendomsværdien som nyopført og den faktiske ejendomsværdi er udtryk for den generelle forskel i handelspriser mellem nyopførte ejendomme og ejendomme med det faktiske opførelsesår i området.

Derefter skal bygningsværdien for ejerlejligheden opgøres. Til brug herfor er det nødvendigt at beregne bygningsværdien pr. kvadratmeter for nyopførte enfamiliehuse pr. vurderingstermin af almindelig størrelse.

Opgørelsen af den gennemsnitlige bygningsværdi pr. kvadratmeter boligareal for enfamiliehuse baseres på grundværdikurven for enfamiliehuse. Grundværdikurven er en statistisk, landsdækkende model, der fastlægger værdien af grundene baseret på ejendomspriserne pr. vurderingstermin. Der foretages ikke manuelle justeringer af disse indgangsværdier.

Ved opgørelsen anvendes de forskelsværdier pr. kvadratmeter boligareal, der kan aflæses ved hjælp af grundværdikurven, baseret på forskellige ejendomsværdier pr. vurderingsterminen af et almindeligt nyopført enfamiliehus på 140 m2 på en almindelig grund på 700 m2. Også her indgår imidlertid, at enfamiliehuset anses som nyopført. Beregningen svarer til den grundværdikurve, der anvendes til vurderingen af grunde under enfamiliehuse med den forskel, at enfamiliehuset anses som nyopført, hvilket indebærer, at vurderingsmodellen for enfamiliehuse anvendes til at vurdere, hvad en nyopført ejendom samlet set ville koste. Derudover udføres beregningen i forhold til boligarealet, således at der ved hjælp af grundværdikurven findes en bygningsværdi pr. kvadratmeter, der modsvarer en ejendomsværdi pr. kvadratmeter.

Der indgår ikke et skønselement ved beregningen af de forskelsværdier, der kan aflæses ved hjælp af grundværdikurven for enfamilieshuse, idet beregningen fastlægges efter vurderingsterminen samtidig med fastlæggelsen af grundværdikurven for enfamiliehuse, umiddelbart inden den konkrete vurdering foretages.

Bygningsværdien vil ikke være afhængig af den moderejendom, en ejerlejlighed faktisk ligger i, idet bygningsværdien afspejler forskelsværdien pr. kvadratmeter boligareal af et almindeligt nyopført enfamiliehus med en kvalitet, der svarer til den gennemsnitlige kvalitet, af de ejendomme, der indgår i beregningen af grundværdikurven.

På dette grundlag kan den gennemsnitlige bygningsværdi pr. kvadratmeter boligareal for et enfamiliehus for en given ejendomsværdi pr. kvadratmeter opgøres. Den værdi indgår herefter ved fastlæggelsen af bygningsværdien pr. kvadratmeter for den konkrete ejerlejlighed i forhold til ejerlejlighedens ejendomsværdi som nyopført pr. kvadratmeter.

Det foreslås derudover i stk. 3 , at for ejerlejligheder placeret på en moderejendom, hvor bedste økonomiske anvendelse, jf. § 17, er planlagt anvendelse efter § 18, fordeles den del af moderejendommens samlede grundværdi, der ikke fordeles efter stk. 2, på de enkelte ejerlejligheder efter ejendomsvurderingslovens § 21, der tillægges grundværdien efter stk. 2.

Moderejendommens planlagte grundværdi vil blive ansat ud fra en gennemsnitlig kvadratmeterpris for en almindelig ejerlejlighed på ejendommens beliggenhed og herefter fordelt på de enkelte lejligheder. Hovedreglen vil være, at fordelingen sker efter de tinglyste fordelingstal, jf. ejendomsvurderingslovens § 21. Hermed sikres det, at det fortsat er muligt at tage højde for etageboligbebyggelsesgrundes bedste økonomiske anvendelse.

Den gennemsnitlige ejendomsværdi pr. kvadratmeter anvendes til at bestemme bygningsværdien pr. kvadratmeter. Denne fastsættes til det samme som forskelsværdien pr. kvadratmeter boligareal for enfamiliehuse, jf. ovenfor vedrørende stk. 2. Herefter beregnes en grundværdi for det mulige boligareal, svarende til værdien af de uudnyttede antal etagemeter. Den potentielle værdi af de uudnyttede etagemeter fordeles herefter som hovedregel på baggrund af de tinglyste fordelingstal på de enkelte ejerlejligheder, jf. § 21.

Det foreslåede stykke vil alene finde anvendelse i de situationer, hvor der foreligger uudnyttede etagemeter.

Det foreslås videre i stk. 4, at for ejendomme omfattet af stk. 1, der ikke anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes grundværdien efter stk. 2.

For ejendomme, der efter plangrundlaget kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes grundværdien herefter ud fra de samme regler, som dem der er skitseret ovenfor for faktiske ejerlejligheder. Da der ikke er opført ejerlejligheder, vil beregningen i stk. 4 tage udgangspunkt i ejendomsværdien, kvadratmeterprisefor en gennemsnitlig almindelig, nyopført ejerlejlighed i området, således at der beregnes en bygningsværdi og en ejendomsværdi for at finde en grundværdi pr. kvadratmeter boligareal for en sådan almindelig ejerlejlighed. Dermed kan grundværdien af det mulige antal kvadratmeter findes ved at gange det samlede boligetageareal med værdien af grundværdien pr. kvadratmeter boligareal.

Sigtet med den foreslåede vurderingsnorm for grundværdien for en ejerlejlighed er ikke investors værdifastsættelse af en ubebygget grund, men derimod den potentielle slutbrugers værdiansættelse af grunden, så grundens værdi vil afspejle værdien af ejendommens beliggenhed for slutbrugeren. Den foreslåede vurderingsnorm for disse ejendomme, skal således sikre, at ansættelserne vil afspejle grundenes egentlige værdi for den potentielle slutbruger.

Der vil således kunne være betydelige forskelle mellem slutbrugerens værdiansættelse af etageejendomsgrunde og de handelspriser, der kan observeres i forbindelse med faktiske salg af grunde udlagt til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder. Det skyldes bl.a., at der ofte går en del tid, fra grunden er handlet, til en ejerlejlighed kan bebos. I denne periode kan der i nogle områder være stor udvikling i områdets samlede karakter, og der kan være konjunkturbetingede ændringer. Begge forhold påvirker ejendomsværdi og grundværdi. Derudover er der forskel på, hvor mange omkostninger en developer/investor påtager sig i form af f.eks. nedrivningsomkostninger, oprensning af forurening, etablering af infrastruktur som veje og regnvandsafledning.

Endelig løber investor en betydelig risiko ved at bygge ejerlejligheder, hvor der ikke på forhånd kan være sikkerhed for, om ejerlejlighederne kan sælges. Omvendt løber en køber af en ny ejerlejlighed ikke en væsentlig større risiko end den, der generelt er forbundet med at købe en ejerbolig.

På den baggrund må det samlet forventes, at slutbrugerens værdiansættelse af grunden er væsentlig højere end den pris, investor oprindeligt gav for byggegrunden, og end de handelspriser, der kan observeres i forbindelse med faktiske salg af grunde udlagt til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder. De handelspriser, som bygherrerne opnår ved køb af byggegrunde, vil derfor efter forslaget ikke være relevante i forhold til grundværdiansættelserne, idet disse ikke afspejler værdien for den endelige slutbruger.

Skatteforvaltningen vil dog ikke i alle tilfælde være forpligtet til at anvende grundresidualmetoden. Konkret vil der kunne forekomme tilfælde, hvor andre forhold, der vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien, må inddrages. Dette vil eksempelvis kunne være lokale forhold, som vurderes at påvirke grundværdien, f.eks. registreret forurening og behov for ekstrafundering.

Afgørende for, om der skal tages hensyn til sådanne forhold vil være, om der foreligger en tilstrækkelig påvirkning af opgørelsen af ejendomsværdien for ejendommen som nyopført. I disse situationer vil der med den foreslåede vurderingsmetode kunne være grundlag for et tillæg eller nedslag, jf. dog forslaget til ændring af ejendomsvurderingslovens § 25.

De faktiske forhold, der vil skulle lægges vægt på ved ansættelse af grundværdien for etageboligbebyggelse, vil skulle meddeles ejendomsejeren i forbindelse med deklarationsproceduren.

Eksempel 1

Nedenstående beregninger illustrerer fremgangsmåden for beregningen med den foreslåede ordning, men er ikke et udtryk for de endelige grundværdi- eller forskelsværdiniveauer, idet beregningsgrundlaget er foreløbigt og ikke konsolideret på tidspunktet for fremsættelsen af lovforslaget.

Eksemplerne kan således ikke fortolkes som værende vejledende i forhold til niveauet for de kommende grundværdier under ejerlejligheder eller enfamiliehuse, men illustrer alene beregningsmekanismen.

Med den foreslåede model til vurdering af grunde under ejerlejligheder beregnes grundværdien som ejendomsværdien som nyopført minus bygningsværdien som nyopført.

Bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal fås fra enfamiliehuse med samme ejendomsværdi pr. m2 boligareal som ejerlejligheden, hvor bygningsværdien for enfamiliehuse beregnes som ejendomsværdien som nyopført minus grundværdien (forskelsværdien). Det tager afsæt i, at for enfamiliehuse og ejerlejligheder, der har samme ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som nyopført, bør bygningsværdien/forskelsværdien pr. kvadratmeter boligareal også være lige stor.

Med forslaget anvendes dermed den gennemsnitlige bygningsværdi/forskelsværdi pr. kvadratmeter boligareal for enfamiliehuse af almindelig størrelse, der har samme gennemsnitlige ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som ejerlejligheden. Grundværdien kan herefter pr. kvadratmeter boligareal beregnes residualt. Den endelig grundværdi pr. ejerlejlighed kan herefter beregnes som boligareal gange grundværdi pr. kvadratmeter boligareal, jf. tabel 1 .

 

 

 

 

Tabel 1. Illustrative beregninger for faktisk udnyttelse – baseret på foreløbige beregningsgrundlag

Nyopført standardenfamiliehuse          

  Standardejendomsværdi som nyopført Ejendomsværdi som nyopført pr. m2 Gennemsnitlig grundværdi pr. m2 Gennemsnitlig forskelsværdi/bygningsværdi pr. m2    

  4.900.000 35.000 19.500 16.000    

  5.194.000 37.000 20.500 16.500    

  5.320.000 38.000 21.000 17.000    

  5.488.000 39.000 21.500 17.500    

  5.684.000 40.500 22.500 18.500    

Beregning for ejerlejlighed          

  Faktisk ejendomsværdi pr. m2 Ejendomsværdi som nyopført pr. m2 Bygningsværdi Grundværdi pr. m2 Boligareal Grundværdi

             

Stue 28.000 35.000 16.000 19.500 100 1.925.000

1. sal 29.500 37.000 16.500 20.500 100 2.041.000

2. sal 30.500 38.000 17.000 21.000 100 2.090.000

3. sal 31.500 39.000 17.500 21.500 100 2.156.000

4. sal 32.500 40.500 18.500 22.500 100 2.233.000

Anm. : Beregningerne illustrerer fremgangsmåden for beregningen med den foreslåede ordning, men er ikke et udtryk for de endelige grundværdi- eller forskelsbeløbsniveauer, idet beregningsgrundlaget er foreløbigt og ikke konsolideret på tidspunktet for fremsættelsen af lovforslaget. Kilde: Illustrative beregninger.

I de tilfælde, hvor etageejendommen er underudnyttet, skal der ligeledes foretages en beregning efter planlagt anvendelse (udnyttelse). Såfremt moder/etageejendommen anvendes til beboelse, anvendes den gennemsnitlige ejendomsværdi pr. kvadratmeter til at bestemme bygningsværdien pr. kvadratmeter. Denne fastsættes til det samme som forskelsværdien pr. kvadratmeter boligareal for enfamiliehuse, jf. eksemplerne i tabel 1. Herefter beregnes en grundværdi pr. kvadratmeter boligareal for de planlagte antal etagemeter. Værdien af de mulige uudnyttede antal etagemeter fordeles herefter som hovedregel på baggrund af de tinglyste fordelingstal på de enkelte ejerlejligheder, jf. tabel 2 .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabel 2. Illustrative beregninger for planlagt udnyttelse – baseret på foreløbige beregningsgrundlag

Nyopført standardenfamiliehuse              

  Standardejendomsværdi som nyopført Ejendomsværdi som nyopført pr. m2 Gennemsnitlig grundværdi pr. m2 Gennemsnitlig forskelsværdi/bygningsværdi pr. m2          

  4.900.000 35.000 19.500 16.000          

  5.194.000 37.000 20.500 16.500          

  5.320.000 38.000 21.000 17.000          

  5.488.000 39.000 21.500 17.500          

  5.684.000 40.500 22.500 18.500          

Beregning for ejerlejlighed              

  Faktisk ejendomsværdi pr. m2 Ejendomsværdi som nyopført pr. m2 Bygningsværdi Grundværdi pr. m2 Boligareal Grundværdi, faktisk udnyttelse Uudnyttet boligareal Grundværdi uudnyttet boligareal Grundværdi, planlagt udnyttelse

                   

Stue 28.000 35.000 16.000 19.500 100 1.925.000 20/100 419.000 2.344.000

1. sal 29.500 37.000 16.500 20.500 100 2.041.000 20/100 419.000 2.460.000

2. sal 30.500 38.000 17.000 21.000 100 2.090.000 20/100 419.000 2.509.000

3. sal 31.500 39.000 17.500 21.500 100 2.156.000 20/100 419.000 2.575.000

4. sal 32.500 40.500 18.500 22.500 100 2.233.000 20/100 419.000 2.652.000

                   

Faktisk anvendelse   38.000 17.000 21.000 500 10.445.000      

Planlagt anvendelse   38.000 17.000 21.000 600 12.540.000      

Værdi af potentiale       21.000 100 2.096.000      

Anm. : Beregningerne illustrerer fremgangsmåden for beregningen med den foreslåede ordning, men er ikke et udtryk for de endelige grundværdi- eller forskelsbeløbsniveauer, idet beregningsgrundlaget er foreløbigt og ikke konsolideret på tidspunktet for fremsættelsen af lovforslaget. Kilde: Illustrative beregninger.

Som nævnt afspejler ovenstående beregninger ikke de endelige niveauer for grundværdierne, da beregningsgrundlaget er foreløbigt og ikke konsolideret på tidspunktet for fremsættelsen af lovforslaget. Eksemplerne kan således ikke fortolkes som værende vejledende i forhold til niveauet for de kommende grundværdier under ejerlejligheder eller enfamiliehuse, men illustrer alene beregningsmekanismen.

For ejerlejligheder gælder, at ejeren af lejligheden ejer en ideel andel af det grundareal, der tilhører den matrikulære ejendom, der er udstykket. Ejerlejligheder indgår typisk i etageboligbebyggelse, men der er også moderejendomme, hvorpå der er opført ejerlejlighedsopdelte rækkehuse. For sådanne ejendomme er der ligesom for ejerlejlighederne ingen direkte grundsalg, hvor køberen er den forventede slutbruger. Det er derfor ikke muligt at måle direkte i markedet, hvad grundværdierne under ejerlejlighedsopdelte rækkehuse er værd.

Efter gældende ret vil grundværdien skulle ansættes direkte efter normen i § 15, hvorfor der opstår de tilsvarende udfordringer som ovenfor beskrevet med ejerlejlighederne.

Det foreslås derfor, at der indsættes en § 19 b i ejendomsvurderingsloven, hvorefter ansættelsen grundværdien for rækkehuse på moderejendomme, uanset § 15, stk. 1, ansættes efter samme metode som ejendomme til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 1.

Med den foreslåede ændring vil det være entydigt, at metoden til at beregne grundværdien under ejerlejlighedsopdelte rækkehuse blive identisk med den, der anvendes for enfamiliehuse og rækkehuse (grundværdikurven). Hermed sikres det, at rækkehuse ansættes ens, uanset om de er opdelt i hver deres grund, eller organiseret på en fællesgrund. Ændringen har til formål at afklare retsstillingen.

Med ændringen bliver det også for ejerlejlighedsopdelte rækkehuse entydigt, at det er slutbrugerens værdiansættelse af grunden, der bliver afgørende for ansættelsen. Denne er afspejlet i grundværdikurven og vil i visse tilfælde være væsentlig højere end den pris, investor oprindeligt gav for byggegrunden, og eventuelt de handelspriser, der kan observeres i forbindelse med faktiske salg af grunde udlagt til rækkehuse (der kan lejlighedsopdeles). De handelspriser, som bygherrerne opnår ved køb af byggegrunde, vil derfor efter forslaget ikke være relevante i forhold til grundværdiansættelserne, idet disse ikke afspejler værdien for den endelige slutbruger.

Der er i visse tilfælde også enfamiliehuse, der er opdelt i ejerlejligheder på en fælles moderejendom. Disse værdiansættes efter grundværdikurven for enfamiliehuse, hvilket forslaget ikke ændrer ved.

De foreslåede bestemmelser i §§ 19 a og 19 b udtrykker vurderingsnormen i forhold til grundværdiansættelsen for ejerlejligheder i etageboliger og rækkehuse. Ændringerne i vurderingsmetoderne bevirker ikke, at der skal foretages en tilbageregning af grundværdien til basisåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 40. Tilsvarende har de foreslåede ændringer ikke indflydelse på, om de pågældende ejerlejligheder er omfattet af tilbagebetalingsordningen i lovens kapitel 13.

Til nr. 23

Opgørelsen af den faktiske anvendelse og udnyttelse efter ejendomsvurderingslovens § 20 foretages på grundlag af den registrerede bygningsanvendelseskode og de registrerede oplysninger om bygningernes størrelse forstået som det antal etagemeter, der bruges ifølge bygningsreglementet, og bygningernes højde forstået som det antal etager, bygningen har registreret i Bygnings- og Boligregistret.

For at udregne bygningsstørrelsen er det nødvendigt at beregne bygningens etageareal. Bygningsreglementet fastsætter reglerne herfor, jf. bygningsreglementets § 455, og bebyggelsesprocenten (etagearealets procentvise andel af grundens størrelse), jf. bygningsreglementets § 453.

Beregningsreglerne i bygningsreglementets § 455 ændres løbende, hvilket systemmæssigt er vanskeligt at håndtere. Dette gælder navnlig bygningsreglementets regler om bygningens størrelse, da disse indeholder forskellige selvstændige beregninger.

Hertil kommer, at det ikke er hensigtsmæssigt at operere med beregningsregler fra flere forskellige bygningsreglementer, idet det potentielt kan give forskellige resultater ved beregningen af udnyttelsen i henhold til ejendomsvurderingslovens § 20 for ellers ensartede ejendomme, og sagsbehandlingen vanskeliggøres, når beregningen skal berigtiges.

Det foreslås på den baggrund, at der i ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 2, indsættes et nyt punktum, så der ved beregningen af den faktiske anvendelse og udnyttelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 20, vil skulle tages udgangspunkt i det bygningsreglement, der er gældende på vurderingstidspunktet. Dvs. det bygningsreglement, der er i kraft på vurderingstidspunktet.

Til nr. 24

Det fremgår ikke klart af den gældende formulering af ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 20, at det er muligt at kombinere anvendelsen af §§ 18 og 20 ved vurderingen af én vurderingsejendom.

I de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.7.2.4.1, fremgår det bl.a., at den overordnede vurderingsnorm om en forventelig kontantværdi også er gældende ved vurderingen af grunde. Ved grundværdien skal forstås værdien af grunden i ubebygget stand under forudsætning af, at grunden vil blive anvendt i bedste økonomiske henseende. Dette vil i medfør af ovennævnte bemærkninger sige, hvad en fornuftig investor vil anvende og udnytte grunden til, uanset om der er tale om ejerboliggrunde eller erhvervsgrunde.

En investor vil anskue sådanne vurderingsejendommes potentiale på baggrund af dels, hvad grunden faktisk anvendes og udnyttes til, og dels grundens planlagte anvendelse og udnyttelse.

Ved komplekse grunde, der består af flere dele, vil en investor anskue de enkelte dele som separate enheder og vil ved prisfastsættelsen af ejendommen se på summen af værdierne af de enkelte dele.

Hvis vurderingerne skal afspejle dette for sådanne typer ejendomme, herunder f.eks. ejendomme der er beliggende på tværs af en zonegrænse, er det nødvendigt at opdele sådanne ejendomme. Dette kan f.eks. gælde for ejendomme, hvor en del af ejendommen ligger i byzone, mens den resterende del ligger i landzone. Tilsvarende gør sig gældende for ejendomme, der er berørt af forskellige plangrundlag.

Det fremgår ikke klart af den gældende formulering af ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 20, at det er muligt at kombinere anvendelsen af §§ 18 og 20 ved vurderingen af én vurderingsejendom.

Det foreslås derfor, at der indsættes en ny bestemmelse som ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 4, hvorefter ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 1-3, vil finde tilsvarende anvendelse, hvis Skatteforvaltningen foretager en arealopdeling af grunden til brug for vurderingen.

Grundværdien vil i disse tilfælde skulle ansættes på baggrund af denne opdeling. Forslaget medfører, at der ved vurderingen både skal henses til de enkelte deles mulige anvendelse og udnyttelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 18, og faktiske anvendelse og udnyttelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 20, og at der i vurderingen vil kunne indgå en kombination heraf.

Dette vil navnlig gøre sig gældende i de situationer, der er omfattet af bygningsreglementets § 454, stk. 3, som regulerer, hvilke arealer der ikke medregnes til grundens størrelse ved opgørelsen af bl.a. bebyggelsesprocenten, jf. bygningsreglementets § 453.

Hvis der ikke tages hensyn til vurderingsejendommens dele, kan det desuden for geografisk adskilte matrikler, som samlet udgør én vurderingsejendom, uanset at de er beliggende i samme zone, betyde, at et fritliggende, ubebygget jordstykke regnes med i udnyttelsen, selvom det ikke ville kunne lade sig gøre i en byggesagsbehandling.

For grunde beliggende i to forskellige zoner ville det ligeledes betyde, at udnyttelsen regnes i forhold til et grundareal, der ikke i realiteten ville kunne danne grundlag for beregning af udnyttelsen. Således ville det ikke være muligt at overføre et etageareal fra den ene del af vurderingsejendommen beliggende i en zone til den anden del af vurderingsejendommen, der ligger i en anden zone. Eventuel overudnyttelse ville derfor kun kunne beregnes inden for samme zone.

Forslaget vil på den baggrund medføre mere retvisende vurderinger af komplekse vurderingsejendomme i overensstemmelse med vurderingsnormen som beskrevet i ejendomsvurderingslovens § 15.

Forslaget vil indebære, at i de tilfælde, hvor betingelserne for anvendelsen af ejendomsvurderingslovens § 20 er opfyldt, vil der på hver del blive beregnet to vurderingsforslag. Ét forslag for den mulige anvendelse og udnyttelse i medfør af ejendomsvurderingslovens § 18 og ét forslag for den faktiske anvendelse og udnyttelse i medfør af ejendomsvurderingslovens § 20. Grundværdien af vurderingsejendommen vil således skulle udgøre summen af de to vurderingsforlag.

Med forslaget vil der skabes mulighed for at vælge det forslag, som giver den mest retvisende vurdering for vurderingsejendommens enkelte dele, herunder også i de tilfælde, hvor dette vil ske i kombination af ejendomsvurderingslovens §§ 18 og 20.

Som eksempel på et tilfælde, der vil være omfattet af den foreslåede bestemmelse, kan nævnes, at en ejendoms grund består af to fysisk adskilte jordstykker, der begge er på 800 m2 med planlagt anvendelse til parcelhus og med 30 pct. i maksimal bebyggelsesprocent. Det ene jordstykke er bebygget med et parcelhus, mens det andet jordstykke er ubebygget. Da de to jordstykker er fysisk adskilte, foretager Skatteforvaltningen en arealopdeling, så de to jordstykker opgøres separat. Arealopdelingen er nødvendig under henvisning til, at udnyttelsesmulighederne ifølge bygningsreglementet skal beregnes separat for hvert enkelt jordstykke.

Hvis jordstykket med parcelhuset har en højere udnyttelse end tilladt, f.eks. 40 pct., vil der ifølge forslaget skulle beregnes en grundværdi efter ejendomsvurderingslovens § 20 for denne del af grunden. Samtidig skal der efter forslaget opgøres en værdi af den anden del af vurderingsejendommen efter ejendomsvurderingslovens § 18.

Grundværdien af vurderingsejendommen vil herefter kunne ansættes til summen af de to opgørelser beregnet efter henholdsvis § 20 og § 18.

Til nr. 25

Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi ved vurderingen af fast ejendom.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1. Dog ansættes grundværdien ved landbrugsjord og skovarealer efter en særlig vurderingsnorm, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 28-33.

Ved anvendelse af en grund forstås den type af byggeri, der er opført, eller som kan opføres på grunden, mens der ved udnyttelse forstås den mængde byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden.

Ansættelsen af grundværdien skal som udgangspunkt foretages på grundlag af den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter plangrundlaget i forskrifterne udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, og § 18, stk. 1, og omfatter bl.a. lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter og bygningsreglement.

For at forbedrede oplysninger om plangrundlaget, herunder grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, kan indgå i ejendomsvurderingen, er der, som nævnt i de almindelige bemærkninger afsnit 2.5.1, som led i forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem, oprettet et nyt Plandataregister, hvor kommunerne skal foretage en registrering af anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for de lokale planforhold, så de kan nedbrydes og registreres på deljordstykkeniveau, samt efterfølgende opdatere og korrigere oplysningerne, hvor det er nødvendigt.

Efter de gældende regler er der metodefrihed, og der eksisterer ikke nogen formkrav til, hvordan plangrundlaget skal fastsættes, hvilket f.eks. kan resultere i, at anvendelses- og udnyttelsesmulighederne fastsættes meget bredt. Er dette tilfældet, vil oplysningerne om anvendelses- og udnyttelsesmulighederne ikke være direkte anvendelige i Skatteforvaltningens registre og systemer.

Som eksempel på tilfælde, hvor der ikke vil kunne foreligge et tilstrækkeligt vurderingsgrundlag i Plandataregistret, kan nævnes de situationer, hvor kommunen i forhold til udnyttelsesmulighederne i lokalplanen ikke har angivet en bebyggelsesprocent eller et etageareal, eller hvor det i lokalplanen er angivet, at bebyggelsesprocenten afhænger af bygningens højde. I disse tilfælde vil der ikke foreligge tilstrækkelige oplysninger om en grunds udnyttelsesmuligheder i planforholdene, der i forbindelse med digitaliseringen er nedbrudt til deljordstykkeniveau.

Som nævnt i de almindelige bemærkninger, afsnit 2.5.1., skal kommunerne løbende opdatere og korrigere nødvendige plandata i Plandataregistret. Skatteforvaltningen vil derimod være ansvarlig for selve anvendelsen af de registrerede oplysninger i forbindelse med ejendomsvurderingen.

Det foreslås, med henblik på at sikre et administrerbart og digitaliseringsparat vurderingsgrundlag til ansættelse af grundværdien, at der i ejendomsvurderingsloven fastsættes regler for, hvorledes grundværdien skal ansættes i de tilfælde, hvor Plandataregistret

– ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en bebygget grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder,

– indeholder tilstrækkelige oplysninger om en bebygget eller ubebygget grunds anvendelsesmuligheder, men ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om grundens udnyttelsesmuligheder, eller

– ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en ubebygget grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

At oplysninger om plangrundlag for bebyggede og ubebyggede grunde ikke er »tilstrækkelige« i forhold til anvendelses- og udnyttelsesmuligheder dækker bl.a. over:

– at der i Plandataregistret slet ikke eller kun delvist er registreret oplysninger på deljordstykkeniveau,

– at de nedbrudte oplysninger i Plandataregistret er udtaget til kontrol hos kommunen og endnu ikke er kontrolleret og godkendt af kommunen eller

– at oplysningerne vedrører komplekse situationer, som ikke umiddelbart kan repræsenteres i digitaliseringen af planforholdene.

Er der i Plandataregistret alene registreret oplysninger om en bebygget eller ubebygget grunds udnyttelsesmuligheder, men ikke anvendelsesmuligheder, vil det blive betragtet som om, at der hverken foreligger tilstrækkelige oplysninger om grundens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, idet udnyttelsesmulighederne ikke vil kunne fortolkes entydigt, når oplysninger om anvendelsesmuligheder ikke foreligger.

Indeholder Plandataregistret ikke tilstrækkelige oplysninger om en bebygget grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 a, foreslås det, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a, stk. 1, at grundværdien ansættes efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering, jf. dog stk. 2 og 4. Der vil ved ansættelse af grundværdien skulle henses til bygningsreglementet og anden offentlig regulering, som er gældende på vurderingstidspunktet.

Baggrunden for forslaget om, at grundværdien foreslås ansat ud fra den faktiske anvendelse, er, at den type ejendom, der er opført på grunden, må anses for lovlig, medmindre kommunen har krævet nedrivning eller ombygning. Det er derfor antagelsen, at ejendomme af samme type vil blive tilladt i forbindelse med genopførelse. Der kan således være tilfælde, hvor boligområder er bebygget, før der fandtes planlovgivning, og hvor der ikke efterfølgende er udarbejdet lokalplaner, der afspejler den bebyggelse, der har fundet sted. Sådanne områder vil skulle vurderes på lige fod med områder, hvor lokalplanerne afspejler de bebyggede ejendomme.

I forhold til fastsættelse af udnyttelsen foreslås det, at denne skal fastsættes ud fra den faktiske anvendelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement på vurderingstidspunktet under henvisning til, at bygningsreglementet må anses for retningsgivende i forhold til, hvad der maksimalt kan forventes meddelt tilladelse til. I forhold til udnyttelse vil der blive henset til bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsesprocenten og minimumsgrundstørrelsen i forbindelse med udstykningsmuligheder.

Af bygningsreglementets § 170, stk. 2, følger det, at kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten for fritliggende en- og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel i et parcelhusområde ikke overstiger 30 pct. For sommerhuse følger det af bestemmelsen, at godkendelse ikke kan nægtes, hvis bebyggelsesprocenten ikke overstiger 15 pct.

For et fritliggende enfamiliehus, som f.eks. er beliggende i byzone, og hvor Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om ejendommens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, vil forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a, stk. 1, indebære, at grundværdien vil skulle ansættes ud fra den faktiske anvendelse som enfamiliehus og ud fra, at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 30.

Er ejendommen beliggende i byzone derimod et sommerhus, vil grundværdien i stedet skulle fastsættes ud fra, at den faktiske anvendelse er et sommerhus og i forhold til udnyttelsen, at bebyggelsesprocenten for sommerhuse i henhold til bygningsreglementet ikke må overstige 15.

I forhold til udnyttelsen vil der også som nævnt skulle henses til udstykningsmulighederne med afsæt i bygningsreglementet. Af § 173 i bygningsreglement, som er gældende på tidspunktet for fremsættelse af lovforslaget, følger det, at ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel i forbindelse med grunde til fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende ejendomme med en grundstørrelse på mindst 700 m² ved fritliggende enfamiliehuse og mindst 1.200 m² ved sommerhuse.

Er et fritliggende enfamiliehus f.eks. beliggende på en 2.200 m2 stor grund i byzone, vil forslaget i udgangspunktet indebære, at det skal lægges til grund, at der er mulighed for, at grunden kan udstykkes til i alt tre mindre grunde med hvert sit fritliggende enfamiliehus. Der kan dog være anden regulering, der for visse ejendomme forhindrer udstykning som f.eks. strandbeskyttelseslinjer eller byggelovens krav om lovlig vejadgang, jf. byggelovens § 10 A.

For ejendomme beliggende i landzone foreslås det, at grundværdien også vil skulle fastsættes ud fra den faktiske anvendelse. Det vil f.eks. sige, at anvendelsen for et fritliggende enfamiliehus i landzone vil skulle fastlægges ud fra ejendomstypen enfamiliehus. I forhold til udnyttelsen vil denne også skulle fastlægges ud fra bebyggelsesprocenten i bygningsreglementet for enfamiliehuse.

Da grundstørrelser i landzone ofte er større end i byzone, og da det som hovedregel kræver en landzonetilladelse at bygge i landzonen, foreslås det, at grundværdien skal ansættes ud fra, at grunde i landzone ikke kan udstykkes, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a, stk. 4. Det må således forventes, at i det omfang en kommune ønsker eller tillader øget bebyggelse ved udstykning af grunde, vil kommunen udarbejde lokal- eller kommuneplaner, der understøtter dette.

I tilfælde, hvor der er flere forskellige bygninger på samme grund, f.eks. et sommerhus og parcelhus, der ikke er delt i delgrunde, vil der ved fastsættelse af grundværdien skulle anvendes samme metode, som hvis plangrundlaget tillod opførelse af såvel sommerhuse som parcelhuse, jf. § 18, stk. 2, dvs. at grundværdien skal ansættes ud fra, hvilken anvendelse af de foreliggende der giver den højeste grundværdi.

Som nævnt ovenfor tillægges anden offentlig regulering også betydning ved ansættelse af grundværdien i de tilfælde, hvor Plandataregistret indeholder utilstrækkelige oplysninger. Det betyder, at der ved ansættelse af grundværdien også vil skulle tages højde for beskyttelseslinjer for disse ejendomme. Dvs. at der vil skulle tages hensyn til de restriktioner, som kan gælde i forhold til, at en grund ikke kan bebygges helt eller delvist. Gennemskæres en grund af beskyttelseslinjer, kan dette føre til, at grundværdien vil skulle ansættes lavere i forhold til en tilsvarende grund uden beskyttelseslinjer.

Med forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a, stk. 2, foreslås det for ubebyggede og bebyggede grunde, hvor der i Plandataregistret ikke er registreret tilstrækkelige oplysninger om udnyttelsesmulighederne til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b, at grundværdien skal ansættes efter den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering på baggrund af den anvendelse, der må anses som grundens bedste økonomiske planlagte anvendelse. Ved ansættelse af grundværdien vil der skulle henses til bygningsreglementet og anden offentlig regulering, som er gældende på vurderingstidspunktet.

Den foreslåede bestemmelse vil således skulle finde anvendelse i de tilfælde, hvor Plandataregistret indeholder oplysninger om ejendommes anvendelsesmuligheder, men ikke udnyttelsesmuligheder. Den foreslåede bestemmelse indebærer, at der ved ansættelse af grundværdien lægges vægt på de oplysninger om grundens anvendelsesmuligheder, som følger af Plandataregistret i kombination med, hvad der følger af den foreslåede bestemmelse til ejendomsvurderingslovens § 20 a, stk. 2, i forhold til udnyttelsesmuligheder.

Bestemmelsen foreslås at skulle gælde, uanset om grundene er beliggende i byzone, sommerhusområde eller landzone, idet det dog også for grunde beliggende i landzone foreslås, at grundværdien skal ansættes ud fra, at grunden ikke kan udstykkes, jf. forslaget til § 20 a, stk. 4.

Indeholder Plandataregistret ikke tilstrækkelige oplysninger om ubebyggede grundes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundenes værdi efter ejendomsvurderingslovens §§ 18-19 b, foreslås det, at grundværdien skal ansættes ud fra forskellige parametre alt efter, i hvilken zone de ubebyggede grunde er beliggende.

For ubebyggede grunde i byzone foreslås det, at grundværdien skal ansættes ud fra anvendelse som fritliggende parcelhus og den udnyttelse, som er mulig efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering gældende på vurderingstidspunktet. For ubebyggede grunde i sommerhusområde foreslås det, at grundværdien skal ansættes ud fra en anvendelse som sommerhus og den udnyttelse, som er mulig efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering gældende på vurderingstidspunktet. For ubebyggede grunde i landzone foreslås det, at grundværdien skal ansættes ud fra anvendelse som landbrugsjord, medmindre der er meddelt landzonetilladelse, eller grunden er omfattet af §§ 28-33.

Baggrunden for forslaget om, at anvendelsen i byzone og sommerhusområde foreslås fastlagt ud fra ejendomstypen enfamiliehus og sommerhus, er, at det er sandsynligt, at disse ejendomstyper vil kunne opføres i henholdsvis byzone og sommerhusområde.

For ubebyggede grunde i landzone anses det for mest sandsynligt, at grunden kan anvendes til landbrugsjord. Derfor vil hele grunde ifølge forslaget skulle ansættes efter anvendelse til landbrugsjord. Dette udgangspunkt foreslås dog fraveget i de tilfælde, hvor der er meddelt landzonetilladelse i henhold til § 35 i lov om planlægning, eller grunden efter bestemmelserne i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 eller 3, er kategoriseret som landbrugsejendom eller skovejendom.

Er der meddelt landzonetilladelse, vil oplysninger i landzonetilladelsen om anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, så vidt de er anvendelige, indgå ved ansættelse af grundværdien. Er grunden kategoriseret som landbrugs- eller skovejendom, vil reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 28-33 finde anvendelse ved ansættelse af grundværdien.

I forhold til udnyttelsesmuligheder vil der, for så vidt angår § 20 a, stk. 1, skulle henses til bebyggelsesprocenten og udstykningsmulighederne efter reglerne i bygningsreglementet. Dette gælder dog ikke i forhold til ejendomme i landzone, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a, stk. 4. For disse grunde vil det skulle lægges til grund, at grunden ikke kan udstykkes.

Er en grund beliggende i flere zoner, således at eksempelvis et enfamiliehus er beliggende på en grund, som ligger i både byzone og landzone, vil grundværdien skulle opgøres selvstændigt for de arealer, der ligger i hver sin respektive zone. Dette kan eksempelvis være tilfældet for en ejendom bestående af dels en delgrund med et parcelhus i byzone, med planforhold registreret for både anvendelse og udnyttelse, og dels en del af grunden beliggende i sommerhuszone, hvor der er utilstrækkelige oplysninger i Plandataregistret. Denne ejendoms grundværdiansættelse vil skulle opgøres efter §§ 18-20 for den del af ejendommen, der kan henføres til byzonen og efter § 20 a for den del, der ligger i sommerhuszone.

Det foreslås, at forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a også skal gælde for de ejendomme, som er omfattet af § 29, om ansættelse af grundværdier for arealer på landbrugs- eller skovejendomme, der kan anvendes til andre formål end produktionsjord.

I forhold til ansættelsen af grundværdien for grunde beliggende i et planområde med flydende offentlig planlægning, jf. ejendomsvurderingslovens § 19, kan Skatteforvaltningen lægge Plandataregistrets oplysninger om udnyttelsesmuligheden til grund. En grundværdi ansat efter § 20 a, stk. 1-4, vil således ikke påvirke beregningen af restrummeligheden for udnyttelsen af øvrige grunde i planområder med flydende offentlig planlægning ansat efter § 19.

Til nr. 26

Efter ejendomsvurderingslovens § 21 ansættes grundværdien for ejerlejligheder ved en fordeling af den samlede grundværdi for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, den såkaldte moderejendom.

Kan dele af moderejendommen alene anvendes til erhverv, ansættes der en samlet grundværdi, opgjort ud fra delvis erhverv og delvis beboelse. Herefter fordeles den samlede grundværdi ud på de enkelte lejligheder (både erhvervs- og beboelseslejlighederne). Det sker med udgangspunkt i de tinglyste fordelingstal for ejendommen.

Det foreslås på baggrund af lovforslagets § 1, nr. 23, om indsættelse af en justeret vurderingsnorm i ejendomsvurderingslovens §§ 19 a og b, at indsætte i ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 1, 1pkt., at ejerlejligheder ikke vurderes som moderejendomme, når de er omfattet af reglerne i de foreslåede §§ 19 a og b. Med den foreslåede ændring til justeret vurderingsnorm, vil etageejendomme, der anvendes eller kan anvendes til ejerlejlighedsbeboelse, få ansat ensartede grundværdiansættelser direkte på de enkelte ejerlejligheder, hvorfor der ikke er behov for at ansætte moderejendommens grundværdi.

Efter den foreslåede § 19 b, vil der ligeledes blive fastsat en justeret norm for ejerlejlighedsopdelte rækkehuse. Det foreslås derfor ligeledes, at ejerlejlighedsopdelte rækkehuse ikke vurderes efter hovedreglen for ejerlejligheder i stk. 1, 1. pkt.

Det foreslås videre, at det i § 21, stk. 1, 3. pkt., indsættes, at grundværdiansættelser efter de foreslåede §§ 19 a og b, også fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter reglerne i § 21.

Til nr. 27

Efter skatteforvaltningslovens § 4 a skal alle klager i vurderingssager indgives til Skatteankestyrelsen, som visiterer klagerne og varetager det sagsforberedende arbejde og sekretariatsbetjeningen, uanset om klagesagen skal afgøres af et vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller af Skatteankestyrelsen.

Klager, som i overvejende grad vedrører en tvist om de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for den påklagede afgørelse, kan vurderingsankenævnet henvise til Skatteankestyrelsen.

Der er tale om et ét-leds klagesystem, hvorefter en afgørelse truffet af en af de tre klageinstanser ikke vil kunne påklages til anden administrativ klageinstans, og yderligere prøvelse kun vil kunne ske ved domstolene efter skatteforvaltningslovens kapitel 17.

I de tilfælde hvor en boligejer får medhold i en klage over en konkret grundværdiansættelse, skal Skatteforvaltningen konkret vurdere betydningen af afgørelsen for senere vurderinger. Tilsvarende skal Skatteforvaltningen konkret vurdere, hvorvidt afgørelsen giver anledning til at ændre grundværdiansættelsen for andre ejerboliger.

Det foreslås med en ny § 21 a, stk. 1, i ejendomsvurderingsloven udtrykkeligt fastsat, at hvis en klagemyndighed (vurderingsankenævn, Skatteankestyrelsen eller Landsskatteretten) eller en domstol har ændret grundværdiansættelsen for en ejerbolig som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1-4, 6, 7 eller 8, skal denne ændrede ansættelse anvendes ved de to efterfølgende almindelige vurderinger af den pågældende ejerbolig, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1, indekseret efter et indeks beregnet efter ejendomsvurderingslovens §§ 45-47, jf. dog § 6.

Bestemmelsen omfatter således ejerboliger, hvor grundværdiansættelsen som udgangspunkt er foretaget på baggrund af grundværdikurven, herunder efter den foreslåede bestemmelse i § 19 b, eller vurderingsmetoderne efter den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 22.

Der er ikke med bestemmelsen tilsigtet en ændring af, i hvilket omfang klagemyndighederne eller domstolene sætter et nyt skøn i stedet for den påklagede ansættelse. Ved en tilsidesættelse af ansættelsen vil hjemvisning til fornyet ansættelse hos Skatteforvaltningen derfor forsat være den primære reaktionsmulighed for domstolene.

I de tilfælde, hvor en klageinstans eller domstol har ændret en grundværdiansættelse for en ejerbolig, foreslås en klar tidsmæssig afgrænsning af, hvor længe den af klageinstansen eller domstolen fastsatte grundværdiansættelse skal anvendes, med den følge, at grundværdikurven eller vurderingsmetoderne efter den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 22, i denne periode ikke kan finde anvendelse ved grundværdiansættelsen af den pågældende ejendom.

Efter den foreslåede ændring skal vurderingen af den pågældende ejerbolig forblive på klage- eller retssagsvurderingen i maksimalt 6 år, dvs. den pågældende almindelige vurdering og de to efterfølgende almindelige vurderinger, hvorefter grundværdikurven eller vurderingsmetoderne efter den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 22, igen vil skulle anvendes til at ansætte den pågældende grundværdi. Det er en forudsætning, at der ikke skal ske omvurdering efter lovens § 6, f.eks. ved udstykning eller tilkøb af areal med mindst 25 m2, og at det eller de forhold, som har dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat, består og fortsat er af betydning for værdiansættelsen.

Det vil i den forbindelse være op til boligejeren at komme med oplysninger i forbindelse med deklarationsprocessen for de efterfølgende ejendomsvurderinger, hvis det eller de forhold, der resulterede i ændringen af grundværdiansættelsen, ikke længere er gældende. Skatteforvaltningen vil således ikke være forpligtet til af egen drift at undersøge, om forholdet fortsat gør sig gældende.

Skatteforvaltningen vil skulle tage stilling til, om fremtidige grundværdiansættelser med udgangspunkt i grundværdikurven eller vurderingsmetoderne efter den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 22, skal tildeles tillæg eller nedslag, forudsat at de forhold, som har dannet grundlag for resultatet af klage- eller retssagen fortsat består efter de 6 år.

Boligejeren vil med forslaget være beskyttet mod ændring af grundværdiansættelsen i 6 år. Efter 6 år vil boligejeren så igen få sin grundværdi vurderet efter grundværdikurven eller vurderingsmetoderne efter den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 22. Skatteforvaltningen vil dog i den forbindelse skulle tildele ejendommen tillæg eller nedslag hvis det eller de forhold, som har dannet grundlag for resultatet af klage- eller retssagen, består og fortsat er af betydning for værdiansættelsen. Det betyder, at boligejeren reelt kan forudse grundværdiansættelsen for de førstkommende vurderinger, og at det på forhånd er gennemsigtigt og forståeligt for borgeren, hvordan resultatet af en sådan klagesag indgår i de kommende vurderinger.

Perioden på 6 år er defineret ud fra på den ene side dette hensyn til borgerens retssikkerhed og på den anden side hensynet til, at efter nogle år vil tilbagevenden til grundværdikurven eller vurderingsmetoderne efter den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 22, forventeligt sikre mere retvisende og ensartede grundværdiansættelser.

Det foreslås, at den vurdering, der er fastsat af klagemyndigheden eller domstolene, for så vidt angår de to efterfølgende almindelige vurderinger, skal indekseres efter det prisindeks for ejendomssalg, der er beskrevet i ejendomsvurderingslovens §§ 45-47, og som også anvendes til skattestopberegninger og i tilbagebetalingsordningen. Formålet er at sikre, at vurderingen følger prisudviklingen i det område, hvor ejendommen er beliggende.

I de tilfælde, hvor boligejeren ikke finder, at de dermed ansatte grundværdier for de to efterfølgende vurderinger er retvisende, kan boligejeren klage over disse vurderinger efter almindelige regler. Boligejeren vil derimod ikke kunne klage særskilt over indekseringerne, jf. ejendomsvurderingslovens § 48, stk. 2.

Det foreslås med det nye foreslåede § 21 a, stk. 2, at fastsætte, hvor længe den afsmittende effekt af en konkret klage- eller retssag skal være bindende for ændringen af grundværdiansættelsen for andre ejerboliger. Bestemmelsen vil alene regulere den bindende virkning af en ændring af vurderingen af andre ejendomme i situationer, hvor disse ændres ved revision efter skatteforvaltningslovens § 33 a. Bestemmelsen indebærer således ingen ændring af retstilstanden for så vidt angår situationer, hvor vurderingen af andre ejendomme ændres efter reglerne om genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, herunder i de tilfælde, hvor en konkret klage- eller retssag endeligt underkender hidtidig praksis, jf. § 33, stk. 4.

Der foreslås tilsvarende en ændring af grundværdiansættelsen af andre ejerboliger, som Skatteforvaltningen foretager på baggrund af resultatet af en konkret klage- eller retssag omfattet af stk. 1, så disse i udgangspunktet får bindende virkning ved de to efterfølgende almindelige vurderinger. Det foreslås, at vurderingen tilsvarende bliver indekseret efter et prisindeks for ejendomssalg, for så vidt angår de to efterfølgende almindelige vurderinger.

I lighed med, hvad der foreslås at gælde for den konkrete ejerbolig, betyder indekseringen af de to efterfølgende almindelige vurderinger for de reviderede ejerboliger, at vurderingen følger prisudviklingen i det område, hvor ejerboligen er beliggende. Ejendomsprisindekset i ejendomsvurderingslovens §§ 45-47 anvendes også til skattestopsberegninger og tilbagebetalingsordningen.

De boligejere, hvis grundværdiansættelse er blevet ændret ved revision, vil – tilsvarende boligejeren i den konkrete klage- eller retssag – kunne klage over de vurderinger, der er videreført efter reglen, herunder allerede den førstkommende vurdering, der foretages ved en videreførelse af den grundværdi, der er ansat af klagemyndigheden eller domstolen. Ejeren vil derimod ikke kunne klage over selve indekseringen, jf. ejendomsvurderingslovens § 48, stk. 2.

I de tilfælde, hvor der i 6-års-perioden sker ændringer vedrørende grundene, som er af en sådan karakter, at der foreligger en omvurderingsgrund, vil resultatet af revisionen ikke længere skulle indgå som grundlag for vurderingen. Det er endvidere en forudsætning for videreførelsen, at det eller de forhold, som har dannet grundlag for klage- eller retssagens resultat, består og fortsat er af betydning for værdiansættelsen i perioden.

I de tilfælde, hvor det eller de forhold, som har dannet grundlag for resultatet af klage eller retssagen, består og efter de 6 år forsat er af betydning for værdiansættelsen af den konkrete ejendom, vil Skatteforvaltningen ved den første vurdering af ejendommen efter 6-års-periodens udløb skulle tage stilling til, om forholdet kan begrunde, at der ved fremtidige grundværdiansættelser af ejendommen, der vil skulle foretages med udgangspunkt i grundværdikurven, herunder efter den foreslåede bestemmelse i § 19 b, eller vurderingsmetoderne efter den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 22, tildeles tillæg eller nedslag på grund af det nævnte forhold.

Til nr. 28

Det er i ejendomsvurderingslovens § 22, stk. 2, fastsat, at grundforbedringsfradraget gives i den til enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme forholdsmæssige del af grundværdien, som fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller på ansættelsestidspunktet, hvis dette ligger senere.

Adgangen til at ansætte fradrag i grundværdien for grundforbedringer blev ophævet ved lov nr. 925 af 18. september 2012 om ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven. De ansatte fradrag i grundværdien for grundforbedringer skal dog videreføres til udløb og fradraget skal gives i den til enhver tid ansatte grundværdi med det beløb, som forholdsmæssigt svarer til fradragets størrelse pr. 1. januar 2013, dog højest med det beløb, som fradraget havde pr. 1. januar 2013.

Af alle de dele, der indgår i en ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven, er det alene ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien, der skal anses som en ansættelse.

Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 28, at ændre ejendomsvurderingslovens § 22, stk. 2, 1. pkt., så det fremgår, at grundforbedringsfradrag ikke ansættes på ny, menudgør samme forholdsmæssige del af grundværdien, som fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller på ansættelsestidspunktet, hvis dette ligger senere.

De fradrag i grundværdien for forbedringer, der er ansat efter den tidligere gældende vurderingslov, skal alene videreføres efter ejendomsvurderingsloven og videreførelsen sker efter rent beregningstekniske regler, der ikke indeholder elementer af skøn. Det foreslås derfor præciseret, at de beregnede fradrag i grundværdien for forbedringer ikke skal anses som ansættelser, og de skal dermed heller ikke afrundes efter ejendomsvurderingslovens § 49.

Fradraget vil således skulle gives i den til enhver tid ansatte grundværdi med det beløb, som forholdsmæssigt svarer til fradraget størrelse pr. 1. januar 2013, dog højest med det beløb, som fradraget havde pr. 1. januar 2013.

Behovet for præciseringen skal ses i lyset af, at i ejendomsvurderingslovens kapitel 4 »Generel vurderingsnorm, ejendomsværdi og grundværdi«, der bl.a. regulerer de grundforbedringsfradrag, der skal indgå i vurderingerne efter ejendomsvurderingsloven, anvendes »ansætte« og »ansættelser«, uanset at disse beregninger ikke skal anses som ansættelser i afrundingsreglen efter ejendomsvurderingslovens § 49 og i reglerne i skatteforvaltningsloven.

Til nr. 29

Det følger af ejedomsvurderingslovens § 22, at de fradrag i grundværdien for grundforbedringer, som er givet i medfør af afsnit D i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, jf. § 3, stk. 2, i lov nr. 925 af 18. september 2012, fortsat gives, så længe betingelserne i den nævnte lovgivning er opfyldt. Adgangen til at videreføre fradrag i grundværdien for grundforbedringer er nærmere omtalt i bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 28, hvortil der henvises.

Af ejendomsvurderingslovens § 23, stk. 1, følger det, at grundforbedringsfradraget fordeles forholdsmæssigt efter grundareal, hvis en ejendom med grundforbedringsfradrag udstykkes i flere ejendomme. Endvidere følger det af bestemmelsen, at fradraget overføres forholdsmæssigt efter areal, hvis en ejendom med grundforbedringsfradrag helt eller delvist sammenlægges med en anden ejendom.

Det er hverken i ejendomsvurderingsloven eller i bemærkningerne hertil nærmere præciseret, hvorledes grundfordringsfradrag skal håndteres, hvis en samlet vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, der bliver § 2, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 2, opstår, ændres eller ophører.

Med henblik på at skabe klarhed herom foreslås det, at der i ejendomsvurderingslovens § 23 indsættes et nyt stykke, hvoraf det følger, at såfremt en samlet vurdering, hvor ejendommene er omfattet af § 22, ændres eller ophører, fordeles fradraget forholdsmæssigt mellem ejendommene efter grundarealet. Endvidere foreslås det, at såfremt Skatteforvaltningen beslutter, at flere ejendomme skal vurderes samlet, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, der bliver § 2, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 2, hvoraf en eller flere af ejendommene er omfattet af § 22, overføres fradraget til enheden af ejendomme, som skal vurderes samlet.

Som et eksempel på anvendelse af den foreslåede bestemmelse kan nævnes det tilfælde, hvor en landbrugsejendom, for hvilken landbrugspligten er ophævet, i en årrække har været vurderet sammen med en anden landbrugsejendom. De to ejendomme har i perioden været ejet af samme ejer, ligesom de tilsammen har udgjort en driftsenhed. Dermed har betingelserne for samvurdering efter § 8, stk. 1, 2. pkt., i lov om vurdering af landets ejendomme, været opfyldt.

Frasælger ejeren én af de samvurderede vurderingsejendomme, ophører samvurderingen. Ved ophøret skal det samlede fradrag for grundforbedringer fordeles mellem de to ejendomme efter grundareal. Den foreslåede bestemmelse indebærer således, at den frasolgte grund tildeles fradrag forholdsmæssigt efter dens grundareal. Sammenlægges den frasolgte vurderingsejendom senere med en anden vurderingsejendom, overføres fradraget forholdsmæssigt til den nye sammenlagte ejendom efter § 8, stk. 1, 2. pkt., i lov om vurdering af landets ejendomme.

Til nr. 30

Det er i ejendomsvurderingslovens § 23, stk. 2, fastsat, at ansættelsen af fradrag som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 22 og § 23, stk. 1, (grundforbedringsfradrag) ikke kan genoptages.

Det har ikke været hensigten, at grundforbedringsfradrag skal ansættes på ny. Det foreslås derfor i lovforslagets § 1, nr. 30, at ændre ejendomsvurderingslovens § 23, stk. 2, der bliver § 23, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 29, således, at det vil klart fremgå, at det er grundforbedringsfradrag som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 22 og § 23, stk. 1, der ikke kan genoptages.

Der henvises endvidere til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 28.

Til nr. 31

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 26, stk. 1, 2. pkt., at der ved vurderingen af ejerboliger ikke skal tages hensyn til udlejningsforhold, medmindre ejerboligen er beliggende på fremmed grund, jf. § 16, stk. 2.

I lovforslagets § 1, nr. 18, foreslås det, at der indsættes et nyt stk. 2 i ejendomsvurderingslovens § 16. Det vil medføre, at ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 2, bliver til § 16, stk. 3.

Som konsekvens af lovforslagets § 1, nr. 18, foreslås det i § 1, nr. 31, at henvisningen til § 16, stk. 2, i ejendomsvurderingsloven, ændres til § 16, stk. 3. Ændringen er alene af redaktionel karakter.

Til nr. 32

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 29, at grundværdien for arealer på en landbrugsejendom eller en skovejendom, der anvendes til andre formål end produktionsjord, skal ansættes efter de generelle regler for ansættelse af grundværdier, jf. §§ 17-20, og efter den generelle vurderingsnorm i § 15. Det gælder dog ikke for grundarealer tilhørende boliger beboet af ejere af landbrugsejendomme, da grundværdierne af sådanne grundarealer fastsættes til samme beløb pr. arealenhed som produktionsjord, jf. § 30, stk. 3.

Endvidere følger det af ejendomsvurderingslovens § 29, at de arealer, der skal vurderes efter §§ 17-20, skal vurderes, som om der havde været tale om selvstændige ejendomme med den aktuelle størrelse og beliggende.

Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 29, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 107, følger det, at § 29 bl.a. gælder i forhold til grundarealer, som anvendes til andre erhvervsmæssige formål end landbrug og skovbrug som f.eks. golfbane eller campingplads. Grundværdien skal i sådanne tilfælde ansættes efter §§ 17-20 på samme måde, som de pågældende arealer ville have været vurderet, hvis de ikke havde tilhørt en landbrugsejendom eller en skovejendom.

Det foreslås, jf. forslagets § 1, nr. 21, at der indsættes en ny bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 19 a, som angiver, hvorledes grundværdien skal ansættes for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse. Denne bestemmelse vil også skulle gælde ved ansættelse af grundværdien for ejendomme omfattet af § 29.

Med forslaget § 1, nr. 24, foreslås det, at der indsættes en ny bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 20 a, som angiver, hvorledes grundværdien skal ansættes i tilfælde, hvor Plandataregistret indeholder utilstrækkelige oplysninger om en grund, herunder grunde i landzone.

Plandataregistrets oplysninger vurderes også at kunne være utilstrækkelige i forhold til ejendomme, som er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 29. Denne bestemmelse vil også skulle gælde ved ansættelse af grundværdien for ejendomme omfattet af § 29.

Det foreslås at udvide henvisningen til §§ 17- 20 i § 29, stk. 1, 1. pkt., så den også vil omfatte den bestemmelse, der foreslås indført som ejendomsvurderingslovens § 20 a.

I ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 2, 2. pkt., henvises til ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, der vil blive stk. 3 med den foreslåede ændring i forslagets § 1, nr. 2.

Som konsekvens heraf foreslås det endvidere, at der i ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 2, 2. pkt., vil blive henvist til ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3.

Til nr. 33

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 38, stk. 1, at der ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6 skal foretages en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau, hvis en ejendom bliver omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10. Det samme gælder, hvis der for en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, indtræffer en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 2, 4-8, 10 eller 11, er opfyldt, eller hvis en fordeling af ejendomsværdien efter §§ 36 og 37, stk. 1, skal foretages eller ændres.

Med henblik på at præcisere, hvornår der skal foretages tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau, og gøre det tydeligere, hvornår der skal ske tilbageregning, foreslås det, at § 38 affattes på ny.

Ejendomsvurderingslovens § 38, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der skal ske tilbageregning, hvis der for en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, indtræffer en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 2, er opfyldt. Af § 6, stk. 1, nr. 2, følger, at der skal ske omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, hvis grundareal er ændret med mindst 25 m2.

Af ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 2, følger, at der ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6 skal foretages en tilbageregning af grundværdien til basisåret efter de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48, når der på en ejendom, som er omfattet af pligten til at betale grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat, sker ændring af ejendommens grundareal.

Efter ejendomsvurderingslovens § 38, stk. 1, er det således en betingelse for foretagelse af tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau, at grundarealet er ændret med mindst 25 m2, hvorimod der efter § 40, stk. 1, nr. 2, skal ske tilbageregning af grundværdien til basisåret, uanset hvor mange kvadratmeter grundens areal er ændret med.

Det foreslås, at § 38, stk. 1, ændres, således at der skal ske tilbageregning, uanset hvor mange kvadratmeter en grunds areal ændres med. Dem foreslåede ændring er en følge af at kravet til størrelsen på ændringen af grundens areal, som skal betinge tilbageregning af henholdsvis ejendomsværdi og grundværdi efter § 38, stk. 1, 2. pkt., og § 40, stk. 1, nr. 2, er det samme.

Den foreslåede ændring vil betyde, at der skal ske en tilbageregning af ejendomsværdien, når der opstår behov for at foretage en fordeling, mens en ændring af en fordeling udelukkende skal foranledige en tilbageregning, hvis ændringen er foranlediget af en ændring af den arealmæssige fordeling, der har dannet grundlag for den fordeling, der ændres.

Med lovforslagets § 1, nr. 9, foreslås ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 11, ændret, således at ændringer af fordelinger efter §§ 35, 36 eller § 37, stk. 1, fremadrettet udelukkende vil skulle udgøre en omvurderingsgrund, hvis ændringen skal ske på grund af en ændring i de arealmæssige fordelinger, der har dannet grundlag for den fordeling, der skal ændres. Andre værdimæssige ændringer af fordelinger efter §§ 35, 36 eller § 37, stk. 1, vil udelukkende skulle være afspejlet i efterfølgende vurderinger af ejendommen, og vil udelukkende være begrundet i prisudviklingen.

Den foreslåede ændring vil medføre, at der udelukkende vil skulle ske en genberegning af ejendomsværdien som følge af en ændring af fordelinger foretaget efter §§ 35, 36 eller § 37, stk. 1, der sker på grund af en ændring i de arealmæssige fordelinger, der har dannet grundlag for den fordeling, der skal ændres.

Det beror på en fejl, at § 38, stk. 1, ikke omfatter mulighed for tilbageregning af ejendomsværdien, hvis omfanget af en samvurdering ændres eller oprettes på ny, når bestemmelsen i øvrigt, henviser til ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 10, hvorefter ejendomme, hvor betingelserne for en samlet vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, ikke længere er opfyldt. Der skal desuden efter ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 4, foretages tilbageregning af grundværdien, når en samlet vurdering etableres eller ophører, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, hvilket medfører, at i sådanne tilfælde tilbageregnes grundværdien, men ikke ejendomsværdien.

Det foreslås på den baggrund præciseret, at tilbageregning af ejendomsværdiskat vil kunne ske, hvis omfanget af en samvurdering ændres, eller der oprettes en ny samvurdering.

Til nr. 34

Ifølge ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 4, foretages der ved førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6 en tilbageregning af grundværdien til basisåret, jf. § 42, efter de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48, jf. dog § 40, stk. 2, når samlet vurdering etableres eller ophører, jf. § 2, stk. 2.

Det foreslås at ændre § 40, stk. 1, nr. 4, så tilbageregning af grundværdien også vil skulle foretages ved førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6, når en samlet vurdering ændres, og ikke kun når de samlet vurdering af ejendomme etableres eller ophører.

Forslaget til § 1, nr. 34, skal ses i sammenhæng med forslagets § 1, nr. 8.

Det foreslås endvidere, at der i § 40, stk. 1, nr. 4, vil blive henvist til § 2, stk. 3, da der henvises til § 2, stk. 2, der vil blive stk. 3 med den foreslåede ændring i forslagets § 1, nr. 2.

Til nr. 35

I ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 2, er der bl.a. fastsat regler for anvendelsen af indeks efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, for tilbageberegninger af en række af de forskellige kategorier af ejendomme m.v., der vurderes efter ejendomsvurderingsloven.

Der foreslås indsat flere nye stykker som § 45, stk. 2-7, samtidig med, at § 45, stk. 2 og 3, foreslås ophævet, og § 45, stk. 4, bliver til et nyt stk. 8 i § 45. Formålet hermed er at sikre, at alle ejendomskategorierne vil være tilknyttet et indeks, samt præcisere, hvilke indeks der vil skulle anvendes efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1.

Herved vil det blive tydeligt, at der ved tilbageberegning for ejendomme til helårsbeboelse på fremmed grund, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 5, jf. nr. 1, anvendes indeks som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 1.

Det tydeliggøres desuden, at der ved tilbageregning af boligdelen af ejendomme, der fordeles efter ejendomsvurderingslovens §§ 35-37, anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 1. Valg af indeks til tilbageregning af grundværdien for disse ejendomme, jf. ejendomsvurderingslovens § 40, følger dog ejendommens kategorisering.

Anvendes en ejendom f.eks. både til boligformål og erhvervsmæssige formål, og bebos ejendommen af ejeren/ejerne, vil der ske en fordeling af ejendomsværdien på boligdelen og på den del, der anvendes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35. Ved tilbageregning af ejendomsværdien for boligdelen af ejendommen anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 1. Grundværdien fordeles ikke på henholdsvis boligdelen og den del, der anvendes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35. Valg af indeks til tilbageregning af grundværdien afhænger derfor af ejendommens kategorisering. Er ejendommen kategoriseret som en ejendom til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 1, anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 1. Er ejendommen derimod kategoriseret som en erhvervsejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 5.

Dette gælder dog ikke tilbageregninger af både grundværdi og ejendomsværdi i forbindelse med tilbagebetalingsordningen, da udvælgelse af indeks her alene bestemmes af ejendommens juridiske kategorisering efter ejendomsvurderingslovens §§ 3 og 4 for hele perioden fra 2011 og frem.

Det foreslås i forhold til ubebyggede grunde, jf. lovforslagets § 1, nr. 4, at det præciseres, at ved tilbageberegning for ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m2, og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse som nævnt under ejendomsvurderingslovens § 4, stk.1, nr. 1, anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 1.

Det foreslås derudover præciseret, at ved tilbageberegning for ejerlejligheder til helårsbeboelse på fremmed grund, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 5, jf. nr. 2, anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 2. Ved tilbageregning af ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 2, anvendes ligeledes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 2. Er der på en moderejendom f.eks. både ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 2, og en ejerlejlighed kategoriseret som en erhvervsejendom, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, følger valget af indeks den enkelte ejerlejligheds kategorisering. Dvs. at ved tilbageregning for ejerlejligheder kategoriseret som ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 2, anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 2. Ved tilbageregning af ejerlejligheder kategoriseret som erhvervsejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, anvendes indekset som nævnt i § 45, stk. 1, nr. 5.

Det bemærkes i den forbindelse, at de enkelte ejerlejligheder på samme moderejendom kan have forskellige basisår, det vil f.eks. sige, at en ejerlejlighed kan have basisår 2014, og en anden ejerlejlighed kan have basisår 2017, selvom de er på samme moderejendom. Fastsættelse m.v. af basisår sker efter ejendomsvurderingslovens § 42. Ved udstykning fra en moderejendom vil det indebære, at basisåret for den udstykkede ejendom skal fastsættes efter § 42. Det vil efter § 42, stk. 2, som udgangspunkt betyde, at det basisår, der er repræsenteret med det højeste fordelingstal fra en eller flere ejerlejligheder, er det basisår, der skal tildeles den udstykkede ejendom. Hvis to basisår er repræsenteret med lige store fordelingstal, anvendes det tidligste basisår.

Moderejendommens grundværdi fordeles i medfør af ejendomsvurderingslovens § 21 på de enkelte ejerlejligheder i moderejendommen, og tilbageregning af hver ejerlejligheds andel af grundværdien følger derfor tilsvarende den enkelte ejerlejligheds kategorisering. I forlængelse heraf bemærkes det, at indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 2, også vil blive anvendt for de ejerlejlighedsopdelte rækkehuse og parcelhuse m.v., der er kategoriseret som ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 2.

Det foreslås herudover præciseret med den foreslåede nyaffattelse af ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 2, at ved tilbageregning for sommerhuse og andre fritidshuse på fremmed grund samt for sommerhusejerlejligheder på fremmed grund, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 5, jf. nr. 3 og 4, anvendes indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 3, ligesom dette indeks anvendes ved tilbageberegning for ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i sommerhusområde med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m2, og hvor hele grunden er udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse, jf. forslaget ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 8, jf. forslagets § 1, nr. 4.

Endeligt foreslås det præciseret, at ved tilbageregning for grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 5, jf. nr. 6, anvendes det indeks, der skal anvendes for den fremmede bygning på grunden, jf. § 4, stk. 1, nr. 5. Er det flere ejendomme, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 5, vil den væsentligste ejendoms indeks, jf. ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, skulle anvendes. Hvilken ejendom, der er væsentligst, vil skulle besluttes af Skatteforvaltningen ud fra en bedømmelse af de faste ejendommes samlede karakter.

Ved tilbageregning for ubebyggede grunde, som vil blive omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, vil indekset som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 5, skulle anvendes, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 7, jf. lovforslagets § 1, nr. 35.

Til nr. 36

Efter ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi ved vurderingen af fast ejendom.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1. Dog ansættes grundværdien ved landbrugsjord og skovarealer efter en særlig vurderingsnorm, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 28-33.

Ved anvendelse af en grund forstås den type af byggeri, der er opført, eller som kan opføres, på grunden. Ved udnyttelse forstås den mængde byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden.

Ansættelsen af grundværdien skal som udgangspunkt foretages på grundlag af den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter plangrundlaget i forskrifterne udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, og § 18, stk. 1, og omfatter bl.a. lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter og bygningsreglementet.

For at forbedre de oplysninger om plangrundlaget, som indgår ved ejendomsvurderingen, herunder særligt grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, er der som led i forliget om et nyt ejendomsvurderingssystem oprettet et nyt Plandataregister. Oplysningerne i Plandataregistret er som anført i de almindelige bemærkninger, afsnit 2.5.1. offentligt tilgængelige på planniveau.

I Plandataregistret vil der imidlertid ikke altid ud fra plangrundlaget være tilstrækkelige oplysninger om den enkelte grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der kan anvendes ved ansættelsen af grundværdien, hvilket bl.a. skyldes, at der er metodefrihed og dermed ikke er fastsat formkrav til, hvordan kommunerne udarbejder deres lokalplaner.

Dette betyder, at oplysninger i Plandataregistret om anvendelses- og udnyttelsesmulighederne, der er fastsat i lokalplanerne m.v., ikke altid vil være direkte anvendelige i ejendomsvurderingssystemet. Dette kan bl.a. skyldes, at der i Plandataregistret kan mangle oplysninger om anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, at oplysningerne i Plandataregistret ikke er endelige, eller at der er tale om komplekse situationer, som betyder, at oplysninger ikke umiddelbart kan repræsenteres i digitaliseringen af planforholdene. I de situationer, hvor plangrundlaget eksempelvis er fastsat bredt, medfører det, at inddragelsen af plangrundlaget ved ansættelsen af grundværdien i høj grad vil bero på fortolkning af det gældende plangrundlag.

Efter bemærkningerne til lov om ændring af lov om planlægning m.v., jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 121 som fremsat, afsnit 2.11.3.2, fremgår det, at kommunerne løbende skal opdatere og korrigere nødvendige plandata i Plandataregistret. Skatteforvaltningen vil derimod være ansvarlig for selve anvendelsen af de registrerede oplysninger i forbindelse med ejendomsvurderingen.

Det fremgår af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.13.2.1, at de oplysninger, som Skatteforvaltningen generelt indhenter i offentlige registre, som udgangspunkt vil blive anset for korrekte, ajourførte og i det hele taget pålidelige. Dette medfører, at oplysningerne som udgangspunkt skal lægges til grund ved vurderingen af grundens værdi. I de tilfælde, hvor det konstateres, at en oplysning ikke er korrekt angivet, må Skatteforvaltningen dog tage stilling til dette forhold, og hvis en oplysning må anses for åbenbart urigtig, kan Skatteforvaltningen undlade at lægge oplysningen til grund. Dette er f.eks. tilfældet ved registreringer af data i Bygnings- og Boligregistret og Tinglysningsregistret.

Det foreslås på den baggrund, at der i ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 1, indsættes et nyt 2. pkt., som vil medføre, at Skatteforvaltningen vil kunne lægge Plandataregistrets oplysninger til grund ved vurderingen af fast ejendom, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige.

Den foreslåede bestemmelse vil således sikre, at det klart fremgår af ejendomsvurderingsloven, at Skatteforvaltningen vil kunne lægge Plandataregistrets oplysninger til grund ved vurderingen af fast ejendom, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne er åbenbart urigtige.

Efter forslaget vil Skatteforvaltningen således ikke skulle foretage en prøvelse af, om plandatagrundlaget er korrekt indberettet i Plandataregistret, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige.

Forslaget vil omfatte både tilfælde, hvor ejendomsejeren ved en konkret dokumenteret henvendelse gør Skatteforvaltningen opmærksom på, at der foreligger en åbenbart urigtig oplysning, og tilfælde hvor Skatteforvaltningen selv bliver opmærksom på, at der foreligger en åbenbart urigtig oplysning.

Det vil skulle bero på en konkret vurdering, hvornår en angivelse i Plandataregistret må anses som åbenbart urigtig.

Som eksempel på en åbenbart urigtig angivelse kan nævnes tilfælde, hvor en minimumsgrundstørrelse er meget lavt angivet, således at der kan udstykkes på grunden, men hvor grundstørrelsen er mindre end et typisk hus.

Et andet eksempel kan være tilfælde, hvor plangrundlaget tillader en meget høj bebyggelsesprocent, men den specifikke anvendelse angives som parcelhuse i højst et plan.

I disse situationer vil Skatteforvaltningen skulle lægge de korrekte oplysninger til grund for vurderingen, ligesom Skatteforvaltningen vil skulle rette henvendelse til den berørte kommune med henblik på at få rettet den fejlagtige registrering i Plandataregistret.

Regler om bl.a. kommunalbestyrelsens kontrol af oplysninger efter henvendelse følger ved lovforslagets fremsættelse af bekendtgørelse nr. 1191 af 24. september 2018 om det digitale planregister Plandata.dk. Har kommunalbestyrelsen undtagelsesvist ikke mulighed for at korrigere de åbenbart urigtige oplysninger inden tidspunktet for udsendelse af vurderingsmeddelelsen, vil Skatteforvaltningen kunne ansætte grundværdien ud fra en gennemgang af indsendte planoplysninger, i det omfang der er tale om åbenlyst forkerte oplysninger, som stammer fra f.eks. tastefejl i forbindelse med digitaliseringen, eller med udgangspunkt i § 20 a, hvis der udestår en fortolkning og godkendelse af de planer, som er registreret for området.

Den foreslåede nye bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 55 skal ses i sammenhæng med forslagets § 1, nr. 24, hvorved det foreslås, at der indsættes en ny bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 20 a om ansættelse af grundværdien i de tilfælde, hvor Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om bebyggede eller ubebyggede grundes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Til nr. 37

Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 35, at der i kapitel 11 i ejendomsvurderingsloven indsættes to nye bestemmelse efter § 58, som henholdsvis § 58 a og § 58 b.

Det foreslås med den nye § 58 a, at Skatteforvaltningen i forhold til ejerboliger vil kunne foretage deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a og foretage vurdering efter §§ 5 og 6 på grundlag af de oplysninger, der er indhentet i medfør af §§ 55 og 56. Den forslåede bestemmelse vil gælde både i forhold til ansættelse af grundværdi og ejendomsværdi og vil finde anvendelse på alle ejerboliger, herunder ejerboliger, hvorpå der er registreret arealer til erhvervsmæssig anvendelse.

Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at vurderingsmyndigheden vil kunne deklarere og foretage vurdering af ejerboliger alene på baggrund af de oplysninger, som modellerne har anvendt, uden nærmere manuel undersøgelse eller gennemgang. Henvisningen i bestemmelsen til §§ 55 og 56 vil således ikke betyde, at deklaration og vurdering vil skulle foretages på baggrund af alle oplysninger, der er indhentet efter disse bestemmelser.

Vurderingsmyndigheden vil således ikke være forpligtet til at gennemføre efterprøvelse af modelberegningerne, dvs. manuel sagsbehandling, i de tilfælde, hvor det efter vurderingsmyndighedens skøn kan forventes, at en individuel manuel sagsbehandling ikke væsentligt kan antages at forbedre kvaliteten af ejendomsvurderingerne. Der lægges ikke op til, at vurderingsmyndigheden vil skulle have en konkret antagelse for hver enkelt ejendom af, om manuel behandling væsentligt kan forbedre kvaliteten af vurderingen. I stedet vil bedømmelsen skulle foretages samlet ud fra puljer af ejendomme og disses geografiske beliggenhed og karakteristika.

Det vil bl.a. skulle indgå ved bedømmelsen, om der ikke findes bedre data end dem, der er anvendt ved modelberegningerne. Der kan eksempelvis være tale om vurderingsejendomme beliggende i et område, hvor der kun er handlet få eller ingen sammenlignelige ejendomme. En efterprøvelse af modelberegningerne vil skulle foretages ved en gennemgang af det samme sparsomme datagrundlag muligvis suppleret med tilgængeligt billedmateriale og i helt særlige situationer en besigtigelse. En sådan manuel gennemgang vil i de fleste tilfælde ikke forbedre kvaliteten af vurderingerne.

I disse tilfælde vil der skulle foretages sædvanlig deklaration og træffes afgørelse i henhold til det oplysningsgrundlag, modelberegningen er foretaget på. Ejeren vil i forbindelse med deklarationen blive gjort opmærksom på, hvilket oplysningsgrundlag modelberegningen er foretaget på baggrund af, og ejeren vil i den forbindelse kunne bidrage til, at oplysningerne om den pågældende ejendom kvalificeres.

I de tilfælde, hvor ejeren i forbindelse med deklarationen retter henvendelse med konkrete oplysninger, vil sagen skulle undergives manuel behandling, idet en sagsbehandler vil skulle vurdere, om det er relevant at medtage oplysningerne i vurderingen.

Ejendomsejerne vil i alle tilfælde i medfør af den i skatteforvaltningslovens § 20 a beskrevne deklarationsprocedure skulle vejledes om muligheden for at forbedre grundlaget for vurderingsmyndighedens afgørelse.

Det foreslås endvidere, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en ny bestemmelse som § 58 b , hvorved det præciseres, at reglerne i lovens kapitel 11 om data og registre m.v. tilsvarende skal finde anvendelse, hvor Skatteforvaltningen efter anden lovgivning skal træffe afgørelse eller afgive udtalelse om værdien af fast ejendom.

Skatteforvaltningen skal efter bestemmelserne i ejendomsvurderingsloven foretage vurdering af fast ejendom ved ansættelse af ejendoms- og grundværdier. Skatteforvaltningen foretager imidlertid ikke alene vurdering af fast ejendom efter reglerne i ejendomsvurderingsloven. Skatteforvaltningen er således også i andre sammenhænge kompetent myndighed til at afgive udtalelse om eller træffe afgørelse om værdien af fast ejendom. Det gælder f.eks., når det skal vurderes, om der kan udstedes en værdiforringelseserklæring efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, nr. 3.

Når værdien af en fast ejendom skal vurderes efter anden lovgivning, kan der gælde andre regler for, hvorledes værdien skal ansættes, end de regler, der følger af ejendomsvurderingsloven. I så fald skal Skatteforvaltningen fastsætte værdien efter disse andre regler i speciallovgivningen.

Skatteforvaltningen vil imidlertid også i disse tilfælde skulle kunne indhente oplysninger om den ejendom, der skal vurderes, efter reglerne i ejendomsvurderingsloven og anvende de oplysninger, der er indhentet og registreret i vurderingssystemet om landets ejendomme til brug for de vurderinger, der skal foretages efter ejendomsvurderingsloven.

Forslaget ændrer ikke ved, at der på landsplan vil skulle være et tilfredsstillende antal af ejendomme, hvor træfsikkerheden er inden for plus/minus 20 pct. Det er en naturlig følge af, at vurderingsmetoden er statistisk baseret, at der lokalt vil kunne være områder med en lavere træfsikkerhed i et eller flere år, da kvaliteten og mængden af data ikke er ens alle steder i landet.

Til nr. 38

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 37, foretager Skatteforvaltningen efter bestemmelserne i ejendomsvurderingsloven vurdering af fast ejendom ved ansættelse af ejendoms- og grundværdier, ligesom Skatteforvaltningen også i andre sammenhænge er kompetent myndighed til at afgive udtalelse om eller træffe afgørelse om værdien af fast ejendom. I sidstnævnte tilfælde skal Skatteforvaltningen imidlertid også kunne indhente oplysninger om den ejendom, der skal vurderes, og anvende de oplysninger, der er indhentet og registreret i vurderingssystemet om landets ejendomme til brug for de vurderinger, der skal foretages efter ejendomsvurderingsloven.

Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingsloven indsættes en ny bestemmelse i 63 a, hvorved det præciseres, at reglerne i lovens kapitel 12 om dataindsamling og besigtigelse tilsvarende skal finde anvendelse, hvor Skatteforvaltningen efter anden lovgivning skal træffe afgørelse eller afgive udtalelse om værdien af fast ejendom.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret og baggrund for forslaget i § 1, nr. 38, kan henvises til forslagets § 1, nr. 37, da forslagene skal ses i sammenhæng.

Til nr. 39

Det følger af ejendomsvurderingslovens 64, stk. 1, at Skatteforvaltningen foretager en beregning af, om nuværende henholdsvis tidligere ejere af ejendomme har mulighed for tilbagebetaling af ejendomsværdiskat eller grundskyld.

Det foreslås, at det præciseres i ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 1, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til ejendomsejere, skal have karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.

Kravet på kompensation stiftes ved udløbet af fristen for klage over vurderingerne pr. 1. januar 2020 eller 1. januar 2021 eller ved endt klagebehandling. Eventuelle transporter i overskydende skatter for de foregående år vil ikke omfatte kompensationen, da kompensationen ikke er at anse som overskydende skat. Når krav på kompensation indtræder, vil Skatteforvaltningen kunne anvende denne til modregning efter reglerne i gældsinddrivelseslovens § 7.

Til nr. 40

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 2, nr. 3-5, at tilbagebetalingsordningen ikke gælder for landbrugsejendomme, skovejendomme samt ejendomme ejet af staten, kommuner eller regioner. Det fremgår af § 64, stk. 2, nr. 6, at tilbagebetalingsordningen ikke skal gælde for ejerboliger, som ved sidste vurdering forud for vurderingen pr. 1. januar 2021 var vurderet som landbrugs- eller skovejendom.

Det foreslås at præcisere, at tilbagebetalingsordningen heller ikke skal gælde ejendomme, som ved vurderingen efter ejendomsvurderingsloven kategoriseres som erhvervsejendomme eller anden ejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, men som ved en eller flere vurderinger i perioden 2011-2020 var landbrugs- eller skovejendomme, for så vidt angår de vurderinger, hvor ejendommen var en landbrugs- eller skovejendom. Vurderes en ejendom f.eks. som en erhvervsejendom eller anden ejendom ved vurderingen efter ejendomsvurderingsloven, men var en skovejendom frem til 2015, vil vurderingerne frem til 2015 ikke være omfattet af tilbagebetalingsordningen.

Det foreslås herudover, at tilbagebetalingsordningen ligeledes ikke skal gælde ejendomme, som ved vurderingen efter ejendomsvurderingsloven kategoriseres som ejerbolig henholdsvis erhvervsejendom eller anden ejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1 og 4, men som ved en eller flere vurderinger i perioden 2011-2020 var ejet af staten, regioner eller kommuner, for så vidt angår de vurderinger, hvor ejendommen var ejet af staten regioner eller kommuner.

For at fremfinde ejendomme som tidligere har været landbrugsejendomme, skovejendomme og ejendomme ejet af staten kommuner eller regioner, anvendes de benyttelseskoder, som en given ejendom havde i det tidligere vurderingssystem.

For land- og skovejendomme anvendes benyttelseskoderne 05 (bebygget landbrug), 06 (særskilt vurderet skov eller plantage), 07 (frugtplantage, gartneri og planteskole). For ejendomme ejet af staten, kommuner eller regioner anvendes benyttelseskoderne 10 (statsejendom), 11 (kommunal beboelses- og forretningsejendom), 12 (andre bebyggede kommunale ejendomme).

I bemærkningerne til § 64, stk. 2, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211, s. 133, fremgår følgende: »Boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme (stuehuse m.v.) vil ikke være omfattet af tilbagebetalingsordningen, hvilket tilsvarende gælder for boligdelen

af en ejendom, der anvendes til såvel erhvervsformål som til boligformål.«

Formuleringen kan give anledning til fortolkningsusikkerhed i forhold til ejendomme, der anvendes til både erhvervsformål og boligformål. Det foreslås derfor at præcisere, at det i overensstemmelse med lovens systematik i øvrigt alene er kategoriseringen efter §§ 3 og 4, som er afgørende for, om en ejendom er omfattet af tilbagebetalingsordningen. Dette gælder uanset, om ejendommen anvendes til både erhvervsformål og boligformål.

Til nr. 41

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 3, at Skatteforvaltningen i særlige tilfælde kan træffe afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke skal anvendes. Det fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, s. 133, at dette er tilfældet, hvor forholdene vedrørende en given ejendom er så særegne, at det ikke vil være muligt at anvende den automatiserede løsning, der lægges op til med tilbagebetalingsordningen. Har en ejendom eksempelvis gennemgået en række forandringer og tilmed haft flere forskellige ejere, kan det i praksis være vanskeligt at anvende tilbagebetalingsordningen. Efter de gældende regler er det således muligt for Skatteforvaltningen at træffe afgørelse om, at ejendommen ikke skal omfattes af tilbagebetalingsordningen.

Det har imidlertid vist sig, at flere forhold kan betyde, at tilbagebetalingsordningen ikke effektivt kan systemunderstøttes for en eller flere vurderinger. Der er derfor behov for at tilvejebringe en videre adgang for Skatteforvaltningen til at træffe afgørelse om at udtage vurderinger af tilbagebetalingsordningen, når Skatteforvaltningen skønner, at beregning af kompensation for den pågældende vurdering ikke effektivt kan systemunderstøttes.

Det foreslås således at ændre § 64, stk. 3, så Skatteforvaltningen kan udtage vurderinger af tilbagebetalingsordningen, når det skønnes, at beregning af kompensation for den eller de pågældende vurderinger ikke effektivt kan systemunderstøttes. Det præciseres samtidig, at Skatteforvaltningen helt kan udtage ejendommen af tilbagebetalingsordningen eller udtage enkelte vurderinger. I sidstnævnte tilfælde vil ordningen stadig omfatte de vurderinger, som ikke er udtaget af ordningen.

Afgørelser efter § 64, stk. 3, vil skulle sendes i partshøring, inden afgørelse træffes, således at den pågældende ejer får mulighed for at kommentere de forhold, som begrunder, at Skatteforvaltningen skønner, at ejendommen eller enkelte vurderinger må udtages af tilbagebetalingsordningen.

Til nr. 42

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 1, at Skatteforvaltningen foretager en beregning af, om nuværende eller tidligere ejere af ejendomme har mulighed for tilbagebetaling af ejendomsværdiskat eller grundskyld, jf. dog § 64, stk. 2 og 3. Efter § 64, stk. 2, nr. 1-9, følger det, at tilbagebetalingsordningen ikke gælder i en række konkrete tilfælde. Med § 64, stk. 3, kan Skatteforvaltningen i særlige tilfælde træffe afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke kan anvendes. Det følger endvidere af ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 4, at Skatteforvaltningens afgørelser efter § 64, stk. 3, om anvendelse af tilbagebetalingsordningen, ikke kan påklages til anden administrativ myndighed.

Det er uden betydning for adgangen til at påklage vurderingerne, om vurderingsmyndigheden træffer afgørelse for eller imod anvendelse af tilbagebetalingsordningen. Borgerne har adgang til at påklage vurderinger og hermed til eventuelt at få en tilbagebetaling af ejendomsskatter på dette grundlag, uanset om vurderingsmyndigheden træffer afgørelse om anvendelse af tilbagebetalingsordningen eller ej.

Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 4, ændres, så afgørelser i medfør at § 64, stk. 1 og 2, også vil blive omfattet af § 64, stk. 4, og ikke vil kunne påklages.

Med den foreslåede ændring vil det – ligesom det aktuelt gælder som beskrevet ovenfor vedrørende afgørelser efter § 64, stk. 3 – være uden betydning for adgangen til at påklage vurderingerne, om borgeren har adgang til at påklage afgørelser efter ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 1 og 2.

Borgerne vil fortsat have adgang til at påklage vurderinger og hermed eventuelt få en tilbagebetaling af ejendomsskatter på dette grundlag, uanset om der foretages en beregning for tidligere vurderinger og tilbydes en kompensation efter tilbagebetalingsordningen eller ej.

Til nr. 43-45

Det følger af overskriften før ejendomsvurderingslovens § 65 og § 66, stk. 1, 1. og 2. pkt., at der foretages en sammenligning af tilbageindekserede vurderinger, når der beregnes kompensation efter tilbagebetalingsordningen.

Det foreslås, at overskriften før § 65 ændres, at § 65 nyaffattes, og at § 66, stk. 1, 1. og 2. pkt., ændres, da der ikke med de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 52, om ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, vil skulle foretages en sammenligning af de tilbageindekserede vurderinger og vurderingerne for de tidligere år fra og med den 1. oktober 2011 inden beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en beregning for alle ejendomme, der er omfattet af tilbagebetalingsordningen.

Overskriften før § 65 foreslås ændret fra »Sammenligning af vurderinger« til »Tilbageregning af aktuel vurdering« for, at overskriften bliver retvisende i forhold til metode, der nu foreslås.

Det foreslås med samme begrundelse, at § 65 nyaffattes, således at det udtrykkeligt fremgår, at resultatet af den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 for ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020, tilbageregnes til alle tidligere vurderingsår til og med den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011 eller pr. 1. oktober 2012 for ejendomme, der ikke har en almindelig vurdering pr. 1. oktober 2011, idet ejendomsværdi og grundværdi nedsættes med 20 pct. før tilbageregningen.

Det foreslås i forlængelse heraf, at § 66 ændres, således at det udtrykkeligt fastslås, at tilbageregning efter § 65 for ejerboligers vedkommende foretages for såvel ejendomsværdi som grundværdi, mens tilbageregning for andre ejendomme alene foretages grundværdien.

Der er tale om konsekvensændringer som følge af de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 52, hvorefter metoden for beregning af kompensation er ændret, idet der ikke indledningsvis foretages en sammenligning af en tilbageregning af den første nye vurdering i det nye vurderingssystem reduceret med 20 pct. og de gældende vurderinger for mellemperioden, til afgrænsning af, i hvilke tilfælde der skal beregnes en kompensation.

Til nr. 46

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 66, stk. 2, at der foretages en sammenligning efter § 65 af grundværdier før eventuelle fradrag for grundforbedringer og før eventuelle fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat. Dvs. at sammenligningen for grundværdien sker for den fulde grundværdi.

Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 66, stk. 2, ophæves, da der ikke med de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 52, til ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, vil skulle foretages en sammenligning af de tilbageindekserede vurderinger og vurderingerne for de tidligere år fra og med den 1. oktober 2011 inden beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en beregning for alle ejendomme, der er omfattet af tilbagebetalingsordningen.

Der er tale om en konsekvensændring, som følge af de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 54.

Til nr. 47-52

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 1-3, § 68, stk. 1 og 2, § 69 og § 70, stk. 2, at der foretages en sammenligning af tilbageindekserede vurderinger, når der beregnes kompensation efter tilbagebetalingsordningen.

Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 1-3, § 68, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. pkt., § 69 og § 70, stk. 2, ændres, da der ikke med de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 52, til ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, vil skulle foretages en sammenligning af de tilbageindekserede vurderinger og vurderingerne for de tidligere år fra og med 1. oktober 2011 inden beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en beregning for alle ejendomme, der er omfattet af tilbagebetalingsordningen.

§ 67, stk. 3, foreslås ændret således, at der foretages tilbageregning, selvom Skatteforvaltningen træffer afgørelse om genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b. Hvis genoptagelsessagen fører til en ændring af vurderingen, foretages der en sædvanlig genberegning efter § 73, stk. 1. Borgerens retsstilling ændres derfor ikke som følge af den foreslåede ordning.

Genberegningen foretages og ny kompensation beregnes uanset den foreslåede § 73, stk. 4, hvorefter kompensationen fastlåses ved den oprindelige genberegning.

Ændringen skyldes, at det systemteknisk er vanskeligt at udsætte tilbageregning til efter Skatteforvaltningens afgørelse om genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b.

Det forslås yderligere præciseret i ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 1, 2 pkt., at det er kategoriseringen i denne lovs §§ 3 og 4, som alene afgør hvilket prisindeks, der skal anvendes ved tilbageregningen for hele perioden fra 2011-2020. Har en ejendom f.eks. været en erhvervsejendom frem til 2017, men herefter skiftet anvendelse til ejerlejlighed til beboelse, og er den derfor kategoriseret som en ejerbolig efter denne lov, vil det være prisindekset i § 45, stk. 1, nr. 2, som skal anvendes ved tilbageregning for hele perioden, uanset at ejendommen før 2017 var en erhvervsejendom.

Det foreslås endvidere, at ejendomsvurderingslovens § 68, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt., ophæves.

Der er tale om konsekvensændringer som følge af de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 54.

Til nr. 53

Ejendomsvurderingslovens § 71 omhandler situationer, hvor der ved vurdering af ejerboliger pr. 1. januar 2020 og andre ejendomme pr. 1. januar 2021 etableres en samlet vurdering mellem ejendomme. Bestemmelsen omfatter både den situation, hvor der ikke hidtil har været en samlet vurdering, og hvor en tidligere samlet vurdering ikke videreføres.

I den situation, hvor der etableres en samlet vurdering af ejendomme, medfører § 71, stk. 1, at de tidligere vurderinger af ejendommene enten samles eller adskilles, således at der kan ske en sammenligning med en nye vurdering af hensyn til beregningen af en potentiel kompensation efter tilbagebetalingsordningen i § 64.

I den modsatte situation, hvor ejendomme, der hidtil har været vurderet samlet, men hvor samvurderingen ophører, vil der ikke være individuelle vurderinger af de enkelte ejendomme i den forudgående periode. Ejendomsvurderingslovens § 71, stk. 2, medfører i disse tilfælde, at de pågældende ejendomme til brug for sammenligningen fortsat skal betragtes som samlede ud fra et beregningsteknisk hensyn. Det er således uden betydning, at ejerkredsen er ny, da sammenligningen foretages mellem en forholdsmæssig andel af de samlede ejendomme og den nye vurdering.

I andre tilfælde, hvor de pågældende ejendomme ikke er sammenlignelige på grund af f.eks. ændringer i grundstørrelsen eller bygningsareal i året efter en almindelig vurdering, skal der efter ejendomsvurderingslovens § 71, stk. 3, foretages en konkret vurdering af, hvorledes vurderingen af ejendommen ville have været, hvis ejendommen ikke var ændret.

Ejendomsvurderingslovens § 72 omhandler den situation, hvor en samlet vurdering kun har fundet sted en del af den forudgående periode. Sådanne ejendomme anses for ikke at være samvurderet i forhold til tilbagebetalingsordningen. Etableres en samlet vurdering i løbet af perioden, skal ejendomsværdien og grundværdien fordeles forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme efter den seneste vurdering foretaget forud for den samlede vurdering.

I den omvendte situation, hvor en samlet vurdering ophører i perioden, fordeles ejendomsværdien og grundværdien forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme. Ligesom efter ejendomsvurderingslovens § 71, stk. 3, foretages der efter § 72, stk. 4, en konkret vurdering af, hvorledes vurderingen af en samlet ejendom ville have været, hvis der har været ændringer af betydning for vurderingen.

Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens §§ 71 og 72 ophæves, da samvurdering af disse ejendomme ikke vil kunne identificeres automatisk i hverken det nye eller det gamle ejendomsvurderingssystem som følge af utilstrækkeligt datagrundlag.

Den foreslåede ændring vil medføre, at ejendomme, der har været samvurderet i hele perioden mellem 2011 til 2020, vil få beregnet én kompensation. For ejendomme, der i perioden 2012 til 2019 har været samvurderet, men ikke længere er samvurderet, og ejendomme, hvor samvurdering er etableret, vil kompensation blive tildelt for den samvurderede ejendom henholdsvis den ene af ejendommene, der eksisterede, før samvurderingen blev etableret.

En ejer vil ikke få tilbud om kompensation for øvrige ejendomme, som det videreførte ejendomsnummer er ført sammen med for perioden, før samvurderingen etableredes. Dette skyldes, at ejendommen ikke vil eksistere som en selvstændig ejendom i 2020. Der vil derfor ikke være en vurdering at basere kompensationsberegningen på.

Der vil dog i visse tilfælde kunne ske en identificering af ejendommene ved udtagelse af de omhandlede ejendomme til beregningskontrol som følge af uoverensstemmelse mellem kompensationsbeløbets størrelse og ejendommens forhold.

Ejeren, der modtager tilbud om kompensation, vil have mulighed for at klage og derved opnå en genberegning for samvurderede ejendomme, der ikke er omfattet af kompensationstilbuddet, da der i klagesagen sker individuel behandling af alle de omhandlede ejendomme.

Til nr. 54

Ifølge ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 1, skal der først foretages en sammenligning af vurderingerne for at finde frem til de ejendomme, der får en lavere ejendomsværdiansættelse henholdsvis grundværdiansættelse med den nye vurdering end dem, der hidtil har dannet grundlag for beskatning. Herefter beregnes kompensation for disse ejendomme.

Det foreslås, at § 73, stk. 1, nyaffattes, så der ikke ved beregningen af kompensation vil skulle foretages en sammenligning af de tilbageindekserede vurderinger og de gamle vurderinger inden beregning af kompensation. Der vil i stedet skulle foretages en beregning for alle ejendomme, der er omfattet af tilbagebetalingsordningen, uanset om den nye vurdering er væsentligt højere end den tidligere vurdering. Herved sikres, at alle de ejendomsejere, der potentielt er blevet opkrævet for meget i skat, får beregnet en kompensation.

Den foreslåede nyaffattelse af § 73, stk. 1, vil ikke ændre på beregningernes udfald i forhold til den hidtil gældende affattelse af bestemmelsen, idet bestemmelsen alene vil angive de nødvendige procestrin ved beregning af kompensation efter tilbagebetalingsordningen.

Til nr. 55

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 73, stk. 2, at der ved genberegning af de skatter, der er beregnet efter en vurdering, indgår ejendomsværdi og grundværdi ansat pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 efter tilbageregning til det aktuelle år.

Det foreslås, at det i § 73, stk. 2, præciseres, at tilbageregning til det aktuelle år vil ske efter ejendomsvurderingslovens §§ 65-70 med den konsekvens, at hele kompensationsberegningen foretages på ny.

Til nr. 56

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 73, at der skal ske en genberegning af henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld, hvis sammenligningen viser, at den ejendomsværdi eller grundværdi, som er ansat ved den første almindelige vurdering foretaget efter ejendomsvurderingslovens § 5, efter reduktion og tilbageregning er lavere end de tilsvarende værdier, der er ansat ved en eller flere af de vurderinger, der skal sammenlignes med, og som har dannet grundlag for beskatning.

Resulterer genberegningen i et beløb, som for et eller flere år er lavere end den ejendomsværdiskat og/eller den grundskyld, der endeligt er beregnet på grundlag af de relevante ejendomsvurderinger, vil det overskydende beløb blive udbetalt til boligejeren som en kompensation.

Tilbud om kompensation skal efter ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 2, meddeles til ejeren, samtidig med at ejeren modtager den første almindelige vurdering foretaget efter ejendomsvurderingslovens § 5. Udbetalingen af kompensation vil herefter ske efter udløbet af fristen for at klage over den første nye vurdering, jf. skatteforvaltningslovens § 35, a stk. 3, medmindre denne vurdering er påklaget, og sagen stadig er verserende. Efter endt klagesag vil beregningen af kompensation skulle foretages på ny.

Der kan opstå en situation, hvor der i perioden mellem tilbuddet om kompensation er udsendt, og inden selve kompensationen udbetales, rettes i årsopgørelsen. Dette kan eksempelvis være tilfældet ved pensionistnedslag, eller hvis den pågældende ejendom har været ubeboet eller udlejet i visse perioder i løbet af året. Rettelser i årsopgørelsen, efter kompensationstilbuddet er meddelt ejendomsejeren, kan medføre, at den betalte ejendomsværdiskat vil adskille sig fra den ejendomsværdiskat, som tilbuddet blev beregnet ud fra.

Det foreslås, at der i ejendomsvurderingslovens § 73 indsættes et nyt stk. 4, så kompensationstilbuddet ikke vil skulle genberegnes ved ændringer efter beregningstidspunktet.

Herved sikres, at efterfølgende ændringer i data, der er lagt til grund ved beregningen af kompensationstilbuddet, og som har betydning for størrelsen af ejendomsværdiskatten, ikke vil give anledning til beregning af et nyt kompensationstilbud. Ændres eksempelvis antallet af dage, en lejlighed har været udlejet, vil dette ikke få betydning for udbetalingen af kompensation.

Kompensationstilbuddet beregnes tidligst fra den 1. juli 2020, og data fra Skatteforvaltningen viser, at der kun foretages mindre ændringer i årsopgørelsen i perioden fra juli til og med december, derfor forventes forslaget alene at ville få betydning for et mindre antal borgere.

For at skabe klarhed for ejendomsejerne vedrørende beregningen af kompensation, vil ejerne gennem planlagte kommunikations- og formidlingskampagner blive oplyst om skæringsdatoen med henvisning til, at ændringer fra den 1. juli 2020 ikke vil indgå i kompensationstilbuddet eller udbetalingen.

Det foreslås endvidere, at der i ejendomsvurderingslovens § 73 indsættes et nyt stk. 5, så der i tilfælde, hvor en eller flere ejendomsejere klager over den nye vurdering foretaget pr. 1. januar 2020 henholdsvis pr. 1. januar 2021, vil skulle ske en genberegning af kompensationen ved afslutningen af klagesagen med alle de ændringer, der er foretaget i den oprindelige ejendomsværdisskat på årsopgørelsen fra 2011 og frem.

Dette kan illustreres med to eksempler:

Eksempel 1

En boligejer får ændret den oprindeligt betalte ejendomsskat, efter at der er udsendt tilbud om kompensation. Ejeren vælger ikke at klage over den nye vurdering pr. 1. januar 2020, hvorfor ændringerne ikke bliver omfattet af kompensationen efter tilbagebetalingsordningen.

Eksempel 2

En boligejer får ændret den oprindeligt betalte ejendomsskat og vælger at klage over vurderingen pr. 1. januar 2020. Får boligejeren medhold i klagen, vil der skulle ske en genberegning af kompensationstilbuddet. Der vil ligeledes skulle foretages en ny beregning af kompensationen, hvis boligejeren ikke får medhold i klagesagen, bl.a. af hensyn til renteberegningen af kompensationsbeløbet.

Vurderingen af, hvornår en afgørelse efter forslaget er påklaget, og hvornår en klagesag er afsluttet, skal foretages på samme måde, som når en klagesag kan siges at være påklaget henholdsvis endeligt afsluttet, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 75 og 77, jf. tillige afsnit 2.11.1. i de almindelige bemærkninger.

Til nr. 57

Det følger af overskriften før ejendomsvurderingslovens § 74, at der foretages en tilbagebetaling af skatter.

Det foreslås, at overskriften ændres til »Udbetaling og bortfald af kompensation«, så den i højere grad vil afspejle afsnittets indhold.

Til nr. 58

Det følger af § 74, stk. 1, 1. pkt., at der udbetales kompensation, hvis genberegningen efter § 73 viser, at de oprindeligt beregnede skatter for ét eller flere år har været for høje.

Det foreslås, at det i ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 1, 1. pkt., tilføjes, at der er tale om en samlet kompensation for alle årene. Det vil betyde, at krav på kompensation vil indtræde samlet ved udløbet af klagefristen for vurderingerne pr. 1. januar 2020 og 1. januar 2021 eller ved endt klagebehandling. Kompensationen splittes ikke op i forhold til de år, hvor de beregnede skatter har været for høje, og behandles ikke som tilbagebetaling af skatter for de pågældende år, men som et samlet tilbud om kompensation for de år, som tilbuddet vedrører.

Det foreslås endvidere, at ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 1, 3. pkt., ændres, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen vil skulle beregne med henblik på udbetaling til boligejer, har karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.

Til nr. 59

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 2, at tilbagebetaling skal ske til ejendommens nuværende ejer eller ejere henholdsvis andre tidligere ejere, der i forhold til stat eller kommune hæfter for de oprindeligt beregnede skatter i de tilfælde, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 1, skal udbetales kompensation.

I praksis opkræves grundskylden i de fleste kommuner over to rater, hvor den første rate opkræves i starten af året, og den sidste rate medio året. Da kompensationstilbuddet vil skulle meddeles ejendomsejeren fra den 1. juli 2020, vil der blive taget højde for, at kompensationen meddeles til den ejendomsejer, som hæfter for grundskylden.

I visse kommuner opkræves grundskylden imidlertid over flere end to rater. Dette medfører, at der kan forekomme tilfælde, hvor en kommune opkræver den sidste rate af grundskylden, efter at kompensationstilbuddet er meddelt til de relevante ejendomsejere. Da kompensationstilbuddet omfatter grundskylden for hele 2020, vil kompensationstilbuddet i disse tilfælde vedrøre endnu ikke opkrævet grundskyld.

I tilfælde, hvor der sker ejerskifte, efter at kompensationstilbuddet er meddelt til den tidligere ejer, vil det betyde, at en ny ejer vil hæfte for den sidste rate af grundskylden, mens den tidligere ejer har modtaget tilbuddet om kompensation for hele 2020, idet Skatteforvaltningen i sagens natur ikke på forhånd kan vide, hvem der hæfter for den fulde grundskyld i 2020, hvis beregningen og meddelelsen af kompensationstilbuddet ligger før den sidste opkrævning af grundskyld i 2020.

Det foreslås derfor at det i ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 2, 1. pkt., vil fremgå, at tilbud om kompensation altid vil skulle udsendes til den, der hæfter for skatterne på tidspunktet for beregningen af tilbuddet. Det vil dermed være op til en ny ejer, der vil skulle betale en eller flere rater af grundskylden, at blive kompenseret af den tidligere ejer via refusionsopgørelsen.

Den foreslåede ændring vil medføre, at udbetalingen af kompensation altid vil skulle ske til den, der er registreret som ejer af ejendommen på beregningstidspunktet, uagtet at der sker ejerskifte efterfølgende.

Det foreslås endvidere, at ejendomsvurderingslovens § 74, stk. 2, 1. pkt., ændres, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen vil skulle beregne med henblik på udbetaling til boligejer, har karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.

Til nr. 60

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 1, 1. pkt., at tilbagebetaling efter tilbagebetalingsordningen skal ske efter det tidspunkt, hvor fristen for klage over vurderingen pr. 1. januar 2020 henholdsvis 1. januar 2021 udløber, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 1, medmindre denne vurdering er påklaget. I tilfælde, hvor vurderingen er påklaget, foretages tilbagebetaling dog efter det tidspunkt, hvor klagesagen er endeligt afsluttet, jf. § 75, stk. 1, 2. pkt.

Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 1, 1. pkt., ændres, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen vil skulle beregne med henblik på udbetaling til boligejer, har karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.

Det foreslås endvidere at ændre ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 1, 2. pkt., så det vil fremgå, at udbetaling af kompensation vil ske efter det tidspunkt, hvor klagesagen m.v. er endeligt afsluttet.

Med de foreslåede ændringer præciseres det, at krav på kompensation indtræder ved klagefristens udløb eller ved endelig afgørelse af en eventuel klagesag. Herved fastslås stiftelsestidspunktet for krav på kompensation, af hensyn til de tilfælde, hvor kravet vil kunne anvendes til modregning i gæld til det offentlige.

Til nr. 61

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 3, at der ikke foretages tilbagebetaling i tilfælde, hvor tilbagebetaling via Nemkontoordningen ikke er mulig.

Det foreslås, at bestemmelsen ændres, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til boligejer, vil have karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.

Til nr. 62

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 4, at tilbagebetalinger efter § 75, stk. 1, i enhver henseende behandles civilretligt som de oprindelig beregnede skatter, som kompensationen er beregnet på grundlag af.

Det foreslås, at § 75, stk. 4, ændres, så kompensationen ikke civilretligt vil skulle betragtes som tilbagebetaling af skatter. Dog vil kompensationen i relation lejelovgivningen, jf. reglerne i lejelovens 52 og erhvervslejelovens § 12, fortsat skulle betragtes som tilbagebetaling af skatter. Forslaget vil herved ikke have betydning for lejeres krav på kompensation.

I relation til Skatteforvaltningens modregning

i udbetaling af kompensation vil kompensationen skulle anses for et samlet kompensationsbeløb på udbetalingstidspunktet og ikke tilbagebetaling af skatter for de enkelte år, tilbagebetalingsordningen vedrører. Den foreslåede ændring vil desuden betyde, at transporter i overskydende skatter for de pågældende år ikke vil omfatte kompensationen, hverken helt eller delvist.

Til nr. 63

Det foreslås at indsætte to nye stykker i § 75 som stk. 5 og 6, da det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 62, at kompensationen ikke vil skulle behandles civilretligt som de oprindeligt beregnede skatter, som kompensationen beregnes på grundlag af.

Kompensationsbeløb vil ikke være overskydende skat, og vil derfor ikke skulle forrentes efter de herom gældende regler eller efter skattelovgivningens regler i øvrigt ved for sen udbetaling. I stedet foreslås det fastsat i et nyt stk. 5, der med lovforslaget vil blive stk. 3, at der vil skulle gælde en betalingsfrist, hvorefter kompensationsbeløb vil skulle udbetales senest 30 dage efter kravets indtræden.

Endvidere foreslås det fastsat i et nyt stk. 6, at der ikke kan gives transport i krav på kompensation, før krav herpå er stiftet.

Til nr. 64

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. og 2. pkt., at der tale om en tilbagebetaling af skatter.

Det foreslås, at bestemmelserne ændres, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til boligejer, vil have karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.

Til nr. 65

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 1, 1. pkt., at kompensationsbeløb, der skal tilbagebetales, forrentes med 6,2 pct. pr. påbegyndt år fra og med året efter det år, som kompensationen er udregnet for til og med det år, hvor tilbagebetalingen sker. Det følger endvidere af § 76, stk. 1, 2. pkt., at renterne ikke skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det foreslås, at § 76, stk. 1, 1. og 2. pkt., ændres, så det klart vil fremgå, at der er tale om et tillæg, der vil udgøre en del af den samlede kompensation, og ikke en forrentning. Efter den foreslåede ændring vil ingen del af kompensationen være forfalden forud for stiftelsestidspunktet, og der vil derfor ikke være tale om forrentning, men om et tillæg til kompensationen, som vil skulle kompensere for den tid, der er gået frem til det tidspunkt, hvor kompensation for de for meget betalte skatter kan udbetales.

Det foreslås herudover, at der i § 76, stk. 1, 1. pkt., foretages en ændring, så det vil fremgå af bestemmelsen, at der er tale om en udbetaling af kompensation og ikke en tilbagebetaling.

Til nr. 66

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, at kompensation efter tilbagebetalingsordningen sker til fuld og endelig afregning af krav, der er opstået eller måtte opstå vedrørende de vurderinger, som tilbagebetalingerne vedrører.

Medfører oplysninger, som modtages i afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, vedrørende vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021, at en ny vurdering foretages, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, sker tilbagebetaling på grundlag heraf til fuld og endelig afregning, jf. ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 3. En efterfølgende ændring af en vurdering, for hvilken der er udbetalt kompensation, vil således ikke medføre en yderligere kompensation efter tilbagebetalingsordningen.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at tilbagebetalingsordningen dels medfører, at ejendomsejere, som har betalt for høj ejendomsskat af de videreførte vurderinger, kompenseres uden en egentlig klagebehandling. Bestemmelsen indebærer således, at ejendomsejerne efter at have taget imod tilbud om kompensation ikke efterfølgende kan få ændret de videreførte vurderinger med heraf afledte skattemæssige konsekvenser.

Efter ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, 2. pkt., gælder det endvidere, at hvis oplysninger, som modtages i afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, medfører, at ny en vurdering foretages, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, sker tilbagebetaling på grundlag heraf til fuld og endelig afregning. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med ejendomsvurderingslovens § 67, stk. 3, hvorefter beregningen af kompensation i situationer, hvor oplysninger, som modtages i afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, skal behandles og afgøres efter reglerne om genoptagelse og revision, jf. skatteforvaltningslovens §§ 20 b, 33 og 33 a, ikke foretages, før der er truffet afgørelse om genoptagelse eller revision af vurderingen.

Ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, kan imidlertid give anledning til tvivl i særligt to tilfælde.

For det første kan bestemmelsen give anledning til tvivl om, hvorvidt der alene sker fuld og endelig afregning, hvis tilbagebetalingsordningen konkret resulterer i en egentlig tilbagebetaling.

For det andet er det ikke efter bestemmelsen klart, om fuld og endelig afregning alene gælder i relation til den vurdering, for hvilken der udbetales kompensation, eller om den fulde og endelige afregning også gælder fremtidige skatter, som opgøres på baggrund af denne vurdering, f.eks. grundskatteloftsberegningerne.

Det foreslås derfor, at ejendomsvurderingslovens § 76, stk. 3, nyaffattes, så det klart vil fremgå, at hvis en vurdering som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 65, stk. 1, ikke er påklaget eller anmodet genoptaget efter skatteforvaltningslovens § 33 inden udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme, betragtes ethvert krav, som er opstået eller måtte opstå helt eller delvist på baggrund af vurderingen, som fuldt og endeligt afregnet i alle henseender. Tilsvarende vil gøre sig gældende for dele af vurderinger, ansættelser og fordelinger m.v.

Fuld og endelig afregning vil således ikke skulle være betinget af, at tilbagebetalingsordningen konkret resulterer i en egentlig kompensation. Det afgørende vil derimod efter forslaget være, om den videreførte vurdering er påklaget eller anmodet genoptaget. Det vil også gælde, hvis kompensationen er beregnet til 0 kr.

Der vil ikke være tale om fuld og endelig afregning, i det omfang vurderingen efter ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 2 og 3, ikke er omfattet af tilbagebetalingsordningen.

Det foreslås herudover med forslaget præciseret, at fuld og endelig afregning vil indebære, at der ikke vil kunne ske ændringer i relation til det fremadrettede beskatningsgrundlag. Der vil således ikke kunne ske ændring af skattestopberegningerne for det pågældende vurderingsår.

Endvidere foreslås det, at hvis en vurdering som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 65, stk. 1, ikke påklages, og der ikke er anmodet om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 inden udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme, vil vurderingen ikke efter udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme kunne genoptages eller ændres. Tilsvarende gør sig gældende for dele af vurderinger, ansættelser og fordelinger m.v.

Herved sikres det, at der heller ikke efter udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger eller pr.

1. januar 2021 for andre ejendomme kan ske genoptagelse eller revision af en vurdering.

Vurderingerne vil med den foreslåede ændring heller ikke kunne genoptages ekstraordinært efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4. Der vil herefter for den pågældende vurdering ske fuld og endelig afregning, også selv om hidtidig praksis underkendes senere ved dom eller ved afgørelse fra Skatteankestyrelsen, et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten, eller hvis en praksisændring i andre tilfælde offentliggøres af Skatteministeriet, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.

Til nr. 67-68

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 77, stk. 1, at der ikke skal udbetales kompensation efter tilbagebetalingsordningen vedrørende almindelige vurderinger foretaget pr. 1. oktober 2013 eller senere eller vurderinger foretaget efter §§ 87 eller 88, hvis en sådan vurdering påklages inden klagefristen for de nye ejendomsvurderinger.

Det følger endvidere af ejendomsvurderingslovens § 77, stk. 2, at hvis der er andre vurderinger eller omvurderinger, som er foretaget fra den 1. oktober 2011, der er påklaget, og klagesagen ikke er endeligt afsluttet på tidspunktet for udløbet af fristen for klage over vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger eller pr. 1. januar 2021 for andre ejendomme, udbetales kompensation på det tidspunkt, hvor klagesagen eller klagesagerne og eventuelle klagesager som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 75, stk. 1, er endeligt afsluttet. Tilsvarende gælder vurderinger, som på kompensationstidspunktet er under genoptagelse, eller hvor en genoptagelsessag er påklaget.

Vælger ejendomsejeren imidlertid at søge om genoptagelse, vil der – som ved klage over vurderingen – skulle foretages en tilbundsgående realitetsprøvelse af vurderingerne. Disse vurderinger omfattes derfor ikke af tilbagebetalingsordningen, da der ikke vil være grundlag for at beregne et kompensationstilbud.

Det foreslås derfor i § 1, nr. 67, med ændringerne til stk. 1, at der ikke vil skulle udbetales kompensation på grundlag af almindelige vurderinger foretaget pr. 1. oktober 2013 eller senere eller vurderinger foretaget efter §§ 87 eller 88, hvis en sådan vurdering påklages, eller hvis der er anmodet om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 inden udløbet af klagefristen for vurderingen pr. 1. januar 2020 eller pr. 1. januar 2021 for ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020.

Vurderingen efter forslaget af, hvornår en afgørelse er påklaget, og hvornår en klagesag er afsluttet, skal foretages på samme måde, som når en klagesag kan siges at være påklaget henholdsvis endeligt afsluttet, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 75 og 77, jf. tillige pkt. 2.11.1.

Forslaget vil indebære, at der – som i tilfælde, hvor der er klaget over vurderingerne – tilsvarende ikke vil skulle udbetales kompensation, hvis der er anmodet om genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, af en vurdering foretaget pr. 1. oktober 2013 eller senere. Herved sikres det, at der gælder samme regler i tilfælde, hvor ejeren påklager vurderingerne henholdsvis anmoder om genoptagelse, således at ejendomsejeren ikke både kan acceptere kompensationstilbud og herefter søge om genoptagelse.

Hensigten med tilbagebetalingsordningen er at sikre boligejere en hurtig og smidig kompensation og samtidig imødegå en lang sagsbehandlingstid i klagesystemet. Derfor foreslås det, jf. lovforslagets § 1, nr. 68, at ejere også vil skulle modtage kompensationstilbud efter tilbagebetalingsordningen for vurderingsår, der er påklaget eller hvor der verserer en genoptagelsessag, samtidig med at det vil skulle oplyses, at der ikke udbetales kompensation parallelt med den verserende klage- eller genoptagelsessag. Dette vil bidrage til at modtageren af kompensationstilbud vil kunne træffe et oplyst valg om enten at fastholde klage- eller genoptagelsessagen eller acceptere kompensationstilbuddet.

Verserer en klage- eller genoptagelsessag på tidspunktet for modtagelsen af kompensationstilbuddet, vil ejeren inden udløb af klagefristen på 3 måneder fra modtagelsen af kompensationstilbuddet, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, kunne vælge at tilbagekalde klagen eller anmodningen om genoptagelse, hvorefter der vil skulle udbetales kompensation efter tilbagebetalingsordningen.

Vælger ejeren derimod at fastholde klage- eller genoptagelsessagen, vil det medføre, at kompensationstilbuddet bortfalder vedrørende vurderingsår omfattet af den konkrete klage- eller genoptagelsessag, men at kompensationstilbuddet genberegnes ved afslutningen af klage- eller genoptagelsessagen.

Endvidere foreslås det at ændre bestemmelserne, så det udtrykkeligt vil fremgå, at de beløb, som Skatteforvaltningen ifølge tilbagebetalingsordningen skal beregne med henblik på udbetaling til boligejer, har karakter af en kompensation for for meget opkrævet ejendomsværdiskat og/eller grundskyld.

Til nr. 69

Nogle ejerboliger er beliggende i områder, hvor plangrundlaget tillader boliganvendelse og andre anvendelser som f.eks. erhverv, mens andre ejerboliger er beliggende i områder, hvor plangrundlaget alene tillader erhverv. Disse ejerboliger skal efter ejendomsvurderingsloven vurderes første gang i 2020.

Et parcelhus eksempelvis, som er beliggende i område, hvor plangrundlaget tillader anvendelse til erhverv, vil ud fra den gældende ejendomsvurderingslov skulle have ansat grundværdien ud fra:

– En beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse med et parcelhus med en bebyggelsesprocent svarende til den tilladte (hvis plangrundlaget også tillader den faktiske anvendelse, og hvis denne anvendelse ikke udnytter bebyggelsesprocenten fuldt ud).

– En beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse som erhvervsgrund.

– En beregning af grundværdien ved faktisk anvendelse med udgangspunkt i det faktiske opførte parcelhus.

Den højeste af de tre ovennævnte beregnede grundværdier vil være den bedste økonomiske anvendelse, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 17 og 18.

På tidspunktet, hvor de ovennævnte ejendomme skal vurderes, vil erhvervsmodellerne ikke være færdigudviklede med henblik på, at ansættelsen af grundværdien også kan foretages ud fra planlagt anvendelse som erhverv.

Der forventes at være ca. 200.000 parcelhuse, sommerhuse og rækkehuse m.v., hvor plangrundlaget tillader erhverv, og hvor det planlagte vurderingsforslag dermed – efter gældende ret – vil skulle indeholde en erhvervsberegning.

Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 85 a, jf. forslagets § 1, nr. 67, indsættes en overgangsbestemmelse, hvorefter der ved vurderingen pr. 1. januar 2020 af ejerboliger som omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1-4 og 6-8, kun henses til mulige anvendelser til boligbebyggelse eller sommerhus- og fritidsboligbebyggelse ved ansættelser af grundværdien. Er anvendelsen efter § 85 a, 1. pkt., ikke mulig efter plangrundlaget eller anden offentlig regulering, foreslås det, at grundværdien ansættes på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende offentlige forskrifter.

For ejendomme omfattet af forslaget til § 85 a, 1. pkt., hvor det følger af plangrundlaget, at en del af en ejendom skal være alment boligbyggeri eller erhverv, foreslås det videre, at den del af grunden i forbindelse med vurderingen pr. 1. januar 2020 efter § 18 ansættes til ingen værdi.

Formålet med den foreslåede overgangsbestemmelse er således at sikre, at der ikke foretages erhvervsvurderinger, før modeller hertil er færdigudviklede. Den formodning, som er omtalt i lovforslagets almindelige bemærkninger, afsnit 2.7.1., hvorefter, at den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende, jf. § 18, af en parcelhusgrund i et parcelhuskvarter i en del af et område, der ellers er udlagt til erhvervsformål, er anvendelse som parcelhusgrund, er herefter ikke relevant for vurderingen pr.

1. januar 2020. Tilsvarende gælder for andre typer af ejerboliger som eksempelvis række- og sommerhuse med ejerboliganvendelse, som er beliggende i områder udlagt til erhvervsformål.

En grundværdi ansat efter § 85 a, idet oplysninger i Plandataregistret ikke vurderes at være tilstrækkelige i forhold til den enkelte ejendoms anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, vil ikke skulle påvirke beregningen af restrummeligheden i planområder med flydende offentlig planlægning. Anvendelsen af den foreslåede bestemmelse i § 85 a for en enkelt ejendom skal derfor heller ikke have betydning for beregningen af udnyttelsesmulighederne for de øvrige grunde i området.

Den foreslåede overgangsbestemmelse vil skulle gælde for de ejerboliger, som vil være omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 1-4 og 6-8, hvilket bl.a. er ejendomme til helårsbeboelse, ejerlejligheder til helårsbeboelse, sommerhuse og fritidshuse og sommerhuslejligheder. Det bemærkes i tilknytning hertil, at det i § 1, nr. 5, foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 4, nr. 7, ophæves, og at der indsættes et nyt nr. 7 og 8 i § 4, stk. 1.

Den foreslåede løsning i ejendomsvurderingslovens nye § 85 a, vil betyde, at når Plandataregistret indeholder oplysninger om bestemmelser fra plangrundlaget, om at en del af ejendom, skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv, og det således også bliver muligt at foretage en beregning af grundværdien ved planlagt anvendelse som erhverv, vil nogle boligejere kunne få højere ansættelser af grundværdien i forhold til ansættelsen pr. 1. januar 2020, hvor der alene vil blive henset til boligbebyggelse og sommerhus- og fritidsboligbebyggelse.

Den foreslåede bestemmelse er ikke udtryk for en ændring af plangrundlaget, men alene en regel, der bevirker, at der ved grundværdiansættelsen bortses fra mulighederne for at anvende grunden erhvervsmæssigt. Bestemmelsen vil derfor ikke bevirke, at, at der skal foretages en tilbageregning af grundværdien til basisåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 40.

I de tilfælde, hvor den foreslåede bestemmelse vil have helt utilsigtede og uhensigtsmæssige konsekvenser for den kompensationsberegning, der vil skulle foretages efter reglerne i kapitel 13 om en tilbagebetalingsordning, vil Skatteforvaltningen kunne og være berettiget til at træffe en konkret begrundet afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke kan anvendes i den konkrete situation, jf. ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 3.

Ved vurderingerne pr. 1. januar 2020 foreligger der for Skatteforvaltningen i Plandataregistret ikke tilgængelige oplysninger fra plangrundlaget i relation til, om en del af en ejendom, som er omfattet af forslaget til § 85 a, 1. pkt., skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv.

På den baggrund vil det forekomme, at Skatteforvaltningen ved ansættelse af grundværdien for en ejendom ikke har taget højde for, at det følger af bestemmelser i plangrundlaget, at en del af ejendommen skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv.

Skatteforvaltningen vil derfor ved udsendelse af deklarationsmeddelelser og vurderingsmeddelelser oplyse, hvorvidt oplysninger fra plangrundlaget, om at en del af ejendommen skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv, er lagt til grund ved ansættelse af grundværdien. Dette skal medvirke til at gøre ejer opmærksom på, at det kan være tilfældet, at Skatteforvaltningen ikke har lagt på de nævnte oplysninger.

Det foreslås som nævnt ovenfor, at den del af grunden, som efter plangrundlaget er omfattet af bestemmelser, hvorefter at en del af ejendommen skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv, ingen værdi tillægges i forbindelse med vurderingen pr. 1. januar 2020 efter § 18. Det betyder, at ved ansættelse af grundværdien indgår den del af grunden, der skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv, med 0 kr.

Til nr. 70 og 71

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89, at de videreførte 2011- og 2012-vurderinger kan påklages senest 3 måneder fra modtagelsen af meddelelsen om vurderingerne, der udsendes i forlængelse af den første almindelige vurdering af den pågældende ejendom efter ejendomsvurderingslovens § 5, eller i forbindelse med at Skatteforvaltningen træffer afgørelse efter skatteforvaltningslovens § 20 b.

Efter stk. 1, 3. pkt., og stk. 2, 3. pkt., gælder adgangen til at påklage de videreførte 2011- og 2012- vurderinger dog ikke ansættelser, som er videreførelser af afgørelser truffet af et vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller domstolene.

Formålet med reglen er således at sikre, at det ikke er muligt at påklage ansættelser, der bygger på en videreført vurdering, som et vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller domstolene allerede har truffet afgørelse om.

Der er imidlertid ikke taget højde for, at i de tilfælde, hvor en videreført vurdering er påklaget og klagesagsbehandlet, er den videreførte vurdering fortsat ikke ansat i aktuelt niveau. I forbindelse med klagesagsbehandlingen er niveauet behandlet i 2011/12-niveau. Der er derfor behov for at udvide klageadgangen for sådanne videreførte vurderinger, hvorefter der åbnes op for, at også disse vurderinger kan blive klagebehandlet i aktuelt niveau.

For ejendomme, hvor der er en igangværende klage- eller genoptagelsessag vedrørende en eller flere af de videreførte vurderinger, følger det af ejendomsvurderingslovens § 77, stk. 2, at kompensationen først udbetales, når klage- eller genoptagelsessagen er endeligt afsluttet.

Boligejere der har en igangværende klage- eller genoptagelsessag vil derfor skulle tage stilling til klage, uden at have et aktivt tilbud om tilbagebetaling, medmindre de trækker deres klage- eller genoptagelsessag.

Det foreslås på den baggrund at ophæve ejendomsvurderingslovens § 89 stk. 1, 3. pkt. og stk. 2, 3. pkt., og i stedet indsætte, at boligejere der har igangværende klage- eller genoptagelsessager vedr. en eller flere videreførte vurderinger, kan påklage de videreførte vurderinger i 3 måneder efter klage- eller genoptagelsessagens endelige afslutning.

Hermed sikres det, at også boligejere, der har igangværende klage- eller genoptagelsessager får tilbud om kompensation sideløbende med at klagefristen over de videreførte vurderinger efter § 89, stk. 1 og 2, i aktuelt niveau, løber.