Lov om ændring af ejendomsskatteloven og lov om kommunal indkomstskat og statens afregning af grundskyld og dækningsafgift til kommunerne (Stigningsbegrænsningsordning for dækningsafgift af erhvervsejendomme) § 3

Til nr. 1

Ejendomsvurderingslovens § 21 omhandler fastsættelsen af grundværdien for moderejendomme, hvorefter der for ejerlejligheder skal ansættes en grundværdi ved en fordeling af den samlede grundværdi for moderejendommen, der er opdelt i ejerlejligheder.

Som følge af reglerne i ejendomsvurderingslovens § 19 a og reglerne for vurdering af erhvervsejendomme mv. i ejendomsvurderingslovens §§ 34 – 34 f, er anvendelsesområdet for ejendomsvurderingslovens § 21 dog indskrænket betydeligt.

Ejendomsvurderingslovens § 19 a indeholder regler om, hvordan grundværdien skal ansættes for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, hvorved forstås boligbebyggelse i to etager eller derover med vandret lejlighedsskel. For ejendomme, der anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, skal der ansættes en selvstændig grundværdi for hver enkelt lejlighed, jf. ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2. For sådanne ejerlejligheder er ejendomsvurderingslovens § 21 kun relevant i det omfang, der i henhold til plangrundlaget er et uudnyttet etageareal til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder.

I disse tilfælde tillægges grundværdien for den enkelte lejligheder en andel af grundværdien af det uudnyttede etageareal fordelt efter § 21, jf. ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 3, 1. pkt. Ejendomsvurderingslovens § 34 b, stk. 1, indeholder tilsvarende regler for erhvervsejerlejligheder, der anvendes til butik og kontor, jf. ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 1, nr. 3. Ejendomsvurderingslovens § 21 er dog stadig relevant i sin helhed i de situationer, hvor en moderejendom består af ejerlejlighedsopdelte rækkehuse, parcelhuse og sommerhuse.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 1, 3. pkt., at moderejendommens grundværdi fordeles på de enkelte lejligheder efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen.

Det foreslås, at ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 1 , 3. pkt., ændres så »tinglyst for ejendommen« ændres til »registreret for ejendommen i autoritativt register«.

Forslaget er en konsekvens af, at registreringen af ejerlejligheder, herunder ejerlejligheders fordelingstal, fremover vil ske ved registreringer i matriklen, som efter grunddataprogrammets ikrafttræden er det autoritative register for fast ejendom.

Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som er den officielle kilde til oplysningen i Danmark. Den autoritative status indebærer, at oprettelse og ajourføring af oplysningerne er reguleret med hjemmel i lovgivningen. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen, jf. Folketingstidende, 2022-23 (2. samling), tillæg A, L 113 som fremsat, s. 42.

Til nr. 2

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 2, at hvis der ikke er tinglyst et fordelingstal, eller det ikke er hele ejendommen som er fordelt ved de tinglyste fordelingstal, anvendes samme fordelingstal, som blev anvendt ved den senest foretagne vurdering eller omvurdering efter §§ 87 eller 88, forudsat at der ikke senere er tinglyst et andet fordelingstal.

Det foreslås, at der to steder i § 21, stk. 2, ændres, så »tinglyst« ændres til »registreret«.

Forslaget er en konsekvensændring som følge af lovforslagets § 3, nr. 1.

Til nr. 3

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 2, at hvis der ikke er tinglyst et fordelingstal, eller det ikke er hele ejendommen, som er fordelt ved de tinglyste fordelingstal, anvendes samme fordelingstal, som blev anvendt ved den sidst foretagne vurdering eller omvurdering efter §§ 87 eller 88, forudsat at der ikke senere er tinglyst et andet fordelingstal.

Det fremgår videre af ejendomsvurderingslovens § 21, stk. 3, at såfremt der ikke er tinglyst et fordelingstal som nævnt i stk. 1 og 2, fastsættes fordelingstal af Skatteforvaltningen på grundlag af de enkelte lejligheders areal. Skatteforvaltningen fastsætter på samme måde fordelingstal, hvis tinglyste fordelingstal ikke svarer til de faktiske forhold.

Det foreslås, at § 21, stk. 2 og stk. 3, 2. pkt., ændres, så »tinglyste« ændres til »registrerede«.

Forslaget er en konsekvensændring som følge af lovforslagets § 3, nr. 1.

Til nr. 4

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 5, at der ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret, når der på en ejendom sker en ændring af ejendommens grundareal.

Det fremgår desuden af ejendomsvurderingslovens § 41, stk. 1, at begivenheder som nævnt i § 40, stk. 5, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvorfra den pågældende begivenhed er registreret som gældende i matriklen eller er noteret i tingbogen.

I forhold til den aktuelle ejendoms- og grundværdi følger det af ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 2, 2. pkt., at ved ændring af grundareal ved ekspropriation eller jordfordeling anses ændringen for indtrådt, når der er foretaget en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer. Ved »tidlig udstilling« forstås den udstilling af ændringer på vej i it-systemet matriklen, som landinspektørerne eller andre kan foretage i Ejendomsregistreringsportalen (ERPO). Oplysningerne udstilles herefter i it-systemet Datafordeleren som en arealændring på et jordstykke som følge af ekspropriation eller jordfordeling, med status som ”foreløbig”.

Ved en ændring af en ejendoms grundareal, skal der foretages en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau, jf. ejendomsvurderingslovens § 38, såfremt arealændringen har betydning for ejendomsværdien i den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering. Det er ikke specificeret i forhold til denne bestemmelse, hvornår arealændringen skal anses for indtruffet. Ændringen skal derfor anses for indtruffet ved omvurderingen, jf. ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 2.

Ved arealændringer som følge af ekspropriation og jordfordeling er der behov for på et tidligere tidspunkt end ved den endelige registrering af ændringerne at kunne inddrage de forventede ændringer i matriklen. Det skyldes, at projekterne ofte er længe undervejs, og der derfor i praksis godt kan gå flere år, før de endelige registreringer er på plads i matriklen, selv om ekspropriationen eller jordfordelingen i praksis allerede er gennemført.

Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 2, jf. Folketingstidende 2019-20, tillæg A, L 194 som fremsat, side 37, fremgår det, at der foretages en tilbageregning, hvis en ejendoms grundareal ændres, og at det er uden betydning, om ændringen er sket ved tilkøb eller frasalg af jord, ved ekspropriation eller ved en eventuel jordfordeling. Det afgørende er, at ændringen er registreret som gældende pr. 1. januar i det pågældende år (året for almindelig vurdering eller omvurdering). Ved lov nr. 1061 af 30. juni 2020, blev § 40 nyaffattet, og reglerne om grundværdiændringer kom i stedet til at fremgå af § 40, stk. 5, hvorefter der i stedet for en tilbageregning af grundværdien, skal ske en forholdsmæssig regulering af grundværdien.

Med de gældende bestemmelser kan Skatteforvaltningen således ikke foretage en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret for en ejendom på samme tidspunkt, som når der i grundværdien i den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering tages hensyn til en arealændring på baggrund af en »tidlig udstilling«.

Det skyldes, at der ikke kan ske en forholdsmæssig regulering, før arealændringen er registreret som gældende i matriklen, jf. ovenfor. Hvis ændringen indarbejdes i grundværdien i den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering i forbindelse med en tidlig udstilling af de kommende arealændringer, vil der principielt kunne gå flere år, før ændringen også kan afspejles i den forholdsmæssige regulering af grundværdien i basisåret.

Dette skal ses i lyset af, at den tidlige udstilling først vil kunne indgå i den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering, efter der er sket en endelig registrering af arealændringerne i matriklen. Sker den endelige registrering først efter vurderingsterminen 1. januar 2024, vil der ikke kunne foretages en forholdsmæssig regulering, fordi reglen herom kun er gældende til og med 2024-vurderingen, jf. ejendomsvurderingslovens § 48 b.

Det betyder, at hvis der f.eks. er sket tidlig udstilling af en ekspropriation den 5. maj 2020, hvor de foreløbige arealændringer gør, at grundarealet reduceres med 120 m², så medtages de 120 m² ikke i grundarealet ved ansættelsen af grundværdien i en almindelig vurdering eller omvurdering for ejendommen pr. 1. marts 2021, men der kan ikke samtidig udarbejdes en ny grundskatteloftberegning, der tager udgangspunkt i det reducerede areal.

Det vil sige, at grundskylden fra og med 2022, og indtil der evt. kan laves en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret, vil blive beregnet på baggrund af det gamle grundskatteloft, som ikke tager højde for det reducerede grundareal, hvilket i langt de fleste tilfælde vil være til ugunst for ejendomsejerne.

Det foreslås, at der efter 1. pkt. i § 41, stk. 1, indsættes 3 nye punktummer. Det foreslås som 2. pkt., at ved ændring af grundarealet ved ekspropriation eller jordfordeling anses ændringen dog for indtrådt, når der er foretaget en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer. Det foreslås som 3. pkt., at 2. pkt. finder anvendelse for almindelige vurderinger og omvurderinger efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6, der foretages fra og med vurderingsterminen 1. marts 2021. Det foreslås endeligt som 4. pkt., at for så vidt angår vurderinger, hvor vurderingsterminen er før den 1. januar 2025, forudsætter 3. pkt. dog, at alle, der er berettigede til at klage over vurderingen, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, accepterer dette.

Den foreslåede bestemmelse der bliver 2. pkt., indebærer, at når der i den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering af en ejendom tages hensyn til en arealændring som følge af ekspropriation eller jordfordeling i ansættelsen af grundværdien på baggrund af en ”tidlig udstilling”, vil der samtidig kunne foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret for ejendommen. Dermed sikres det, at en arealændring som følge af ekspropriation og jordfordeling kan indgå i både grundværdien i den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering og den forholdsmæssige regulering af grundværdien i basisåret (på samme tidspunkt). Dermed skabes der overensstemmelse mellem de dele af vurderingen, der indgår i grundlaget for beregning af grundskylden, herunder grundskatteloftet.

I de tilfælde hvor ekspropriationen eller jordfordelingen efterfølgende ikke gennemføres, eller hvis det endeligt eksproprierede eller jordfordelte areal afviger fra arealet i den tidlige udstilling, vil dette alene indgå i ejendomsvurderingerne fra og med den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter arealændringen er endeligt registreres i it-systemet matriklen. Det samme gør sig gældende, hvis der ikke er sket en tidlig udstilling, før der sker endelig registrering.

Formålet med reglerne om tidlig indarbejdelse af arealændringer som følge af ekspropriation eller jordfordeling har været at tage hånd om de tilfælde, hvor der går lang tid, f.eks. flere år, imellem en ekspropriationsforretning eller jordfordelingskendelse, til arealændringerne er endeligt registreret i it-systemet matriklen.

Den foreslåede bestemmelse der bliver 3. pkt. indebærer, at den foreslåede bestemmelse i 2. pkt., vil finde anvendelse fra og med vurderingsterminen 1. marts 2021. Det vil sige, at den også vil finde anvendelse for alle efterfølgende vurderingsterminer.

Ejendomsvurderingslovens § 41 finder ifølge ejendomsvurderingslovens § 48 b kun anvendelse ved vurderinger, der foretages pr. 1. januar 2024 eller er foretaget ved tidligere vurderingsterminer. På den baggrund vil den foreslåede bestemmelse i 2. pkt. indebære, at dette vil skulle have virkning fra et tidligere tidspunkt end ikrafttrædelsestidspunktet den 1, januar 2025, jf. lovforslagets § 6, stk. 2. Det foreslås derfor med 3. pkt., den foreslåede bestemmelse i 2. pkt., vil have virkning fra og med vurderingstermin den 1. marts 2021.

Det vurderes, at lovændringen i hovedparten af tilfældene vil være til gunst for ejendomsejerne, idet ekspropriationer typisk vil mindske arealet. Der vil dog også være ejendomsejere, for hvilke lovændringen vil være til ugunst. Det vil hovedsageligt dreje sig om ejendomsejere i jordfordelingssager, hvor en ejendom får tillagt et areal. Her vil arealøgningen resultere i et højere grundskatteloft. I dette tilfælde vil ændringen alene blive lagt til grund for vurderinger før den 1. januar 2025, jf. det foreslåede 4. pkt., hvis alle klageberettigede accepterer dette, jf. nedenfor.

Det vurderes nødvendigt med et bagudrettet virkningstidspunkt for at sikre, at Skatteforvaltningen også kan anvende forslaget til at hjælpe de ejere, der ved ekspropriation eller jordfordeling har fået fraeksproprieret et areal, og som ellers ville skulle vente flere år på at få tilrettet deres beskatningsgrundlag, fordi arealændringerne ellers tidligst ville kunne indarbejdes i vurderingen ved en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret, når der var sket endelig registrering af de matrikulære forandringer i matriklen.

Den foreslåede bestemmelse der bliver 4. pkt. indebærer, at det foreslåede 3. pkt., dog forudsætter, for så vidt angår vurderinger, hvor vurderingsterminen er før den 1. januar 2025, at alle, der er berettigede til at klage over vurderingen, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, accepterer dette.

Foretagelsen af en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret på baggrund af den tidlige udstilling af de eksproprierede eller jordfordelte arealer vil dog forudsætte, at alle klageberettigede, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, accepterer dette.

Dette skal ses i lyset af, at det ikke altid med sikkerhed vil kunne fastslås, i hvilket omfang den tidligere indarbejdelse af arealændringerne i vurderinger kan være til ugunst for én eller flere klageberettigede. Hvis en eller flere klageberettigede ikke accepterer, at der foretages en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret på baggrund af den tidlige udstilling af de eksproprierede eller jordfordelte arealer, vil denne ikke kunne gennemføres.

På den baggrund foreslås det, at den bagudrettede virkning, dvs. tilfælde, hvor vurderingsterminen er før den 1. januar 2025, alene vil gælde, hvis alle, der er berettigede til at klage over vurderingen, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, accepterer dette. Det betyder, at Skatteforvaltningen vil kunne foretage en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret ved en tidlig udstilling af en matrikulærændring, til en given passeret vurderingstermin, men hvor den endelige vurdering endnu ikke er udsendt inden lovens ikrafttræden, og hvor de klageberettigede har accepteret dette.

Skatteforvaltningen vil fastlægge en nærmere proces, så det sikres, at de klageberettigede får mulighed for at tage stilling til, om de ønsker en forholdsmæssig regulering af grundværdien i basisåret på baggrund af den tidlige udstilling af de eksproprierede eller jordfordelte arealer. Hvis en forholdsmæssig regulering fravælges, tages arealændringen, som den fremgår af den tidlige udstilling, alene med i den aktuelle grundværdi.