Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Justeringer af låneordninger, bedre mulighed for ansættelse af foreløbige beskatningsgrundlag, retsvirkninger ved ændring eller ophør af samvurderinger m.v.) § 2

Forarbejder til Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Justeringer af låneordninger, bedre mulighed for ansættelse af foreløbige beskatningsgrundlag, retsvirkninger ved ændring eller ophør af samvurderinger m.v.) § 2

Til nr. 1

Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, 1. pkt., kan Skatteforvaltningen som led i vurderingen beslutte, at flere ejendomme, som har samme ejer eller ejere, og som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet.

Skatteforvaltningen anvender de af matrikelmyndigheden fastsatte identifikationsnumre til at identificere fast ejendom i Danmark. Dette vedrører BFE-numre, som således er et identifikationsnummer for ejendomme. BFE står for »bestemt fast ejendom«,

Derudover anvender Skatteforvaltningen ligeledes to interne identifikationsnumre til at identificere vurderingen af fast ejendom i Danmark. Dette vedrører såkaldte KE-numre og VEI-numre, som således begge er identifikationsnumre for vurderingen af ejendommen. KE står for »kommuneejendom«, og VEI står for »vurderingsejendoms-ID«. Anvendelsen af identifikationsnumrene er historisk betinget, som fortsat er nødvendige at anvende af hensyn til systemunderstøttelsen på vurderings- og ejendomsbeskatningsområdet. Henset til, at KE-numre og VEI-numre er interne identifikationsnumre, som alene anvendes af Skatteforvaltningen, er disse numre ikke offentligt tilgængelige, som det ellers er tilfældet med BFE-numre.

I langt de fleste tilfælde er der sammenfald mellem selve ejendommen og vurderingen af ejendommen, hvorfor en ejendom har ét BFE-nummer, ét KE-nummer og ét VEI-nummer, som alle refererer til den samme faste ejendom.

Samvurderede ejendomme anses for ét selvstændigt vurderings- og beskatningssubjekt. Det vil sige, at hvis tre selvstændige matrikulerede ejendomme f.eks. er samvurderet, bliver de vurderet og beskattet samlet som om, at de var én og samme ejendom.

Samvurderede ejendomme dermed er kendetegnet ved, at alle ejendomme, der indgår i samvurderingen, er selvstændige ejendomme med hver deres BFE-nummer, og at den samlede vurdering for ejendommen (samvurderingen) har tilknyttet ét KE-nummer og ét VEI-nummer. Ved samvurderinger er der således flere BFE-numre pr. KE-nummer og pr. VEI-nummer, og der er derfor ikke et 1:1 reference mellem identifikationsnumrene for ejendommene og identifikationsnumrene for samvurderingen.

Henset til, at der ikke er 1:1 reference mellem BFE-numrene for ejendommene samt KE-nummeret, VEI-nummeret for samvurderingen, bliver det oprindelige KE-nummer og det oprindelige VEI-nummer i praksis videreført for én af vurderingerne af ejendommene i tilfælde af, at samvurderingen ophører helt. Vurderingerne af de øvrige ejendomme tildeles i praksis hver et nyt KE-nummer og VEI-nummer.

I tilfælde, hvor en ejendom udgår af en samvurdering, tildeles vurderingen af ejendommen i praksis et nyt KE-nummer og et nyt VEI-nummer, og vurderingen af de ejendomme, der fortsat er samvurderet, opretholder det oprindelige KE-nummer og VEI-nummer.

Det bemærkes, at BFE-numrene ikke berøres og fortsætter uændret, uanset om der er tale om tilfælde, hvor samvurderingen ophører helt, eller tilfælde, hvor en ejendom udgår af en samvurdering, uden at samvurderingen ophører helt.

Det foreslås i ejendomsvurderingslovens § 2, at der indsættes et nyt stk. 4, hvoraf følger, at for ejendomme, der ophører med at være vurderet samlet efter stk. 3, videreføres de oprindelige identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer) for en af de ejendomme, der indgik i samvurderingen. De øvrige ejendomme tildeles nye identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer). De oprindelige identifikationsnumre efter 1. pkt. videreføres efter følgende prioriterede rækkefølge:

1. For den ejendom, for hvilken der som den eneste ikke er sket ejerskifte i forbindelse med ophør af samvurderingen.

2. For den ejendom med det største boligareal.

3. For den ejendom med det største matrikulære areal.

4. For den ejendom med det laveste identifikationsnummer (BFE-nummer).

Det foreslås i ejendomsvurderingslovens § 2, at der indsættes et nyt stk. 5, hvoraf følger, at ejendomme, der udgår af en samvurdering, men hvor samvurderingen efter stk. 3 opretholdes for de tilbageværende ejendomme, tildeles nye identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer). De oprindelige identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer) videreføres for den samvurderede ejendom.

De foreslåede bestemmelser lovfæster Skatteforvaltningens praksis og har til formål at tydeliggøre hjemmelsgrundlaget i forhold til, for hvilke ejendomme, der sker tildeling af henholdsvis oprindelige og nye identifikationsnumre for vurderingen af ejendommen, i tilfælde, hvor en samvurdering ophører, eller i tilfælde, hvor en eller flere ejendomme udgår af en samvurdering, uden at samvurderingen ophører.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 indebærer, at for ejendomme, der ophører med at være samvurderet efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, vil de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) blive videreført for én af de ejendomme, der indgik i samvurderingen efter en prioriteret rækkefølge efter de foreslåede nr. 1-4.

Efter nr. 1 vil de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) blive videreført for den ejendom, for hvilken der som den eneste ikke er sket ejerskifte i forbindelse med ophør af samvurderingen.

Hvis nr. 1 ikke finder anvendelse, f.eks. fordi to af de ejendomme, der indgik i samvurderingen, ikke er ejerskiftet, vil nr. 2 finde anvendelse. Efter nr. 2 vil de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) blive videreført for den ejendom med det største boligareal.

Hvis nr. 2 ikke finder anvendelse, fordi der er tale om ejendomme med et lige stort boligareal, vil nr. 3 finde anvendelse. Efter nr. 3 vil de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) blive videreført for den ejendom med det største matrikulære areal.

Hvis nr. 3 ikke finder anvendelse, fordi der er tale om ejendomme med et lige stort matrikulært areal, vil nr. 4 finde anvendelse. Efter nr. 4 vil de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) blive videreført for den ejendom med det laveste identifikationsnummer for ejendommen (BFE-nummer). Ejendommen med det laveste identifikationsnummer for ejendommen (BFE-nummer) er ofte den ældste af ejendommene, der indgik i samvurderingen. Henset til, at alle ejendomme, der indgår i samvurderingen, er selvstændigt matrikuleret med hver deres BFE-nummer, og at samvurderingen har ét KE-nummer og ét VEI-nummer, vil det være ejendommen med det laveste af BFE-numrene, der bliver afgørende, og for hvilken de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) vil blive videreført.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 indebærer videre, at de øvrige ejendomme, der indgik i samvurderingen, vil blive tildelt nye identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) til brug vurdering og beskatning af ejendommen, og som derved anses for at være nyopståede vurderings- og beskatningssubjekter.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 5 indebærer, at ejendomme, der udgår af en samvurdering, uden samvurderingen efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, ophører for de tilbageværende ejendomme, vil blive tildelt nye identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) til brug vurdering og beskatning af ejendommen, og som derved anses for at være nyopståede vurderings- og beskatningssubjekter.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 5 indebærer videre, at de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) vil blive videreført for den samvurderede ejendom.

Hvis f.eks. en branddam er samvurderet med to parcelhuse, og det ene parcelhus frasælges, udgår parcelhuset af samvurderingen, og parcelhuset vil således blive tildelt nye identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer). Branddammen og det andet parcelhus er fortsat samvurderet, hvor de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) vil blive opretholdt.

Hvis f.eks. en branddam er samvurderet med to parcelhuse, og den oprindelige ejer beholder det ene parcelhus, mens branddammen og det andet parcelhus frasælges, vil samvurderingen derimod blive ophævet. Henset til, at den oprindelige ejer beholder det ene parcelhus, vil de oprindelige identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer) blive opretholdt for denne ejendom. Henset til, at branddammen og det andet parcelhus skifter ejer, vil begge blive tildelt nye identifikationsnumre for vurderingen (KE-nummer og VEI-nummer). I forbindelse med udarbejdelse af den næstkommende vurdering vil Skatteforvaltningen tage stilling til, om branddammen og det andet parcelhus skal samvurderes efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3.

Til nr. 2

I forbindelse med vurderingen foretages der arealopdelinger af de enkelte ejendomme. Ved ejendomme der er beliggende i flere zoner, f.eks. både byzone og landzone, eller udgøres af to eller flere geografisk adskilte jordstykker, er det i forbindelse med vurderingen mere retvisende at anskue de enkelte dele som separate enheder. Når en ejendom er beliggende i flere zoner eller består af geografisk adskilte jordstykker, opdeles ejendommen derfor i delgrunde i forbindelse med vurderingen. Ved delgrund forstås et sammenhængende jordstykke med samme zoneforhold.

Der er allerede regler i ejendomsvurderingslovens § 34, der giver mulighed for opdeling af ejendomme ud fra henholdsvis den faktiske og den mulige anvendelse. Det fremgår imidlertid ikke tilstrækkelig klart af ejendomsvurderingslovens § 34, at Skatteforvaltningen forud for kategoriseringen og vurderingen af ejendommen efter reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 34-34 f kan opdele en ejendom i delgrunde.

Det foreslås derfor, at det i ejendomsvurderingslovens § 34 indsættes som stk. 7, at Skatteforvaltningen til brug for kategoriseringen efter stk. 1 og vurderingen kan foretage en arealopdeling af grunden.

Den foreslåede bestemmelse indebærer en præcisering af, at kategoriseringen og vurderingen efter ejendomsvurderingslovens §§ 34-34 f vil kunne foretages på baggrund af Skatteforvaltningens arealopdeling af ejendommen, i det omfang Skatteforvaltningen har opdelt ejendommen i delgrunde som følge af zoneskel eller geografisk adskilte jordstykker.

Bestemmelsen sikrer, at Skatteforvaltningen vil kunne opdele ejendomme i delgrunde og dernæst foretage kategoriseringen og vurderingen efter ejendomsvurderingslovens §§ 34-34 f på delgrundsniveau, uden hensyntagen til hvad der er placeret på de øvrige delgrunde.

Kategoriseringen på den arealopdelte grund foretages efter ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 1-3, ud fra den faktiske anvendelse af den enkelte delgrund. Ved vurderingen af de mulige anvendelser vil der også kunne tages udgangspunkt i arealopdelingen, så der kan henses til de enkelte deles mulige anvendelse og udnyttelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 4.

Forslaget vil desuden sikre, at den vurderingstekniske tilgang til vurderingerne vil være ensartet på tværs af ejendomskategorierne, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-4. Dette er særligt hensigtsmæssigt i de tilfælde, hvor en ejendom, der vurderes, er henført til én ejendomskategori efter ejendomsvurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 1-4, der indeholder elementer, der er karakteristiske for en eller flere af de øvrige ejendomskategorier.

Til nr. 3

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 6, at indeks som nævnt i stk. 1, nr. 5, anvendes ved tilbageregning for erhvervsejendomme, grunde, der ligger i et kolonihaveområde, jf. § 2 i lov om kolonihaver, og andre ejendomme, som ikke er ejerboliger, landbrugsejendomme eller skoveejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 4.

Med lov nr. 291 af den 27. februar 2021 blev den såkaldte alternative omkostningsmodel indført. Den indebærer, at der ved ansættelsen af grundværdier for erhvervsejendomme tages udgangspunkt i handler med ejerboliger og ejerboliggrunde i samme område som erhvervsejendommen. Handelspriser for erhvervsejendomme anvendes således ikke til at udarbejde erhvervsvurderinger.

Med lov nr. 679 af 3. juni 2023 blev der indført en særlig vurderingsnorm for udarbejdelsen af 2025-vurderingen af erhvervsejendomme i ejendomsvurderingslovens § 88 a. Denne vurderingsnorm indebærer, at 2025-vurderingen udarbejdes ved at indeksere 2023-vurderingen til 2025-prisniveau efter ejendomsvurderingslovens §§ 45-47.

Det følger af § 45, stk. 1, at der udarbejdes prisindeks for hver af følgende grupper af ejendomme:

1. Boligejendomme med en eller to boligenheder.

2. Ejerlejligheder til beboelse.

3. Sommerhuse.

4. Landbrugsejendomme.

5. Erhvervsejendomme.

Af ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 6, følger det herefter, at indeks som nævnt i stk. 1, nr. 5, anvendes ved tilbageregning for bl.a. erhvervsejendomme.

At der i § 45, stk. 6, henvises til stk. 1, nr. 5, må anses som en fejl. Der skulle rettelig have været henvist til stk. 1, nr. 1, fordi handelspriser for erhvervsejendomme med indførelse af den alternative omkostningsmodel ikke anvendes til udarbejdelsen af erhvervsvurderingerne.

Det kan derudover udledes af forarbejderne til lov nr. 679 af 3. juni 2023, at der er tale om en fejl. Det følger af lovens forarbejder, at det med lovforslaget foreslås, at 2024-vurderingen af ejendomsværdien gennemføres som en indeksering af 2022-vurderingen, og at indekseringen sker efter ejendomsvurderingslovens § 44, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, og §§ 45-48. Tilsvarende gælder for 2025-vurderingen af ejendomsværdien, der foreslås gennemført som en indeksering af 2023-vurderingen. (…) Ejendomsprisindeksene afspejler prisudviklingen fra og med den 1. januar 2022 til og med den 1. januar 2024 henholdsvis fra 1. januar 2023 til 1. januar 2025. Anvendelsen af disse indeks indebærer derfor, at 2024-vurderingen henholdsvis 2025-vurderingen i videst muligt omfang svarer til den vurdering, der ville være fremkommet, hvis vurderingen var gennemført efter sædvanlig metode. Således ventes indekseringsmetoden at resultere i, at ejendommene får samme gennemsnitlige ejendomsværdi, som hvis vurderingen havde været gennemført i 2024-prisniveau henholdsvis 2025-prisniveau. Dermed vil indekseringsmetoden også medføre, at de samlede ejendomsskatter ikke påvirkes af metodeskiftet, jf. Folketingstidende 2022-23 (2. samling), tillæg A, L 114 som fremsat, side 37.

Eftersom erhvervsvurderingerne baseres på ejerboligpriserne, vil det i videst muligt omfang svare til en almindelig 2025-vurdering, hvis 2023-vurderingen indekseres med et ejerboligprisindeks. Dette afspejles dog ved en fejl ikke i lovens ordlyd.

Fejlen medfører, at 2025-vurderingerne gennemsnitligt reduceres, men i en række tilfælde, at vurderingerne forhøjes sammenlignet med hensigten.

Det foreslås derfor, at ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 6, at »i stk. 1, nr. 5« ændres til »i stk. 1, nr. 1«.

De foreslåede bestemmelser indebærer, at indekseringen af ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, vil skulle indekseres på baggrund af indekset for boligejendomme med en eller to boligenheder i ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, nr. 1. Dermed sikres der i videst muligt omfang overensstemmelse mellem vurderingsnormen for erhvervsvurderingerne og indekseringen af erhvervsvurderingerne.

Fejlen medfører et utilsigtet mindreprovenu for staten i både 2026 og 2027. Bestemmelsen vil derfor blive tillagt bagudrettet virkning fra 1. januar 2025, jf. lovforslagets § 7, stk. 3, hvorfor bestemmelsen vil have virkning fra og med 2025-vurderingerne. 2025-vurderingen udgør beskatningsgrundlaget for indkomst- og kalenderårene 2026 og 2027, hvorfor fejlen ikke har haft konsekvenser for ejendomsejerne.