Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Alternativer til anvendelse af ejendomsværdier til beskatningsformål for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde m.v.) § 9

Til nr. 1

Det følger af ligningslovens § 14, stk. 1, at ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan fradrages beløb, som i indkomståret er anvendt til skatter og afgifter, bortset fra ejendomsværdiskatter, på fast ejendom og næring, til forpagtningsafgifter og lignende byrder, jf. dog ligningslovens § 14, stk. 2 og 3.

Det følger af ligningslovens § 14, stk. 2, 1. pkt., at der ikke kan fratrækkes ejendomsskatter på ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvis ejendommen i indkomståret har tjent til bolig for ejeren. Det følger videre af 2. pkt., at fradrag ikke indrømmes for udgifter til ejendomsskatter, som vedrører et stuehus med tilhørende grund og have, hvis stuehuset i indkomståret har tjent til bolig for ejeren. Det følger desuden af 3. pkt., at begrænsningen i 2. pkt. gælder, når stuehuset er beliggende på en ejendom, der efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugsejendom. Videre følger det af 4. pkt., at fradrag tilsvarende ikke indrømmes for ejendomme omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 4 og 6-10.

Det følger af ligningsloven § 14, stk. 3. 1. pkt., at begrænsningen i stk. 2, 1-4. pkt., ikke gælder i det omfang, at ejendommen eller stuehuset er benyttet erhvervsmæssigt i indkomståret. Det følger af bestemmelsens 2. pkt., at der ses bort fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen.

Ligningslovens § 14, stk. 2 og 3, indebærer således, at der ikke kan fratrækkes ejendomsskatter for ejendomme omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 4 og 6-10, hvis den pågældende ejendom har tjent til bolig for ejeren, men at der dog gives fradrag i de tilfælde, ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt med undtagelse af, hvis der er tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse.

Det følger af praksis, at den erhvervsmæssige benyttelse anses for væsentlig, hvis benyttelsen svarer til mindst 10 pct. af ejendomsværdien. Det vil sige, at der er tale om uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis denne er mindre end 10 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen, og at der således ikke gives fradrag for ejendomsskatter i disse tilfælde.

Ved indførelsen af ejendomsvurderingsloven pr. 1. januar 2018 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, der ikke er dækningsafgiftspligtige eller har en boligdel, afskaffet. Fra og med den 1. marts 2021 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme afskaffet helt, jf. lov nr. 291 af 27. februar 2021. De nye ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme indeholder dermed alene en grundværdi. De nye ejendomsvurderinger for ejendomme, der både anvendes til boligformål og til andre formål, indeholder således kun en ejendomsværdi for boligdelen. Om baggrunden for afskaffelsen af ejendomsværdier henvises til pkt. 2.1.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Som følge af afskaffelsen af løbende ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme er det ikke længere muligt at anvende ejendomsværdien og fordelingen heraf ved vurderingen af, hvor stor en del af ejendomme, der benyttes til andre formål, og om denne benyttelse er væsentlig eller uvæsentlig.

Skatteforvaltningen anvender efter gældende ret fordelingen af ejendomsværdien i de videreførte vurderinger fra det gamle vurderingssystem, jf. ejendomsvurderingslovens § 35 a, som er en midlertidig ordning.

Der vil derfor med tiden komme større usikkerhed omkring væsentlighedsvurderingen efter ligningslovens § 14, stk. 3, 2. pkt., idet der alene vil kunne henses til nogle historiske ejerboligfordelinger for blandet benyttede ejendomme, som med stor sandsynlighed ikke vil være retvisende.

Det foreslås, at der i ligningslovens § 14, stk. 3, efter 2. pkt. indsættes tre nye punktummer. Det foreslås at indsætte som 3. pkt., at som uvæsentligt erhvervsmæssigt benyttet, jf. 2. pkt., anses en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, når den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen i henhold til en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, der fortsat anses for retvisende, udgør mindre end 10 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det foreslås at indsætte som 4. pkt., at i andre tilfælde anses en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, som uvæsentligt erhvervsmæssigt benyttet, jf. 2. pkt., når ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mere end 90 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det foreslås at indsætte som 5. pkt., at virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 5. og 6. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Med henblik på at øge sikkerheden ved anvendelse af ligningslovens § 14 om fradrag for beløb, som i indkomståret er anvendt til skatter og afgifter, bortset fra ejendomsværdiskatter, på fast ejendom og næring, til forpagtningsafgifter og lignende byrder, foreslås der med forslaget indført en ny skematisk metode til beregning af, hvorvidt den erhvervsmæssige del af en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, anses for uvæsentlig erhvervsmæssigt benyttet. Med den foreslåede metode vil der skulle ses på, om ejendommen anvendes til erhvervsmæssige formål, og om denne del udgør mindst 10 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum.

Den nye skematiske metode vil også kunne være retningsgivende i forhold til væsentlighedsvurderingen efter ligningslovens § 14, stk. 3, 2. pkt., for de tilfælde, hvor en ejendom ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, f.eks. hvis en del af ejendommen anvendes til hobbyvirksomhed. Den nye skematiske metode er udtryk for en værdimæssig fordeling af en ejendom, der vil kunne indgå i væsentlighedsvurderingen efter ligningslovens § 14, stk. 3, 2. pkt., på samme vis som det har været tilfældet med den værdimæssige fordeling af en ejendom, der hidtil har været foretaget i henhold til ejendomsvurderingslovens § 35 a.

Den foreslåede nye skematiske metode til beregning af, hvorvidt en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, tager udgangspunkt i tilgængelige og objektive oplysninger bl.a. i form af ejendommens kontante anskaffelsessum og den ansatte ejendomsværdi for den del af ejendommen, der anvendes af ejeren til boligformål.

Med det foreslåede 3. pkt. følger det, at som uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, jf. 2. pkt., anses en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, når den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen i henhold til en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, der fortsat anses for retvisende, udgør mindre end 10 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum.

Det er således en betingelse, at ejendommen anvendes af ejeren til erhvervsmæssige formål. Dette beror på en konkret vurdering og følger den almindelige vurdering, der vil skulle foretages på baggrund af bl.a. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1. Dernæst følger det, at udgangspunktet for den nye skematiske metode er den af køber og sælger foretagne fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum i købsaftalen på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller aktiver, der er omfattet af overdragelsen f.eks. bygninger, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2. Fordelingen anvendes til at afgøre, hvorvidt den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, udgør mindst 10 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum. Der henvises i øvrigt til bemærkninger til lovforslagets § 14, nr. 1.

Med det foreslåede 4. pkt. følger det, at i andre tilfælde anses en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, som uvæsentligt erhvervsmæssigt benyttet, jf. 2. pkt., når ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mere end 90 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum.

Det er således en betingelse, at ejendommen anvendes af ejeren til erhvervsmæssige formål. Dette beror på en konkret vurdering og følger den almindelige vurdering, der vil skulle foretages på baggrund af bl.a. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1. Dernæst ses der på, om den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, udgør mindst 10 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Beregningen tager udgangspunkt i to objektive og tilgængelige værdier. Den nye skematiske metode bygger på en residual betragtning, hvor det er en forudsætning, at ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 90 pct., hvilket svarer til, at residualen skal udgøre mindst 10 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Der henvises i øvrigt til bemærkninger til lovforslagets § 14, nr. 1.

Det foreslåede 5. pkt. i ligningslovens § 14, stk. 3, henviser til, at virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 5. og 6. pkt., finder tilsvarende anvendelse. Med henvisningen til det foreslåede 5. pkt. i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, jf. lovforslagets § 14, nr. 1, gives der mulighed for, at den skattepligtige kan vælge, at en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal træde i stedet for ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., fra og med det indkomstår den ansatte ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 er meddelt den skattepligtige. Med henvisningen til det foreslåede 6. pkt. i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, jf. lovforslagets § 14, nr. 1, reguleres ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., og en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, jf. 5. pkt., begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, efter indekset med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, og § 46.

De foreslåede bestemmelser skal ses i sammenhæng med hinanden. Det foreslås, at den kontante anskaffelsessum for ejendommen indekseres med henblik på at sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum. Det er dog opfattelsen, at en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 giver en mere retvisende værdiansættelse af ejendommen henset til, at ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal ansættes som den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, hvorfor den skattepligtige skal have mulighed for at tilvælge en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11.

Den foreslåede indeksering sker for at sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum og i en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., således at forholdet mellem den del af ejendommen, der anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål er retvisende og ikke skævt som følge af en løbende indregning af prisudvikling alene i den ene værdi.

Der henvises til bemærkninger til lovforslagets § 14, nr. 1, for en nærmere beskrivelse af de foreslåede regler i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 5. og 6. pkt.

Der henvises til pkt. 2.1.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 2

Ligningslovens § 15 J, stk. 3 og 4, omhandler opgørelse af fradrag for driftsudgifter for ejendomme omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6-8.

Ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6-8, omfatter lejligheder i mindre udlejningsejendomme, dvs. udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, samt ejendomme, der bebos af bofællesskaber.

Det fremgår af ligningslovens § 15 J, stk. 3, 1. pkt., at ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan ejere af en udlejningsejendom omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 7, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter, ikke fradrage den efter 2. pkt. beregnede del af de til ejendommen knyttede udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer.

Det fremgår af ligningslovens § 15 J, stk. 4, 1. pkt., at deltagere i et fællesskab som nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter ikke kan fradrage ejendommens udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer, hvis denne udelukkende tjener til bolig for deltagerne. Det fremgår af ligningslovens § 15 J, stk. 4, 2. pkt., at såfremt en del af ejendommen er udlejet, kan deltagerne ikke fradrage den efter 3. pkt. beregnede del af ejendommens udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer.

Det foreslås i ligningslovens § 15 J, stk. 3, 1. pkt., og stk. 4, 2. pkt., at »beregnede« ændres til »angivne«.

Den foreslåede ændring skal ses i sammenhæng med og er en konsekvens af lovforslagets § 9, nr. 3, hvorefter det foreslås, at der ikke længere vil skulle foretages en beregning på baggrund af den ansatte ejendomsværdi ved vurderingen af, om en ejendomsejer kan få fradrag driftsudgifter, men at vurderingen fremover skal foretages på baggrund af ejendommens etageareal.

Til nr. 3

Ligningslovens § 15 J, stk. 3, omhandler opgørelse af fradrag for driftsudgifter for ejendomme omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 7. Ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 7, omfatter lejligheder i mindre udlejningsejendomme, dvs. udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder.

Det følger af ligningslovens § 15 J, stk. 3, 1. pkt., at ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan ejere af udlejningsejendomme, som er omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 7, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter, ikke fradrage den efter 2. pkt. beregnede del af de til ejendommen knyttede udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer. Det følger af 2. pkt., at den del, som ikke kan fradrages efter stk. 1, beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af ejerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen.

Efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6, kan en eller flere ejere under visse betingelser vælge at betale ejendomsværdiskat af en lejlighed, som én eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere.

Efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 7, kan en eller flere ejere under visse betingelser vælge at betale ejendomsværdiskat af lejligheder, som én eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvoraf mere end én lejlighed den 27. april 1994 var beboet af ejerne.

Efter ejendomsvurderingslovens § 27, stk. 1, fastsættes der en ejendomsværdi for lejligheder i ejendomme omfattet af bl.a. ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 7, når betingelserne herfor er opfyldt.

Ligningslovens § 15 J, stk. 3, indebærer, at i de tilfælde hvor en eller flere ejere bebor en lejlighed i en mindre udlejningsejendom har valgt at blive ejendomsværdibeskattet efter ejendomsskattelovens § 3, nr. 6 og 7, kan ejerne få fradrag for driftsudgifter for de udlejede lejligheder. Ejeren kan således ikke få fradrag for driftsudgifterne, der kan henføres til de lejligheder, som ejerne bebor.

Ved indførelsen af ejendomsvurderingsloven pr. 1. januar 2018 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, der ikke er dækningsafgiftspligtige eller har en boligdel, afskaffet. Fra og med den 1. marts 2021 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme afskaffet helt, jf. lov nr. 291 af 27. februar 2021. De nye ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme indeholder dermed alene en grundværdi. De nye ejendomsvurderinger for ejendomme, der både anvendes til boligformål og til andre formål, indeholder således kun en ejendomsværdi for boligdelen. Om baggrunden for afskaffelsen af ejendomsværdier henvises til pkt. 2.1.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Som følge af afskaffelsen af ejendomsværdier for erhvervsejendomme ansættes der således ikke længere løbende en samlet ejendomsværdi for en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, men alene en ejendomsværdi for den lejlighed i udlejningsejendommen, der opfylder betingelserne i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 7.

Ved opgørelsen af fradrag for driftsudgifterne er det som en følge heraf ikke længere muligt at foretage beregningen efter ligningslovens § 15 J, stk. 3, 2. pkt., hvor der tages udgangspunkt i en fordeling af den samlede ejendomsværdi for en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder ved opgørelsen af, hvor stor en del af en mindre udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, der anvendes til henholdsvis beboelsesformål og erhvervsmæssige formål.

Skatteforvaltningen anvender efter gældende regler fordelingen af ejendomsværdien i de videreførte vurderinger fra det gamle vurderingssystem, jf. ejendomsvurderingslovens § 35 a, som er en midlertidig ordning.

Det foreslås i ligningslovens § 15 J, stk. 3, 2. pkt., at ændre »beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af ejerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen« til »udgør den del af etagearealet, der ikke anvendes erhvervsmæssigt«.

Den foreslåede ændring af ligningslovens § 15 J, stk. 3, 2. pkt., indebærer, at opgørelsen af den del af en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvor der kan ske fradrag fra driftsudgifter, vil skulle foretages på baggrund af det samlede etageareal i stedet for ejendomsværdien. Den del af etagearealet, der ikke kan opnås fradrag for, vil udgøre den del, der ikke anvendes erhvervsmæssigt i henhold til et autoritativt register, det vil sige etagearealet, som ejeren selv bebor. Omvendt vil den del af etagearealet, der anvendes erhvervsmæssigt i henhold til et autoritativt register, det vil sige den del af det samlede etageareal, der udlejes, angive den del, der vil kunne opnås fradrag for.

Fordelingen af, hvor stor en del af ejendommen der anvendes til henholdsvis beboelsesformål og erhvervsmæssige formål, kan ske på baggrund af data fra et autoritativt register. Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejendomme m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være Bygnings- og Boligregisteret (BBR). BBR indeholder data vedrørende oplysninger om ejendomme i Danmark, herunder data vedrørende anvendelse af en bygning og arealet som er bebygget.

Der henvises til pkt. 2.1.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 4

Ligningslovens § 15 J, stk. 4, omhandler opgørelse af fradrag for driftsudgifter for ejendomme omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8. Ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8, omfatter ejendomme, der bebos af bofællesskaber.

Det fremgår af ligningslovens § 15 J, stk. 4, 1. pkt., at deltagere i et fællesskab som nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter ikke kan fradrage ejendommens udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer, hvis denne udelukkende tjener til bolig for deltagerne. Det følger videre af 2. pkt., at hvis en del af ejendommen bliver udlejet, kan deltagerne ikke fradrage den efter 3. pkt. beregnede del af ejendommens udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer. Det følger af 3. pkt., at den del, der efter 2. pkt. ikke kan fradrages, beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af deltagerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen.

Efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8, kan en eller flere ejere under visse betingelser vælge at betale ejendomsværdiskat af lejligheder i ejendomme til helårsbeboelse, som indeholder mere end to boligenheder, og som ejes og bebos af deltagerne i et bofællesskab.

Efter ejendomsvurderingslovens § 27, stk. 1, fastsættes der en ejendomsværdi for lejligheder i ejendomme omfattet af bl.a. ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8, når betingelserne herfor er opfyldt.

Ligningslovens § 15, stk. 4, indebærer, at i de tilfælde hvor en eller flere ejere har valgt at blive ejendomsværdisbeskattet efter ejendomsskattelovens § 3, nr. 8, kan ejerne få fradrag for driftsudgifter for de udlejede lejligheder. Ejerne kan således ikke få fradrag for driftsudgifterne, der kan henføres til den del af ejendommen, som udelukkende tjener til bolig for ejerne.

Ved indførelsen af ejendomsvurderingsloven pr. 1. januar 2018 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, der ikke er dækningsafgiftspligtige eller har en boligdel, afskaffet. Fra og med den 1. marts 2021 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme afskaffet helt, jf. lov nr. 291 af 27. februar 2021. De nye ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme indeholder dermed alene en grundværdi. De nye ejendomsvurderinger for ejendomme, der både anvendes til boligformål og til andre formål, indeholder således kun en ejendomsværdi for boligdelen. Om baggrunden for afskaffelsen af ejendomsværdier henvises til pkt. 2.1.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Som følge af afskaffelsen af ejendomsværdier for erhvervsejendomme ansættes der således ikke længere løbende en samlet ejendomsværdi for ejendommen, der bebos af bofællesskaber, men alene en ejendomsværdi for den lejlighed, der opfylder betingelserne efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8.

Ved opgørelsen af fradrag for driftsudgifterne er der som en følge heraf ikke længere muligt at foretage beregningen efter ligningslovens § 15 J, stk. 4, 3. pkt., hvor der tages udgangspunkt i en fordeling af den samlede ejendomsværdi ved opgørelsen af, hvor stor en del af ejendommen, der anvendes til henholdsvis beboelsesformål og erhvervsmæssige formål.

Skatteforvaltningen anvender efter gældende regler fordelingen af ejendomsværdien i de videreførte vurderinger fra det gamle vurderingssystem, jf. ejendomsvurderingslovens § 35 a, som er en midlertidig ordning.

Det foreslås i ligningslovens § 15 J, stk. 4, 3. pkt., at ændre »beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af deltagerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen« til »udgør den del af etagearealet, der ikke anvendes erhvervsmæssigt«.

Den foreslåede ændring af ligningslovens § 15 J, stk. 4, 3. pkt., indebærer, at opgørelsen af den del af en ejendom, der bebos af bofællesskaber, hvor der kan ske fradrag fra driftsudgifter, vil skulle foretages på baggrund af det samlede etageareal i stedet for ejendomsværdien. Den del af etagearealet, der ikke kan opnås fradrag for, vil udgøre den del, der ikke anvendes erhvervsmæssigt i henhold til et autoritativt register, det vil sige etagearealet, som ejeren selv bebor. Omvendt vil den del af etagearealet, der anvendes erhvervsmæssigt i henhold til et autoritativt register, det vil sige den del af det samlede etageareal, der udlejes, angive den del, som der vil kunne opnås fradrag for.

Fordelingen af, hvor stor en del af ejendommen der anvendes til henholdsvis beboelsesformål og erhvervsmæssige formål, kan ske på baggrund af data fra et autoritativt register. Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejendomme m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være Bygnings- og Boligregisteret (BBR). BBR indeholder data vedrørende oplysninger om ejendomme i Danmark, herunder data vedrørende anvendelse af en bygning og arealet som er bebygget.

Der henvises til pkt. 2.1.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 5

Ligningslovens § 15 K, stk. 6, omhandler opgørelse af fradrag for driftsudgifter for ejendomme omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 5.

Det fremgår af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., at ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen. Det følger videre af 2. pkt., at det samme gælder erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt.

Det følger af ligningslovens § 15 K, stk. 6, 1. pkt., at for ejendomme som nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 5, som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, foretages fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt. Det følger videre af 2. pkt., at tilsvarende gælder ejendomme af den art, der er nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 5, som er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Praksis for, hvornår en erhvervsmæssig benyttelse anses for væsentlig, fremgår af den juridiske vejledning 2025-1, afsnit C.H.3.2.3.1. Heraf fremgår, at ved væsentlig erhvervsmæssig benyttelse forstås tilfælde, hvor mindst 25 pct. af ejendommens samlede ejendomsværdi anvendes erhvervsmæssigt. Se f.eks. TfS 1991.21.SKM.

Ved indførelsen af ejendomsvurderingsloven pr. 1. januar 2018 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, der ikke er dækningsafgiftspligtige eller har en boligdel, afskaffet. Fra og med den 1. marts 2021 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme afskaffet helt, jf. lov nr. 291 af 27. februar 2021. De nye ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme indeholder dermed alene en grundværdi. De nye ejendomsvurderinger for ejendomme, der både anvendes til boligformål og til andre formål, indeholder således kun en ejendomsværdi for boligdelen. Om baggrunden for afskaffelsen af ejendomsværdier henvises til pkt. 2.1.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Som følge af afskaffelsen af ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme ansættes der således ikke længere løbende en samlet ejendomsværdi for ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både benyttes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og som opfylder betingelserne efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 5.

Ved opgørelsen af fradrag for driftsudgifterne er det som en følge heraf ikke længere muligt at anvende ejendomsværdien ved vurderingen af, hvor stor en del af ejendommen der anvendes til henholdsvis beboelsesformål og erhvervsmæssige formål.

Skatteforvaltningen anvender på nuværende tidspunkt fordelingen af ejendomsværdien i de videreførte vurderinger fra det gamle vurderingssystem, jf. ejendomsvurderingslovens § 35 a, som er en midlertidig ordning.

Der vil derfor med tiden komme større usikkerhed omkring væsentlighedsvurderingen efter ligningslovens § 15 K, stk. 6, 1. pkt., idet der alene vil kunne henses til nogle historiske ejerboligfordelinger for blandet benyttede ejendomme, som med stor sandsynlighed ikke vil være retvisende.

Det foreslås, at i ligningslovens § 15 K, stk. 6, indsættes efter 1. pkt. tre nye punktummer. Det foreslås at indsætte som 2. pkt., at en ejendom, jf. 1. pkt., der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, anses for erhvervsmæssigt benyttet, når den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen i henhold til en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, der fortsat anses for retvisende, udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det foreslås at indsætte som 3. pkt., at i andre tilfælde anses en ejendom, jf. 1. pkt., der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, for erhvervsmæssigt benyttet, når ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det foreslås at indsætte som 4. pkt., at virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 5. og 6. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Med henblik på at øge sikkerheden ved anvendelse af ligningslovens § 15 K, stk. 6, om fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den del af en ejendom som nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 5, der i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, foreslås der med forslaget indført en ny skematisk metode til beregning af, hvorvidt den erhvervsmæssige del af en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, anses for erhvervsmæssigt benyttet. Med den foreslåede metode vil der skulle ses på, om ejendommen anvendes til erhvervsmæssige formål, og om denne del udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum.

Den nye skematiske metode vil kunne være retningsgivende i forhold til væsentlighedsvurderingen efter ligningslovens § 15 K, stk. 6, 1. pkt., for de tilfælde, hvor en ejendom ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, f.eks. hvis en del af ejendommen anvendes til hobbyvirksomhed. Den nye skematiske metode er udtryk for en værdimæssig fordeling af en ejendom, der vil kunne indgå i væsentlighedsvurderingen efter ligningslovens § 15 K, stk. 6, 1. pkt., på samme vis som det har været tilfældet med den værdimæssige fordeling af en ejendom, der hidtil har været foretaget i henhold til ejendomsvurderingslovens § 35 a.

Den foreslåede nye skematiske metode til beregning af, hvorvidt en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, tager udgangspunkt i tilgængelige og objektive oplysninger bl.a. i form af ejendommens kontante anskaffelsessum og den ansatte ejendomsværdi for den del af ejendommen, der anvendes af ejeren til boligformål.

Med det foreslåede 2. pkt. følger det, at en ejendom, jf. 1. pkt., der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, anses for erhvervsmæssigt benyttet, når den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen i henhold til en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, der fortsat anses for retvisende, udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum.

Det er således en betingelse, at ejendommen anvendes af ejeren til erhvervsmæssige formål. Dette beror på en konkret vurdering og følger den almindelige vurdering, der vil skulle foretages på baggrund af bl.a. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1. Dernæst følger det, at udgangspunktet for den nye skematiske metode er den af køber og sælger foretagne fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum i købsaftalen på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller aktiver, der er omfattet af overdragelsen f.eks. bygninger, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2. Fordelingen anvendes til at afgøre, hvorvidt den del af ejendommen, som ejeren ikke anvender til boligformål, udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum. Der henvises i øvrigt til bemærkninger til lovforslagets § 14, nr. 1.

Med det foreslåede 3. pkt. følger det, at i andre tilfælde anses en ejendom, jf. 1. pkt., der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, for erhvervsmæssigt benyttet, når ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum.

Det er således en betingelse, at ejendommen anvendes af ejeren til erhvervsmæssige formål. Dette beror på en konkret vurdering og følger den almindelige vurdering, der vil skulle foretages på baggrund af bl.a. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1. Dernæst ses der på, om den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Beregningen tager udgangspunkt i to objektive og tilgængelige værdier. Den nye skematiske metode bygger på en residual betragtning, hvor det er en forudsætning, at ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct., hvilket svarer til, at residualen skal udgøre mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Der henvises i øvrigt til bemærkninger til lovforslagets § 14, nr. 1.

Det foreslåede 4. pkt. i ligningslovens § 15 K, stk. 6, henviser til, at virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 5. og 6. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Med henvisningen til det foreslåede 5. pkt. i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, jf. lovforslagets § 14, nr. 1, gives der mulighed for, at den skattepligtige kan vælge, at en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal træde i stedet for ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 2. og 3. pkt., fra og med det indkomstår den ansatte ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 er meddelt den skattepligtige. Med henvisningen til det foreslåede 6. pkt. i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, jf. lovforslagets § 14, nr. 1, reguleres ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 2. og 3. pkt., og en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, jf. 5. pkt., begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, efter indekset med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, og § 46.

De foreslåede bestemmelser skal ses i sammenhæng med hinanden. Det foreslås, at den kontante anskaffelsessum for ejendommen indekseres med henblik på at sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum. Det er dog opfattelsen, at en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 giver en mere retvisende værdiansættelse af ejendommen henset til, at ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal ansættes som den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, hvorfor den skattepligtige skal have mulighed for at tilvælge en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11.

Den foreslåede indeksering sker for at sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum, en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., således at forholdet mellem den del af ejendommen, der anvendes til boligformål og den del, der anvendes til erhvervsmæssige formål, er retvisende og ikke skævt som følge af en løbende indregning af prisudvikling i den ene værdi.

Der henvises til bemærkninger til lovforslagets § 14, nr. 1, for en nærmere beskrivelse af de foreslåede regler i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 5. og 6. pkt.

Der henvises til pkt. 2.1.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.