Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Alternativer til anvendelse af ejendomsværdier til beskatningsformål for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde m.v.) § 6

Til nr. 1

Det foreslås, at lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ændrer titel til »Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (ejendomsavancebeskatningsloven)«. Den foreslåede populærtitel svarer til den titel, som loven i forvejen er kendt under.

Til nr. 2

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., at ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes.

Det fremgår videre af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., at tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. Skattefriheden omfatter ejerboligen med tilhørende grund og have.

Efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 1. pkt., følger det, at anvendes en ejendom, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, bortset fra en landbrugsejendom eller en skovejendom, til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter § 16. Videre følger det af 2. pkt., at for erhvervsejendomme m.v., der er omfattet af 1. pkt., og som indeholder to selvstændige boligenheder, fordeles ejendomsværdien mellem de to selvstændige enheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, 2. pkt.

Kravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., om, at ejendommen i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, er efter Skatteforvaltningens praksis opfyldt, når den erhvervsmæssige andel af ejendommen udgør mindst 25 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen. Det betyder, at reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., finder anvendelse, når dette er tilfældet.

Det følger dog også af praksis, at sådanne ejendomme i visse tilfælde i stedet er omfattet af parcelhusreglen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvor fortjeneste ved afståelse af enfamiliehuse, tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse under visse betingelser ikke skal medregnes. Dette gælder tilfælde, hvor ejendommen – på trods af, at mindst 25 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen benyttes erhvervsmæssigt – har bevaret karakteren af et enfamiliehus, et tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et sommerhus, og mindst 50 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen benyttes til boligformål.

Ved indførelsen af ejendomsvurderingsloven pr. 1. januar 2018 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, der ikke er dækningsafgiftspligtige eller har en boligdel, afskaffet. Fra og med den 1. marts 2021 blev ansættelsen af løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme afskaffet helt, jf. lov nr. 291 af 27. februar 2021. De nye ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme indeholder således alene en grundværdi. I de nye ejendomsvurderinger for ejendomme, der både anvendes til boligformål og til erhvervsmæssige formål, ansættes der således kun en ejendomsværdi for boligdelen. Om baggrunden for afskaffelsen af ejendomsværdier henvises til pkt. 2.1.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Som en følge af afskaffelsen af ejendomsværdier for erhvervsejendomme er det ikke længere muligt at anvende ejendomsværdien og fordelingen heraf, når det efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., skal opgøres, hvor stor en del af en ejendom, der anvendes til henholdsvis beboelsesformål og erhvervsmæssige formål, herunder om der er tale om væsentlig erhvervsmæssig anvendelse.

Skatteforvaltningen anvender efter gældende ret ejendomsværdien i de videreførte vurderinger fra det gamle vurderingssystem, jf. ejendomsvurderingslovens § 35 a, som er en midlertidig ordning.

Det foreslås, at ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., ændres, så », der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1« ændres til »omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, og som på afståelsestidspunktet anses som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven«.

Den foreslåede ændring indebærer, at der ved opgørelsen af, hvor stor en del af fortjenesten, der er skattepligtig ved afståelse af ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1 – dvs. ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der anvendes til bolig- og erhvervsmæssige formål – og som på afståelsestidspunktet er kategoriseret som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, vil den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ikke skulle medregnes. Skattefriheden vil fortsat omfatte ejerboligen med tilhørende grund og have.

Forslaget indebærer, at Skatteforvaltningen ikke fremadrettet vil skulle vurdere, om der er tale om en ejendom, der i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, på baggrund af ejendomsværdien, men at det i stedet vil være ejendommens kategorisering som erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven, der er afgørende for, at den blandede benyttede ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt.

Den foreslåede ændring indebærer en ændring af anvendelsesområdet for ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., på den måde, at det ikke længere vil være afgørende, at mindst 25 pct. af ejendomsværdien for ejendommen benyttes erhvervsmæssigt. Forslaget indebærer, at det i stedet vil være afgørende, at ejendommen er kategoriseret som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven. Efter ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 2, træffer Skatteforvaltningen beslutning om ejendommes kategorisering ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter. Når beslutningen træffes, indgår oplysninger i Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af bygninger beliggende på ejendommen og oplysninger fra offentlige registre i øvrigt.

En ejendom omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, som er kategoriseret som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven, vil således være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, 2. pkt., hvorefter fortjenesten af den del af ejendommen, der vedrører ejerboligdelen, under visse betingelser vil være skattefri.

Ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, og som er kategoriseret som en ejerbolig efter ejendomsvurderingsloven, vil omvendt ikke være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, 2. pkt. Disse ejendomme vil i stedet være omfattet af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvorefter fortjenesten af hele ejendommen under visse betingelser er skattefri.

Selve fordelingen af den samlede kontantomregnede afståelsessum, herunder fastsættelsen af den del af afståelsessummen, der vedrører den avance, der under visse betingelser er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., vil – lige som i dag – skulle ske efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5. Heraf følger det, at ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig.

Til nr. 3

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., at ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, under visse betingelser ikke medregnes.

Det fremgår videre af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., at tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. Skattefriheden omfatter ejerboligen med tilhørende grund og have.

Efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 1. pkt., følger det, at anvendes en ejendom, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, bortset fra en landbrugsejendom eller en skovejendom til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter § 16. Videre følger det af 2. pkt., at for erhvervsejendomme m.v., der er omfattet af 1. pkt., og som indeholder to selvstændige boligenheder, fordeles ejendomsværdien mellem de to selvstændige enheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, 2. pkt.

Kravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., om, at ejendommen i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, er efter Skatteforvaltningens praksis opfyldt, når den erhvervsmæssige andel af ejendommen udgør mindst 25 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen. Det betyder, at reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., finder anvendelse, når dette er tilfældet.

Der findes ikke regler i gældende ret om en overgangsordning for nuværende ejere om ejendomsavance af ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 8,

1. pkt., at for ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, som på afståelsestidspunktet anses som en ejerbolig efter ejendomsvurderingsloven, og som var omfattet af § 9, stk. 1, 2. pkt., jf. lovbekendtgørelse nr. 132 af 25. januar 2019, kan ejeren ved henvendelse til Skatteforvaltningen vælge, at ejendommen skal behandles efter stk. 1-7. Det foreslås videre i 2. pkt., at 1. pkt. forudsætter, at der ikke er foretaget omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6 som følge af ændringer, der er sket på ejerens foranledning.

Den foreslåede bestemmelse skal ses i lyset af, at anvendelsesområdet for ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., foreslås ændret, jf. lovforslagets § 6, nr. 2. Ændringen af anvendelsesområdet indebærer, at det ikke fremadrettet ved afståelse af ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1 – dvs. ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der anvendes til bolig- og erhvervsmæssige formål – er afgørende, om der er tale om ejendom, hvor den erhvervsmæssige andel af ejendommen udgør mindst 25 pct. af den samlede ejendomsværdi. Efter lovforslagets § 6, nr. 2, vil det i stedet blive afgørende, at ejendommen på afståelsestidspunktet er kategoriseret som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4.

Bestemmelsen vil finde anvendelse for nuværende ejere, der efter de gældende regler er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., hvor den erhvervsmæssige andel af ejendommen således udgør mindst 25 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen.

Ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, og som er kategoriseret som en ejerbolig efter ejendomsvurderingsloven, vil dermed ikke længere være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, 2. pkt. Disse ejendomme vil i stedet være omfattet af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvorefter fortjenesten af hele ejendommen under visse betingelser er skattefri.

Udgangspunktet er, at det vil være en fordel for ejeren at blive omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, fordi fortjenesten af hele ejendommen under visse betingelser er skattefri (og ikke kun den del af fortjenesten, der kan henføres til ejerboligen, som det er tilfældet efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9). Henset til, at der imidlertid kan være tilfælde, hvor det ikke er en fordel at være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, har den foreslåede bestemmelse i stk. 8, 1. pkt., til formål at sikre, at ejeren ved henvendelse til Skatteforvaltningen fortsat kan vælge, at fortjenesten af afståelsen af ejendommen skal behandles efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., i stedet for efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Det kan f.eks. være i tilfælde, hvor betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 ikke opfyldes, fordi der kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, men hvor betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9 opfyldes, fordi udstykningsmuligheden ikke knytter sig til ejerboligen med tilhørende grund og have, men til den øvrige del af ejendommen. Det kan f.eks. også være tilfældet, hvor der er tab på den erhvervsmæssige del.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 8, 2. pkt., indebærer, at det er en forudsætning for, at ejeren fortsat kan vælge, at fortjenesten af afståelsen af ejendommen skal behandles efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., at der ikke er foretaget omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, som følge af ændringer, der er sket på ejerens foranledning.

Ændringer af en ejendom, der er sket på ejerens foranledning, og som medfører, at ejendommen omvurderes efter ejendomsvurderingslovens § 6, kan f.eks. være, at ejendommens grundareal er ændret med mindst 25 m2, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 2, eller at ejendommens anvendelse er ændret, så det er af væsentlig betydning for vurderingen, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 6.

I tilfælde, hvor der er foretaget omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6 som følge af ændringer, der ikke er sket på ejerens foranledning, vil ejeren forsat kunne vælge, at fortjenesten af afståelsen af ejendommen skal behandles efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt. Det kan f.eks. være i tilfælde, hvor ejendommen omvurderes, fordi ejendommen har lidt væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 9.