Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Alternativer til anvendelse af ejendomsværdier til beskatningsformål for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde m.v.) § 14

Til nr. 1

Efter virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 1. pkt., indgår aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, ikke i den selvstændige erhvervsvirksomhed. Det vil sige, at sådanne blandede benyttede aktiver i udgangspunktet ikke omfattes af virksomhedsordningen.

Det følger dog af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt., at den erhvervsmæssige del af en ejendom, der både tjener til bolig for ejeren og anvendes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, indgår i den selvstændige erhvervsvirksomhed og dermed indgår i virksomhedsordningen.

Virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt., blev indført ved lov nr. 688 af 8. juni 2017. Det fremgår af forarbejderne til loven, at betingelsen om, at den erhvervsmæssige anvendelse skal være væsentlig, beror på en konkret vurdering, som anses for opfyldt, når den erhvervsmæssige anvendelse udgør mindst 25 pct. af ejendommens værdi ved tidspunktet for indtræden i virksomhedsordningen, jf. Folketingstidende 2016-17 (1. samling), tillæg A, L 212 som fremsat, side 102. Ved denne vurdering skulle hidtidig praksis følges. Ved vurderingen af væsentlighedskravet ville der således kunne henses til den værdimæssige fordeling af ejendommen, der er foretaget i henhold til ejendomsvurderingslovens § 35 a.

Det fremgår af forarbejderne, at der også kunne henses til den fordeling, der er foretaget i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 2, ved overdragelse aktiver omfattet af afskrivningsloven f.eks. grund og bolig, der anvendes til bolig og erhverv. Det ville dog være et krav, at denne overdragelse har fundet sted inden for rimelig tid inden indtræden i virksomhedsordningen, og at fordelingen må antages fortsat at repræsentere et retvisende værdiforhold mellem den erhvervsmæssige del og den private del af ejendommen. Det fremgik endelig, at der vil være en formodning for, at ejendomme, der efter ejendomsvurderingsloven er kategoriseret som enten landbrugsejendom, skovejendom eller erhvervsejendom m.v., som udgangspunkt vil opfylde væsentlighedskravet. Der henvises til Folketingstidende 2016-17 (1. samling), tillæg A, L 212 som fremsat, side 103.

Fra den 1. marts 2021 ansættes der ikke længere en ejendomsværdi for erhvervsejendomme, mens ejerboligfordeling for blandet benyttede ejendomme videreføres på baggrund af den vurdering, der er foretaget efter den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2020, jf. ejendomsvurderingslovens § 35 a. Ejendomsvurderingslovens § 35 a blev indført som en midlertidig ordning.

Der vil derfor med tiden komme større usikkerhed omkring væsentlighedsvurderingen efter virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt., idet der alene vil kunne henses til nogle historiske ejerboligfordelinger for blandet benyttede ejendomme, som med stor sandsynlighed ikke længere vil være retvisende.

Det foreslås, at der efter virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt., indsættes fire nye punktummer. Det foreslås at indsætte som 3. pkt., at en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, indgår med den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, i virksomhedsordningen i henhold til en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, der fortsat anses for retvisende, og hvor denne del udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det foreslås at indsætte som 4. pkt., at i andre tilfælde indgår en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, med den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, i virksomhedsordningen, hvor ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det foreslås at indsætte som 5. pkt., at den skattepligtige kan vælge, at en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal træde i stedet for ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., fra og med det indkomstår, hvor den ansatte ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 er meddelt den skattepligtige. Det foreslås at indsætte som 6. pkt., at ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., og en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, jf. 5. pkt., begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, reguleres efter indekset med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1 og § 46.

Med henblik på at øge sikkerheden ved anvendelse af virksomhedsordningen i forhold til blandet benyttede ejendomme foreslås der med forslaget indført en ny skematisk metode til beregning af, hvorvidt den erhvervsmæssige del af en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, kan indgå i virksomhedsordningen. Med den foreslåede metode vil der skulle ses på, om ejendommen anvendes til erhvervsmæssige formål, og at denne del udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum.

Den nye supplerende skematiske metode vil kunne være retningsgivende i forhold til væsentlighedsvurderingen efter virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt., for de tilfælde, hvor en ejendom ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, f.eks. hvis en del af ejendommen anvendes til hobbyvirksomhed. Den nye skematiske metode er udtryk for en værdimæssig fordeling af en ejendom, der vil kunne være retningsgivende i forhold til i væsentlighedsvurderingen efter virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt., på samme vis som det har været tilfældet med den værdimæssige fordeling af en ejendom, der hidtil har været foretaget i henhold til ejendomsvurderingslovens § 35 a.

Den foreslåede nye skematiske metode til beregning af, hvorvidt en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, tager udgangspunkt i tilgængelige og objektive oplysninger bl.a. i form af ejendommens kontante anskaffelsessum og den ansatte ejendomsværdi for den del af ejendommen, der anvendes af ejeren til boligformål.

Med det foreslåede 3. pkt. følger det, at en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, indgår med den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, i virksomhedsordningen i henhold til en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, der fortsat anses for retvisende, og hvor denne del udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Med den foreslåede bestemmelse skal flere betingelser således være opfyldt, før en ejendom omfattes af virksomhedsordningen.

Det er således en betingelse at ejendommen anvendes af ejeren til erhvervsmæssige formål. Det vil sige, at ejendommen skal bruges i relation til den selvstændig erhvervsvirksomhed, der er grundlaget for, at ejeren kan anvende virksomhedsordningen på indkomst fra denne virksomhed, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1. Dette beror på en konkret vurdering og følger den almindelige vurdering, der vil skulle foretages på baggrund af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1.

Dernæst følger det, at udgangspunktet for den nye skematiske metode er den af køber og sælger foretagne fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum i købsaftalen på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller aktiver, der er omfattet af overdragelsen f.eks. bygninger, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2. Fordelingen anvendes til at afgøre, hvorvidt den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum, og hvor stor en del af ejendommen der indgår i virksomhedsordningen.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 2, at den mellem køber og sælger aftalte fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum er undergivet Skatteforvaltningens prøvelse. Det vil sige, at en ændring af den samlede kontantomregnede afståelsessum som følge af Skatteforvaltningens prøvelse har betydning i forhold til fordelingen efter den foreslåede bestemmelse og dermed vurderingen af, hvorvidt den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum, og hvor stor en del af ejendommen der indgår i virksomhedsordningen.

Det er en betingelse, at fordelingen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, er retvisende. Det beror på en konkret vurdering, hvorvidt en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, fortsat anses for retvisende, da fordelingen vil kunne miste sin relevans over tid som følge af flere forhold. Den i købsaftalen foretagne fordeling mellem bolig og erhverv kan miste sin relevans som følge af opførelse af nybyggeri, nedrivning, om- eller tilbygning, men også som følge af den generelle prisudvikling på ejendommen. I sådanne tilfælde kan der være sket ændringer i det indbyrdes forhold mellem den del af ejendommen, der kun anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål i forhold til, hvad der oprindeligt er aftalt i købsaftalen. Bestemmelsen er således målrettet de situationer, hvor den skattepligtige køber en ejendom til brug for både egen beboelse og erhvervsmæssig aktivitet, og hvor overdragelsen af ejendommen sker i tæt tilknytning til det tidspunkt, hvor den skattepligtige tilvælger virksomhedsordningen, eller hvor den skattepligtige allerede anvender virksomhedsordningen. Den fordeling, køber og sælger har foretaget i købsaftalen, er udslag af forhandling mellem parter, der som udgangspunkt har modstridende interesser. Fordelingen kan på den baggrund betragtes som en afbalanceret fordeling af den samlede kontante anskaffelsessum mellem den del af ejendommen, der kun anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål.

Selv om den fordeling, der er foretaget i købsaftalen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, er foretaget for mange år siden, kan den fortsat være retvisende, hvis der ikke er foretaget ændringer på ejendommen i den mellemliggende periode. Det vil bero på en konkret vurdering.

Fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, er en værdimæssig fordeling, hvor der sker en fordeling af anskaffelsessummen for f.eks. den bygning på ejendommen, der kun anvendes til beboelsesformål og erhvervsmæssige formål, men givet at der samtidig foreligger en registrering af bygningens etageareal til beboelsesformål og erhvervsmæssige formål, kan denne fordeling kobles sammen med den værdimæssige fordeling.

Fordelingen af ejendommens etageareal til beboelsesformål og erhvervsmæssige formål vil fremgå af data fra et autoritativt register. Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejendomme m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være Bygnings- og Boligregisteret (BBR). BBR indeholder data vedrørende oplysninger om ejendomme i Danmark, herunder data vedrørende anvendelse af en bygning og arealet, som er bebygget.

Er der eksempelvis foretaget en fordeling i en købsaftale efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, af en bygning med en kontant anskaffelsessum på 1.962.500 kr., hvor værdien af den del af bygningen, der anvendes til beboelsesformål, udgør 1.500.000 kr., mens den del af bygningen, der anvendes til erhvervsmæssige formål, udgør 462.500 kr., kan en udvidelse af den erhvervsmæssige benyttelse af bygningen eksemplificeres som nedenstående, hvor der samtidig sker en reduktion af den del af bygningen, der bruges til beboelsesformål. Det er forudsat, at fordelingen i købsaftalen efter en konkret vurdering fortsat er retvisende.

 

  Beboelsesformål Erhvervsmæssige formål

Fordeling af anskaffelsessum efter 1.500.000 kr. 462.500 kr. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 (før ændring i BBR)

Etageareal (før ændring i BBR) 125 m2 50 m2

Etageareal (efter ændring i BBR) 100 m2 75 m2

Fordeling af anskaffelsessum efter 1.500.000 kr. - (1.500.000 kr./125 m2 x 25 m2) 462.500 kr. + (1.500.000 kr./125 m2 x 25 m2) = ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 (efter =1.200.000 kr. 762.500 kr. ændring i BBR)

 

I ovenstående eksempel anses den skattepligtige for at have indskudt 300.000 kr. i virksomhedsordningen, idet den skattepligtige har taget en del af bygningen, der har været anvendt til beboelsesformål, og indskudt denne del (og værdien heraf) i virksomhedsordningen.

Den skattepligtige anses for at have foretaget indskuddet i virksomhedsordningen på det tidspunkt, hvor den del af bygningen, der tidligere har været anvendt til beboelsesformål, faktisk er overgået til at være anvendt til erhvervsmæssige formål.

En efterfølgende reduktion af den erhvervsmæssige benyttelse af bygningen, hvor der samtidig sker en forøgelse af den del af bygningen, der bruges til boligformål, kan illustreres med udgangspunkt i ovenstående eksempel. Det er forudsat, at fordelingen i købsaftalen efter en konkret vurdering fortsat er retvisende.

 

  Beboelsesformål Erhvervsmæssige formål

Fordeling af anskaffelsessum efter 1.200.000 kr. 762.500 kr. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 (før ændring i BBR)

Etageareal (før ændring i BBR) 100 m2 75 m2

Etageareal (efter ændring i BBR) 115 m2 60 m2

Fordeling af anskaffelsessum efter 1.200.000 kr. + (762.500 kr./75 m2 x 15 m2) 762.500 kr. - (762.500 kr./75 m2 x 15 m2) = ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 (efter =1.352.500 kr. 610.000 kr. ændring i BBR)

 

I ovenstående eksempel anses den skattepligtige for at have hævet 152.500 kr. i virksomhedsordningen, idet den skattepligtige har taget en del af bygningen, der har været anvendt til erhvervsmæssige formål, og overført denne del (og værdien heraf) til privatøkonomien.

Den skattepligtige anses for at have foretaget hævningen i virksomhedsordningen på det tidspunkt, hvor den del af bygningen, der tidligere har været anvendt til erhvervsmæssige formål, faktisk er overgået til at være anvendt til boligformål.

Fordelingen i købsaftalen, som er foretaget efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, eller afskrivningslovens § 45, stk. 2, kan over tid miste sin relevans som følge af ombygning, forbedringer m.v., hvorved den ikke længere vil være retvisende. Derudover vil der også forekomme tilfælde, hvor der slet ikke findes en sådan fordeling i købsaftalen, fordi ændringen i anvendelsen af bygningen først finder sted på et senere tidspunkt. Derfor indeholder den nye skematiske metode en alternativ beregning, som skal omfatte de situationer, hvor fordelingen i købsaftalen ikke findes, eller efter en konkret vurdering ikke længere vurderes at være retvisende.

Med det foreslåede 4. pkt. følger det derfor, at i disse (andre) tilfælde indgår en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, med den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, i virksomhedsordningen, hvor ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Med den foreslåede bestemmelse skal flere betingelser således være opfyldt, før en ejendom omfattes af virksomhedsordningen.

Det er således en betingelse, at ejendommen anvendes af ejeren til erhvervsmæssige formål, hvilket vil sige, at ejendommen skal bruges i relation til den selvstændiges erhvervsvirksomhed, der er grundlaget for, at ejeren kan anvende virksomhedsordningen på indkomst fra denne virksomhed, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1. Dette beror på en konkret vurdering og følger den almindelige vurdering, der vil skulle foretages på baggrund af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1.

Dernæst ses der på, om den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til boligformål, udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Beregningen tager udgangspunkt i to objektive og tilgængelige værdier. Den nye skematiske metode bygger på en residual betragtning, hvor den del af ejendommens kontante anskaffelsessum, der ikke svarer til ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, indgår i virksomhedsordningen. Det er en forudsætning, at ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct., hvilket svarer til, at residualen skal udgøre mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum.

Har en ejendom eksempelvis en anskaffelsessum på 2.150.000 kr., hvor den ansatte ejendomsværdi er 1.500.000 kr., og hvor ejeren både benytter ejendommen til boligformål og dennes selvstændige erhvervsvirksomhed, da vil ejendommen indgå med 650.000 kr. i virksomhedsordningen. De 650.000 kr. er således forskellen mellem den kontante anskaffelsessum og den ansatte ejendomsværdi og anses for at være en del af den erhvervsmæssige brug af ejendommen, såfremt ejendommen indgår i ejerens selvstændige erhvervsvirksomhed.

 

  Værdi af ejendom til boligformål (ejendomsværdi) Værdi af ejendom til erhvervsmæssige formål

Fordeling af ejendommens anvendelse 1.500.000 kr. 2.150.000 kr. – 1.500.000 kr. = 650.000 kr.

 

Foretager den skattepligtige efterfølgende en ændring i anvendelsen af ejendommen, således at denne inddrager en større del af ejendommen i den skattepligtiges selvstændige erhvervsvirksomhed, der er omfattet af virksomhedsordningen, da vil der skulle foretages en ny beregning efter den nye skematiske metode.

Sådanne ændringer vil kunne fremgå af data fra et autoritativt register, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejendomme m.v., som angivet ovenfor.

En sådan ændring vil indebære en ændret ejendomsværdi for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, hvilket vil danne grundlag for en ny beregning i forhold til den værdi, som ejendommen indgår i virksomhedsordningen med, jf. nedenstående eksempel.

 

  Værdi af ejendom til boligformål (ejendomsværdi) Erhvervsmæssige formål

Før ændring af ejendommens anvendelse 1.500.000 kr. 2.150.000 kr. – 1.500.000 kr. = 650.000 kr.

Efter ændring af ejendommens anvendelse 1.350.000 kr. 2.150.000 kr. – 1.350.000 kr. = 800.000 kr.

Forskelsværdi i forhold til indskud/hævning i   800.000 kr. – 650.000 kr. = 150.000 kr. virksomhedsordningen

 

Givet at der er tale om en skematisk værdimæssig fordeling, er det afgørende i forhold til, om der er tale om indskud eller hævning i virksomhedsordningen, hvordan værdien af ejendommen fordeler sig mellem den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, og den del, der anvendes til erhvervsmæssige formål. Den skattepligtiges ændring af brugen af ejendommen udspringer af, om den skattepligtige har taget flere eller færre af ejendommens kvadratmeter i brug i forhold til den erhvervsmæssige virksomhed. I eksemplet ovenfor anses den skattepligtige for at have foretaget et yderligere indskud i virksomhedsordningen svarende til 150.000 kr., fordi den skattepligtige inddrager en større andel af ejendommen i den erhvervsmæssige virksomhed, jf. ovenfor.

Det er fysiske og faktiske ændringer af selve ejendommen f.eks. ændring af grundareal, opførelse af nybyggeri, nedrivning, om- eller tilbygning, eller den faktiske benyttelse, hvorved der ændres ved anvendelsen af ejendommen til boligformål og erhvervsmæssige formål, der vil kræve en fornyet beregning af den skematiske værdimæssige fordeling af ejendommen. Løbende ændringer i forholdet mellem ejendommens kontante anskaffelsessum og ejendomsværdien for den del af ejendom, der tjener til boligformål, som følge af prisudvikling på fast ejendom, indebærer ikke, at der skal foretages en fornyet beregning af den skematiske værdimæssige fordeling af ejendommen.

Med det foreslåede 5. pkt. gives der mulighed for, at den skattepligtige kan vælge, at en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal træde i stedet for ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., fra og med det indkomstår, hvor den ansatte ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 er meddelt den skattepligtige.

Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med det foreslåede 6. pkt., jf. nedenfor, hvorefter den kontante anskaffelsessum for ejendommen foreslås indekseret med henblik på at sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum. Det er dog opfattelsen, at en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 giver en mere retvisende værdiansættelse af ejendommen i relation til anvendelsen af virksomhedsordningen henset til, at ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal ansættes som den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, hvorfor den skattepligtige skal have mulighed for at tilvælge en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11.

Den foreslåede bestemmelse giver ikke hjemmel til at anmode om at få ansat en ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, men giver blot mulighed for at tilvælge en sådan ansat ejendomsværdi. Den skattepligtiges tilvalg af en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 er bindende.

Med det foreslåede 6. pkt. reguleres ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., og en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, jf. 5. pkt., begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, efter indekset med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, og § 46.

Den foreslåede indeksering sker for at sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum og en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., således at forholdet mellem de dele af ejendommen, der anvendes til henholdsvis boligformål og erhvervsmæssige formål, er retvisende og ikke skævt som følge af en løbende indregning af prisudvikling i den ene værdi. Den foreslåede indeksering beregnes fra det indkomstår, hvor ejendommen er anskaffet, der er ansat en ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, hvis den er tilvalgt, eller hvor der er foretaget ombygninger, forbedringer m.v.

Det foreslås, at værdierne i den nye skematiske metode skal ske på baggrund af det indeks med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, og § 46.

Det følger således af ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, at der udarbejdes prisindeks for fem grupper af ejendomstyper: boligejendomme med en eller to boligenheder, ejerlejligheder til beboelse, sommerhuse, landbrugsejendomme (og skovejendomme) og erhvervsejendomme.

Dernæst følger det af ejendomsvurderingslovens § 46, stk. 1, at for hver gruppe af ejendomme som nævnt i § 45, stk. 1, udarbejdes indeks for hver kommune, hver landsdel, jf. § 47, og hver region samt for landet som helhed, jf. dog stk. 2 og 3. Indeks udarbejdes inden for den kommunale og regionale inddeling, der er gældende pr. 1. januar 2018, idet Ertholmene betragtes som en del af Bornholms Kommune. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 46, stk. 2, at er der i et år i en kommune ikke sket salg i et sådant omfang, at det er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks for en eller flere grupper af ejendomme, indgår de salg, der er sket, i stedet i beregningen af indeks for den landsdel, hvor den pågældende kommune er beliggende, jf. § 47. Endelig følger det af ejendomsvurderingslovens § 46, stk. 3, at er der i et år i en landsdel ikke sket salg i et sådant omfang, at det er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks for en eller flere grupper af ejendomme, indgår de salg, der er sket, i stedet i beregningen af indeks for den region, hvor den pågældende landsdel er beliggende. Er udarbejdelse af indeks for regionen heller ikke muligt, indgår de pågældende salg i beregningen af indeks for landet som helhed.

På baggrund af den foreslåede indeksering skal den skattepligtige således finde den kommune, landsdel eller region, hvori ejendommen er beliggende, og efterfølgende finde udviklingen i prisindekset fra indkomståret, hvori ejendommen er anskaffet, og frem til det aktuelle indkomstår.

Er der eksempelvis tale om en landbrugsejendom beliggende i Ærø Kommune, som er anskaffet i indkomståret 2013, kan der slås op i tabellerne for landbrugs- og skovejendomme offentliggjort af Skatteforvaltningen. Det fremgår af den offentliggjorte tabel, at prisindekset for en landbrugsejendom er udarbejdet på baggrund af salg i den region, hvor kommunen ligger, hvilket er det lavest mulige geografiske niveau, og at prisindekset for 2013 var 175,68, mens prisindekset for 2024 er 200,1. Er landbrugsejendommen eksempelvis anskaffet til 30 mio. kr. i 2013, vil anskaffelsessummen skulle indekseres til 34,17 mio. kr., hvilket vil skulle lægges til grund for beregningerne under den nye skematiske metode.

Såfremt ejendommen og evt. ombygning, forbedring m.v. er købt eller foretaget i forskellige indkomstår, skal anskaffelsessummen for de enkelte dele indekseres individuelt fra det tidspunkt, hvor de er købt eller foretaget.

Det bemærkes, at grundlaget, hvorpå den foreslåede indeksering i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, skal foretages, ikke rækker længere tilbage end til 2001. For ejendomme anskaffet før 2001 vil anskaffelsessummen i udgangspunktet derfor først blive indekseret fra og med 2001. En ansat ejendomsværdi for den samlede ejendom under de gamle ejendomsvurderingsregler kan dog i relation til den foreslåede indeksering i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, sidestilles med en ejendomsværdi ansat efter ejendomsvurderingslovens § 11. I begge tilfælde er det opfattelsen, at de respektive vurderinger er udtryk for den på det tidspunkt forventelige pris i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika under de respektive ejendomsvurderingsregler. Indekseringen kan derfor ske med udgangspunkt heri fra tidspunktet for den pågældende vurdering.

Der henvises til pkt. 2.1.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 2

Virksomhedsskattelovens § 3 indeholder regler for opgørelse af indskudskontoen ved selvstændigt erhvervsdrivendes indtræden i virksomhedsordningen, herunder regler for værdiansættelse af forskellige aktiver, der kan indgå i virksomhedsordningen. Indskudskontoen opgøres ved starten af regnskabsåret i det indkomstår, hvor virksomhedsordningen første gang anvendes.

Det følger af virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4, 1. pkt., at fast ejendom, der benyttes erhvervsmæssigt og indskydes i virksomheden, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, medregnes til den kontante anskaffelsessum eller den ved indkomstårets begyndelse fastsatte ejendomsværdi med fradrag af byrder, som der ikke er taget hensyn til ved vurderingen, og tillæg af eventuel ikke medregnet anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v. eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. seneste 1. januar forud for indkomstårets begyndelse med tillæg af eventuel ikke medregnet anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v.

For ejendomme, der anvendes til både boligformål og erhvervsmæssige formål, gælder dette alene for den erhvervsmæssige del af ejendommen, idet den del af ejendommen, der anvendes privat, ikke kan indgå i virksomhedsordningen.

Fra den 1. marts 2021 ansættes der ikke længere en ejendomsværdi for erhvervsejendomme. Som konsekvens heraf kan selvstændigt erhvervsdrivende, der ønsker at indtræde i virksomhedsordningen, ikke længere medregne fast ejendom, der benyttes erhvervsmæssigt og indskydes i virksomheden, til den ved indkomstårets begyndelse fastsatte ejendomsværdi. Dette gælder ligeledes for den erhvervsmæssige del af en ejendom, der benyttes til både boligformål og erhvervsmæssige formål, hvor den erhvervsmæssige del af ejendommen indskydes i virksomheden. Dette indebærer, at den skattepligtige fremover alene kan vælge at anvende anskaffelsessummen eller handelsværdien ved opgørelsen af indskudskontoen. For så vidt angår handelsværdien har den hidtil været et alternativ til tilfælde, hvor der endnu ikke forelå en ejendomsværdi for den samlede ejendom. Anvendelsen af handelsværdien kan dog være forbundet med stor usikkerhed.

Det foreslås derfor at nyaffatte virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4, 1. pkt., så fast ejendom medregnes til den kontante anskaffelsessum eller den ansatte ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, begge med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, reguleret efter indekset med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, og § 46.

Formålet med forslaget er at indføre påregnelige værdier til opgørelse af indskudskontoen ved indskud af fast ejendom i virksomhedsordningen.

Det sker for det første ved, at der med forslaget foreslås, at fast ejendom som udgangspunkt medregnes til ejendommens anskaffelsessum eller ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, begge med tillæg af anskaffelsessum for evt. ombygning, forbedringer m.v. Dernæst foreslås der en regulering med det relevante prisindeks, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, og § 46.

Formålet med den foreslåede indeksering er at tage højde for de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet mange år før, den skattepligtige indtræder i virksomhedsordningen. Med den foreslåede regulering af anskaffelsessummen sikres den skattepligtige, at ejendommen indskydes i virksomhedsordningen til den værdi, som markedsudviklingen for den pågældende type af ejendom tilsiger. Det vil sige, at en skattepligtig, der har købt en ejendom mange år før det indkomstår, hvori ejendommen indskydes i virksomhedsordningen, ikke stilles væsentligt ringere end en skattepligtig, der måtte have købt ejendom i det indkomstår, hvori ejendommen indskydes i virksomhedsordningen. Den foreslåede indeksering beregnes fra det indkomstår, hvor ejendommen er anskaffet, der er ansat en ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, hvis den er tilvalgt, eller hvor der er foretaget ombygninger, forbedringer m.v.

Det foreslås, at indekseringen skal ske på baggrund af det indeks med lavest mulige geografiske niveau, der er fast efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, og § 46.

Det følger således af ejendomsvurderingslovens § 45, stk. 1, at der udarbejdes prisindeks for fem grupper af ejendomstyper: boligejendomme med en eller to boligenheder, ejerlejligheder til beboelse, sommerhuse, landbrugsejendomme (og skovejendomme) og erhvervsejendomme.

Dernæst følger det af ejendomsvurderingslovens § 46, stk. 1, at for hver gruppe af ejendomme som nævnt i § 45, stk. 1, udarbejdes indeks for hver kommune, hver landsdel, jf. § 47, og hver region samt for landet som helhed, jf. dog stk. 2 og 3. Indeks udarbejdes inden for den kommunale og regionale inddeling, der er gældende pr. 1. januar 2018, idet Ertholmene betragtes som en del af Bornholms Kommune. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 46, stk. 2, at er der i et år i en kommune ikke sket salg i et sådant omfang, at det er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks for en eller flere grupper af ejendomme, indgår de salg, der er sket, i stedet i beregningen af indeks for den landsdel, hvor den pågældende kommune er beliggende, jf. § 47. Endelig følger det af ejendomsvurderingslovens § 46, stk. 3, at er der i et år i en landsdel ikke sket salg i et sådant omfang, at det er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks for en eller flere grupper af ejendomme, indgår de salg, der er sket, i stedet i beregningen af indeks for den region, hvor den pågældende landsdel er beliggende. Er udarbejdelse af indeks for regionen heller ikke muligt, indgår de pågældende salg i beregningen af indeks for landet som helhed.

På baggrund af den foreslåede indeksering skal den skattepligtige således finde den kommune, landsdel eller region, hvori ejendommen er beliggende, og efterfølgende finde udviklingen i prisindekset fra indkomståret, hvori ejendommen er anskaffet, og frem til det aktuelle indkomstår.

Er der eksempelvis tale om en landbrugsejendom beliggende i Ærø Kommune, som er anskaffet i indkomståret 2013, kan der slås op i tabellerne for landbrugs- og skovejendomme offentliggjort af Skatteforvaltningen. Det fremgår af den offentliggjorte tabel, at prisindekset for en landbrugsejendom er udarbejdet på baggrund af salg i den region, hvor kommunen ligger, hvilket er det lavest mulige geografiske niveau, og at prisindekset for 2013 var 175,68, mens prisindekset for 2024 er 200,1. Er landbrugsejendommen eksempelvis anskaffet til 30 mio. kr. i 2013, vil anskaffelsessummen skulle indekseres til 34,17 mio. kr., hvilket vil skulle lægges til grund for beregningerne under den nye skematiske metode.

Såfremt ejendommen og evt. ombygning, forbedring m.v. er sket på forskellige tidspunkter, skal anskaffelsessummen for de enkelte dele indekseres individuelt fra det tidspunkt, hvor de er gennemført.

Det bemærkes, at grundlaget, hvorpå den foreslåede indeksering i virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4, skal foretages, ikke rækker længere tilbage end til 2001. For ejendomme anskaffet før 2001 vil anskaffelsessummen i udgangspunktet derfor først blive indekseret fra og med 2001. En ansat ejendomsværdi for den samlede ejendom under de gamle ejendomsvurderingsregler kan dog i relation til den foreslåede indeksering i virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4, sidestilles med en ejendomsværdi ansat efter ejendomsvurderingslovens § 11. I begge tilfælde er det opfattelsen, at de respektive vurderinger er udtryk for den på det tidspunkt forventelige pris i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika under de respektive ejendomsvurderingsregler. Indekseringen kan derfor ske med udgangspunkt heri fra tidspunktet for den pågældende vurdering.

Der henvises til pkt. 2.1.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 3

Efter virksomhedsskattelovens § 22 a, stk. 1, kan skattepligtige personer, der driver selvstændig erhvervsvirksomhed, i stedet for at anvende virksomhedsordningen vælge at beregne et kapitalafkast af de erhvervsmæssige aktiver efter reglerne i lovens kapitel 7 a.

Efter virksomhedsskattelovens § 22 a, stk. 6, medregnes aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, og som kan indgå i virksomhedsordningen efter § 1, stk. 3, 1.-5. pkt., ved opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget efter § 22 a, stk. 5, med den forholdsmæssige værdi af aktivet, der svarer til den erhvervsmæssige anvendelse. Det indebærer, at en fast ejendom, der både anvendes til bolig for ejeren samt til erhvervsmæssige formål, kan indgå i kapitalafkastgrundlaget efter de samme regler, der finder anvendelse for en fast ejendom, der indgår virksomhedsordningen.

Der henvises i øvrigt til bemærkninger til lovforslagets § 14, nr. 1, for en nærmere beskrivelse af de foreslåede ændringer til virksomhedsskattelovens regler om virksomhedsordningen, og hvornår fast ejendom indgå heri.

Det foreslås i virksomhedsskattelovens § 22 a, stk. 6, at ændre »1.-5. pkt. « til »1.-9. pkt.«

Den foreslåede ændring skal ses i sammenhæng med de foreslåede ændringer af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, jf. lovforslagets § 14, nr. 1. Virkningen af det foreslåede vil således være, at en ejendom, der både tjener som bolig for ejeren og anvendes erhvervsmæssigt, kan indgå i kapitalafkastgrundlaget efter de samme regler, som gælder for ejendom, der kan indgå i den selvstændiges erhvervsvirksomhed ved den erhvervsdrivendes indtræden i virksomhedsordningen.

Der henvises til pkt. 2.1.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.