Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Alternativer til anvendelse af ejendomsværdier til beskatningsformål for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde m.v.) § 11

Til nr. 1 og 2

Selskabsskattelovens § 5 D indeholder regler for fastsættelse af indgangsværdier i det tilfælde, hvor et selskab eller forening m.v. overgår fra at være undtaget fra skattepligt efter § 3, stk. 1, nr. 1-18 og 21-23, til at blive skattepligtig efter § 1. Reglerne i selskabsskattelovens § 5 D finder tilsvarende anvendelse i det tilfælde, hvor en andelsforening overgår fra formuebeskatning til almindelig selskabsbeskatning, jf. selskabsskattelovens § 5 B, stk. 2.

Efter selskabsskattelovens § 5 D, stk. 3, foretages afskrivninger på bygninger, der er afskrivningsberettigede efter afskrivningsloven, og installationer, der udelukkende tjener sådanne bygninger, og som er anskaffet eller fuldført før overgangen til skattepligt, på grundlag af den værdi, hvormed bygningen eller installationen indgår i ejendomsværdien ved den seneste vurdering forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse, eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. seneste 1. januar forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse.

Ifølge selskabsskattelovens § 5 D, stk. 4, foretages afskrivninger på installationer, der er afskrivningsberettigede efter afskrivningslovens § 15, stk. 2, og som er anskaffet eller fuldført før overgangen til skattepligt, på grundlag af den værdi, hvormed installationen skønnes at indgå i ejendomsværdien ved den seneste vurdering forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse, eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. seneste 1. januar forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse.

Ifølge selskabsskattelovens § 5 D, stk. 9, 1. pkt., foretages opgørelse af fortjeneste eller tab efter ejendomsavancebeskatningsloven for fast ejendom, der er erhvervet før overgangen til skattepligt, ved at ejendomsværdien ved den seneste vurdering forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse, eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. seneste 1. januar forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse, træder i stedet for anskaffelsessummen. Efter selskabsskattelovens § 5 D, stk. 9, 2. pkt., kan selskabet eller foreningen m.v. dog vælge at lægge anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi til grund.

Fra den 1. marts 2021 er der ikke længere blevet ansat en ejendomsværdi for erhvervsejendomme. Ejendomsvurderinger, der meddeles fra den 1. marts 2021, vil ikke indeholde en ejendomsværdi for erhvervsejendomme, men alene omfatte en grundværdi og, i tilfælde af en fast ejendom, der anvendes til både erhvervs- og boligformål, en ejendomsværdi for boligdelen. Som konsekvens har selskaber og foreninger m.v. efter meddelelse af en ejendomsvurdering pr. 1. marts 2021 ikke længere kunnet anvende en ejendomsvurdering for en erhvervsejendom, selv i tilfælde, hvor den meddelte ejendomsvurdering er den seneste vurdering forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse, til fastsættelse af indgangsværdier eller opgørelse af ejendomsavance.

Fra den 1. marts 2021 har selskaber og foreninger m.v. således, efter gældende ret alene haft mulighed for at anvende handelsværdien pr. seneste 1. januar forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse, ved fastlæggelse af indgangsværdier for afskrivningsberettigede bygninger og installationer efter selskabsskattelovens § 5 D, stk. 3 og 4. Ved opgørelse af ejendomsavance efter selskabsskattelovens § 5 D, stk. 9, 1. pkt., har selskaber og foreninger m.v. alene skulle anvende enten handelsværdien pr. 1. januar forud for det indkomstår, der er grundlaget for den første skatteansættelse, eller lægge anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi til grund.

Det foreslås, at selskabsskattelovens § 5 D, stk. 3 , affattes således, at på bygninger, der er afskrivningsberettigede efter afskrivningsloven, og installationer, der udelukkende tjener sådanne bygninger, og som er anskaffet eller fuldført før overgangen til skattepligt, foretages afskrivning på grundlag af handelsværdien på tidspunktet for overgangen til skattepligt.

Det foreslås endvidere, at selskabsskattelovens § 5 D, stk. 4 , affattes således, at på installationer, der er afskrivningsberettigede efter afskrivningslovens § 15, stk. 2, og som er anskaffet eller fuldført før overgangen til skattepligt, foretages afskrivning på grundlag af handelsværdien på tidspunktet for overgangen til skattepligt.

Endelig foreslås det, at selskabsskattelovens § 5 D, stk. 9, 1. pkt ., affattes således, at ved opgørelse af fortjeneste eller tab efter ejendomsavancebeskatningsloven for fast ejendom, der er erhvervet før overgangen til skattepligt, træder handelsværdien på tidspunktet for overgangen til skattepligt i stedet for anskaffelsessummen.

Det bemærkes, at i de tilfælde, hvor en ejendom er optaget til dagsværdi i et evt. årsregnskab efter årsregnskabsloven, anses denne værdi som udtryk for handelsværdien, som kan anvendes i henhold til § 5 D, stk. 9, 1. pkt. Selskabet eller foreningen m.v. kan dog vælge at lægge anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi til grund, hvilket er en videreførelse af gældende ret.

Det bemærkes, at det allerede efter gældende ret er udgangspunktet, at selskaber og foreninger m.v., der overgår fra at være undtaget fra skattepligt efter selskabsskattelovens § 3 til at blive skattepligtige efter selskabsskattelovens § 1, skal anvende handelsværdien ved fastsættelse af afskrivningsgrundlaget for afskrivningsberettigede bygninger og installationer efter selskabsskattelovens § 5 D, stk. 3 og 4, når der ikke er ansat en ejendomsværdi. Ligeledes er det allerede efter gældende ret muligt for selskaber og foreninger m.v. at vælge handelsværdien ved opgørelse af ejendomsavance efter selskabsskattelovens § 9, 1. pkt. Ved handelsværdien forstås den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter.

Der henvises til pkt. 2.1.2.6 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 3

For andelsforeninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 3, udgør den skattepligtige indkomst en procentdel af foreningens formue ved indkomstårets udgang, jf. selskabsskattelovens § 14, stk. 1. Selskabsskattelovens § 14 indeholder regler om opgørelse af andelsforeningers formue. Udgangspunktet for opgørelsen følger af selskabsskattelovens § 14, stk. 3, der angiver, at ved opgørelsen af formuen medregnes andelsforeningens aktiver og passiver til handelsværdien på opgørelsesdagen, jf. undtagelserne i stk. 4-7.

Det fremgår af selskabsskattelovens § 14, stk. 5, at fast ejendom medregnes til den pr. 1. januar i indkomståret fastsatte ejendomsværdi med fradrag af byrder, som der ikke er taget hensyn til ved vurderingen, eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret. Ejendomme, som omfatter mindst 25 ha skov, medregnes dog til den opgjorte værdi eller handelsværdien med et nedslag på 40 pct. af den del af ejendomsværdien eller handelsværdien, der kan henføres til skov.

Handelsværdien kan anvendes i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi. Muligheden for at anvende handelsværdien blev indført ved lov nr. 292 af 15. maj 2002, idet der med virkning fra indkomståret 2003 ikke altid ville være ansat en ejendomsværdi. Det er desuden udgangspunktet, at ved værdiansættelsen af faste ejendomme i udlandet ejet indirekte af andelsforeninger via unoterede aktier i datterselskaber opgøres aktierne til den regnskabsmæssige indre værdi. Der er tale om særlige tilfælde, hvor opgørelse af værdien af de unoterede aktier vil være forbundet med store vanskeligheder.

Fra den 1. marts 2021 er der ikke længere ansat en ejendomsværdi for erhvervsejendomme. Som konsekvens heraf har andelsforeninger efter gældende ret skullet anvende handelsværdien ved opgørelsen af formuen og den ud fra formuen opgjorte skattepligtige indkomst.

Det foreslås, at selskabsskattelovens § 14, stk. 5 , affattes således, at fast ejendom, som omfatter mindst 25 ha skov, medregnes til handelsværdien med et nedslag på 40 pct. af den del af handelsværdien, der kan henføres til skov.

Det foreslåede er en videreførelse af gældende ret, hvorefter andelsselskaber efter den foreslåede nyaffattelse af bestemmelsen fortsat skal medregne en ejendom, som omfatter mindst 25 ha skov, til handelsværdien med et nedslag på 40 pct. af den del af handelsværdien, der kan henføres til skov.

Formålet med forslaget er at sikre, at det fremgår tydeligt af selskabsskattelovens § 14, med hvilken værdi fast ejendom skal medregnes ved opgørelsen af andelsforeningens formue, og derved andelsforeningens skattepligtige indkomst, idet der ikke længere ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme fra den 1. marts 2021.

Den foreslåede ændring af selskabsskattelovens § 14, stk. 5, er således ikke en ændring af retstilstanden, men alene en konsekvensrettelse som følge af lov nr. 291 af den 27. februar 2021, der ændrede ejendomsvurderingsloven således at der ikke længere ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme.

Som følge af, at muligheden for at anvende ejendomsværdien udgår af selskabsskattelovens § 14, stk. 5, tydeliggør forslaget, at andelsforeninger fremover skal medregne ejendom til handelsværdien, som er udgangspunktet for opgørelsen af formuen efter selskabsskattelovens § 14, stk. 3. Ved handelsværdien forstås den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter.

Fastsættelsen af handelsværdien af en ejendom kan ske med udgangspunkt i den værdiansættelse, der er foretaget i årsrapporten. Det foreslåede er således ikke til hinder for, at der ved opgørelsen af beskatningen tages udgangspunkt i værdiansættelsen i regnskabet, og at der kun, hvor denne åbenbart fører til en forkert værdiansættelse, må fastsættes et andet udtryk for handelsværdien.

Hvis en ejendom er indregnet til dagsværdi i årsregnskabet, f.eks. som det er defineret i årsregnskabslovens Bilag 1 (Definitioner), afsnit D. Målegrundlag m.v. nr. 2, vil dette være udtryk for handelsværdien.

I tilfælde, hvor en ejendom er indregnet til kostpris i årsregnskabet, kan det accepteres at lade den bogførte værdi danne grundlag for handelsværdien, såfremt eventuelle regnskabsmæssige justeringer som afskrivninger, nedskrivninger og tilgange afspejler den markedsmæssige værdiudvikling af ejendommen.

Det følger af årsregnskabslovens § 13, at årsrapporten bl.a. skal udarbejdes ud fra en forudsætning om, at driften af en aktivitet formodes at fortsætte (going concern). Denne forudsætning har betydning for værdimålingen af aktiverne, som kan være væsentligt anderledes i tilfælde, hvor virksomheden skal ophøre og tvangsrealisere sine aktiver m.v. Det er derfor det klare udgangspunkt, at handelsværdien for en ejendom ikke kan være mindre end den bogførte værdi i henhold til årsregnskabet, når ejendommen er indregnet under en formodning om fortsat drift af andelsforeningen. Der kan dog forekomme særlige tilfælde, hvor en ejendom alene har værdi for andelsforeningen grundet dens særlige egenskaber i forhold til andelsforeningens driftsaktiviteter. I sådanne tilfælde kan handelsværdien godt være mindre end den bogførte værdi ud fra en konkret vurdering, hvis der ikke findes købere, som kan formodes at ville overtage ejendommen og lade den indgå i samme driftsaktiviteter, som andelsforeningen har lagt til grund for værdimålingen i årsregnskabet.

Hvis den regnskabsmæssige værdi af ejendommen klart afviger fra handelsværdien, skal der foretages en særskilt værdiansættelse til brug for opgørelsen af andelsforeningens formue efter reglerne i selskabsskattelovens § 14.

For ejendomme, hvor der tidligere er gennemført en særskilt værdiansættelse, vil sådan en værdiansættelse kunne anvendes som udgangspunkt for værdiansættelse i senere indkomstår. Der er således ikke krav om gennemførelser af særskilte og omfattende årlige vurderinger i forhold til værdiansættelse af en ejendom, hvis den markedsmæssige værdiudvikling af ejendomme iagttages eller i øvrigt ikke tilsiger ændringer i forhold til den tidligere foretagne værdiansættelse.

Det følger af selskabsskattelovens § 14, stk. 7, at aktier, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked eller en multilateral handelsfacilitet, værdiansættes til værdien opgjort efter selskabsskattelovens § 14, stk. 2-6. Er den skattemæssige værdi af aktierne negativ, ansættes værdien til nul. Det følger af praksis, at i de særlige tilfælde, hvor det kan være forbundet med store vanskeligheder at opgøre værdien af unoterede aktier efter reglerne i selskabsskattelovens § 14, stk. 2-6, kan værdiansættelse af aktierne ske med udgangspunkt i den regnskabsmæssige indre værdi, fraregnet værdien af goodwill og andre immaterielle aktiver. Ved aktiernes regnskabsmæssige indre værdi forstås den regnskabsmæssige egenkapital. Det kan f.eks. være relevant at tage udgangspunkt i den regnskabsmæssige indre værdi, hvis selskabet, der skal værdiansættes, er udenlandsk, og det er forbundet med stort besvær at estimere det udenlandske selskabs værdi opgjort efter selskabsskattelovens § 14, stk. 2-6.

Lovforslaget har ikke til hensigt at ændre praksis i de tilfælde, hvor ejendomme ejet indirekte af andelsforeninger via unoterede aktier i andre selskaber, herunder datterselskaber, indregnes i andelsforeningernes formueopgørelse ved værdiansættelsesmetoden efter selskabsskattelovens § 14, stk. 7.

Der henvises til pkt. 2.1.2.6 i lovforslagets almindelige bemærkninger.