Lov om etablering af statsgaranti på en del af ejendomskreditaftalerne i landdistrikterne § 7

Det foreslås i § 7, stk. 1, at Finansiel Stabilitet efter ansøgning, jf. § 10, meddeler tilsagn om statsgaranti for nye ejendomskreditaftaler, når betingelserne i §§ 2-6 og 11 er opfyldt.

Det følger heraf, at Finansiel Stabilitet skal meddele tilsagn om statsgaranti, når lovforslagets betingelser er opfyldt.

Det foreslås i § 7, stk. 2, 1. pkt., at statsgarantien kan dække belåningen i intervallet mellem 60 pct. og 90 pct. af ejendommens kontantværdi på handelstidspunktet.

Lovforslagets § 7, stk. 2, 1. pkt., fastsætter således det belåningsinterval, som statsgarantien kan ligge i.

Det foreslås i § 7, stk. 2, 2. pkt., at kontantværdien skal opgøres af ejendomskreditgiveren efter reglerne i § 10 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Denne bestemmelse fastlægger således grundprincipperne for den værdiansættelse af ejendommen, som ejendomskreditgiveren skal foretage forud for indgåelsen af en ejendomskreditaftale.

Det bemærkes, at det følger af § 22 i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, at ejendomskreditgivere ved ydelse af ejendomskreditaftaler skal anvende pålidelige standarder fastsat af virksomheden selv eller tredjemand ved fastlæggelsen af værdien af den faste ejendom, som ligger til grund for ejendomskreditaftalen. Pålidelige standarder er de regler, der fremgår af § 2 i bekendtgørelse nr. 416 af 27. april 2017 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling samt i § 2 i bekendtgørelse nr. 417 af 27. april 2017 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer.

Reglerne i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit er gældende for samtlige virksomheder omfattet af lovforslagets § 3. Dermed vil den samme værdiansættelsesmetode skulle anvendes af alle ejendomskreditgiverne, som er omfattet af lovforslaget.

Ejendomskreditgivere omfattet af lovforslagets § 3 skal således ansætte en kontantværdi af boligejendommen til brug for låneudmålingen. Denne værdi skal ligge inden for det skønnede beløb, som boligejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang (markedsværdi). Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen. Det følger heraf, at værdiansættelsen ikke nødvendigvis er identisk med handelsprisen, og at værdiansættelsen også kan være lavere end handelsprisen.

Det foreslås i § 7, stk. 2, 3. pkt., at ejendomskreditgiveren skal sikre, at kontantværdien fastsættes af en vurderingssagkyndig, der har de nødvendige kvalifikationer, evner og erfaringer til at foretage en værdiansættelse. Det foreslås endvidere i § 7, stk. 2, 4. pkt., at den vurderingssagkyndige skal være uafhængig af kreditbevillingsprocessen.

I medfør af §§ 12 og 33 f i lov om realkreditlån og realkreditobligationer er der udstedt regler om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling samt regler om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer. Disse regler er kun gældende for realkreditinstitutter samt for pengeinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer. Ejendomskreditselskaber er således ikke omfattet af reglerne. Det følger af reglerne, at besigtigelse og værdiansættelse af fast ejendom skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, jf. forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber artikel 208, stk. 3, litra b. Reglerne giver også mulighed for brug af vurderingssagkyndige, der ikke er ansat i instituttet, såfremt visse betingelser overholdes. Reglerne fastsætter desuden krav om besigtigelse af den faste ejendom, der skal værdiansættes, samt dokumentationskrav.

For at sikre, at alle statsgaranterede ejendomskreditaftaler indgås på baggrund af en forsvarlig opgørelse af ejendommens kontantværdi, foreslås det i § 7, stk. 2, 3. og 4. pkt., at ejendomskreditgiveren sikrer, at kontantværdien fastsættes af en vurderingssagkyndig. Den vurderingssagkyndige skal have de nødvendige kvalifikationer, evner og erfaringer til at foretage værdiansættelsen. Såfremt den vurderingssagkyndige er ansat hos ejendomskreditgiveren, skal den vurderingssagkyndige være uafhængig af kreditbevillingsprocessen. Den vurderingssagkyndige kan også være en person, som ikke er ansat hos ejendomskreditgiveren, eksempelvis en tilknyttet ejendomsmægler. Kravet om anvendelse af en vurderingssagkyndig vil gælde for alle ejendomskreditgivere omfattet af lovforslagets § 3.

Det foreslås i § 7, stk. 3, at statsgarantien løber, indtil den garanterede del af ejendomskreditaftalen er fuldt ud afdraget, medmindre § 22, stk. 2, finder anvendelse.

Det første led af bestemmelsen indebærer, at værdien af den garanterede del af lånet til enhver tid kan opgøres. Det andet led i bestemmelsen henviser til, at statsgarantien i visse tilfælde kan være bortfaldet i medfør af den foreslåede lov. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis kreditværdighedsvurderingen eller ejendomsvurderingen lider af væsentlige mangler, jf. det foreslåede § 22, stk. 2.

Det foreslås i § 7, stk. 4, 1. pkt., at det statsgaranterede lånebeløb forfalder til indfrielse straks, hvis forbrugeren tager ejendommen i brug til andre formål end boligejendom, således som dette begreb er defineret i lovforslagets § 1, nr. 1.

Formålet med denne bestemmelse er at sikre, at der ikke ydes statsgaranterede lån til ejendomme, som anvendes til andet end boligejendom. I henhold til lovforslagets § 1, nr. 1, udgør en boligejendom ”en ejerbolig, hvor mindst 80 pct. af ejendommens samlede bruttoetageareal på handelstidspunktet kan henføres til ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, jf. § 5, stk. 1, nr. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer. ”

Om den nærmere afgrænsning af begrebet boligejendom henvises til de specielle bemærkninger til lovforslagets § 1, nr. 1, og det her anførte om Finanstilsynets bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori (ejendomskategoribekendtgørelsen). Det følger af § 2, stk. 3, i ejendomskategoribekendtgørelsen, at en af ejeren udlejet ejendom – forudsat at denne ejendom er et parcelhus, rækkehus, kædehus, ejerlejlighed eller anpartslejlighed, som er omfattet af ejendomskategoribekendtgørelsens § 2, stk. 1, og som lovligt kan benyttes til helårsbeboelse – fortsat hører til i ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, hvis 1) ejendommen er udlejet i henhold til en lejeaftale, som har en maksimal restløbetid på 3 år, og hvor tidsbegrænsningen må anses for tilstrækkeligt begrundet i ejerens forhold, eller 2) ejeren efter lejelovgivningen kan opsige lejeren med henblik på selv at benytte det lejede.

Den afgrænsning, som anvendes i ejendomskategoribekendtgørelsen, skal også anvendes ved vurderingen af, om ejendommen er taget i brug til andre formål end boligejendom, jf. lovforslagets § 7, stk. 4, 1. pkt.

Det forhold, at det statsgaranterede lånebeløb forfalder til indfrielse straks, følger direkte af lovforslagets § 7, stk. 4, men skal af hensyn til forbrugeren også fremgå af den ejendomskreditaftale, som indgås mellem ejendomskreditgiveren og forbrugeren, jf. § 10, stk. 2. Ejendomskreditgiverens mulighed for at følge op og reagere på dette aftalevilkår har sammenhæng med ejendomskreditgiverens almindelige gode kundekendskab. For så vidt angår selve statsgarantien består denne uændret i den periode, hvor inddrivelsesprocessen pågår. Garantien kan således ikke bortfalde i denne situation, så længe låntager har en forpligtelse i henhold til den statsgaranterede del af ejendomskreditaftalen over for ejendomskreditgiver. Det afhænger af det interne aftaleforhold mellem ejendomskreditgiveren og forbrugeren, hvorvidt der også skal ske indfrielse af lån uden for den statsgaranterede del (f.eks. indfrielse af et realkreditlån i intervallet mellem 0 pct. 60 pct. af ejendommens kontantværdi) som følge af boligejendommens ændrede anvendelse.

Lovforslagets § 7, stk. 4, 1. pkt., er i øvrigt ikke til hinder for, at ejendomskreditgiveren giver afkald på statsgarantien og i stedet aftaler med forbrugeren, at der skal indgås en ny låneaftale uden statsgaranti.

Det foreslås endvidere i § 7, stk. 4, 2. pkt., at det statsgaranterede lånebeløb forfalder til indfrielse straks, hvis forbrugeren får tilladelse til at anvende boligejendommen som fleksbolig, jf. § 41 a i lov om planlægning.

Begrundelsen for at indsætte denne bestemmelse er, at det ikke er hensigten at yde statsgaranterede lån til erhvervelse af helårsboliger, som i realiteten anvendes som fritidshuse. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 4, stk. 2.

Det forhold, at det statsgaranterede lånebeløb forfalder til indfrielse straks, hvis en af lovforslaget omfattet boligejendom tages i brug til fleksboligformål, følger direkte af lovforslagets § 7, stk. 4, men skal af hensyn til forbrugeren også fremgå af den ejendomskreditaftale, som indgås mellem ejendomskreditgiveren og forbrugeren, jf. § 10, stk. 2. Ejendomskreditgiverens mulighed for at følge op og reagere på dette aftalevilkår har sammenhæng med ejendomskreditgiverens almindelige kundekendskab og herunder også det forhold, at ejendomskreditgiveren typisk vil have et løbende abonnement på kundens adresseoplysninger hos CPR. For så vidt angår selve statsgarantien består denne uændret i den periode, hvor inddrivelsesprocessen pågår. Det afhænger af det interne aftaleforhold mellem ejendomskreditgiveren og forbrugeren, hvorvidt der også skal ske indfrielse af lån uden for den statsgaranterede del (f.eks. indfrielse af et realkreditlån i intervallet 0-60 pct. af ejendommens kontantværdi) som følge af boligejendommens ændrede anvendelse.

Lovforslagets § 7, stk. 4, 2. pkt., er i øvrigt ikke til hinder for, at ejendomskreditgiveren giver afkald på statsgarantien og i stedet aftaler med forbrugeren, at der skal indgås en ny låneaftale uden statsgaranti.

Det foreslås i § 7, stk. 5, at statsgarantien, hvis der er etableret flere ejendomskreditaftaler med statsgaranti for samme boligejendom, beregnes for hvert enkelt lån for sig.

Bestemmelsen har sammenhæng med lovforslagets § 7, stk. 3, og skal sikre, at værdien af den garanterede del af lånet til enhver tid kan opgøres.

Statsgarantien skal beregnes for hvert enkelt lån, fordi ordningen med statsgaranti på belåning i intervallet mellem 60 pct. og 90 pct. af en boligejendoms kontantværdi muliggør flere forskellige lånetyper med forskellig løbetid, f.eks. et 10-årigt boliglån i intervallet mellem 80 pct. og 90 pct. og et realkreditlån med længere løbetid i intervallet mellem 60 pct. og 80 pct. For at kunne opgøre værdien af den garanterede del af lånet er det således nødvendigt, at garantien beregnes for hvert enkelt lån.