Lov om etablering af statsgaranti på lån til udskiftning af olie- eller gasfyr med en anden opvarmningskilde i landdistriktsområder uden for fjernvarmenettet § 10

Den foreslåede § 10 indeholder en række forpligtelser, som ejendomskreditgiveren skal gennemføre i forbindelse med udstedelse af lån, som omfattes af statsgarantiordningen.

Det foreslås i § 10, stk. 1, at ejendomskreditgiveren før indsendelse af ansøgningen skal foretage en kreditværdighedsvurdering af låntageren. Vurderingen skal foretages med udgangspunkt i et lån på samme størrelse uden statsgaranti. Resultatet af kreditværdighedsvurderingen skal sandsynliggøre, at låntageren kan overholde sine forpligtelser i henhold til låneaftalen.

Ved kreditværdighedsvurdering forstås en vurdering af låntagerens kreditværdighed foretaget af ejendomskreditgiver i overensstemmelse med kreditaftalelovens § 7 c, samt regler fastsat i medfør af § 43, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed og § 8 a, stk. 2, i lov om ejendomskreditselskaber.

Bemyndigelserne i lov om finansiel virksomhed og lov om ejendomskreditselskaber er udnyttet til at udstede bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, som indeholder nærmere regler om kreditværdighedsvurderinger i §§ 19 og 20. Det følger heraf, at en boligkreditgiver før indgåelsen af en boligkreditaftale skal foretage en grundig vurdering af låntagerens kreditværdighed og heri inddrage de relevante oplysninger for at fastslå sandsynligheden for, at låntageren har vilje og evne til at opfylde sine forpligtelser i henhold til boligkreditaftalen. En boligkreditgiver må alene indgå en boligkreditaftale med en låntager, hvis resultatet af kreditværdighedsvurderingen sandsynliggør, at låntageren kan overholde boligkreditaftalen.

Vurderingen af kreditværdighed foretages, jf. § 20 i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, på grundlag af oplysninger om låntagerens indtægter og udgifter og andre finansielle og økonomiske forhold, der er nødvendige, tilstrækkelige og forholdsmæssigt afpassede. Oplysninger skal indhentes fra relevante kilder, herunder fra låntageren. Boligkreditgiveren gør låntageren opmærksom på, at låntageren skal give korrekte og fuldstændige oplysninger, og at retsvirkningen af utilstrækkelige oplysninger indebærer, at kreditværdighedsvurderingen ikke kan foretages, og at boligkreditten ikke kan bevilges. Kreditværdighedsvurderingen må ikke alene basere sig på, at værdien af en fast ejendom er højere end kreditbeløbet i boligkreditaftalen, eller formodning om at ejendommen vil stige i værdi.

Reglerne i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit er gældende for samtlige virksomheder omfattet af lovforslagets § 2, stk. 1.

Forpligtelsen til at foretage en kreditværdighedsvurdering af en forbruger, før der indgås en kreditaftale, følger desuden af § 7 c, stk. 1, i kreditaftaleloven.

Kreditværdighedsvurderingen vil således skulle foretages i overensstemmelse med de almindelige regler, der gælder for kreditværdighedsvurderinger på boligkreditområdet. Dette omfatter reglerne i kreditaftalelovens § 7 c og reglerne i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.

Kreditværdighedsvurderingen skal foretages med udgangspunkt i et lån på samme størrelse uden statsgaranti. Dette indebærer, at statsgarantien ikke må påvirke vurderingen af låntagerens kreditværdighed.

Det foreslås i § 10, stk. 2, 1. pkt., at ejendomskreditgiver før indsendelse af ansøgningen skal have foretaget en ansættelse af kontantværdien af den pågældende ejendom efter reglerne i § 10 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Ansættelsen af kontantværdien er relevant til brug for vurdering af, om betingelserne i § 3, stk. 1, nr. 1, om kontantværdi pr. kvadratmeter (vægtet areal) og i § 4, stk. 1, om belåningsinterval er opfyldt for den pågældende ejendom.

Denne bestemmelse fastlægger således grundprincipperne for den værdiansættelse af ejendommen, som ejendomskreditgiveren skal foretage forud for indgåelsen af en låneaftale omfattet af ordningen.

Det bemærkes, at det følger af § 22 i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, at boligkreditgivere ved ydelse af boligkreditaftaler skal anvende pålidelige standarder ved værdiansættelsen af den faste ejendom, som ligger til grund for boligkreditaftalen. Boligkreditgiver skal desuden sikre, at pålidelige standarder anvendes, når tredjemand foretager værdiansættelsen på kreditgivers vegne. Pålidelige standarder er de regler, der fremgår af § 2 i bekendtgørelse nr. 807 af 31. maj 2022 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som sikkerhed for udstedelse af dækkede obligationer.

Reglerne i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit er gældende for samtlige virksomheder omfattet af lovforslagets § 2, stk. 1. Dermed vil den samme værdiansættelsesmetode skulle anvendes af alle ejendomskreditgivere, som er omfattet af lovforslaget.

Ejendomskreditgivere omfattet af lovforslagets § 2, stk. 1, skal således ansætte en kontantværdi af ejendommen omfattet af statsgarantiordningen til brug for låneudmålingen. Denne værdi skal ligge inden for det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang (markedsværdi). Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen.

Det relevante tidspunkt for opgørelsen af ejendommens kontantværdi er i denne sammenhæng tidspunktet for långivningen og ikke efter udskiftningen af olie- eller gasfyret er gennemført.

Det foreslås i § 10, stk. 2, 2. pkt., at ejendomskreditgiveren skal sikre, at kontantværdien fastsættes af en vurderingssagkyndig, der har de nødvendige kvalifikationer, evner og erfaringer til at foretage en værdiansættelse. Det foreslås endvidere i § 10, stk. 2, 3. pkt., at den vurderingssagkyndige skal være uafhængig af kreditbevillingsprocessen.

I medfør af §§ 12 og 33 f i lov om realkreditlån og realkreditobligationer er der udstedt regler om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som sikkerhed for udstedelse af dækkede obligationer. Disse regler er kun gældende for realkreditinstitutter samt for pengeinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer. Ejendomskreditselskaber er således ikke omfattet af reglerne. Det følger af reglerne, at besigtigelse og værdiansættelse af fast ejendom skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, jf. forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber artikel 208, stk. 3, litra b. Reglerne giver også mulighed for brug af vurderingssagkyndige, der ikke er ansat i instituttet, såfremt visse betingelser overholdes. Reglerne fastsætter desuden krav om besigtigelse af den faste ejendom, der skal værdiansættes, samt dokumentationskrav.

For at sikre at alle lån omfattet af ordningen indgås på baggrund af en forsvarlig opgørelse af ejendommens kontantværdi, foreslås det i § 10, stk. 2, 2. og 3. pkt., at ejendomskreditgiveren skal sikre, at kontantværdien fastsættes af en vurderingssagkyndig. Den vurderingssagkyndige skal have de nødvendige kvalifikationer, evner og erfaringer til at foretage værdiansættelsen. Såfremt den vurderingssagkyndige er ansat hos ejendomskreditgiveren, skal den vurderingssagkyndige være uafhængig af kreditbevillingsprocessen. Den vurderingssagkyndige kan også være en person, som ikke er ansat hos ejendomskreditgiveren, eksempelvis en tilknyttet ejendomsmægler. Kravet om anvendelse af en vurderingssagkyndig vil gælde for alle ejendomskreditgivere omfattet af lovforslagets § 2, stk. 1.