Lov om etablering af statsgaranti på en del af ejendomskreditaftalerne i landdistrikterne § 1

Det foreslås i § 1, nr. 1, at der ved boligejendom forstås en ejerbolig, hvor mindst 80 pct. af ejendommens samlede bruttoetageareal på handelstidspunktet kan henføres til ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, jf. § 5, stk. 1, nr. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer.

Det fremgår af § 5, stk. 1, nr. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, at et realkreditlån kan finansiere op til 80 pct. af boligens værdi, når der er tale om en bolig i ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”.

Definitionen af en boligejendom i den foreslåede bestemmelse i lovforslagets § 1, nr. 1, har til hensigt at omfatte de samme ejendomme, som i realkreditmæssig henseende er omfattet af ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, jf. § 5, stk. 1, nr. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, og som kan belånes med op til 80 pct. af boligens værdi i et realkreditinstitut. Ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug” skal således udgøre mindst 80 pct. af ejendommes samlede bruttoetageareal, idet ejendommen i modsat fald ikke kan belånes med op til 80 pct. i et realkreditinstitut, jf. § 14, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer. Kravet om, at ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug” skal udgøre mindst 80 pct. af ejendommens samlede bruttoetageareal, gælder i hele ejerperioden, jf. lovforslagets § 7, stk. 4, 1. pkt.

Finanstilsynet har i medfør af § 14, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, hjemmel til at fastsætte regler om, hvilke ejendomme der hører til i ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”. Hjemlen er udnyttet i Finanstilsynets bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori (ejendomskategoribekendtgørelsen). Det fremgår af § 2, stk. 1, i ejendomskategoribekendtgørelsen, at ”ejerboliger til helårsbrug” omfatter ejendomme som parcelhuse, rækkehuse, kædehuse, ejerlejligheder og anpartslejligheder, der lovligt kan benyttes til helårsbeboelse for ejeren. Endvidere fremgår det af § 2, stk. 2, i ejendomskategoribekendtgørelsen, at tofamilieshuse, som ejes af én ejer/familie, også er omfattet af ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, når mindst én af lejlighederne benyttes af ejeren selv. Stuehuse til landbrugsejendomme er derimod som hovedregel ikke omfattet af ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, jf. ejendomskategoribekendtgørelsens § 2, stk. 4.

For så vidt angår udlejning af en ejerbolig til helårsbrug fremgår det af § 2, stk. 3, i ejendomskategoribekendtgørelsen, at en af ejeren udlejet ejendom – forudsat at denne ejendom er et parcelhus, rækkehus, kædehus, ejerlejlighed eller anpartslejlighed, som er omfattet af ejendomskategoribekendtgørelsens § 2, stk. 1, og som lovligt kan benyttes til helårsbeboelse – fortsat hører til i ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, hvis 1) ejendommen er udlejet i henhold til en lejeaftale, som har en maksimal restløbetid på 3 år, og hvor tidsbegrænsningen må anses for tilstrækkeligt begrundet i ejerens forhold, eller 2) ejeren efter lejelovgivningen kan opsige lejeren med henblik på selv at benytte det lejede.

Den samme afgrænsning skal anvendes på boligejendomme omfattet af definitionen i lovforslagets § 1, nr. 1.

Definitionen i lovforslagets § 1, nr. 1, har som nævnt ovenfor til hensigt at skulle omfatte de samme ejendomme, som i realkreditmæssig henseende er omfattet af ejendomskategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, og som kan belånes med op til 80 pct. i et realkreditinstitut. Ved tvivl om hvorvidt en boligejendom falder inden for eller uden for lovforslagets definition, vil det afgørende derfor være, hvorvidt boligejendommen kan belånes med op til 80 pct. i et realkreditinstitut. Der er ikke noget krav om, at boligejendommen skal belånes med 80 pct. i et realkreditinstitut, endsige at boligejendommen skal belånes med et realkreditlån, da lovforslaget omfatter samtlige de ejendomskreditgivere, som er defineret i lovforslagets § 3.

Det følger modsætningsvis af den foreslåede § 1, nr. 1, at ejendomme, der erhverves med henblik på udlejning, med undtagelse af de ovenfor nævnte tofamilieshuse som ejes af én ejer/familie, og med undtagelse af den type udlejning/fremleje, som er beskrevet i ejendomskategoribekendtgørelsens § 2, stk. 3, ikke er omfattet af lovens definition på en boligejendom.

Det følger også modsætningsvis af den foreslåede § 1, nr. 1, at fritidshuse, hvorved forstås beboelsesejendomme, der er opført på en grund, hvor helårsbeboelse ikke er tilladt og/eller ejendomme, der kun lovligt kan anvendes til ophold en del af året, ikke er omfattet af lovens definition på en boligejendom.

Planlovens bestemmelser om fleksboliger giver ejeren af en helårsbolig mulighed for at benytte sin helårsbolig som ferie- og fritidsbolig. Fleksboliger er omfattet af definitionen på en boligejendom i den foreslåede § 1, nr. 1. Det er imidlertid ikke hensigten med ordningen at yde statsgaranterede lån til erhvervelse af helårsboliger, som i realiteten anvendes som fritidshuse. Fleksboliger er derfor specifikt undtaget fra ordningens anvendelsesområde i medfør af lovforslagets § 4, stk. 2.

Det foreslås i § 1, nr. 2, at en ejendomskreditaftale skal defineres som en aftale, hvormed en ejendomskreditgiver yder, eller giver tilsagn om at yde, kredit sikret ved pant i en boligejendom til brug for erhvervelse af ejendommen.

Det er således afgørende, at der er tale om en boligejendom omfattet af definitionen i § 1, nr. 1, og at kreditten ydes med henblik på erhvervelse af ejendommen.

I den foreslåede bestemmelse fremgår desuden forudsætningen om, at den foreslåede statsgarantiordning alene finder anvendelse ved nyerhvervelser af boligejendomme, og således ikke på ejendomskreditaftaler til ejendomme, som allerede ejes af forbrugeren.

Det bemærkes, at definitionen på en ejendomskreditaftale er snævrere end definitionen på en ”boligkreditaftale”, som er omfattet af boligkreditdirektivets artikel 4, og er gennemført i dansk ret i § 2, nr. 1, i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.

Det foreslås i § 1, nr. 3, at en ejendomskreditgiver defineres som en virksomhed omfattet af § 4, der som led i udøvelsen af sin erhvervsmæssige virksomhed yder ejendomskreditaftaler.

Ejendomskreditgiveren er med andre ord den virksomhed, som faktisk yder det statsgaranterede lån til forbrugeren.

Det bemærkes, at definitionen på en ejendomskreditgiver er snævrere end definitionen på en ”boligkreditgiver”, som er omfattet af boligkreditdirektivets artikel 4, og er gennemført i dansk ret i § 2, nr. 7, i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.

Det foreslås i § 1, nr. 4, at en forbruger defineres som en fysisk person, der i forbindelse med transaktioner, som er omfattet af dette lovforslag, ikke handler som led i sin erhvervsmæssige virksomhed.

Den foreslåede definition medfører, at juridiske personer ikke vil være omfattet af lovens forbrugerbegreb.

Det foreslås i § 1, nr. 5, at der ved kreditværdighedsvurdering skal forstås en grundig vurdering af forbrugerens kreditværdighed foretaget af ejendomskreditgiver før indgåelsen af en ejendomskreditaftale, som er omfattet af dette lovforslag, og i overensstemmelse med kreditaftalelovens § 7 c samt regler fastsat i medfør af § 43, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed og § 8 a, stk. 2, i lov om ejendomskreditselskaber.

Forpligtelsen til at foretage en kreditværdighedsvurdering af en forbruger, før der indgås en kreditaftale, følger direkte af § 7 c, stk. 1 og 2, i kreditaftaleloven, som implementerer artikel 8 i forbrugerkreditdirektivet.

Derudover er bemyndigelsesbestemmelserne i § 43, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed og § 8 a, stk. 2, i lov om ejendomskreditselskaber udnyttet til at udstede bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit, som i §§ 19 og 20 indeholder detaljerede regler om kreditværdighedsvurderingen på boligkreditområdet. Reglerne i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit er gældende for samtlige virksomheder omfattet af lovforslagets § 3.

En ejendomskreditgiver omfattet af lovforslagets § 3, skal således, jf. § 19 i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, før indgåelsen af en ejendomskreditaftale foretage en grundig vurdering af forbrugerens kreditværdighed, og heri inddrage de relevante oplysninger for at fastslå sandsynligheden for, at forbrugeren har vilje og evne til at opfylde sine forpligtelser i henhold til ejendomskreditaftalen. Ejendomskreditgiveren må alene indgå en ejendomskreditaftale med forbrugeren, hvis resultatet af kreditværdighedsvurderingen sandsynliggør, at forbrugeren kan overholde ejendomskreditaftalen.

Vurderingen af kreditværdighed foretages, jf. § 20 i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, på grundlag af oplysninger om forbrugerens indtægter og udgifter og andre finansielle og økonomiske forhold, der er nødvendige, tilstrækkelige og forholdsmæssigt afpassede. Oplysninger skal indhentes fra relevante kilder, herunder fra forbrugeren. Ejendomskreditgiveren gør forbrugeren opmærksom på, at retsvirkningen af utilstrækkelige oplysninger, som indebærer, at kreditværdighedsvurderingen ikke kan foretages, er, at ejendomskreditten ikke kan bevilges. Kreditværdighedsvurderingen må ikke basere sig alene på værdien af en fast ejendom.