Lov om boligforhold § 87

Det følger af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 1, at kommunalbestyrelsen på vegne af en lejer af en bolig kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Det følger af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 2, at ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene

I § 87, stk. 1, 1-2. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen på vegne af en lejer af en bolig kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse.

Bestemmelsen giver kommunalbestyrelsen mulighed for på vegne af en lejer i ejendommen at indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet. Bestemmelsen fastsætter en mandatarordning, hvorefter kommunalbestyrelsen kan tage kontakt til lejeren med henblik på at få lejerens samtykke til, at der indbringes sag for nævnet.

Mandatarordningen stiftes ved lejerens viljeserklæring til kommunen. Bestemmelsen indebærer ikke, at der er særlige formkrav til lejerens fuldmagtserklæring. Efter almindelige fuldmagtsregler vil lejeren blive bundet af kommunalbestyrelsens handlinger og undladelser inden for fuldmagtens grænser. Lejeren kan altid vælge at tilbagekalde bemyndigelsen. Udlejeren skal i så fald som modpart have meddelelse herom.

Baggrunden for ordningen er, at de lejere, som oftest bliver ofre for en boligspekulants udlejning af boliger, der er i meget dårlig vedligeholdelsestilstand, i mange tilfælde ikke har ressourcer til eller forudsætninger for at rejse en sag for huslejenævnet. Med bestemmelsen gives kommunalbestyrelsen en mulighed for at tilbyde sådanne udsatte lejere at føre sagen for dem. Det vurderes, at førelsen af en sådan sag også kan være i kommunalbestyrelsens egen interesse. Bestemmelsen kan således være et redskab til at dæmme op for spekulativ boligudlejning med de sociale konsekvenser m.v., som dette kan have.

Ordningen omfatter boliger, som udefra umiddelbart synes at være i væsentlig dårlig vedligeholdelsesstand. Kommunalbestyrelsen vurderer, om der er grundlag for efter bestemmelsen at indbringe sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Bestemmelsen kan fx anvendes i den situation, hvor kommunalbestyrelsen i forbindelse med udførelse af sin tilsynspligt efter § 75 i lov om byfornyelse og udvikling af byer bliver opmærksom på, at en bolig, som lejes ud til beboelsesformål, er behæftet med væsentlige vedligeholdelsesmangler, der dog ikke kan føre til påbud om kondemnering. § 75 i lov om byfornyelse og udvikling af byer vedrører kommunalbestyrelsens tilsyn med ejendomme, som benyttes til beboelse og ophold, og som vurderes ved deres beliggenhed, indretning eller andre forhold at være sundhedsfarlige eller brandfarlige.

Bestemmelsen kan dog også finde anvendelse i andre tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen på anden vis er blevet bekendt med, at den konkrete bolig, der udlejes til beboelsesformål, er i en mangelfuld vedligeholdelsestilstand. I sådanne tilfælde kan kommunen efter bestemmelsen med lejerens accept indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Når kommunalbestyrelsen har indbragt en sag for huslejenævnet, skal nævnet vurdere, om der er tale om vedligeholdelsesmangler af et omfang, som forudsat i bestemmelsen. Hvis dette er tilfældet, kan huslejenævnet tage stilling til, hvilke vedligeholdelsesmangler det påhviler udlejeren at udføre.

Huslejenævnet kan i sager indbragt efter stk. 1, i modsætning til efter stk. 2, give påbud om såvel udvendige som indvendige vedligeholdelsesarbejder, da det forudsættes, at lejeren vil give huslejenævnet adgang til boligen.

Væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler på boligens klimaskærm kan bl.a. være huller i og andre skader på tag, revner i og andre skader på murværk, herunder sætningsskader, utætte og revnede vinduer, der gør boligen mindre egnet til beboelse, forudsat at manglen, såfremt vedligeholdelsen ikke udføres, vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes.

Ved behandlingen af en sag om vedligeholdelsesmangler kan nævnet tillige træffe afgørelse om lejens størrelse. Huslejenævnet kan nedsætte huslejen med et beløb, der svarer til den brugsværdiforringelse, som vedligeholdelsesmanglen udgør. Endvidere kan huslejenævnet tage stilling til den aftalte husleje, og såfremt den anses at overstige det, som følger af lejelovgivningen, kan nævnet som i andre sager om huslejens størrelse nedsætte huslejen.

Særligt i forhold til huslejenævnets eventuelle afgørelse om huslejens størrelse bemærkes det, at en eventuel håndhævelse heraf vil bero på lejeaftalens parter. Kommunalbestyrelsen gives således ikke med ordningen adgang til at gøre denne del af huslejenævnets afgørelse gældende i forhold til udlejer.

Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af de almindelige bestemmelser om nævnets sagsbehandling. Huslejenævnet vil således skulle tage stilling til, hvem af parterne det påhviler at udbedre de pågældende vedligeholdelsesmangler. Endvidere vil huslejenævnet efter § 114, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje kunne påbyde udlejeren at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder inden for nærmere fastsatte frister. Overholder udlejeren ikke huslejenævnets påbud, kan kommunalbestyrelsen efter lovforslagets § 69, stk. 1, anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre arbejderne for udlejerens regning.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til reglerne i lovforslagets § 69, stk. 1, og § 114, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

I stk. 1, 3-4. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen endvidere kan indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 69. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Ud over adgangen til på en lejers vegne at indbringe sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, kan kommunalbestyrelsen tillige indbringe nævnets afgørelse for boligretten. Kommunalbestyrelsen afholder i så fald eventuelle omkostninger forbundet med sagen, herunder eventuelle sagsomkostninger.

Såfremt der rejses en sag ved boligretten, finder retsplejelovens almindelige bestemmelser om rettergangsfuldmægtige anvendelse. Dette indebærer bl.a., at der skal gives møde ved advokat, medmindre sagen behandles under småsagsprocessen, jf. herved retsplejelovens § 131 og § 260, stk. 5.

Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder gebyr for indbringelse for huslejenævnet og sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten enten af kommunalbestyrelsen på lejerens vegne eller af udlejeren. I de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har indbragt en sag ved huslejenævnet, og udlejeren efterfølgende indbringer sagen for boligretten, vil kommunalbestyrelsen således skulle afholde udgifterne ved sagens førelse.

Såfremt huslejenævnet fastsætter en frist for udlejeren til at udføre de pågældende vedligeholdelsesarbejder jf. § 114, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje og udlejeren ikke overholder fristen, har kommunalbestyrelsen herudover mulighed for at gøre nævnet opmærksom herpå. Den manglende overholdelse af afgørelsen kan af nævnet indberettes til Grundejernes Investeringsfond, jf. lovforslagets kapitel 4 om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.

Det bemærkes i den forbindelse, at Grundejernes Investeringsfond administrerer ordningen med frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, idet huslejenævnene giver oplysning til fonden om endelige afgørelser, som ejeren ikke har efterlevet.

Vedrørende sager om rettighedsfrakendelse som skyldes, at fonden har påbegyndt arbejder på ejendommen på udlejerens vegne, giver fonden meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder i henhold til lovforslagets § 69. Huslejenævnet foretager herefter en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt.

Samtidig kan kommunen i henhold til lovforslagets § 69 på lejerens vegne anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre de påbudte vedligeholdelsesarbejder for ejerens regning, når den af huslejenævnet fastsatte frist er udløbet, og arbejderne ikke er udført. Grundejernes Investeringsfond kan under henvisning til ejendommens særlige forhold afvise at udføre de pågældende arbejder. Sådanne særlige forhold vil efter omstændighederne kunne være, at der ikke er rimelig sammenhæng imellem udgifterne til vedligeholdelsesarbejderne og ejendommens anslåede værdi i øvrigt. I så fald skal huslejenævnet beslutte, at ejendommen skal under tvangsadministration i henhold til tvangsadministrationsloven.

I stk. 2 foreslås, at ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 69.

Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejeren ikke ønsker, at der indbringes sag om lejemålets stand eller lejens størrelse, har kommunalbestyrelsen mulighed for af egen drift at indbringe sag for huslejenævnet.

Lejeren kan fx tænkes at afslå kommunalbestyrelsens tilbud om at føre sagen i tilfælde, hvor lejeren frygter udlejerens reaktion. Kommunalbestyrelsen kan i så fald stå i en situation, hvor der efter de gældende regler ikke kan rejses en sag over for udlejeren, selv om det er tydeligt, at der er tale om udlejning af meget dårlige boliger.

Ordningen, der giver kommunalbestyrelsen en selvstændig adgang til at indbringe spørgsmål om vedligeholdelsespligt for huslejenævnet, tager som stk. 1 sigte på de boliger, der ikke er i så dårlig stand, at de er kondemnable, men som dog er i en så dårlig vedligeholdelsesstand, at det vurderes, at vedligeholdelsesarbejderne bør søges gennemtvunget. Som anført vil der være tale om vedligeholdelsesmangler, der, såfremt vedligeholdelse ikke udføres, vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes.

En forudsætning for, at kommunen kan søge sagen rejst ved huslejenævnet, er, at der ligesom efter stk. 1 er tale om så væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler på boligens klimaskærm, at boligen umiddelbart vurderes at være i mindre velegnet stand til beboelse på grund af flere og/eller omfattende synlige mangler. Da kommunalbestyrelsen og huslejenævnet ikke kan forlange at få adgang til ejendommen, skal der være tale om mangler, som kan konstateres udefra. Nævnet har således ikke hjemmel til at kræve adgang til ejendommen. Derfor vil besigtigelsen skulle ske udefra og uden at gå ind på den pågældende grund, medmindre lejeren giver huslejenævnet adgang til boligen.

Der vil skulle være tale om flere eller omfattende mangler, som kan konstateres udefra, herunder nedslidt tag med synlige utætheder, mangelfuldt vedligeholdt murværk med revner og afskalning, herunder sætningsskader, nedslidte vinduer med utætheder og revnede ruder og træværk med synlige råd- og svampeangreb samt meget ringe vedligeholdte og tilgroede udenoms- og adgangsarealer.

Det er væsentligt at understrege, at der skal være tale om boliger, der samlet set er i en så dårlig vedligeholdelsestilstand, at de udefra vurderes at være mindre egnede til beboelse. Der skal dermed være tale om vedligeholdelsesmangler, der, såfremt de ikke udbedres, vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes. Manglerne skal dermed være så væsentlige, at boligen er i risiko for på kortere sigt at blive kondemnabel, såfremt vedligeholdelsesmanglerne ikke afhjælpes.

Der skal endvidere efter huslejenævnets vurdering være tale om væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, før nævnet på kommunens foranledning - uden medvirken fra lejeren - kan påbyde udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder på boligen.

Bestemmelsens anvendelsesområde er således boliger, der er udlejet til beboelsesformål, og som vurderes at være i fremskreden eller begyndende ikke uvæsentlig forfald. Ordningen kan dog ikke anvendes på boliger, der er i så dårlig stand, at de i byfornyelseslovens forstand udgør en sundhedsfare for beboerne og derfor vil skulle kondemneres efter byfornyelseslovens regler herom. Det bemærkes dog samtidig, at der kan være tale om vedligeholdelsesmangler af en karakter, som vil kunne udløse påbud om afhjælpning efter byggelovens bestemmelser om farefremkaldende vedligeholdelsesmangler. Sådanne påbud vil kunne meddeles sideløbende med en indbringelse af en sag for huslejenævnet om afhjælpning.

Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af de almindelige bestemmelser om nævnets sagsbehandling.

Hvis huslejenævnet træffer afgørelse om, at der er tale om en bolig i en vedligeholdelsesstand som nævnt i stk. 1, kan nævnet påbyde udlejeren at udføre nærmere bestemte vedligeholdelsesarbejder inden for bestemte frister.

Det er kommunalbestyrelsen og ikke lejeren, der er part i såvel nævns- som retssager rejst efter bestemmelsen. Det er derfor kommunalbestyrelsen, der kan indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten, og herefter eventuelt anke boligrettens afgørelse efter de almindelige regler herom. Indbringer udlejeren huslejenævnets afgørelse for boligretten, er det endvidere alene kommunalbestyrelsen, der skal indstævnes.

Ligesom efter stk. 1 kan kommunalbestyrelsen også i sager rejst efter nærværende bestemmelse i henhold til lovforslagets § 69 anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre de påbudte vedligeholdelsesarbejder for ejerens regning, når den af huslejenævnet fastsatte frist er udløbet, og arbejderne ikke er udført.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106 a om kommunalbestyrelsens adgang til at indbringe sager om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Der henvises til afsnit 2.9.1.4. og 2.9.2.4. i de almindelige bemærkninger.