Lov om boligforhold § 26

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 1, stk. 1, at loven gælder for ejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 1, stk. 2, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, i denne lov anses som en ejendom.

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 1, stk. 3, at er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

I § 26, stk. 1, foreslås, at dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Reglerne om tvangsadministration gælder for udlejningsejendomme. Reglerne omfatter dermed ikke ejerlejligheder. Ejendommen skal indeholde mindst 2 lejligheder, som er udlejet helt eller delvist til beboelse. De omfatter dermed også blandede lejemål.

Det bemærkes, at ejerlejligheder dog kan være omfattet af reglerne idet ejendommen fastlægges ud fra det særlige ejendomsbegreb, jf. stk. 2.

Reglerne om tvangsadministration omfatter ikke ejendomme, der udelukkende udlejes til andet end beboelse, eller ejendomme, hvor der kun er en enkelt udlejet beboelseslejlighed. Reglerne omfatter således ikke eksempelvis 2-familiehuse, hvor ejeren bebor den ene lejlighed. Reglerne omfatter endvidere ikke ejendomme, hvor boligerne udelukkende udlejes som enkeltværelser.

I stk. 2 foreslås, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses efter reglerne i dette kapitel som en ejendom.

Ejendomsbegrebet, der anvendes i forhold til reglerne om tvangsadministration, svarer til ejendomsbegrebet, som fastslået i § 9 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. § 26, stk. 2 og 3, fastslår det særlige ejendomsbegreb.

Efter ejerlejlighedsloven er hver ejerlejlighed en selvstændig ejendom. Efter bestemmelsen skal flere ejerlejligheder dog anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og henhører under samme ejerforening (restejendom).

Om flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere afgøres som altovervejende hovedregel på baggrund af det formelle ejerforhold. Flere ejerlejligheder, der ejes af forskellige koncernforbundne selskaber, betragtes således som flere ejendomme. Det samme gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede.

Ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder henhører den opdelte ejendom under én ejerforening.

I stk. 3 foreslås, at er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes efter reglerne i dette kapitel som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

§ 26, stk. 2 og 3, fastslår det særlige ejendomsbegreb.

Det følger af bestemmelsen, at flere ejendomme, der opfylder de i bestemmelsen angivne betingelser, skal anses som og behandles som én ejendom. Sådanne ejendomme vil ofte opfylde betingelserne for at skulle samvurderes i henhold til ejendomsvurderingslovens § 8, stk. 1.

Det er en forudsætning for bestemmelsens anvendelse, at ejendommene ejes af samme ejer.

Kravet om at ejendommene skal være opført kontinuerligt indebærer, at der skal være en tidsmæssig sammenhæng mellem ejendommenes opførelse.

Ejendommene skal være opført som en samlet bebyggelse. Det indebærer, at der lægges vægt på, om ejendommene udadtil fremstår ensartede og som en naturlig enhed. Der lægges endvidere vægt på, om de er ensartet indrettet. Det er ikke i sig selv afgørende, at ejendommene indgår i ét samlet større byggeri, eller at de indgår i en karré. Det er ikke en betingelse, at ejendommene er tegnet af samme arkitekt eller opført af samme bygherre, men forholdet kan indgå i vurderingen af, om der er tale om en samlet bebyggelse.

Ejendommene skal enten have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab. Driftsfællesskab kan bl.a. opfyldes ved fælles administration, varmeforsyning og vicevært. Endvidere kan der lægges vægt på, om ejendommene har fælles forsikringspolice eller fælles vaskekælder.

Hvis ejendommene er enten samvurderet eller samnoteret, skal de øvrige kriterier, som fremgår af bestemmelsens 1. pkt., ikke tillige være opfyldt. Det er således ikke en betingelse, at ejendommene er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller at de har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, for at de skal anses som én ejendom.

Samvurdering af ejendomme vil fremgå af ejendomsskatteopgørelsen. Ejendomme samvurderes, såfremt vilkårene efter ejendomsvurderingslovens § 8 er opfyldt. Det følger heraf, at to ejendomme skal samvurderes, hvis de har samme ejer og udgør en driftsenhed.

Ved vurderingen af, om ejendommene udgør en driftsenhed, kan der lægges vægt på ejendommenes beliggenhed, om de har fælles administration, prioritering og varmeanlæg.

Samnotering af ejendomme fremgår af tingbogen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 1 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.1 og 2.5.2.1. i de almindelige bemærkninger.