Lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Indefrysning af stigninger i grundskylden for 2018-2020, forsigtighedsprincip ved fastsættelse af beskatningsgrundlag for grundskyld, dækningsafgift af erhvervsejendomme og ejendomsværdiskat m.v.) § 4

Til nr. 1

Ejendomsværdiskatten omfatter efter ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 2, tofamiliesejendomme, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, fordeles på ejendommens to selvstændige lejligheder.

Det er i ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, fastsat, at for ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, fordeles ejendomsværdien på de to selvstændige boligenheder. Fordelingen foretages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen (boligenheder).

Formålet med fordelingen er, at ejeren/ejerne kan ejendomsværdibeskattes af den del af ejendommen, som de råder over. Det er ikke nogen betingelse for fordeling, at ejeren eller ejerne faktisk bebor ejendommen, og at de i så fald anvender ejendommen som (helårs)bolig.

Det foreslås, at ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 2, ændres, så begrebet »tofamiliesejendomme« erstattes af »ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder«.

Baggrunden for forslaget er, at »tofamiliesejendomme« ikke er den korrekte betegnelse for de ejendomme, som bestemmelsen omfatter i praksis.

Begrebet »tofamiliesejendomme« blev indsat i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 2 ved lov nr. 488 af 9. juni 2004 med det formål at præcisere, at bestemmelsen også omfatter den situation, hvor én ejerlejlighed med to ejere er opdelt i to lejligheder, der bebos af de to ejere.

Omfattet af begrebet »tofamiliesejendomme« er efter gældende praksis tillige »tofamilieshuse«, hvorved der efter bygningsreglementet forstås beboelsesbygninger med to selvstændige beboelseslejligheder, der ligger oven på hinanden (vandret skel), »dobbelthuse«, hvor beboelseslejlighederne ligger ved siden af hinanden (lodret skel), og ejendomme med to fritliggende enfamilieshuse.

Det er hensigten, at denne praksis videreføres. Det foreslås derfor at ændre affattelsen af bestemmelsen, så der ikke længere anvendes terminologien »tofamiliesejendomme« men i stedet »ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder«, så det tydeliggøres, at bestemmelsen omfatter ejendomme med to lejligheder, uanset om lejlighederne er placeret over på hinanden, ved siden af hinanden, eller som to fritliggende enfamilieshuse på samme ejendom. Ændringen skal ligeledes tydeliggøre, at der i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 2, er tale om ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, hvor ejendomsværdien fordeles på de to selvstændige boligenheder.

Til nr. 2

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten fastsættes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering. Som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten anvendes den laveste af følgende værdier, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1:

1. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. september i indkomståret.

2. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.

3. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

Der skal betales ejendomsværdiskat af den del af ejendommens ejendomsværdi, der vedrører ejerens bolig, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 4.

Det foreslås, at ændre »Den ejendomsværdi« til: »80 pct. af den ejendomsværdi« i § 4 a, stk. 1, nr. 1. Herved vil beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten fastsættes som ejendomsværdien fratrukket 20 pct. i tilfælde, hvor ejendomsværdiskatten beregnes på grundlag af en vurdering, der foretages i medfør af ejendomsvurderingsloven.

Ejendomsvurderingsloven trådte i kraft den 1. januar 2018. Med denne indførtes et nyt ejendomsvurderingssystem med nye og mere retvisende vurderinger.

De offentlige ejendomsvurderinger skal afspejle en så præcis tilnærmelse til en forventelig handelspris som muligt. Der knytter sig imidlertid altid en naturlig usikkerhed til fastsættelsen af værdien af både ejendomme og grunde. De nye vurderinger fra og med 2018 er fastsat inden for et spænd, der afspejler den naturlige usikkerhed. Det er skønnet, at et spænd på plus/minus 20 pct. afspejler den naturlige usikkerhed og de afvigelser, der altid vil være forbundet med at fastsætte værdien af en bolig.

Ifølge forliget Tryghed om boligbeskatningen skal der indføres et forsigtighedsprincip, hvorefter beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift for erhvervsejendomme fastsættes som henholdsvis ejendomsværdien, grundværdien og forskelsværdien fratrukket 20 pct.

Efter forslaget vil der indføres et forsigtighedsprincip for ejendomsværdiskatten, hvorefter beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten fastsættes som ejendomsværdien fratrukket 20 pct. i tilfælde, hvor ejendomsværdiskatten beregnes på grundlag af en vurdering, der foretages i medfør af ejendomsvurderingsloven.

Ejendomsværdiskatten er fastfrosset i kroner og øre til og med 2020, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1. Som følge af forslaget om at indføre et forsigtighedsprincip for ejendomsværdiskatten, vil beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten, når de nye vurderinger anvendes som beregningsgrundlag, udgøres af den laveste af følgende værdier:

1. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. september i indkomståret, fratrukket 20 pct. jf. forsigtighedsprincippet.

2. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.

3. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

Til nr. 3

Det er i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 3, fastsat, at for ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1, hvor der er foretaget om- eller tilbygning, nybygning m.v., og hvor SKAT har foretaget ansættelser efter ejendomsvurderingslovens § 38, anvendes disse ansættelser fra og med året efter det år, hvor ansættelserne er foretaget, i stedet for ansættelserne som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1, nr. 2 og 3.

Det foreslås at indsætte et nyt 2. pkt. i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 3, hvorefter beregningsgrundlaget for ansættelserne ansat efter ejendomsvurderingslovens § 38 udgør 80 pct. af ejendomsværdien.

Det foreslås i lovforslagets § 4, nr. 2, at beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for ejendomme omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1, nr. 1, skal være 80 pct. af den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. september i indkomståret.

Der foreslås til brug for beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten ingen nedsættelse af ejendomsværdien i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1, nr. 2 og 3. Det vil sige, at beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1, nr. 2, vil være den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. Beregningsgrundlaget i ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1, nr. 3, vil være den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

Det er i ejendomsvurderingslovens § 38 fastsat, at bliver en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, foretages ved den førstkommende almindelige vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 5 eller omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6 en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau. Det samme gælder efter den pågældende bestemmelse, hvis der for en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, indtræffer en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 2, 4-8, 10 eller 11, er opfyldt, eller hvis en fordeling af ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 36 eller § 37, stk. 1, skal foretages eller ændres.

Det er efter ejendomsvurderingslovens § 38 den ejendomsværdi, der vil være fastsat efter det nye ejendomsvurderingssystem, der skal tilbageregnes til 2001-niveau og 2002-niveau. Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten er fra og med indkomståret 2018 vurderinger, der er ansat efter ejendomsvurderingsloven. Ud fra forsigtighedsprincippet foreslås disse reduceret med 20 pct. til brug for fastsættelse af beregningsgrundlaget.

Det foreslås således, at beregningsgrundlaget reduceres med 20 pct., således at beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af ejendomsværdien. Dermed sikres det, at der gælder et forsigtighedsprincip i forhold til alle beregningsgrundlag, der beregnes med udgangspunkt i vurderinger ansat efter ejendomsvurderingsloven.

Skal ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 38 tilbageregnes til 2001-niveau og 2002-niveau med henblik på fastsættelse af beregningsgrundlaget, vil beregningsgrundlaget efter lovforslaget således udgøre den laveste værdi af: 1) 80 pct. af ejendomsværdien pr. 1. september i indkomståret, 2) 80 pct. ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct., 3) 80 pct. af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Til nr. 4

Det er i § 4 b, stk. 2, i den gældende ejendomsværdiskattelov fastsat, at hvis der for ejendomme omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 11, ikke findes en vurdering som nævnt i § 4 b, stk. 1, udgør beregningsgrundlaget den laveste af følgende værdier:

1. Handelsværdien pr. 1. september i indkomståret reguleret med samme forhold, som på dette tidspunkt eksisterer mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type.

2. Handelsværdien pr. 1. januar 2001 reguleret med samme forhold, som på daværende tidspunkt eksisterede mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type, med tillæg af 5 pct.

3. Handelsværdien pr. 1. januar 2002 reguleret med samme forhold, som på daværende tidspunkt eksisterede mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type.

Reglen indebærer, at handelsværdien i alle tre tilfælde reguleres efter den danske afstandsprocent for det pågældende år. Ved afstandsprocenten forstås den gennemsnitlige procentvise forskel mellem ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser på et givet tidspunkt.

Det foreslås, at »reguleret med samme forhold, som på dette tidspunkt eksisterer mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type« skal udgå af § 4 b, stk. 2, nr. 1, hvorved handelsværdien efter § 4 b, stk. 2, nr. 1, i ejendomsværdiskatteloven ikke længere vil skulle reguleres med den danske afstandsprocent for det pågældende år.

Når danske ejendomme bliver vurderet efter ejendomsvurderingsloven, vil der ikke længere være behov for at regulere med afstandsprocenten i ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, idet de danske vurderinger herefter tilstræbes at svare til de danske handelsværdier.

Reguleringen i ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 2 og 3 (handelsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. og handelsværdien pr. 1. januar 2002), foreslås fastholdt, hvorefter afstandsprocenten fortsat vil finde anvendelse i forhold til handelsværdierne i 2001 og 2002.

Til nr. 5 og 6

Ifølge ejendomsværdiskattelovens § 4, b, stk. 1, beregnes ejendomsværdiskatten for ejendomme beliggende i udlandet efter samme regler som dem, der gælder for ejendomme beliggende i Danmark, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 a, hvis der findes en udenlandsk, færøsk eller grønlandsk offentlig ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering.

Findes der ikke en udenlandsk vurdering, der kan sidestilles med en dansk, er det i ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, bestemt, at beregningsgrundlaget udgør den laveste af følgende værdier:

1. Handelsværdien pr. 1. september i indkomståret reguleret med samme forhold, som på dette tidspunkt eksisterer mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type.

2. Handelsværdien pr. 1. januar 2001 reguleret med samme forhold, som på daværende tidspunkt eksisterede mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type, med tillæg af 5 pct.

3. Handelsværdien pr. 1. januar 2002 reguleret med samme forhold, som på daværende tidspunkt eksisterede mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type.

Efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, fastsættes handelsværdien efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, på følgende måde:

1. Hvis der findes et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks for ejendomme af den pågældende type, og dette indeks kan godkendes af SKAT, fastsættes handelsværdien på grundlag af den faktiske anskaffelsespris frem- eller tilbageindekseret efter et sådant prisindeks. SKAT kan bestemme, at et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks skal anvendes med fremadrettet virkning.

2. Hvis der ikke findes et prisindeks som nævnt i nr. 1, anvendes dansk prisindeks for ejendomme af den pågældende type.

3. Hvis der foreligger anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end den dokumentation, der er nævnt i nr. 1 og 2, lægges sådan anden dokumentation til grund for værdifastsættelsen.

4. Hvis der ikke findes prisindeks som nævnt i nr. 1 og 2, og nr. 3 ikke finder anvendelse, ansættes handelsværdien skønsmæssigt. Tilsvarende gælder, hvis indeksering af en faktisk anskaffelsespris medfører et resultat, som står i åbenbart misforhold til ejendommens reelle handelsværdi.

Det foreslås i lovforslagets § 4, nr. 5, at indsætte et nyt 2. pkt. i § 4 b, stk. 4, nr. 3, hvorefter beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af handelsværdien fastsat efter 1. pkt.

Tilsvarende foreslås det i lovforslagets § 4, nr. 6, at indsætte et nyt 3. pkt. i § 4 b, stk. 4, nr. 4, hvorefter beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af handelsværdien fastsat efter 1. eller 2. pkt.

Ifølge forliget Tryghed om boligbeskatningen skal der indføres et forsigtighedsprincip, hvorefter beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift for erhvervsejendomme fastsættes som henholdsvis ejendomsværdien, grundværdien og forskelsværdien fratrukket 20 pct.

Formålet med forsigtighedsprincippet er, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme boligejerne til gode, ved at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen.

Det foreslåede forsigtighedsprincip skal som udgangspunkt gælde for alle ejere af ejendomme, hvoraf der betales ejendomsværdiskat, grundskyld eller dækningsafgift af erhvervsejendomme, herunder ejendomme beliggende i udlandet, der betales ejendomsværdiskat af.

Forsigtighedsprincippet vil således skulle gælde for ejendomme beliggende i udlandet, hvor handelsværdien fastsættes ud fra en udenlandsk vurdering, der kan sidestilles med en dansk vurdering, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 1, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 4, nr. 1.

Efter forslagets § 4, nr. 6, vil forsigtighedsprincippet ligeledes skulle gælde, hvis handelsværdien fastsættes på grundlag af anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end indeksering, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, nr. 3. Det vil betyde, at såfremt beregningsgrundlaget for en udenlandsk ejendom udgøres af en handelsværdi fastsat på grundlag af anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end indeksering, så vil handelsværdien til brug for beregningen af skatten skulle reduceres med 20 pct. Ejeren af den udenlandske ejendom vil således beskattes af 80 pct. af det fastsatte beregningsgrundlag.

Efter forslagets § 4, nr. 5, vil forsigtighedsprincippet desuden skulle gælde, hvis handelsværdien fastsættes af SKAT ved et skøn, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, nr. 4. Det vil betyde, at såfremt beregningsgrundlaget for en udenlandsk ejendom udgøres af en handelsværdi, der er fastsat af SKAT ved et skøn, så vil handelsværdien til brug for beregningen af skatten skulle reduceres med 20 pct. Ejeren af den udenlandske ejendom vil således beskattes af 80 pct. af det fastsatte beregningsgrundlag.

Fastsættes handelsværdien af ejendommen derimod i stedet ved at indeksere anskaffelsessummen efter godkendt udenlandsk eller dansk indeks, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, nr. 1 eller 2, følger det modsætningsvist af forslaget, at der ikke vil skulle gælde et forsigtighedsprincip. I sådanne tilfælde vil værdiansættelsen derimod ske ud fra en objektiv norm, og den indebærer derfor ikke på samme måde som de af lovforslagets § 4, nr. 5 og 6, omfattede tilfælde et skøn.

Der vil tilsvarende heller ikke skulle gælde et forsigtighedsprincip for danske ejendomme, hvor værdiansættelsen sker ved indeksering. Det fremgår således af forliget Tryghed om boligbeskatningen, at forsigtighedsprincippet ikke omfatter grundskyld for produktionsjord, idet beskatningsgrundlaget for produktionsjord vil svare til fremskrivning af de eksisterende vurderinger. Sådanne fremskrivninger vil ske ved indeksering ud fra et prisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik. Der vil derfor ikke indgå et skønsmæssigt element i ansættelsen, idet der alene vil være tale om tekniske beregninger foretaget på grundlag af et prisindeks.