Ejendomsskatteloven § 59

Efter grundskyldslånelovens § 1, stk. 4, nr. 1, kan lån i medfør af stk. 1 og 2, kun ydes, såfremt, ejeren eller dennes ægtefælle på det tidspunkt, til hvilket de pågældende beløb er forfaldne til betaling, har nået folkepensionsalderen, jf. § 1 a i lov om social pension, eller får udbetalt pension efter lov om social pension, lov om højeste, mellemste, forhøjet almindelig og almindelig førtidspension m.v. eller lov om delpension eller modtager efterløn.

Af grundskyldslånelovens § 4, stk. 6, fremgår det, at når yderligere lån ikke kan ydes, afkræves senere påløbne renter af ejeren i forbindelse med den fremtidige opkrævning af kommunale ejendomsskatter og efter de for disse gældende regler.

Efter grundskyldslånelovens § 5, stk. 1, vil lånebeløbene med tilskrevne renter forfalde til betaling, når ejendommen eller en andel af ejendommen skifter ejer. Hvis ejendommen ved ejerens død eller i forbindelse med ejerens optagelse på plejehjem, institution til personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap eller psykiatrisk institution overtages af et husstandsmedlem, kan kommunalbestyrelsen dog tillade, at beløbet forbliver indestående, og at lån fortsat ydes. Dette gælder også, hvor en ægtefælle overtager ejendommen til hensidden i uskiftet bo. En ægtefælle, som i de foran nævnte tilfælde overtager ejendommen, har dog krav på, at allerede ydede lån med tilskrevne renter forbliver indestående.

Det følger af grundskyldslånelovens § 5, stk. 2, at hvis et lånebeløb, der er forfaldet til betaling efter stk. 1, er optaget af flere i forening, kan en låntager lade en forholdsmæssig del af lånebeløbet overgå til lån efter § 1, stk. 8.

Af grundskyldslånelovens § 9 c, stk. 1, følger det, at skifter en ejendom ejer, forfalder lånet til betaling 10 dage efter datoen for tinglysning af endeligt skøde. Tinglyses der i forbindelse med et ejerskifte et betinget skøde, forfalder lånet i stedet til betaling 10 dage efter datoen for tinglysning af det betingede skøde. Skifter en del af en ejendom ejer, forfalder den del af lånet, der kan henføres til den del af ejendommen, der skifter ejer. Ændrer en ejendom anvendelse, så den i sin helhed ikke længere er en ejendomstype som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, forfalder lånet til betaling 10 dage efter datoen for offentliggørelse af vurderinger for det vurderingsår, hvor ændringen første gang indgår i vurderingen. Overtages en ejendom eller en del af en ejendom af ejerens ægtefælle, forfalder lånet uanset 1.-3. pkt. ikke, men overgår i stedet til den nye ejer.

Det foreslås i stk. 1, at skifter en ejendom ejer, forfalder lån ydet efter § 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. § 61, til betaling den 1. i måneden, efter ejerskiftet er registreret i et autoritativt register, jf. dog stk. 5 og § 60.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 indebærer, at lån ydet efter lovforslagets § 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, inklusive påløbne renter, vil skulle tilbagebetales til Skatteforvaltningen, når en ejendom ejerskiftes. Lån vil kunne forblive indestående, hvis der ejerskiftes til en ægtefælle, som accepterer et debitorskifte, således at den overtagende ægtefælle overtager hæftelsen for tilbagebetaling af lånet. Forfaldstidspunktet er fastsat til den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden, jf. lovforslagets § 63, stk. 1, så ejeren vil kunne anvende den opnåede salgspris for ejendommen til tilbagebetaling af lån og renter. Påløbne kreditrenter opgjort efter lovforslagets § 61, stk. 1, vil efter forslaget forfalde til betaling samtidigt med lån.

Ejerskiftes der eksempelvis den 1. juli 2026 en ejendom, hvortil der er ydet lån efter den permanente indefrysningsordning og lån efter pensionistlåneordningen, vil forfaldsdatoen være den 1. august 2026, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2026, jf. lovforslagets § 63, stk. 1.

Ejerskiftes der eksempelvis den 31. juli 2026 en ejendom, hvortil der er ydet lån efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, vil forfaldsdatoen være den 1. august 2026, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2026, jf. lovforslagets § 63, stk. 1.

Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen. Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst, og forholdet er meddelt den registerførende myndighed.

Ved ejerskifte forstås et samlet ejerskifte af hele ejendomme. En ejer, der f.eks. ejerskifter 50 pct. af sin ejendom, vil fortsat beholde sine samlede lånebeløb, hvorfor ejerskiftet kun vil påvirke størrelsen af fremtidige lån.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1, er, for så vidt angår pensionistlåneordningen, en videreførelse af grundskyldslånelovens § 5, stk. 1, 1. pkt., med den ændring, at dødsfald ikke længere vil være en forfaldsbetingelse, og at der ved delvist ejerskifte ikke vil ske forfald for den del af lånet, der delvist ejerskiftes.

Ligeledes videreføres grundskyldslånelovens § 9 c, stk. 1, 1. pkt., for den midlertidige indefrysningsordning, dog med den ændring, at forfaldstidspunktet ændres fra 10 dage fra ejerskiftet til den 1. i måneden, efter at ejerskiftet er registreret i et autoritativt register.

Det foreslås i stk. 2, at ændrer en ejendom anvendelse, så den ikke længere er omfattet af § 3, stk. 1, forfalder lån ydet efter § 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. § 61, til betaling den 1. i måneden, efter den ændrede anvendelse er registreret i et autoritativt register.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 indebærer, at ændrer en ejendom anvendelse, så den ikke længere er en ejendom efter lovforslagets § 3, stk. 1, vil lån ydet efter den permanente indefrysningsordning, jf. lovforslagets § 46, stk. 1, og pensionistlåneordningen, jf. lovforslagets § 53, stk. 1, forfalde til betaling den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden, jf. lovforslagets § 63, stk. 1.

En ændret anvendelse kan eksempelvis indtræde i forbindelse med en omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 6, hvis ændringen er tilstrækkeligt væsentlig.

Indtræder der ændret anvendelse, vil den samlede hovedstol, inklusive påløbne renter, forfalde til betaling, uanset at den ændrede anvendelse kun vil have betydning for den fremtidige ejendomsværdiskat og grundskyld.

Ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 1-12, omhandler omvurderinger af ejendomme uden for de ordinære vurderingsterminer. Det fremgår af bestemmelsen, at der foretages omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering, jf. dog bestemmelsens stk. 2 og §§ 87 og 88. Det fremgår af § 6, stk. 1, nr. 6, at ejendomme, hvis anvendelse er ændret, omvurderes, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen.

Ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 6, omfatter også delvist ændrede anvendelser, eksempelvis hvis 50 pct. af en ejendom overgår til at være en erhvervsejendom. Det vil være uden betydning for forfald af lån ydet efter den permanente indefrysningsordning, om hele eller kun dele af ejendommen ændrer anvendelse, så længe den ændrede anvendelse er så væsentlig, at den medfører en ændret anvendelse efter ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 6, hvorefter lån og påløbne renter forfalder til betaling.

Dette vil eksempelvis betyde, at en ændret anvendelse af en ejendom, som f.eks. registreres i et autoritativt system den 1. september 2025, vil medføre forfald af lån ydet efter den permanente indefrysningsordning til den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden, jf. lovforslagets § 63, stk. 1., dvs. den 1. oktober 2025 med sidste rettidige betalingsdag den 20. oktober 2025. Den ændrede anvendelse registreres på tidspunktet for offentliggørelsen af den førstkommende ejendomsvurdering, hvori den ændrede anvendelse indgår.

Den foreslåede bestemmelse vil skulle ses i sammenhæng med lovforslagets § 48, stk. 2, og § 50, stk. 4, hvorefter en ejendom får tildelt et nyt sammenligningsår i tilfælde af en ændret anvendelse. Tildeling af nyt sammenligningsår vil med bestemmelsen ske fra det tidspunkt, hvor den ændrede anvendelse indgår i beskatningsgrundlaget, dvs. har skattemæssigvirkning for ejeren.

I ovenstående eksempel, hvor den ændrede anvendelse indtræder 1. september 2025 og lånet forfalder til betaling den 1. oktober 2025 med sidste rettidige betalingsdag den 20. oktober 2025, vil den ændrede anvendelse først have skattemæssigvirkning fra 1. januar 2026, hvorfor der stiftes et nyt indefrysningslån den 1. januar 2026, som forfalder til betaling den 1. februar 2026 med sidste rettidige betalingsdag den 20. februar 2026.

Ejere tilmeldt den permanente indefrysningsordning, hvis ejendom ændrer anvendelse, vil dermed opleve et todelt forfald af deres indefrysningslån. Ét forfald ved offentliggørelsen af den nye vurdering, hvis denne offentliggøres inden 1. januar i året efter, og ét forfald når den nye vurdering har skattemæssigvirkning.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 er en videreførelse af grundskyldslånelovens § 9 c, stk. 1, 4. pkt., med en ændring og udvidelse af bestemmelsen til at omfattet den permanente indefrysningsordning samt også at omfatte forfald af lån ydet efter pensionistlåneordningen.

Det foreslås i stk. 3, at lån ydet efter § 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. § 61, forfalder til betaling den 1. i måneden, hvis ejendommens identifikationsnummer (BFE-nummer) bortfalder.

Et ydet lån vil – udover at være knyttet til ejerskabet (CPR-nummer) – være knyttet til et BFE-nummer. BFE står for »bestemt fast ejendom«, og BFE-nummeret er en entydig identifikation af fast ejendom i Danmark, som Skatteforvaltningen anvender til identifikation af fast ejendom.

Forslaget indebærer, at lån og påløbne renter vil forfalde til betaling som følge af, at ejendommen bliver tildelt nyt BFE-nummer. Det skyldes, at ved tildeling af et nyt BFE-nummer vil der være tale om en helt ny ejendom.

Forfaldstidspunktet er fastsat til den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden, jf. lovforslagets § 63, stk. 1. Påløbne kreditrenter opgjort efter lovforslagets § 61, stk. 1, vil efter forslaget forfalde til betaling samtidigt med lån.

En ejendom kan f.eks. tildeles et nyt BFE-nummer i tilfælde, hvor ejendommen bliver opdelt i to separate ejendomme. Ved opdeling af en ejendom kan ejeren sammen med en landinspektør selv beslutte, om BFE-nummeret skal videreføres for én af de to nye ejendomme, eller om der skal oprettes to nye BFE-numre for hver af de to nye ejendomme.

Tilfælde, hvor hver af de to nye ejendomme tildeles nye BFE-numre, vil lån ydet efter lovforslagets §§ 46, stk. 1, og 50, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. lovforslagets § 61, forfalde til betaling. Tilfælde, hvor BFE-nummeret for den oprindelige ejendom videreføres for en af de nye ejendomme, vil lån forblive indestående for denne ejendom – uanset om f.eks. 50 pct. af grunden udskilles til en ny grund og tildeles nyt BFE-nummer. Dette skyldes, at et forholdsmæssigt forfald af lån ikke kan systemunderstøttes. Se nærmere om Skatteforvaltningens systemlandskab på ejendomsområdet, jf. pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Lån inklusive påløbne renter vil forblive indestående for den ejendom, for hvilken BFE-nummeret er videreført, selvom ejendoms- og grundværdien reduceres ved opdelingen.

Det bemærkes, at hvis ejendommen med det videreførte BFE-nummer ejerskiftes, enten i forbindelse med eller efter opdelingen af den oprindelige ejendom, vil lånene bortfalde, jf. forslaget i stk. 1, medmindre ejerskiftet sker til en ægtefælle, jf. forslaget i § 60.

Det foreslås i stk. 4, at påløbne renter for lån ydet efter § 53, stk. 1, jf. § 61, for hvilke der ikke kan tinglyses sikkerhed efter § 57, stk. 1 eller 2, vil forfalde til betaling den 1. i måneden, efter renten er opgjort.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 indebærer, at hvis der – uanset årsagen – ikke er mulighed for at tinglyse underpant i et skadesløsbrev eller ejerpantebrev på den pågældende ejendom som sikkerhed for en påløbet rente, vil renten forfalde til betaling den 1. i måneden efter, at renten er opgjort. Forfaldne renter vil med den foreslåede bestemmelse skulle opkræves og inddrives, uafhængigt af at den tilhørende hovedstol ikke selv er forfaldet til betaling.

Den manglende sikkerhed i et skadesløsbrev eller ejerpantebrev vil både kunne forekomme, hvis der ikke længere er tilstrækkelig friværdi inden for den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi med fradrag for den del af værdien, der med tinglyst pant sikrer hovedstole, eller hvis den fysiske person ikke ønsker, at Skatteforvaltningen tinglyser yderligere pant på ejendommen.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 er en videreførelse af grundskyldslånelovens § 4, stk. 6, dog med den modifikation, at opkrævningen vil skulle ske månedligt via Skatteforvaltningens it-system, som håndterer låneadministration, herunder opkrævning af forfaldne lån og renter.

Det foreslås i stk. 5, at ejerskiftes en ejendom beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, forfalder lån ydet efter § 46, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. § 61, til betaling den 1. i måneden efter, at Skatteforvaltningen bliver bekendt med ejerskiftet, jf. dog § 60.

Ejerskifte af ejendomme beliggende i Danmark registreres i it-systemet ejerfortegnelsen, som Skatteforvaltningen automatisk vil kunne indhente information om ejerskifte i. Ejerskifte af ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, vil ikke fremgå af ejerfortegnelsen, hvorfor Skatteforvaltningen ikke automatisk vil kunne indhente data vedrørende ejerskifte af disse ejendomme.

Skatteforvaltningen vil typisk først blive bekendt med et ejerskifte af en ejendom beliggende i udlandet, når ejeren af ejendommen af egen drift indmelder ejerskiftet til Skatteforvaltningen.

Den foreslåede forfaldsbetingelse i lovforslagets § 56, stk. 1, hvorefter lån forfalder til betaling ved ejerskiftes registrering i ejerfortegnelsen, vil derfor ikke kunne systemunderstøttes af Skatteforvaltningen for ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Det foreslås derfor, at lån ydet til ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, vil skulle forfalde til betaling den 1. i måneden efter at Skatteforvaltningen bliver bekendt med ejerskiftet.

Eksempel 1: Bliver Skatteforvaltningen bekendt med et ejerskifte af en ejendomme beliggende i Grønland, som ejeren har optaget lån for efter lovforslagets § 46, stk. 1, den 30. juli 2024, vil lånet forfalde til betaling den 1. august 2024, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2024, jf. lovforslagets § 63.

Eksempel 2: Bliver Skatteforvaltningen bekendt med et ejerskifte af en ejendomme beliggende i Grønland, som ejeren har optaget lån for efter lovforslagets § 46, stk. 1, den 1. juli 2024, vil lånet forfalde til betaling den 1. august 2024, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2024, jf. lovforslagets § 63.

Ved ejerskifte forstås et samlet ejerskifte af hele ejendomme. En ejer, der f.eks. ejerskifte 50 pct. af sin ejendom, vil fortsat beholde sine samlede lånebeløb, hvorfor et ejerskifte i dette tilfælde alene vil påvirke størrelsen af fremtidige lån.

Det foreslås i stk. 6, at stilles der ikke sikkerhed rettidigt efter § 56, stk. 2, 3. pkt., forfalder lån ydet efter § 46, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. § 61, til betaling den 1. januar i måneden efter udløbet af de 20 hverdage.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at lån optaget efter lovforslagets § 46, stk. 1, inklusive påløbne renter, vil forfalde til betaling, hvis ejeren ikke stiller sikkerhed efter lovforslagets § 56, stk. 2, 3. pkt. rettidigt. Efter det foreslåede § 56, stk. 2, 3. pkt., vil ejeren have 20 hverdage fra stiftelsestidspunktet i lovforslagets § 55, stk. 1, til at stille tilstrækkelig sikkerhed.

Det foreslås i stk. 7, 1. pkt., at indbetalinger til betaling af lån ydet efter § 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, dækker ældste lån først. Det foreslås i 2. pkt., at hovedstolen dækkes før renter påløbet den enkelte hovedstol, jf. § 61.

Den foreslåede bestemmelse omhandler fastsættelsen af dækningsrækkefølgen for indbetalinger, som udgør tilbagebetalingen af lån ydet efter lovforslagets §§ 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. lovforslagets § 61, som er forfaldet til betaling efter lovforslagets § 59.

En ejer, som både har optaget indefrysningslån til betaling af stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld, jf. lovforslagets § 46, stk. 1, og pensionistlån til betaling af grundskyld, jf. lovforslagets § 53, stk. 1, vil ved forfald af lånene, f.eks. ved ejerskifte, modtage separate opkrævninger for hvert lån, hvorfor indbetaling til hvert lån vil skulle behandles separat, herunder have separate dækningsrækkefølger.

Lån ydet efter lovforslagets § 46, stk. 1, ydes pr. indkomstår, hvorfor en låntager (ejeren) vil have en række forskellige hovedstole, som også forrentes individuelt. En ejer, der har optaget lån i f.eks. 5 indkomstår, vil derfor have fem separat hovedstole.

Lån ydet efter lovforslagets § 53, stk. 1, ydes ligeledes pr. indkomstår, hvorfor en låntager (pensionisten) vil have en række forskellige hovedstole, som også forrentes individuelt. En ejer der har optaget lån i f.eks. 5 indkomstår, vil derfor have fem separat hovedstole.

Med forslaget vil indbetalinger til dækning af lån, som er forfaldet til betaling, skulle dække det ældste lån først, dernæst vil påløbne renter på det ældste lån blive dækket, inden hovedstolen for det næstældste lån dækkes osv.

En ejer, der f.eks. har optaget lån for indkomstårene 2025, 2026 og 2027, hvor lån er forfaldet til betaling og hvor ejeren har indbetalt det fulde lånebeløb inklusive renter, vil dækningen ske i følgende rækkefølge:

1. Hovedstolen for indkomståret 2025.

2. Renter påløbet hovedstolen for indkomståret 2025.

3. Hovedstolen for indkomståret 2026.

4. Renter påløbet hovedstolen for indkomståret 2026.

5. Hovedstolen for indkomståret 2027.

6. Renter påløbet hovedstolen for indkomståret 2027.

Forslaget er alene systemteknisk begrundet og forventes ikke at have umiddelbar økonomisk påvirkning af låntager, fordi der ikke beregnes renters rente. Om Skatteforvaltningens systemmæssige rammer henvises til pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Dækningsrækkefølgen for lån ydet efter lovforslagets § 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, som er forfaldet til betaling, vil dermed være anderledes end for frivillige tilbagebetalinger efter lovforslagets § 64, hvor indbetalinger foreslås at skulle dække den samlede rentebærende hovedstol før påløbne renter.