Ejendomsskatteloven § 57

Det følger af grundskyldslånelovens § 1, stk. 4, nr. 3, at lånet efter reglerne i § 4 sikres ved tinglyst skadesløsbrev eller ejerpantebrev. Med bestemmelsen fastslås det derfor, at det er en betingelse for lån ydet efter grundskyldslånelovens § 4, at der kan tinglyses et skadesløsbrev eller ejerpantebrev som sikkerhed for lånet.

Det følger af grundskyldslånelovens § 4, stk. 1, at til sikkerhed for betaling af lånebeløbet med påløbne renter tinglyses der et skadesløsbrev eller et ejerpantebrev med pant i ejendommen eller i en andel af ejendommen, jf. § 1, stk. 8.

Det følger videre af grundskyldslånelovens § 4, stk. 2, 1. pkt., at skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets pålydende skal have panteret inden for den senest ansatte ejendomsværdi, jf. dog stk. 7. Det følger af 2. pkt., at i tilfælde, hvor skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet tinglyses i en andel af ejendommen, skal det have sikkerhed inden for en forholdsmæssig del af den regulerede ejendomsværdi.

Opgørelsen af, hvorvidt der er tilstrækkelig friværdi i en ejendom, tager udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsværdi med fradrag af de foranstående tinglyste hovedstole. Pensionisten m.fl. kan dog vælge at dokumentere den faktiske restgæld og derved få opgjort en aktuel værdi, dvs. en værdi, der afspejler den reelle friværdi. De administrative opgaver, der er forbundet med at behandle dokumentation for en aktuel friværdi, udføres manuelt af kommunen. Ved den senest ansatte ejendomsværdi forstås den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, jf. ejendomsvurderingslovens.

Det følger af grundskyldslånelovens § 4, stk. 5, at når skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet er tinglyst, kan lån ydes, indtil lånebeløbet med tilskrevne renter udgør 95 pct. af skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets pålydende. Dette er for at sikre, at der er tilstrækkelig sikkerhed for påløbne renter.

Det foreslås i stk. 1, 1. pkt., at det er en betingelse for tildeling af lån efter § 53, stk. 1, at told- og skatteforvaltningen til sikkerhed for tilbagebetaling af lån, inklusive påløbne renter, jf. § 61, skal have pant i hele eller en andel af ejendommen via et skadesløsbrev eller ejerpantebrev. Det følger videre af 2. pkt., at Skatteforvaltningen skal afholde udgiften til tinglysningsafgiften for tinglysning af skadesløsbreve, jf. tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 2.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 indebærer, at Skatteforvaltningen, som betingelse for tildeling af pensionistlån vil skulle have sikkerhed for lån ydet efter lovforslagets § 53, stk. 1, ved pant i ejendommen eller i en andel af ejendommen i form af et eller flere skadesløsbreve eller ejerpantebreve. Tinglysningen af et skadesløsbrev eller underpant i et ejerpantebrev vil ske på tidspunktet for tildelingen af lånet på baggrund af en ansøgning om lån efter lovforslagets § 53, stk. 1, da der på dette tidspunkt endeligt af Skatteforvaltningen vil være truffet en afgørelse om, om hvorvidt pensionisten opfylder betingelserne for at blive tildelt lånet, herunder om lånets pålydende kan have panteret inden for den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi.

Ved en andel af ejendommen forstås den ejerandel, som vil kunne henføres til pensionisten, der har ansøgt om lån via pensionistlåneordningen. Ejer pensionisten eksempelvis 50 pct. af en ejendom med en friværdi på 1.000.000 kr., vil pensionisten kunne tinglyse lån til betaling af grundskyld, inklusive påløbne renter, indtil det samlede udlån, inklusive påløbne renter efter lovforslagets § 61, stk. 1, udgør 95 pct. af 500.000 kr., uanset at pensionistens medejer ikke har udnyttet sin friværdi på 500.000 kr.

Ejer pensionisten ejendommen i sameje med en eller flere andre fysiske personer, vil tinglysningen af et pantebrev kræve samtykke fra alle medejere. Kan dette samtykke ikke opnås, vil virkningen være, at pensionisten ikke opfylder betingelserne for at kunne blive ydet lån, idet pensionisten ikke vil kunne stille tilstrækkelig sikkerhed for lån ydet efter pensionistlåneordningen. Samtykket vil være nødvendigt, da formålet med tinglysning vil være aktivt at foretage udlæg i den samlede faste ejendom ved en tvangsauktion, hvorfor et manglende samtykke fra medejere ville forpligte disse medejere af ejendommen urimeligt.

Ejendommen, hvorpå der vil skulle tinglyses et skadesløsbrev eller ejerpantebrev, vil skulle være samme ejendom, som ejeren ønsker at optage lån til betaling af grundskyld for. Det vil eksempelvis betyde, at ejer en pensionist både en villa og et sommerhus, men der er ikke tilstrækkelig dækning i villaen til, at der kan tinglyses et skadesløsbrev eller ejerpantebrev inden for den senest offentlige ansatte ejendomsværdi, jf. lovforslagets § 57, stk. 2, 1 pkt., vil der ikke kunne tinglyses sikkerhed i sommerhuset for lån ydet til betaling af grundskyld for villaen. I dette eksempel vil pensionisten enten kunne ansøge om lån til betaling af grundskyld for sommerhuset eller ikke foretage sig yderlige, da lån efter lovforslagets § 53, stk. 1, for villaen vil ophøre automatisk, da betingelserne for låntagningen ikke længere vil være opfyldte.

Pensionisten vil selv kunne bestemme, om Skatteforvaltningen skal tinglyse et skadesløsbrev på den pågældende ejendom som sikkerhed for lån ydet efter lovforslagets § 53, stk. 1, eller om ejeren ønsker at stille et ejerpantebrev til rådighed for Skatteforvaltningen. Skatteforvaltningen afholder alle udgifter forbundet med tinglysning af et skadesløsbrev, herunder tinglysningsafgiften, jf. tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 2, således at ejeren vil blive holdt fri for alle udgifter ud over forretningen af lånet.

Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 2, at der betales en afgift til statskassen efter reglerne i denne lov for tinglysning af pant, bortset fra retspant, jf. §§ 5, 5 a, 5 b og 10.

Ønsker ejeren at stille et allerede tinglyst ejerpantebrev til rådighed for Skatteforvaltningen, vil der ikke skulle ske refusion for ejerens udgifter forbundet med tinglysning af ejerpantebrevet. Dette begrundes med, at en ejer ellers vil kunne ansøge om lån efter lovforslagets § 53, stk. 1, med et ejerpantebrev som sikkerhedsstillelse, hvorefter ejeren vil skulle have refusion for udgifterne forbundet med tinglysning af ejerpantebrevet. Indfrier pensionisten på et senere tidspunkt det lån, der har underpant i ejerpantebrevet, inklusive påløbne renter, vil ejeren have et afgiftsfritaget ejerpantebrev.

Ejeren vil eksempelvis kunne indfri lånet 10 dage efter stiftelsen den 1. januar i indkomståret efter det indkomstår lånet er optaget for, hvorfor ejeren kun vil skulle betale én måneds kreditrenter, jf. lovforslagets § 61, stk. 1, for et ejerpantebrev, hvilket vil være betydeligt mindre end tinglysningsafgiften. Selve hovedstolen vil i dette eksempel skulle ses som en likviditetsudskydelse.

Med forslaget vil der kunne forekomme tilfælde, hvor en ejer både har stillet et ejerpantebrev til rådighed og ønsker et nyt skadesløsbrev tinglyst. Det kan f.eks. være i det tilfælde, hvor ejeren først stiller et ejerpantebrev til rådighed, som efter en given periode ikke længere har dækning til yderligere lån og renter, hvorefter ejeren ønsker, at Skatteforvaltningen opretter et skadesløsbrev.

Der vil også kunne forekomme tilfælde, hvor Skatteforvaltningen har to eller flere tinglyste skadesløsbreve. Det vil eksempelvis forekomme i de tilfælde, hvor en ejer optager lån gennem en årrække, hvorfor det oprindelige tinglyste skadesløsbrev på et tidspunkt ikke vil have dækning for yderligere lån og påløbne renter, selv om der stadig er friværdi inden for den senest ansatte ejendomsværdi. I dette tilfælde vil Skatteforvaltningen tinglyse et nyt skadesløsbrev, forudsat at ejeren ikke stiller et ejerpantebrev til rådighed, hvorfor Skatteforvaltningen vil kunne have flere skadesløsbreve med flere forskellige underliggende låne- og rentefordringer tinglyst på ejerens ejendom.

Fravælges fremtidige pensionistlån efter lovforslagets § 64, stk. 2, vil Skatteforvaltningen fortsat med pensionistens accept kunne tinglyse yderligere skadesløsbreve til dækning af påløbne renter. Ønsker pensionisten eller en medejer af ejendommen, at der ikke tinglyses yderligere pant i ejendommen, vil de påløbne renter løbende forfalde til betaling efter lovforslagets § 56, stk. 3.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. er en videreførelse af grundskyldslånelovens § 4, stk. 1, med sproglige ændringer, samt grundskyldslånelovens § 1, stk. 4, nr. 3, med sproglige ændringer, da bestemmelsen ligeledes vil være et krav for optagelse af lån til pensionister til betaling af grundskyld efter lovforslagets § 53, stk. 1.

Det foreslås i stk. 2, 1. pkt., at skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets ramme skal have panteret inden for friværdien af den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi på stiftelsestidspunktet, jf. § 55. Det foreslås videre i 2. pkt., at i tilfælde, hvor skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet tinglyses i en andel af ejendommen, skal det have sikkerhed inden for ejerens forholdsmæssige del af ejendomsværdien.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2, 1. pkt., indebærer, at Skatteforvaltningen vil skulle have sikkerhed for lån ydet efter lovforslagets § 53, stk. 1, inden for den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi på stiftelsestidspunkt, som fastsat efter lovforslagets § 55.

Friværdien inden for den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi vil skulle forstås som differencen mellem den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi og foranstående tinglyste hovedstole.

Hovedstolen for et lån er et fast beløb, der ikke vil ændre sig, medmindre lånet konverteres til et andet lån. Når ejendomsværdien efter forslaget fratrækkes tinglyste hovedstole med henblik på at opgøre ejendommens friværdi, vil der således ikke blive taget højde for eventuelle afdrag på lånet, medmindre disse afspejler sig i den reserverede gældsramme på ejendommen. Det skal derfor særligt bemærkes, at pensionisten m fl. med forslaget dermed ikke som i den gældende pensionistlåneordning vil have mulighed for at dokumentere den faktiske restgæld og derved få opgjort den aktuelle friværdi. Dette skyldes, at ordningen overgår fra manuel håndtering i kommunerne til en statslig it-understøttet løsning, der administreres af Skatteforvaltningen.

En »senest ansatte offentlige ejendomsværdi« vil både kunne være opgjort efter en foreløbig og endelig fastsat offentlig ejendomsvurdering. Det vil f.eks. betyde, at for pensionistlån for indkomståret 2024, vil det være en foreløbig 2022-vurdering, som vil skulle anvendes til at opgøre friværdien på stiftelsestidspunktet den 1. januar 2025.

Det skyldes, at de endelige 2022-vurdering først forventes udsendt i løbet af 1. halvår 2025, hvorfor den endelige 2022-vurdering ikke vil være udsendt på stiftelsestidspunktet den 1. januar 2025.

Stiftelsestidspunktet er som udgangspunkt fastsat efter lovforslagets § 55, stk. 1, til den 1. januar året i indkomståret efter det indkomstår, som et lån er ydet for, hvilket er sammenfaldende med det tidspunkt hvor forskudsopgørelsen for indkomståret lukker for tilretning af ejeren.

I tilfælde af dødsfald stiftes lånet efter lovforslagets § 55, stk. 2, på dødsdagen, hvilket ligeledes er sammenfaldende med det tidspunkt hvor den afdødes forskudsopgørelse for året lukker for tilretninger.

Stiftelsestidspunktet er sammenfaldende med lukningen af forskudsopgørelsen, fordi lånet opgøres på baggrund af data fra forskudsopgørelsen. Der henvises til lovforslagets § 55 for en nærmere redegørelse for forslaget om stiftelsestidspunktet.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2, 2. pkt., vil omfatte den situation, hvor der er to eller flere ejere af en ejendom, eksempelvis et ægtepar, hvor mindst en af ejerne ønsker at optage lån. I dette tilfælde tinglyses der et skadesløsbrev med dækning i den ejerandel, som kan henføres til låntageren. Dette vil have den retsvirkning, at Skatteforvaltningen i forbindelse med et salg af ejendommen kun vil kunne se sig fyldestgjort i den andel af salgsprisen, som kan henføres til den ejer, som har optaget lån. Tinglysningen vil dog fortsat kræve samtykke fra alle medejere.

Falder den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi til et beløb, der gør, at allerede tinglyste låne- og rentefordringer ikke længere har dækning inden for ejendomsværdien, eksempelvis på grund af prisfald, der kan henføres til konjekturændringer på boligmarkedet, vil den andel af lån og renter, som ikke længere har dækning, forblive indestående. Der vil dermed ikke ske et forholdsmæssigt forfald af lån og renter til betaling.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2, 1. pkt., er en delvis videreførelse af grundskyldslånelovens § 4, stk. 2, 1. pkt., med sproglige ændringer, samt ændring af praksis for opgørelse af friværdi i ejendommen og afskaffelse af pensionisternes mulighed for at dokumentere restgæld på ejendommen. 2. pkt. er en videreførelse af grundskyldslånelovens § 4, stk. 2, 2. pkt., med sproglige ændringer.

Det foreslås i stk. 3, at skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets ramme mindst skal udgøre hele indkomstårets opgjorte grundskyld, for den ejer, der optager lån efter lovforslagets § 53, stk. 1.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 3 indebærer, at der vil blive fastsat en minimumsramme for skadesløsbrev og ejerpantebrev, som Skatteforvaltningen vil skulle have. Rammen sættes til minimum 1 års opgjort grundskyld, som udgør en forholdsmæssig andel af den ejerandel, der optages lån for, således at antallet af tinglysninger begrænses.

Ved den opgjorte grundskyld forstås grundskylden opgjort efter lovforslagets § 17, fratrukket det opgjorte rabat i grundskyld, jf. lovforslagets § 39, med fradrag for et eventuelt negativt forskelsbeløb for rabat i ejendomsværdiskat, jf. lovforslagets § 37, og lån ydet til betaling af grundskyld i den permanente indefrysningsordning, opgjort efter lovforslagets § 49, stk. 2.

Den opgjorte grundskyld vil skulle deles forholdsmæssigt på ejerandele, således at ejeren, der ønsker lånet, kun vil skulle stille sikkerhed for sin forholdsmæssige andel af den opgjorte grundskyld. Udgør den samlede grundskyld for en ejendom, der er ejet af to fysiske personer i ideelle andele, eksempelvis 20.000 kr. i et indkomstår, vil hver ejer som minimum skulle stille sikkerhed for 10.000 kr.

Det foreslåede krav om, at skadesløsbrevet eller ejerpantebrevets ramme mindst skal udgøre ét års opgjort grundskyld, vil eksempelvis medføre, at en ejer, som vil blive opkrævet 10.000 kr. i grundskyld i et givent indkomstår, ikke vil kunne anvende et ejerpantebrev med en ledig ramme på 9.000 kr. I dette tilfælde vil ejeren skulle tinglyse et nyt ejerpantebrev eller samtykke til, at Skatteforvaltningen tinglyser et skadesløsbrev, forudsat at der er kan opnås panteret inden for friværdien af den senest ansatte offentlige ejendomsværdi.

Det foreslås i stk. 4, at lån ydet af Skatteforvaltningen efter § 53, stk. 1, og som skal sikres med pant i et skadesløsbrev eller underpant i et ejerpantebrev, ydes, indtil lånebeløbet, inklusive allerede påløbne renter, jf. § 61, udgør 95 pct. af skadesløsbrevet eller ejerpantebrevets ramme.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 indebærer, at der kun vil blive ydet lån, inklusive påløbne renter, jf. lovforslagets § 61, indtil 95 pct. af skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets ramme er fyldt. Dette vil skulle sikre, at der som udgangspunkt vil være tilstrækkelig plads i skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet til påløbne renter for efterfølgende indkomstår.

Er der ikke længere tilstrækkelig plads i skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet, eksempelvis grundet påløbne renter gennem en årrække, og er det ikke muligt at tinglyse ny sikkerhed, vil fremtidige påløbne renter for de efterfølgende indkomstår forfalde til betaling efter § 59, stk. 3, indtil det igen er muligt at tinglyse ny sikkerhed inden for friværdien af den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 er en videreførelse af grundskyldslånelovens § 4, stk. 5, med sproglige ændringer.

Det foreslås i stk. 5, at er der tinglyst et pantsætningsforbud på den valgte ejendom, jf. § 53, stk. 3, 2. pkt., ydes der ikke lån efter lovforslagets § 53, stk. 1.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 5 indebærer, at en ejer ikke vil kunne optage lån efter lovforslagets § 53, stk. 1, hvis der er tinglyst et pantsætningsforbud på den ejendom, som ejeren ønsker at optage lån i. Ejeren vil derfor selv skulle aftale en ophævelse af pantsætningsforbuddet med den kreditor m.v., som har tinglyst pantsætningsforbuddet, før ejeren vil kunne optage lån efter lovforslagets § 53, stk. 1, i den pågældende ejendom.

Det vil eksempelvis betyde, at selv om en ejer har en friværdi, som udgør 20 pct. af den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi, vil ejeren ikke kunne optage lån efter lovforslagets § 53, stk. 1, hvis der er tinglyst et pantsætningsforbud på ejendommen.