Ejendomsskatteloven § 56

For tilbagebetaling af lån ydet efter den midlertidige indefrysningsordning hæfter låntageren personligt og ubegrænset, og kravet hæfter på ejendommen i dens helhed og med gyldighed mod enhver uden tinglysning, jf. grundskyldslånelovens § 9 c, stk. 3. Kravet er således sikret ved en lovbestemt panteret, der ifølge forarbejderne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 2017-18, A, L 171 som fremsat, side 34, har prioritet på sidstepladsen. Det betyder for krav på tilbagebetaling af lån efter den midlertidige indefrysningsordning, at der for det pågældende krav kan ske lønindeholdelse efter § 10 i lov om inddrivelse af gæld til det offentlige, og at der efter § 11 kan foretages udpantning (udlæg) i låntagerens aktiver.

Som en yderligere sikring for tilbagebetaling af forfaldne lån vil der som følge af den lovbestemte panteret også kunne rettes et krav mod køberen af ejendommen, som hæfter subsidiært med ejendommen. En person, der ønsker at erhverve en ejendom, vil således skulle tage højde for den lovbestemte panteret ved køb af ejendommen.

Det foreslås i stk. 1, at lån efter § 46, stk. 1, ydet for ejendomme beliggende i Danmark, inklusive påløbne renter, jf. § 61, hæfter på ejendommen i dens helhed med prioritet på sidstepladsen uden tinglysning.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at for krav på tilbagebetaling af lån ydet efter den permanente indefrysningsordning, inklusive påløbne renter, vil køberen som udgangspunkt hæfte subsidiært og begrænset, idet køberen alene hæfter med ejendommen (pantet). Hæftelsen er således subsidiær i forhold til sælgerens (låntagerens) principale, personlige og ubegrænsede hæftelse, som sælgervil have påtaget sig ved lånoptagelsen. Bestemmelsen vil dermed sikre en bedre mulighed for at inddrive forfaldne lån og påløbne renter, fordi restanceinddrivelsesmyndigheden vil kunne foretage inddrivelsesskridt mod ejendommen, uanset at denne er ejerskiftet, hvis sælger blot misligholder sin betalingspligt.

Ved forfald af et lånebeløb vil sælgers blotte misligholdelse af betalingspligten medføre, at restanceinddrivelsesmyndigheden vil kunne igangsætte inddrivelsesskridt i form af udpantning (udlæg) i den pågældende ejendom – uanset om der er indtrådt et eller flere ejerskifter. Hæftelsen for tilbagebetalingskravet vil ved overskridelse af den sidste rettidige betalingsdag dermed blive solidarisk mellem sælger og køber, som dog kun hæfter med den pågældende ejendom, hvorfor restanceinddrivelsesmyndigheden vil kunne igangsætte inddrivelse mod sælgers samlede formue og købers netop erhvervede ejendom. Der vil derfor over for sælger kunne foretages modregning i udbetalinger af det offentlige efter § 7 i lov om inddrivelse af gæld til det offentlige, ligesom der efter § 10 og § 11 i samme lov vil kunne foretages lønindeholdelse og udpantning i sælgers øvrige aktiver.

Indretning af den lovbestemte panteret vil for det første have til hensigt, at der ikke opstår et længerevarende usikkerhedsmoment ved ejerskifter, i og med at restanceinddrivelsesmyndigheden ikke vil skulle foretage udtømmende inddrivelsesskridt imod sælger i form af modregning i udbetalinger fra det offentlige, lønindeholdelse og udpantning i sælgers aktiver, før køber opfordres til at betale beløbet for at undgå en senere tvangsauktion.

For det andet vil den foreslåede hæftelse sikre en hurtigere og mere effektiv sagsbehandling, fordi Skatteforvaltningen ved en overskridelse af den sidste rettidige betalingsdag, jf. lovforslagets § 63, stk. 1, vil kunne sende en opfordring til betaling af lånebeløbet til køberen af den pågældende ejendom, og herefter vil restanceinddrivelsesmyndigheden kunne foretage udpantning med henblik på en tvangsauktion, jf. retsplejelovens § 528, hvis køber ikke ønsker at betale det forfaldne lånebeløb og påløbne renter.

Bliver tilbagebetalingskravet ikke dækket i købers ejendom, eksempelvis fordi budsummen på tvangsauktionen ikke er tilstrækkeligt stor, eller fordi restanceinddrivelsesmyndigheden ikke vurderer, at det er realistisk at få en tilstrækkeligt stor andel af tilbagebetalingskravet dækket, hvorfor en tvangsauktion ikke bør gennemføres, vil den opståede solidariske hæftelse medføre, at restanceinddrivelsesmyndigheden i stedet vil skulle overveje at foretage inddrivelsesskridt mod sælger, der hæfter med hele sin formue.

Vurderer restanceinddrivelsesmyndigheden på et senere tidspunkt, at en udpantning vil være et proportionelt inddrivelsesskridt, vil udpantning (udlæg) med henblik på en tvangsauktion kunne foretages uden hensyn til et eventuelt tidsmæssigt aspekt. Dette skyldes det solidariske gældsforhold, som vil opstå mellem sælger og den til enhver tid værende ejer af ejendommen, som har en begrænset hæftelse med sin ejendom, hvorfor der vil kunne være indtrådt flere ejerskifter, uden at det vil påvirke den lovbestemte panterets hæftelse på ejendommen.

Forfalder et lån til betaling, som følge af at en ejendom i sin helhed ændrer anvendelse, så den ikke længere er omfattet af den permanente indefrysningsordning, vil restanceinddrivelsesmyndigheden ligeledes kunne foretage udpantning i ejendommen, ligesom modregning i udbetalinger fra det offentlige, lønindeholdelse og udpantning i ejerens samlede formue – herunder den pågældende ejendom – vil kunne ske.

For det tredje vil den foreslåede hæftelse være systemteknisk lettest at understøtte, da restanceinddrivelsesmyndighedens inddrivelsessystem er indrettet efter § 2, stk. 5, 1. pkt., i lov om inddrivelse af gæld til det offentlige. Det følger af bestemmelsen, at ønsker fordringshaveren eller den, der på vegne af fordringshaveren opkræver fordringen, at inddrivelse af en fordring, der allerede er overdraget til restanceinddrivelsesmyndigheden til inddrivelse, fremover skal ske over for en eller flere andre skyldnere, der tillige helt eller delvis hæfter for fordringen, eller at inddrivelse ikke længere skal omfatte en eller flere skyldnere, som fordringen inddrives over for, skal fordringen med dens renter og opkrævningsgebyrer tilbagekaldes af fordringshaveren eller den, der på vegne af fordringshaveren opkræver fordringen, med henblik på at blive overdraget til restanceinddrivelsesmyndigheden på ny med oplysninger om den eller de skyldnere, som fordringen fremover skal inddrives over for.

Skatteforvaltningen vil dermed undgå at skulle tilbagekalde et forfaldent lånebeløb, som af restanceinddrivelsesmyndigheden ikke kunne inddrives hos sælgeren, til det system, der håndterer udlån, for at genoprette fordringen med både sælger og køber som skyldner, køber hæfter dog kun med den ejendom, som den lovbestemte panteret hviler på. Dermed undgås unødvendig administration.

Den foreslåede lovbestemte panteret vil dermed motivere en køber af en ejendom til aftaleretligt at sikre, at sælger anvender en forholdsmæssig andel af sin modtagne købesum til at indfri lånet, da køber ellers vil risikere at skulle hæfte for tilbagebetalingskravet med sin netop erhvervede ejendom.

Den lovbestemte panteret foreslås at skulle ophøre ved en tvangsauktion, som den derfor ikke vil skulle overleve. Dette begrundes med tre hensyn.

For det første vil den lovbestemte panteret – uanset bestemmelsens ordlyd om gyldighed mod enhver uden tinglysning og med prioritet på sidstepladsen, hvilket medfører, at kravet altid vil være sidst i dækningsrækkefølgen for anvendelsen af en på en tvangsauktion potentielt opnået købesum – medføre, at køber aftaleretligt vil have en interesse i at sikre, at lånet bliver tilbagebetalt. Det samme er tilfældet for grundskyld og dækningsafgift, da disse to er omfattet af en fortrinsstillet lovbestemt panteret. Hvis den lovbestemte panteret skulle kunne overleve en tvangsauktion, ville restanceinddrivelsesmyndigheden kunne foretage udlæg gentagne gange i ejendommen, indtil en auktionskøber ønsker at betale tilbagebetalingskravet for at undgå at miste ejendommen ved en ny tvangsauktion. Overstiger lånebeløbet inklusive påløbne renter ejendommens værdi på en tvangsauktion, vil der kunne indtræde uhensigtsmæssige indefrysningseffekter.

For det andet minder den lovbestemte panteret i sin indretning om tinglyst pant, der også hviler som en hæftelse på ejendommen. Det følger af retsplejelovens § 581, at når auktionskøberen har opfyldt auktionsvilkårene, og appelfristen er udløbet, uden at underretning om appel er meddelt Tinglysningsretten, kan køberen kræve de rettigheder, der ikke fik dækning på auktionen, slettet af tingbogen. En analog fortolkning af retsplejelovens § 581, stk. 1, foreslås derfor at skulle finde anvendelse på den lovbestemte panteret, således at køberen af en ejendom på tvangsauktion fortsat vil købe en ejendom renset for hæftelser.

For det tredje vil en lovbestemte panteret, som ikke ophører efter en tvangsauktion, skabe stor usikkerhed på boligmarkedet. Dette skyldes de store lånebeløb, som en ejer af en ejendom i en lang årrække vil kunne opbygge, sammenholdt med den faktiske fortrinsstilling, som tilbagebetalingskravet vil have, hvis den lovbestemte panteret skulle overleve en tvangsauktion.

En ikke tinglyst hæftelse på en ejendom vil skabe stor usikkerhed ved bolighandler, hvis ikke køber vil kunne blive bekendt med en sådan hæftelse, som køber vil kunne risikere at overtage ved købet af ejendommen. Det foreslås derfor i stk. 4, at oplysningerne vil skulle være tilgængelig ved handel med fast ejendom m.v.

Det følger af skatteforvaltningslovens § 17, stk. 1, at skattemyndighederne under ansvar efter straffelovens §§ 152, 152 a og 152 c-152 f skal iagttage ubetinget tavshed over for uvedkommende med hensyn til oplysninger om en fysisk eller en juridisk persons økonomiske, erhvervsmæssige eller privatlivet tilhørende forhold, som de under varetagelsen af deres arbejde bliver bekendt med. Forpligtelsen gælder tillige for sagkyndige medhjælpere samt i øvrigt enhver, der som følge af et i henhold til aftale med det offentlige påtaget arbejde kommer til kundskab om sådanne forhold. Er aftalen indgået med en virksomhed, gælder forpligtelsen alle, der under deres arbejde i virksomheden får kundskab om forhold som de ovennævnte.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 er en videreførelse af grundskyldslånelovens § 9 c, stk. 3, med sproglige tilretninger.

Det foreslås i stk. 2, 1. pkt., at for lån til betaling af ejendomsværdiskat efter § 46, stk. 1, for en i udlandet, på Færøerne eller i Grønland beliggende ejendom, der er omfattet af § 3, stk. 2, skal ejeren i ejendommen stille sikkerhed, der er beskyttet mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. indebærer, at en ejer, som tilvælger et lån efter den foreslåede indefrysningsordning, for lånet vil skulle stille en sikkerhed i ejendommen, som har en tilsvarende værdi som den sikkerhed, som den lovbestemte panteret udgør for Skatteforvaltningen.

Det følger af den grundlæggende EU-retlige frihedsrettighed om kapitalens frie bevægelighed, at ejendomme, der er omfattet af dansk ejendomsværdiskat, og som er beliggende i udlandet, også vil skulle omfattes af den permanente indefrysningsordning, herunder de forskellige lånevilkår, som lån ydet efter den permanente indefrysningsordning er omfattet af.

Den foreslåede sikkerhedsstillelse i form af en lovbestemt panteret er en særlig juridisk konstruktion i dansk ret, som ikke vil finde anvendelse på ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland. Det vil derfor ikke være muligt for en ejer at stille en sikkerhed, der i sin form helt svarer til den sikkerhed, som Skatteforvaltningen opnår ved den lovbestemte panteret. Ejeren vil derfor i stedet via en aftale skulle stille en sikkerhed, der i sin værdi svarer til den sikkerhed, som Skatteforvaltningen ville opnå via den lovbestemte panteret, i den ejendom, som lånet optages for.

Dette vil være en konkret afgørelse i hvert tilfælde, fordi der ikke er kendskab til, at der findes en lignende lovbestemt panteret i udenlandsk lovgivning. En sikkerhed, der i sin værdi svarer til sikkerheden, som den lovbestemte panteret udgør, vil derfor primært udgøre stiftelse af pant på den pågældende ejendom efter de regler, som finder anvendelse i det land, som ejendommen er beliggende i.

Den lovbestemte panteret har det særlige kendetegn, at den altid vil ligge sidst blandt alle rettigheder over ejendommen, hvorfor den altid vil blive dækket sidst blandt de rettigheder, der har krav på dækning via ejendommens salg. Har det pågældende land efter sine nationale retsregler ikke samme mulighed for, at en fordring automatisk altid hæfter sidst på ejendommen, vil Skatteforvaltningen være forpligtet til at acceptere en rykningspåtegning i det udenlandske pantebrev eller et tilsvarende juridisk instrument, således at Skatteforvaltningen ikke kan kræve en bedre sikkerhed for lån ydet til betaling af stigninger i ejendomsværdiskat på disse ejendomme end for ejendomme, som er beliggende i Danmark og er omfattet af den lovbestemte panteret.

Det foreslås i 2. pkt., at ejeren kan i stedet for sikkerhed efter 1. pkt. stille sikkerhed i form af obligationer, der er optaget til handel på et reguleret marked, bankgaranti eller anden betryggende sikkerhed.

Den foreslåede bestemmelse i 2. pkt., indebærer, at en låntager, der optager lån via den permanente indefrysningsordning for en ejendom beliggende i udlandet, vil kunne stille en anden sikkerhed end pant i den pågældende ejendom.

Bestemmelsen tilsigter at gøre det nemmere for en låntager, at stille sikkerhed for lån optaget via den permanente indefrysningsordning, da det kan være komplekst for en låntager at anvende og navigere i en udenlandsk panteret. Med bestemmelsen sikres det derved, at en låntager vil kunne stille anden tilsvarende sikkerhed i form af obligationer, der er optaget til handel på et reguleret marked, bankgaranti eller anden tilsvarende sikkerhed.

Anden tilsvarende sikkerhed vil eksempelvis kunne være pant i en ejendom beliggende i Danmark. Et ægtepar, der er bosat i Danmark, der eksempelvis ønsker lån via den permanente indefrysningsordning for et sommerhus i Spanien, vil efter den foreslåede bestemmelse kunne vælge at stille sikkerhed i form af pant i deres bolig i Danmark. Der vil i eksemplet ikke være noget krav om sikkerhed inden for friværdien, ligesom Skatteforvaltningen vil skulle tillade rykningspåtegninger for senere opstået gæld, som tinglyses med en panteret på ejendommen.

Stilles sikkerhed efter den foreslåede bestemmelse i 2. pkt., vil det betyde, at Skatteforvaltningen ikke vil have en lovbestemt panteret som sikkerhed for lånet ydet via den permanente indefrysningsordning. Ved en eventuel inddrivelse af et forfaldent lånebeløb med påløbne renter vil restanceinddrivelsesmyndigheden i stedet skulle foretage udlæg i det aktiv, som låntageren har stillet som sikkerhed.

Det foreslås i 3. pkt., at sikkerhed efter 2. pkt. skal senest være stillet 20 hverdage efter stiftelsestidspunktet efter § 55.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at en ejer der ønsker at optage lån til betaling af sin stigning i ejendomsværdiskat, senest vil skulle stille sikkerhed efter 1. og 2. pkt., 20 hverdage efter stiftelsestidspunktet efter lovforslagets § 55.

Det foreslås i § 55, stk. 1, at stiftelsestidspunktet for lån ydet af Skatteforvaltningen efter § 46, stk. 1, og § 53, stk. 1, er den 1. januar i indkomståret efter det indkomstår, som lånet vedrører, jf. dog stk. 2. Lån, som efter 1. pkt. anses for at være stiftet, er bindende. Det følger endvidere af stk. 2, at afgår en fysisk person ved døden, anses lån tilvalgt efter den permanente indefrysningsordning, jf. § 46, stk. 1, og lån til pensionister til betaling af grundskyld, jf. § 53, stk. 1, for at være stiftet på dødsdatoen i det indeværende indkomstår.

Ejeren, eller dødsboet efter ejeren, vil med den foreslåede bestemmelse have 20 hverdage fra stiftelsestidspunktet til at stille tilstrækkelig sikkerhed efter lovforslagets § 56, stk. 2, 1. og 2. pkt.

Stilles sikkerheden ikke rettidigt, vil lånet forfalde til betaling efter lovforslagets § 59, stk. 4.

Det foreslås i stk. 3, 1. pkt., at har låntager ikke senest på den sidste rettidige betalingsdag efter § 63, stk. 1, tilbagebetalt det i stk. 1 anførte lån inklusive påløbne renter, skal Skatteforvaltningen opfordre den, der har erhvervet ejendommen af låntageren, eller enhver senere erhverver til at betale beløbet, med henblik på at erhververen kan undgå retsforfølgning mod ejendommen.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. indebærer, at ydelsestiden for hæftelse vil indtræde ved den tidligere ejers simple misligholdelse af betalingsforpligtigelsen. Den foreslåede bestemmelse vil finde anvendelse i situationer, hvor ejendommen ejerskiftes, og hvor låntager (den tidligere ejer), som principalt hæfter for lånet, overskrider den sidste rettidige betalingsdag, hvorefter Skatteforvaltningen vil kunne give et tilbud til køberen af ejendommen om at betale det forfaldne lån og påløbne renter med henblik på at afværge, at restanceinddrivelsesmyndigheden foretager udpantning i ejendommen.

Det foreslås i 2. pkt., at det samme gælder for lån efter stk. 2, hvis lånet er sikret gennem sikkerhed i ejendommen.

Den foreslåede bestemmelse i 2. pkt. indebærer, at Skatteforvaltningen ligeledes vil kunne give en køber af en ejendom beliggende i udlandet muligheden for at betale det forfaldne lån og påløbne renter med henblik på at afværge, at restanceinddrivelsesmyndigheden foretager udlæg i ejendommen efter det pågældende lands regler.

Den foreslåede bestemmelse forudsætter, at låntageren har valgt at stille sikkerhed for den i udlandet beliggende ejendom ved pant i den pågældende ejendom efter lovforslagets § 56, stk. 2, 1. pkt. Er der stillet anden betryggende sikkerhed efter lovforslagets § 56, stk. 2, 2. pkt., eksempelvis i form af obligationer, der er optaget til handel på et reguleret marked, eller en bankgaranti, vil restanceinddrivelsesmyndigheden ikke kunne foretage udlæg i køberens ejendom, da der ikke er stillet sikkerhed i denne. Restanceinddrivelsesmyndigheden vil dermed i stedet skulle se sig fyldestgjort i det aktiv, som låntageren, i stedet for ejendommen har stillet sikkerhed i.

Det foreslås i stk. 4, at oplysninger om størrelsen af de samlede lån, der er ydet efter § 46, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. § 61, skal være tilgængelige for låntager.

I praksis vil det ske ved en udvidelse af den nuværende ordning, hvor bl.a. oplysninger om grundskyld og dækningsafgift, der hæfter på en fast ejendom i dens helhed med en lovbestemt panteret, af ejeren vil kunne rekvireres hos Erhvervsstyrelsen i form af en såkaldt ejendomsdatarapport mod et gebyr fra og med februar i året efter det indkomstår, som et lån er ydet for.

Ordningen vil således blive udvidet til også at omfatte oplysninger om størrelsen af de samlede lån, der er ydet efter de foreslåede bestemmelser i § 46, stk. 1, inklusive påløbne renter, jf. § 61.

Lån ydet efter den foreslåede permanente indefrysningsordning for f.eks. indkomståret 2026 vil først blive udstillet fra og med februar 2027. Har ejeren ligeledes optaget lån for indkomståret 2025, vil dette lån blive udstillet fra og med februar 2026. Det vil dermed alene være sidste års indefrysningslån, som først udstilles fra og med februar i året efter indkomståret.

En ejendom, hvor en ejer f.eks. har optaget lån 5 år i træk fra og med 2025, vil i januar 2030 have udstillet lån, inklusive påløbne renter, for indkomstårene 2025 til og med 2028, mens lånet for indkomståret 2029 først vil være udstillet fra og med februar 2030.

Den manglende udstilling af lån, inklusive påløbne renter, på ejendomsdatarapporten i januar måned efter det indkomstår lånet er ydet for, foreslås af hensyn til Skatteforvaltningens systemlandskab på ejendomsområdet, jf. pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Den foreslåede bestemmelse skal således ses i sammenhæng med den foreslåede bestemmelse i § 56, stk. 1, hvorefter en køber hæfter for ubetalte lån med en lovbestemt panteret på sin nyerhvervede ejendomme.

Ved m.v. forstås f.eks. omlægning af lån og anden kreditoptagning.