Ejendomsskatteloven § 49

Det er i grundskyldslånelovens § 9, stk. 1, 2. pkt., fastsat, at det beløb, der ydes lån til, opgøres som stigningen i grundskylden for skatteåret i forhold til grundskylden for skatteåret 2017 omregnet til helårsniveau, jf. dog stk. 3 og § 9 b. Dette betyder, at 2017 anvendes som sammenligningsår for beregningen af lån til stigninger i grundskyld efter den midlertidige indefrysningsordning. Stigningen beregnes som et forskelsbeløb mellem den opgjorte grundskyld for sammenligningsåret 2017 og det indeværende indkomstår.

Det er i grundskyldslånelovens § 9, stk. 2, fastsat, at lån efter stk. 1 ydes til fysiske personer, der ejer fast ejendom som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10.

Det foreslås i stk. 1, at der ydes et lån, jf. § 46, til stigninger i grundskyld til fysiske personer, der ejer ejendomme, som opfylder én af følgende bestemmelser i nr. 1-3.

Med forslaget vil der således ikke være tale om kumulative bestemmelser.

Det foreslås i nr. 1, at der ydes lån til stigninger i grundskyld til fysiske personer, hvis ejendommen er nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 1 indebærer, at der vil blive opgjort et forskelsbeløb for grundskyld efter det foreslåede stk. 2 for ejendomme ejet af fysiske personer, og er nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4. Det vil sige følgende ejendomme:

1. Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig boligenhed.

2. Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der er foretaget fordeling af ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2.

3. Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

4. Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

Efterlovforslagets § 47, stk. 1, vil ejendomme, som er nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4, få opgjort et forskelsbeløb for grundskyld, som vil udgøre det beløb, som en ejer vil kunne vælge at indefryse, jf. lovforslagets § 46. Med forslaget i nærværende bestemmelse er det kun de ejendomme, der er nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4, som vil få opgjort et forskelsbeløb for grundskyld.

Forskellen på de typer af ejendomme, der vil få opgjort et forskelsbeløb for henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld, skal ses i lyset af, at lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4, indeholder en afgrænsning af de typer af ejendomme, som får opkrævet grundskyld via personskattesystemerne. I denne foreslåede bestemmelse om opgørelsen af et forskelsbeløb for grundskyld henvises der således ikke til lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 5-10, som der gør, for så vidt angår forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, fordi grundskyld for disse ejendomstyper opkræves hos hovedejeren via Skatteforvaltningens opkrævningssystem skattekontoen. Det betyder, at fysiske personer, der ejer ejendomme nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 5-10, både vil være omfattet af den permanente indefrysningsordning efter lovforslagets kapitel 8, for så vidt angår ejendomsværdiskat, og af stigningsbegrænsningsordningen efter lovforslagets kapitel 7, for så vidt angår grundskyld. For så vidt angår landbrugs- og skovejendomme, hvor der er ansat en særskilt ejendomsværdi og grundværdi for boligdelen, vil grundskylden for boligdelen og ejendomsværdiskatten således være omfattet af den permanente indefrysningsordning, og samtidig vil grundskylden på den øvrige ejendom være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen.

I den foreslåede bestemmelse henvises der heller ikke til lovforslagets § 3, stk. 2, som omfatter ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland. Det skyldes, at udenlandske ejendomme, ejendomme på Færøerne eller i Grønland, ikke pålægges grundskyld efter danske regler, hvorfor der således ikke vil være stigninger i grundskyld at yde et indefrysningslån til betaling af.

Det foreslås i nr. 2, at der ydes lån til stigninger i grundskyld til fysiske personer, hvis ejendommen er en ubebygget grund, hvorpå der kan opføres en ejendom nævnt i § 3, stk. 1, 1-4. Det foreslås videre i nr. 3, at der ydes lån til stigninger i grundskyld til fysiske personer, hvis ejendommen er en ubebygget grund nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7 og 8.

De foreslåede betingelser i nr. 2 og 3 indebærer, at der vil blive opgjort et forskelsbeløb for grundskyld, for ubebyggede grund, hvorpå der kan opføres en ejendom nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4, eller ubebyggede grunde nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 7 og 8.

Ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1-8, opremser typer af ejendomme, der forstås som ejerboliger i ejendomsvurderingslovens forstand. Efter nr. 7 forstås ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone, med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m2, og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse, som ejerboliger. Efter nr. 8 forstås ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i et sommerhusområde, med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m2, og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse, som ejerboliger.

Forslaget indebærer, at en ejer i disse tilfælde vil der blive opgjort et forskelsbeløb for grundskyld, hvis der endnu ikke er opført en ejendom som nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4.

Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis en køber erhverver en såkaldt projektbolig, og hvor der endnu ikke findes en ejendom som nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4, men alene en ubebygget grund. Det kan også være tilfældet, hvis en køber erhverver en ubebygget grund med henblik på at opføre en ejendom som nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4.

Opføres og færdigmeldes der en ejendom, som f.eks. er omfattet af lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-5, vil betingelserne efter den foreslåede bestemmelse ikke længere være opfyldt, hvorfor der ikke længere vil blive opgjort et forskelsbeløb for grundskyld efter det foreslåede stk. 2. Er der allerede ydet et lån til betaling af stigninger i grundskyld, jf. lovforslagets § 46, stk. 1, vil dette lån forblive indestående indtil forfaldsbetingelserne i lovforslagets § 60 er opfyldt.

Ejer af en ejendom der er kategoriseret som ejerbolig, men hvor der er en erhvervsdel på ejendommen, vil ikke være en ejendom som nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4, men derimod være en ejendom som nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 5. En ejendom der eksempelvis indeholder to selvstændige boligenheder, hvor 5 pct. bruges til erhvervsmæssige formål og de resterende 95 pct. bruges til boligformål, vil være en ejendom som nævnt i § 3, stk. 1, nr. 5, og vil således ikke kunne få indefrysningslån til grundskyld.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 er ny. Dog svarer indholdet af bestemmelsen delvist til grundskyldslånelovens § 9, stk. 2, som vedrører den midlertidige indefrysningsordning. Den midlertidige indefrysningsordning er beskrevet i pkt. 3.8.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger. Til forskel fra grundskyldslånelovens § 9, stk. 2, vil den foreslåede bestemmelse blive udvidet til også at omfatte ubebyggede grunde udlagt til helårsbeboelse, samt at der indtræder en indskrænkning af de ejendomme, der vil blive ydet indefrysningslån til betaling af stigninger i grundskyld til, fordi ejendomme omfattet af lovforslagets § 3 stk. 1, nr. 5-10, ikke vil være omfattet af den foreslåede ordning.

Det foreslås i stk. 2, 1. pkt., at til brug for opgørelsen af det samlede årlige lån, jf. § 46, som opgøres samlet efter § 51, opgøres på helårsniveau for indkomståret forskelsbeløb for grundskyld. Det foreslås videre i 2. pkt., at forskelsbeløbet beregnes som den opgjorte grundskyld for det indeværende indkomstår med fradrag for den opgjorte ejendomsværdiskat af samme ejendom for skatteåret 2017, som er sammenligningsåret for grundskyld, jf. dog § 50, efter den tidligere gældende lov om kommunal ejendomsskat, jf. lovbekendtgørelse nr. 1463 af 6. oktober 2020 med senere ændringer, jf. dog § 75, stk. 4. Det foreslås i 3. pkt., at lånet opgøres første gang i indkomståret efter sammenligningsåret.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 omhandler opgørelsen af et årligt forskelsbeløb for grundskyld, som vil være det lånebeløb en ejer vil kunne indefryse i grundskyld. Forskelsbeløbet foreslås opgjort som grundskylden for et indeværende indkomstår, jf. lovforslagets § 17, fratrukket den opgjorte grundskyld for kalenderåret 2017, jf. lov om kommunal ejendomsskat, som benævnes »sammenligningsåret«.

Det vil sige, at der ved sammenligningsåret som udgangspunkt skal forstås indkomståret 2017. Dette modificeres dog i lovforslagets § 50, hvorefter sammenligningsåret vil blive fastsat til et indkomstår efter 2017 i de tilfælde, hvor en ejer eller en ejendom blev omfattet eller vil blive omfattet af den permanente indefrysningsordning efter indkomståret 2024.

Forskelsbeløbet for grundskyld vil skulle opgøres pr. år, pr. ejer og pr. ejendom. Det vil sige, at for hvert indeværende indkomstår vil Skatteforvaltningen skulle opgøre et forskelsbeløb for grundskyld for hver ejendom, som en ejer har tilvalgt indefrysningslån for på sin forskudsopgørelse. Forskelsbeløbet for grundskyld vil herefter indgå i opgørelsen af det samlede indefrysningslån for indkomståret og ejendommen efter lovforslagets § 51.

Med indeværende indkomstår forstås det indkomstår, som lån efter den permanente indefrysningsordning vil blive ydet for. Det indeværende indkomstår kan eksempelvis være 2027 for en fysisk person, der tilvælger lån for en ejerbolig, jf. lovforslagets § 46, stk. 1, for 2027. Fravælger ejeren herefter ikke lånet for indkomståret 2028 efter lovforslagets § 64, stk. 2, vil indkomståret 2028 udgøre det indeværende indkomstår osv.

Hvis den opgjorte grundskyld, jf. lovforslagets § 17, for sammenligningsåret eksempelvis udgør 16.000 kr., og den opgjorte grundskyld udgør for et indeværende indkomstår 20.000 kr., vil det opgjorte forskelsbeløb for grundskyld udgøre 4.000 kr.

Lovforslagets § 17 omhandler opgørelse af grundskyld for et indkomstår. Det følger bestemmelsen, at grundskylden opgøres som beskatningsgrundlaget efter stk. 2 og 3 ganget med grundskyldssatsen i § 28 med fradrag for grundforbedringer efter ejendomsvurderingslovens §§ 22 og 23 og for fritagelse efter § 5, stk. 2, og § 7, stk. 2. Derudover fradrages rabat efter § 40, stk. 3, eller begrænsning af stigninger i grundskyld efter § 45.

Stigningen i grundskyld for det indeværende indkomstår foreslås opgjort på stiftelsestidspunktet, der efter lovforslagets § 55, stk. 1, som udgangspunkt fastsættes til den 1. januar i året efter det indeværende indkomstår. Der henvises til den foreslåede § 55, stk. 1, for en redegørelse for stiftelsestidspunktets placering. Afgår en fysisk person ved døden, vil stiftelsestidspunktet dog udgøre dødsdatoen, jf. lovforslagets § 55, stk. 2.

I den foreslåede bestemmelse vil kalenderåret 2017 udgøre sammenligningsåret for ejere, der ejede deres ejendom i kalenderåret 2017, hvilket fastholdelse i hele ejerskabsperioden. Fastholdelsen skyldes systemmæssige hensyn. Om Skatteforvaltningens systemmæssige rammer henvises til pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Fastholdelse af sammenligningsåret for hele ejerskabsperioden vil have den virkning, at en ejer vil kunne foretage ændringer til sin ejendom, uden at dette vil påvirke den opgjorte grundskyld for sammenligningsåret. Alene den opgjorte grundskyld for det indeværende indkomstår vil blive påvirket.

En ejer med sammenligningsåret 2017, som eksempelvis har en opgjort grundskyld for sammenligningsåret på 10.000 kr., og som foretager en arealoverførsel af hele eller dele af en matrikel til sin egen matrikel, hvorefter grundskylden årligt stiger til 14.000 kr., vil herefter kunne indefryse differencen på 4.000 kr., i det indeværende og efterfølgende indkomstår, fordi sammenligningsåret fortsat vil være 2017 – uanset at der er tale om en ændret ejendom.

Ligeledes vil bestemmelsen eksempelvis medføre, at en ejer, hvis ejendom har været fritaget for grundskyld i 2017, vil have et sammenligningsår, hvor grundskylden er opgjort til 0 kr. Ophæves fritagelsen for grundskyld i 2024 eller senere, vil ejeren kunne tilvælge et lån, som vil udgøre hele den opgjorte grundskyld, fordi forskelsbeløbet vil udgøre forskellen mellem 0 kr. og den opgjorte grundskyld for det indeværende indkomstår.

Den opgjorte grundskyld for både sammenligningsåret og det indeværende indkomstår vil blive opgjort på helårsniveau for at sikre et ens sammenligningsgrundlaget. En ejer, som eksempelvis har erhvervet sin ejendom 1. juli 2017, vil almindeligvis kun have betalt grundskyld for halvdelen af kalenderåret 2017, hvorfor den opgjorte grundskyld ville blive kunstigt lav i sammenligningsåret, hvis ikke der vil skulle ske en omregning til helårsniveau.

Sammenligningsåret for grundskylden foreslås fastsat til 2017 for at sikre, at fysiske personer, der har ejet deres ejendom siden 2017 eller tidligere og dermed har været omfattet af den midlertidige indefrysningsordning, ikke vil skulle opleve at blive opkrævet den stigning i grundskyld, som de i perioden 2018-2023 har kunne indefryse som lån via den midlertidige indefrysningsordning. For ejere, der har købt deres ejendom i perioden 2018-2023, henvises der til lovforslagets § 50, stk. 1. For ejere, hvis ejendom i perioden 2018-2023 har ændret anvendelse til at være en ejerbolig, således at ejendommen er blevet omfattet af § 4, stk. 1, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer, henvises der til lovforslagets § 50, stk. 2.

Det bemærkes, at opgørelsen af forskelsbeløbet i grundskyld for indkomstårene 2024 og 2025 foreslås ændret efter lovforslagets § 75, stk. 4, fordi den samlede rabat efter lovforslagets § 40, stk. 1, i samme periode ikke kan opgøres tværgående på forskudsopgørelsen. Det betyder, at nogle ejere vil opleve for små indefrysningslån i denne periode. Der henvises til lovforslagets § 75, stk. 4, for en nærmere redegørelse af problemstillingen.

Samtidigt bemærkes det, at der i lovforslagets § 78, indføres en tillægslåneordning, som vil skulle yde lån til differencen mellem det for lille lån og det korrekte lån. Der henvises til lovforslagets § 78, for en nærmere redegørelse af problemstillingen.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 er ny. Dog svarer indholdet af bestemmelsen til grundskyldslånelovens § 9, stk. 1, 2. pkt., som vedrører den midlertidige indefrysningsordning. Den midlertidige indefrysningsordning er nærmere beskrevet i pkt. 3.8.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Det foreslås i stk. 3, at fysiske personer, der ejer en ejendom nævnt i stk. 1 sammen med juridiske personer, og fysiske personer, der ejer en ejendom nævnt i stk. 1 og er undtaget fra indkomstskat, jf. kildeskattelovens § 3, stk. 1, er ikke omfattet af lån til betalinger af stigninger i grundskyld.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 3 indebærer, at fysiske personer, der ejer ejerboliger eller ubebyggede grunde, jf. betingelserne i det foreslåede stk. 1, men som indgår i et blandet ejerforhold, som består af en ejerskabskonstruktion med mindst en fysisk og mindst en juridisk person, ikke vil blive omfattet af den permanente indefrysningsordning for grundskyld, hvorfor der ikke opgøres et forskelsbeløb for grundskyld. Fysiske personer i et sådant blandet ejerforhold, der vil skulle betale ejendomsværdiskat, jf. lovforslagets § 1, jf. § 2, vil uanset denne bestemmelse kunne indefryse stigninger i ejendomsværdiskat, jf. lovforslagets § 47, stk. 1.

En fysiske person, der ejer to eller flere ejendomme, hvor den ene ejendom ejes i sameje med en juridisk person, vil være omfattet af lån til betaling af stigninger i grundskyld, for de ejendomme der alene ejes af fysiske personer.

Foruden fysiske personer, der ejer en ejerbolig sammen med juridiske personer, vil medlemmer af kongehuset, der er undtaget fra indkomstskat, jf. kildeskattelovens § 3, stk. 1, heller ikke være omfattet af den foreslåede permanente indefrysningsordning for grundskyld efter lovforslagets kapitel 8. Medlemmer af kongehuset, som er undtaget fra indkomstskat, modtager ikke en forskuds- og årsopgørelse. Grundskyld af de ejendomme, som kongehusets medlemmer ejer personligt, vil derfor ikke kunne opkræves via personskattesystemerne, men vil i stedet fra og med indkomståret 2024 blive opkrævet via opkrævningssystemet skattekontoen. Systemmæssigt er det ikke muligt, at ejere af ejendomme, hvor grundskyld vil blive opkrævet via skattekontoen, omfattes af den foreslåede permanente indefrysningsordning for grundskyld eller af den foreslåede låneordning til betaling af grundskyld for pensionister efter lovforslagets kapitel 8. I stedet vil disse ejere blive omfattet af stigningsbegrænsningsordningen efter lovforslagets kapitel 7. Om Skatteforvaltningens systemmæssige rammer henvises til pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Den foreslåede bestemmelse vil eksempelvis omfatte tilfælde, hvor en ejendom er ejet af en virksomhed og virksomhedens hovedaktionær. Det vil være uden betydning, hvordan ejerfordelingen er opdelt. Virksomheden vil eksempelvis kunne eje 1 pct. af ejendommen, mens den fysiske person vil kunne eje de resterende 99 pct. Begrundelsen herfor er, at Skatteforvaltningen ikke vil kunne ejerfordele den opgjorte grundskyld, således at der ville kunne foretages en beregning af både rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld, jf. lovforslagets kapitel 6, og lån efter den permanente indefrysningsordning, jf. lovforslagets kapitel 8, og stigningsbegrænsningsordningen for grundskyld, jf. kapitel 7. Administrativt og systemteknisk vil der dermed kun kunne beregnes enten rabat efter lovforslagets kapitel 6 og lån efter den permanente indefrysningsordning eller stigningsbegrænsning efter lovforslagets kapitel 7, fsva. grundskyld.

Den foreslåede bestemmelse vil også indebære, at i de situationer, hvor der ejerskiftes en ejendom, som udelukkende har været ejet af en eller flere fysiske personer, til en ejerkonstellation, hvor der indgår én eller flere juridiske personer, vil de fysiske personer ikke længere være omfattet af den permanente indefrysningsordning for grundskyld, hvorfor fremtidige lån ikke vil kunne optages. Allerede stiftede lån vil forblive indestående indtil forfaldsbetingelserne i lovforslagets § 60 er opfyldt.

Den foreslåede bestemmelse vil eksempelvis også bevirke, at en længstlevende ægtefælle ikke vil kunne tilvælge lån til stigninger i grundskyld efter lovforslagets § 46, stk. 1, så længe dødsboet efter den afdøde ægtefælle er medejer af den nu tidligere fælles ejet ejendom. Er dødsboet eksempelvis medejer af den nu tidligere fælles bolig i perioden 31. december – 1. januar året efter, dvs. 2 dage, vil den længstlevende ikke være omfattet af den permanente indefrysningsordning på stiftelsestidspunkt, jf. lovforslagets § 55, stk. 1, hvorfor et eventuelt tilvalgt indefrysningslån fsva. grundskylden vil forfalde til betaling som en restskat på årsopgørelsen.

Dette vil samtidigt indebære, at en fysisk person i et sådant blandet ejerforhold vil blive opkrævet grundskyld af ejerboligen på samme måde, som juridiske personer vil blive opkrævet grundskyld fra og med indkomståret 2024, dvs. i form af to årlige rater, jf. lovforslagets § 33.

Personer, der ejer ejendomme, som både anvendes til beboelse og erhverv, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, vil ikke kunne blive omfattet af den permanente indefrysningsordning til betaling af stigninger i grundskyld efter stk. 1. Disse ejendomme vil i stedet blive omfattet af stigningsbegrænsningsordningen i grundskyld efter lovforslagets kapitel 7. Dette skyldes, at både i det tilfælde hvor ejendommen er vurderet efter ejendomsvurderingsloven som ejerbolig med en erhvervsdel og i det tilfælde, hvor ejendommen er vurderet efter ejendomsvurderingsloven som en erhvervsejendom med en boligdel, vil grundskylden blive opkrævet via skattekontoen og ikke via personskattesystemerne. Afhængigt af, om ejendommen er kategoriseret som ejerbolig eller erhvervsejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1. I tilfælde af, at en ejendom, der både anvendes til beboelse og erhverv, er kategoriseret som en ejerbolig, vil denne således være omfattet af den permanente indefrysningsordning for betaling af stigninger i grundskyld.

Den foreslåede bestemmelse indebærer en ændring i forhold til de personer, som efter grundskyldslånelovens § 9, stk. 2, er omfattet af den midlertidige indefrysningsordning til betaling af stigninger i grundskyld, fordi fysiske personer, der ejer ejendomme sammen med juridiske personer, ikke vil kunne låne til fremtidige stigninger i deres grundskyld fra og med 2024. Allerede optagne lån via den midlertidige indefrysningsordning vil forblive indestående, jf. lovforslagets § 70.