Ejendomsskatteloven § 48

Der findes ikke i gældende ret regler om fastsættelses at et nyt sammenligningsår til brug for opgørelsen af et forskelsbeløb for lån til stigninger i ejendomsværdiskat.

Det foreslås i stk. 1, at erhverves en ejendom nævnt i § 3 i indkomståret 2024 eller i et senere indkomstår af en fysisk person, er sammenligningsåret for ejendomsværdiskat, jf. § 47, stk. 2, det indkomstår, hvor ejendommen erhverves.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 regulerer den situation, hvor en ejer ikke ejer sin ejendom ved overgangen til indkomståret 2024, hvorved sammenligningsåret i lovforslagets § 47, stk. 2, vil skulle udskiftes med det indkomstår, som ejeren har købt sin ejendom i.

En ejer, der f.eks. har købt sin ejendom i indkomståret 2026, vil få indkomståret 2026 som sit sammenligningsår efter lovforslagets § 47, stk. 2. Den foreslåede bestemmelse vil skulle ses i sammenhæng med den foreslåede bestemmelse i lovforslagets § 47, stk. 2, 3. pkt., hvoraf det følger, at lånet opgøres første gang i indkomståret efter sammenligningsåret.

Det betyder, at en ejer der køber sin ejendom i indkomståret 2026, vil kunne tilvælge indefrysningslån til betaling af stigninger i ejendomsværdiskat fra og med indkomståret 2027 – forudsat at der indtræder en stigning i ejendomsværdiskat i indkomståret 2027. Det vil være en forudsætning at der er tale om en fysisk ejere og at ejendommen er nævnt i lovforslagets § 3.

Ejendomsværdiskat opgøres for ejendomme nævnt i lovforslagets § 3:

– Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig boligenhed.

– Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, er foretaget fordeling af ejendomsværdien.

– Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen. Det samme gælder erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt.

– Lejligheder, som en eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er dog en betingelse, at ejeren anmoder om en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27 af den beboede lejlighed senest ved afgivelse af oplysninger til Skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2 for det første indkomstår, hvor kravene i 1. pkt. er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren senest 3 måneder efter, at vurderingen foreligger, giver Skatteforvaltningen meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af denne lov. Det foretagne valg omfatter såvel det pågældende indkomstår som senere indkomstår. 1.-4. pkt. gælder endvidere for ejendomme erhvervet i indkomståret 1999 eller i tidligere indkomstår, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning, jf. ligningslovens § 15 C, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997.

– Lejligheder beboet af en eller flere ejere i udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, hvor mere end én lejlighed den 27. april 1994 var beboet af ejerne. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27. 1. pkt. finder kun anvendelse for det antal lejligheder, som den 27. april 1994 var beboet af en ejer. Hvis en lejlighed fraflyttes af en ejer i mere end 2 år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal af lejligheder, for hvilke 1. pkt. finder anvendelse.

– Lejligheder i ejendomme til helårsbeboelse, som indeholder flere end to boligenheder, og som ejes og bebos af deltagerne i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27.

– Ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvist er beliggende i landzone, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 36 fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige del af ejendommen.

– Ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 1, ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen.

– Ejendomme som nævnt i § 3, stk. 1, nr. 1-5, 9 og 10, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Lovforslagets § 3 indeholder en afgrænsning af de typer af ejendomme, der omfattes af ejendomsværdiskat, og som kan anvendes til beboelse af ejeren, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 3.

Sammenligningsåret vil i hele ejerperioden være fastsat til det indkomstår, som ejendommen blev købt. Fastholdelse af sammenligningsåret i hele ejerskabsperioden skyldes systemmæssige hensyn. Om Skatteforvaltningens systemmæssige rammer henvises til pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

En ejer med sammenligningsåret 2026 for ejendomsværdiskat, som f.eks. har en opgjort ejendomsværdiskat for 2026 på 10.000 kr., vil dermed kunne rive sit hus ned og opføre et nyt hus i 2027, hvorefter den opgjorte ejendomsværdiskat stiger til 18.000 kr. Ejeren vil herefter kunne indefryse differencen på 8.000 kr. i indkomståret 2027, fordi forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat i lovforslagets § 47, stk. 2, vil skulle opgøres som den opgjorte ejendomsværdiskat for det indeværende indkomstår, dvs. 2027 i dette eksempel, fratrukket den opgjorte ejendomsværdiskat for sammenligningsåret 2026.

Ligeledes vil ejeren eksempelvis kunne sammenlægge sin ejerlejlighed med nabolejligheden, uden at det vil påvirke sammenligningsåret. Det vil medføre, at den samlede stigning i ejendomsværdiskat, som sammenlægningen medfører, vil blive omfattet af forskelsbeløbet opgjort efter lovforslagets § 47, stk. 2. Begge ovenstående eksempler begrundes med systemtekniske hensyn, fordi Skatteforvaltningen ikke vil kunne udskille stigninger i beskatningsgrundlaget fra hinanden. Det vil derfor ikke være muligt præcist at opdele stigning på de forskellige årsager, som vil kunne medføre en stigning i ejendomsværdien og dermed den opgjorte ejendomsværdiskat.

Med forslaget vil opgørelsen af forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat i lovforslagets § 47, stk. 2, ske som beskrevet i den foreslåede bestemmelse, dog med den ændring, at sammenligningsåret 2024 vil blive udskiftet med det år ejendommen blev købt.

Det foreslås i stk. 2, at ændrer en ejendom i indkomståret 2025 eller et senere indkomstår anvendelse til en ejendom nævnt i § 47, stk. 1, er sammenligningsåret for ejendomsværdiskat, jf. § 47, stk. 2, det indkomstår, hvor ejendommen første gang har et nyt beskatningsgrundlag som en ejendom nævnt i lovforslagets § 3.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 omhandler de tilfælde, hvor en ejendom første gang omfattes af den permanente indefrysningsordning for ejendomsværdiskat, jf. lovforslagets § 46, stk. 1. Det vil sige det tidspunkt, hvor de foreslåede betingelser i lovforslagets § 47, stk. 1, vil være opfyldt første gang. De foreslåede betingelser er at ejendommen skal være omfattet af lovforslagets § 3 og ejes af en fysisk person. Betingelserne vil være kumulative.

Den foreslåede bestemmelse vil særligt omfatte de tilfælde, hvor en ejendom nybygges, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 4, og omfattes af lovforslagets § 3, hvorved ejendommen ændrer anvendelse til en ejendom nævnt i lovforslagets § 3. Den foreslåede bestemmelse er ikke udtømmende, hvorfor alle situationer, hvor en ejendom og ejeren opfylder de kumulative betingelser i lovforslagets § 47, for første gang, jf. dog den foreslåede stk. 1, som omhandler køb af en ejendom omfattet af lovforslagets § 3.

Ejendomsværdiskat opgøres for ejendomme nævnt i lovforslagets § 3:

– Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig boligenhed.

– Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, er foretaget fordeling af ejendomsværdien.

– Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen. Det samme gælder erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt.

– Lejligheder, som en eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er dog en betingelse, at ejeren anmoder om en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27 af den beboede lejlighed senest ved afgivelse af oplysninger til Skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2 for det første indkomstår, hvor kravene i 1. pkt. er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren senest 3 måneder efter, at vurderingen foreligger, giver Skatteforvaltningen meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af denne lov. Det foretagne valg omfatter såvel det pågældende indkomstår som senere indkomstår. 1.-4. pkt. gælder endvidere for ejendomme erhvervet i indkomståret 1999 eller i tidligere indkomstår, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning, jf. ligningslovens § 15 C, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997.

– Lejligheder beboet af en eller flere ejere i udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, hvor mere end én lejlighed den 27. april 1994 var beboet af ejerne. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27. 1. pkt. finder kun anvendelse for det antal lejligheder, som den 27. april 1994 var beboet af en ejer. Hvis en lejlighed fraflyttes af en ejer i mere end 2 år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal af lejligheder, for hvilke 1. pkt. finder anvendelse.

– Lejligheder i ejendomme til helårsbeboelse, som indeholder flere end to boligenheder, og som ejes og bebos af deltagerne i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27.

– Ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvist er beliggende i landzone, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 36 fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige del af ejendommen.

– Ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 1, ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen.

– Ejendomme som nævnt i § 3, stk. 1, nr. 1-5, 9 og 10, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Lovforslagets § 3 indeholder en afgrænsning af de typer af ejendomme, der omfattes af ejendomsværdiskat, og som kan anvendes til beboelse af ejeren, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 3.

Ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, omhandler omvurdering af ejendomme uden for de ordinære vurderingsterminer. Det fremgår af bestemmelsen, at der foretages omvurderinger pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme nævnt i bestemmelsen, jf. dog stk. 2 og §§ 87 og 88. Eksempelvis fremgår det af § 6, stk. 1, nr. 4, at ejendomme, på hvilke nybyggeri er opført, omvurderes, og af nr. 6, at ejendomme, hvis anvendelse er ændret – når dette er af væsentlig betydning for vurderingen – omvurderes ejendommen.

En ejer vil efter forslaget få det indkomstår, som ejendommen omfattes af lovforslagets § 3, som sammenligningsåret efter lovforslagets § 47, stk. 2.

Sammenligningsåret vil i hele ejerperioden være fastsat til det indkomstår, som ejendommen blev omfattet af lovforslagets § 3. Fastholdelse af sammenligningsåret i hele ejerskabsperioden skyldes systemmæssige hensyn. Om Skatteforvaltningens systemmæssige rammer henvises til pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

En ejer med sammenligningsåret 2026 for ejendomsværdiskat, som f.eks. har en opgjort ejendomsværdiskat for 2026 på 10.000 kr., vil dermed kunne rive sit hus ned og opføre et nyt hus i 2027, hvorefter den opgjorte ejendomsværdiskat stiger til 18.000 kr. Ejeren vil herefter kunne indefryse differencen på 8.000 kr. i indkomståret 2027, fordi forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat i lovforslagets § 47, stk. 2, vil skulle opgøres som den opgjorte ejendomsværdiskat for det indeværende indkomstår, dvs. 2027 i dette eksempel, fratrukket den opgjorte ejendomsværdiskat for sammenligningsåret 2026.

Ligeledes vil ejeren eksempelvis kunne sammenlægge sin ejerlejlighed med nabolejligheden, uden at det vil påvirke sammenligningsåret. Det vil medføre, at den samlede stigning i ejendomsværdiskat, som sammenlægningen medfører, vil blive omfattet af forskelsbeløbet opgjort efter lovforslagets § 47, stk. 2. Begge ovenstående eksempler begrundes med systemtekniske hensyn, fordi Skatteforvaltningen ikke vil kunne udskille stigninger i beskatningsgrundlaget fra hinanden. Det vil derfor ikke være muligt præcist at opdele stigning på de forskellige årsager, som vil kunne medføre en stigning i ejendomsværdien og dermed den opgjorte ejendomsværdiskat.

Med forslaget vil opgørelsen af forskelsbeløbet i lovforslagets § 47, stk. 2, ske som beskrevet i den foreslåede bestemmelse, dog med den ændring, at sammenligningsåret 2024 vil blive udskiftet med det år ejendommen blev omfattet af lovforslagets § 3.

Det foreslås i stk. 3, at bortfalder en ejendoms identifikationsnummer (BFE-nummer), er sammenligningsåret for ejendomsværdiskat, jf. § 47, stk. 2, det indkomstår, hvor det nye identifikationsnummer tildeles.

Sammenligningsåret for ejendomsværdiskat i lovforslagets § 47, stk. 2, vil udover tilknytningen til ejeren (et CPR-nummer), ligeledes være tilknyttet til ejendommen (et BFE-nummer). BFE står for »bestemt fast ejendom«, og BFE-nummeret er en entydig identifikation af fast ejendom i Danmark, som Skatteforvaltningen anvender til identifikation af fast ejendom.

Forslaget vil indebærer, at hvis et BFE-nummer bortfalder, vil det indkomstår ejendommen tildeles et nyt BFE-nummer, blive anvendt som sammenligningsår for ejendomsværdiskat i lovforslagets § 47, stk. 2. Det skyldes, at ved bortfald og tildeling af et nyt BFE-nummer vil der være tale om en helt ny ejendom.

En ejendom kan f.eks. tildeles et nyt BFE-nummer i tilfælde, hvor ejendommen bliver opdelt i to separate ejendomme. Ved opdeling af en ejendom kan ejeren sammen med en landinspektør selv beslutte, om BFE-nummeret skal videreføres for én af de to nye ejendomme, eller om der skal oprettes to nye BFE-numre for hver af de to nye ejendomme.

I tilfælde, hvor hver af de to nye ejendomme tildeles et nyt BFE-nummer, vil begge ejendommen blive tildelt et nyt sammenligningsår. I tilfælde, hvor BFE-nummeret for den oprindelige ejendom videreføres for en af de nye ejendomme, vil ejeren beholde sit sammenligningsår for denne ejendom, mens sammenligningsåret for den anden ejendom vil bortfalde og blive erstattet af det indeværende indkomstår, som herefter vil udgøre sammenligningsåret i lovforslagets § 47, stk. 2.