Ejendomsskatteloven § 47

Der findes ikke i gældende ret regler om opgørelse af et forskelsbeløb for lån i til stigninger i ejendomsværdiskat for ejendomme ejet af fysiske personer.

Det foreslås i stk. 1, at der ydes et lån, jf. § 46, til stigninger i ejendomsværdiskat til fysiske personer, der ejer ejendomme nævnt i § 3.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 indebærer, at der ydes lån til betaling af stigninger i ejendomsværdiskat til fysiske personer, der ejer en ejendom, som er nævnt i lovforslagets § 3, som vedrører følgende ejendomme:

– Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig boligenhed.

– Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, er foretaget fordeling af ejendomsværdien.

– Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen. Det samme gælder erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt.

– Lejligheder, som en eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er dog en betingelse, at ejeren anmoder om en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27 af den beboede lejlighed senest ved afgivelse af oplysninger til Skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2 for det første indkomstår, hvor kravene i 1. pkt. er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren senest 3 måneder efter, at vurderingen foreligger, giver Skatteforvaltningen meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af denne lov. Det foretagne valg omfatter såvel det pågældende indkomstår som senere indkomstår. 1.-4. pkt. gælder endvidere for ejendomme erhvervet i indkomståret 1999 eller i tidligere indkomstår, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning, jf. ligningslovens § 15 C, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997.

– Lejligheder beboet af en eller flere ejere i udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, hvor mere end én lejlighed den 27. april 1994 var beboet af ejerne. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27. 1. pkt. finder kun anvendelse for det antal lejligheder, som den 27. april 1994 var beboet af en ejer. Hvis en lejlighed fraflyttes af en ejer i mere end 2 år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal af lejligheder, for hvilke 1. pkt. finder anvendelse.

– Lejligheder i ejendomme til helårsbeboelse, som indeholder flere end to boligenheder, og som ejes og bebos af deltagerne i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27.

– Ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvist er beliggende i landzone, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 36 fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige del af ejendommen.

– Ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 1, ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen.

– Ejendomme som nævnt i § 3, stk. 1, nr. 1-5, 9 og 10, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Lovforslagets § 3 indeholder en afgrænsning af de typer af ejendomme, der omfattes af ejendomsværdiskat, og som kan anvendes til beboelse af ejeren, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 3.

Fysiske personer, der ejer ejendomme, som både anvendes til beboelse og erhverv, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, vil blive omfattet af lån til stigninger i ejendomsværdiskat for den andel af ejendommen, der udgør boligenheden.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, at anvendes en ejendom, bortset fra en landbrugsejendom eller en skovejendom, til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter ejendomsvurderingslovens § 16.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 1, at ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar medtages ikke.

Ejendomme, der er beliggende på fremmed grund, vil være omfattet af den permanente indefrysningsordning i ejendomsværdiskat. Eksempelvis vil en fysisk person, der ejer en ejendom, som er beliggende på en kommunalt ejet grund, være omfattet af den permanente indefrysningsordning for stigninger i ejendomsværdiskat, fordi betingelserne i lovforslagets § 47, stk. 1, om, at det er en fysisk person, der ejer en ejendom omfattet af den foreslåede bestemmelse, vil være opfyldt.

Det foreslås i stk. 2, 1. pkt., at til brug for opgørelsen af det samlede årlige lån, jf. § 46, som opgøres samlet efter § 51, opgøres på helårsniveau for indkomståret et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, jf. dog § 52. Det foreslås i 2. pkt., at forskelsbeløbet beregnes som den opgjorte ejendomsværdiskat for det indeværende indkomstår med fradrag for den opgjorte ejendomsværdiskat af samme ejendom for indkomståret 2024, som er sammenligningsåret for ejendomsværdiskat, jf. dog § 48, efter den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer. Det foreslås i 3. pkt., at lånet opgøres første gang i indkomståret efter sammenligningsåret.

De foreslåede bestemmelse i stk. 2 omhandler opgørelsen af et årligt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, som vil være det lånebeløb en ejer vil kunne indefryse i ejendomsværdiskat. Forskelsbeløbet foreslås opgjort som ejendomsværdiskatten opgjort for et indeværende indkomstår, jf. lovforslagets § 13, fratrukket den opgjorte ejendomsværdiskat for indkomståret 2024, som benævnes »sammenligningsåret«.

Det vil sige, at der ved sammenligningsåret som udgangspunkt skal forstås indkomståret 2024. Dette modificeres dog i lovforslagets § 48, hvorefter sammenligningsåret vil blive fastsat til et indkomstår efter 2024 i de tilfælde, hvor en ejer eller en ejendom omfattes af den permanente indefrysningsordning efter indkomståret 2024.

Forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat vil skulle opgøres pr. år, pr. ejer og pr. ejendom. Det vil sige, at for hvert indeværende indkomstår vil Skatteforvaltningen skulle opgøre et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat for hver ejendom, som en ejer har tilvalgt indefrysningslån for på sin forskudsopgørelse. Forskelsbeløbet for ejendomsværdikat vil herefter indgå i opgørelsen af det samlede indefrysningslån for indkomståret og ejendommen efter lovforslagets § 51.

Med indeværende indkomstår forstås det indkomstår, som lån efter den permanente indefrysningsordning vil blive ydet for. Det indeværende indkomstår kan eksempelvis være 2027 for en fysisk person, der tilvælger lån for en ejendom, jf. lovforslagets § 46, stk. 1, for 2027. Fravælger ejeren herefter ikke lånet for indkomståret 2028 efter lovforslagets § 64, stk. 2, vil indkomståret 2028 udgøre det indeværende indkomstår osv.

Hvis den opgjorte ejendomsværdiskat, jf. lovforslagets § 13, for sammenligningsåret eksempelvis udgør 16.000 kr., og den opgjorte ejendomsværdiskat udgør for et indeværende indkomstår 20.000 kr., vil det opgjorte forskelsbeløb for ejendomsværdiskat udgøre 4.000 kr.

Lovforslagets § 13 omhandler opgørelse af ejendomsværdiskat for et indkomstår. Det følger af bestemmelsen, at ejendomsværdiskatten opgøres som beskatningsgrundlaget efter § 13, stk. 2-4, ganget med ejendomsværdiskattesatsen i § 22 med fradrag for nedslagsbeløb efter §§ 15, 23-25 og 27 og rabat efter § 40, stk. 2, og med tillæg efter § 26.

Stigningen i ejendomsværdiskatten for det indeværende indkomstår foreslås opgjort på stiftelsestidspunktet, der efter lovforslagets § 55, stk. 1, som udgangspunkt fastsættes til den 1. januar i året efter det indeværende indkomstår. Der henvises til den foreslåede § 55, stk. 1, for en redegørelse for stiftelsestidspunktets placering. Afgår en fysisk person ved døden, vil stiftelsestidspunktet dog udgøre dødsdatoen, jf. lovforslagets § 55, stk. 2.

I den foreslåede bestemmelse vil indkomståret 2024 udgøre sammenligningsåret for ejere, der ejede deres ejendom i indkomståret 2024, hvilket fastholdelse i hele ejerskabsperioden. Fastholdelsen skyldes systemmæssige hensyn. Om Skatteforvaltningens systemmæssige rammer henvises til pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger. Der henvises til lovforslagets § 48, stk. 1 og 2, for en beskrivelse af fastsættelsen af sammenligningsår for ejere, som ikke ejede deres ejendom i indkomståret 2024 eller hvis ejendom ikke var omfattet af lovforslagets § 3 i indkomståret 2024.

Fastholdelse af sammenligningsåret for hele ejerskabsperioden vil have den virkning, at en ejer vil kunne foretage ændringer til sin ejendom, uden at dette vil påvirke den opgjorte ejendomsværdiskat for sammenligningsåret. Alene den opgjorte ejendomsværdiskat for det indeværende indkomstår vil blive påvirket.

Hvis en ejer, som eksempelvis har en opgjort ejendomsværdiskat i sammenligningsåret på 10.000 kr., vil kunne rive sit hus ned og opføre et nyt hus i et efterfølgende indeværende indkomstår, hvorefter den opgjorte ejendomsværdiskat for det indeværende indkomstår stiger til 18.000 kr. Ejeren vil herefter kunne indefryse differencen på 8.000 kr.

En ejer vil ligeledes kunne købe nabolejligheden og sammenlægge den med sin egen ejerlejlighed, uden at det vil påvirke sammenligningsåret. Det vil medføre, at den samlede stigning i ejendomsværdiskat, som sammenlægningen medfører, vil blive omfattet af forskelsbeløbet opgjort efter denne bestemmelse.

Den opgjorte ejendomsværdiskat for både sammenligningsåret og det indeværende indkomstår vil blive opgjort på helårsniveau for at sikre et ens sammenligningsgrundlaget. En ejer, som eksempelvis har erhvervet sin ejendom 1. juli 2024, vil kun skulle betale ejendomsværdiskat for halvdelen af indkomståret 2024, hvorfor den opgjorte ejendomsværdiskat for indkomståret ville blive kunstigt lav i sammenligningsåret, hvis ikke der vil skulle ske en omregning til helårsniveau.

Der henvises til det foreslåede stk. 3, for opgørelsen af ejendomsværdiskatten for sammenligningsåret i det tilfælde, hvor en ejendom er udlejet eller anden måde ikke kan tjene til bolig for ejeren. Der henvises til lovforslagets § 52 for nedsættelse af den opgjorte ejendomsværdiskat i tilfælde af udlejning og ubeboelighed i et indeværende indkomstår.

De foreslåede bestemmelse vil skulle ses i sammenhæng med den foreslåede § 48, som i stk. 1, omhandler fastsættelsen af et sammenligningsår i de tilfælde, hvor en ejer køber sin ejendom i indkomståret 2025 eller senere. Stk. 2 omhandler en ejendom, som ændrer anvendelse til en ejendom nævnt i lovforslagets § 3.

Det foreslås i stk. 3, at for ejendomme omfattet af rabat i grundskyld, jf. § 38, fratrækkes forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat, jf. stk. 2, forskelsbeløbet opgjort for rabat i grundskyld, jf. § 39, stk. 1, hvis dette forskelsbeløb er negativt.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 3 sikrer, at boligejere der i indkomståret 2024 stiger i ejendomsværdiskat, falder i grundskyld og i kalenderåret 2023 indefryser stigning i grundskyld via den permanente indefrysningsordning, ikke vil opleve en stigning i de opkrævede ejendomsskatter ved overgangen til 2024. Den foreslåede bestemmelse er et resultat af sammenspillet mellem den foreslåede rabatordning, jf. lovforslagets kapitel 6, den permanente indefrysningsordning, jf. lovforslagets kapitel 8 og den midlertidige indefrysningsordning, jf. pkt. 3.8.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Eksempel 1: En ejer af en ejendom, som for kalenderåret 2023 har indefrosset 8.000 kr. i den midlertidige indefrysningsordning, og oplever en stigning i indkomståret 2024 i ejendomsværdiskat på 4.000 kr. og et fald i grundskyld på 4.000 kr., vil uden det foreslåede stk. 3 opleve, at skatterabatten vil udgøre 0 kr., fordi faldet i grundskyld modregnes i stigningen i ejendomsværdiskat. Samtidigt vil lånebeløbet (forskelsbeløbet) for grundskyld i lovforslagets § 49, stk. 2, blive nedsat med de samme 4.000 kr., hvorfor det samlede indefrysningslån vil blive 4.000 kr. mindre. Ejeren vil dermed opleve at blive opkrævet 4.000 kr. mere i grundskyld ved overgangen til 2024.

Det foreslås derfor at fratrække det opgjorte forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, jf. lovforslagets § 47, stk. 2, (lån), et negativt opgjort forskelsbeløb for grundskyld, jf. lovforslagets § 39, stk. 1, (rabat), hvorfor ejerne i ovenstående eksempel vil kunne indefryse de 4.000 kr. i den permanente indefrysningsordning. Ejeren vil dermed ikke opleve en stigning i de samlede opkrævede ejendomsskatter ved overgangen til 2024.

Eksempel 2: Der er opgjort et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat i den permanente indefrysningsordning på 7.000 kr., samtidigt er der opgjort et forskelsbeløb for grundskyld i rabatordningen på -2.000 kr. Det negative forskelsbeløb på -2000 kr. i rabatten fratrækkes herefter forskelsbeløbet i den permanente indefrysningsordning på 7.000 kr., hvorfor forskelsbeløbet vil udgøre 9.000 kr.

Det foreslås i stk. 4, at er ejeren af en ejendom ikke pålagt ejendomsværdiskat for sammenligningsåret for ejendomsværdiskat, fordi ejendommen er udlejet helt eller på anden måde ikke kan tjene til bolig for ejeren, jf. 15, stk. 2, opgøres der et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat som nævnt i stk. 2, som om ejeren af ejendommen er pålagt ejendomsværdiskat for hele sammenligningsåret.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 indebærer, at en ejendom, der midlertidigt ikke er pålagt ejendomsværdiskat i sammenligningsåret, vil få opgjort en ejendomsværdiskat for sammenligningsåret som om ejendom var pålagt fuld ejendomsværdiskat i sammenligningsåret. Det sikres dermed, at en ejer ikke vil få fastsat en for lav ejendomsværdiskat for sammenligningsåret, som vil medføre et kunstigt højt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, jf. lovforslagets § 47, stk. 2.

Det vil være uden betydning om ejeren af en ejendom midlertidig ikke er pålagt ejendomsværdiskat i hele eller dele af indkomståret. Dvs. at ejeren af en ejendom, som f.eks. er udlejet i tre måneder, vil få opgjort en ejendomsværdiskat for sammenligningsåret efter det foreslåede stk. 2, som om ejeren havde betalt ejendomsværdiskat for alle 12 måneder. Det samme vil gøre sig gældende for en ejendom, som har været ubeboelig i hele sammenligningsåret. En ejer vil kunne få nedsat sin ejendomsværdiskat for et indkomstår efter lovforslagets § 15, stk. 2, f.eks. hvis ejendommen er udlejet eller er ubeboelig.

Det følger af lovforslagets § 15, stk. 2, at hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt med den periode af indkomståret, ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand, jf. dog stk. 6, 1. pkt.

Bestemmelsen vil også omfatte de tilfælde, hvor en ejer har købt sin ejendom i løbet af indkomståret, som herved vil udgøre sammenligningsåret, jf. lovforslagets § 48, stk. 1, og dermed ikke har været omfattet af ejendomsværdiskat i hele sammenligningsåret, jf. lovforslagets § 15, stk. 3.

Det følger af lovforslaget § 15, stk. 3, 1. pkt., at ved erhvervelse af en bolig anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra og med dagen efter overtagelsesdagen. Det følger af 2. pkt., at sker indflytning senere end dagen efter overtagelsesdagen, træder indflytningsdagen i stedet for dagen efter overtagelsesdagen. Det følger af 3. pkt., at 2. pkt. ikke gælder flytning i forbindelse med erhvervelse af sommerhuse og lignende.