Ejendomsskatteloven § 41

Der findes ikke i gældende ret regler om nedsættelse af den samlede rabat ved ejerskifte m.v.

Det foreslås i stk. 1, 1. pkt., at ved ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom til en eller flere fysiske personer nedsættes den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, forholdsmæssigt med samme forhold, som ejerandelen reduceres, jf. dog § 43, stk. 4 og 5. Det foreslås videre i 2. pkt., at nedsættelsen har virkning fra tidspunktet for ejerskiftet i henhold til et autoritativt register.

Efter lovforslagets § 40, stk. 5, vil udgangspunktet være, at den samlede rabat fastholdes nominelt.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. vil imidlertid indebære, at den samlede rabat, der er opgjort efter lovforslagets § 40, stk. 1, vil blive nedsat permanent, hvis der i indkomståret 2024 eller et efterfølgende indkomstår er sket ejerskifte af en del af en ejerandel af ejendommen til en eller flere fysiske personer. Ved ejerskifte af en del af ejendommen vil den ansatte ejendomsværdi og den ansatte grundværdi af den pågældende ejendom ikke blive ændret, men beskatningsgrundlaget for ejerens ejendomsværdiskat og grundskyld vil blive ændret, og dermed vil ejendomsværdiskatten og grundskylden tillige blive ændret.

I tilfælde, hvor ejeren på et senere tidspunkt generhverver den del af ejendommen, for hvilken der er sket ejerskifte, vil der ikke ske ændring af rabatten, som afspejler forøgelsen af grundlaget for ejendomsværdiskat og grundskylden svarende til den genkøbte del af ejendommen. Det skyldes, at rabatten vil bortfalde ved ejerskifte, medmindre der sker ejerskifte mellem ægtefæller, jf. lovforslagets § 43, stk. 4, eller ejerskifte mellem ægtefæller i forbindelse med skilsmisse, jf. lovforslagets § 43, stk. 5. Om ejerskifte af hele ejendommen og bortfald af rabat som følge heraf henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 43.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. indebærer videre, at i tilfælde, hvor en del af en ejers ejerandel ejerskiftes til en eller flere fysiske personer, nedsættes ejerens samlede rabat forholdsmæssigt med den del, hvormed ejerens ejerandel reduceres. Hvis en ejer eksempelvis sælger 50 pct. af sin ejerandel af en ejendom til en fysisk person, vil den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. indebære, at den samlede rabat efter lovforslagets § 40 tilsvarende nedsættes med 50 pct.

Den foreslåede bestemmelse i 2. pkt. indebærer, at det samlede rabatbeløb vil blive nedsat fra tidspunktet for ejerskiftet i henhold til et autoritativt register. Hvis der sker ejerskifte af en del af en af en ejendom eksempelvis pr. 1. juli 2026, vil nedsættelsen af rabatbeløbet ligeledes ske pr. 1. juli 2026.

Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen. Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst.

Det foreslås i stk. 2, 1. pkt., at ved ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom til en eller flere juridiske personer nedsættes den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, med rabatten i grundskyld, jf. § 40, stk. 3. Det foreslås videre i 2. pkt., at den del af den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, der udgør rabatten i ejendomsværdiskat, jf. § 40, stk. 2, nedsættes yderligere efter stk. 1. Det foreslås endelig i 3. pkt., at nedsættelsen har virkning fra tidspunktet for ejerskiftet i henhold til et autoritativt register.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. indebærer, at ved ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom til en eller flere juridiske personer vil det samlede rabatbeløb først og fremmest blive nedsat med den del af rabatten, som vedrører rabatten i grundskyld. Uanset om en fysisk person eksempelvis overdrager 50 pct. eller 100 pct. af en ejendom til en juridisk person, vil rabatten i grundskyld således bortfalde 100 pct.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. skal ses i sammenhæng med, at der ikke systemmæssigt både vil kunne blive ydet rabat i grundskyld efter kapitel 6 for den andel, som kan henføres til den fysiske person, der ejer ejendommen, og rabat i form af begrænsning i stigninger i grundskylden efter kapitel 7 for den andel, som kan henføres til den juridiske person. Det skyldes, at grundskylden er en skat på grunden. Systematikken i systemerne er, at grunde ikke vil kunne ejerfordeles, hvorefter systemerne kun vil kunne foretage én beregning af grundskylden. Systemerne kan således enten påligne rabatordningen efter lovforslagets kapitel 6 eller stigningsbegrænsningsordningen efter lovforslagets kapitel 7. Om Skatteforvaltningens systemmæssige rammer henvises til pkt. 2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Dette vil samtidigt indebære, at en fysisk person i en sådan ejerskabskonstruktion vil blive opkrævet grundskyld af ejendommen på samme måde, som juridiske personer vil blive opkrævet grundskyld fra og med kalenderåret 2024, dvs. i to årlige rater, jf. lovforslagets § 33. Dette er i modsætning til alle andre fysiske personer, der ejer ejendomme nævnt i lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-4, som vil blive opkrævet grundskyld via personskattesystemerne, jf. lovforslagets § 31.

Den fysiske og juridiske person vil i en situation, hvor den fysiske og juridiske person sammen ejer en ejendom, være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen for grundskyld efter lovforslagets § 44. Grundskylden vil det første kalenderår, ejendommen er omfattet af den foreslåede stigningsbegrænsningsordning efter lovforslagets kapitel 7, udgøre den fulde grundskyld opgjort efter lovforslagets kapitel 1-5 for kalenderåret. Det skyldes, det vil være en forudsætning for anvendelsen af stigningsbegrænsningen efter lovforslagets § 45, stk. 2, nr. 2, at der er et forudgående kalenderårs grundskyld at tage udgangspunkt i, hvilket ikke vil være tilfældet for situationer omfattet af den foreslåede bestemmelse i stk. 2.

Den fysiske person, der ejer ejendommen, vil med den foreslåede bestemmelse i 2. pkt. imidlertid fortsat bevare rabatten i ejendomsværdiskat for dennes ejerandel. Med forslaget vil den del af den samlede rabat, som vedrører rabat i ejendomsværdiskat, således blive nedsat efter den foreslåede bestemmelse i stk. 1, dvs. forholdsmæssigt med samme forhold, som ejerandelen reduceres.

Den foreslåede bestemmelse i 3. pkt. indebærer, at det samlede rabatbeløb vil blive nedsat fra tidspunktet for ejerskiftet i henhold til autoritativt register. Sker der ejerskifte af en del af en ejendom eksempelvis pr. 1. juli 2026, vil nedsættelsen af rabatbeløbet ligeledes gælde fra og med den 1. juli 2026.

Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen. Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst.

Med de foreslåede bestemmelser i stk. 1 og 2 vil nedsættelsen af den samlede rabat som følge af ejerskifte af en del af ejendommen til enten en fysisk eller juridisk person være permanent og vil således skulle fastholdes nominelt.

Det foreslås i stk. 3, 1. pkt., at udgør den opgjorte ejendomsværdiskat for et indkomstår et beløb, der er mindre end rabatten i ejendomsværdiskat opgjort efter § 40, stk. 2, nedsættes rabatten i ejendomsværdiskat midlertidigt for det pågældende indkomstår med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte ejendomsværdiskat og rabatten i ejendomsværdiskat.

Forslaget indebærer, at hvis den opgjorte ejendomsværdiskat efter indkomståret 2024 måtte falde til et beløb, der er mindre end rabatten i ejendomsværdiskat, der er opgjort for indkomståret 2024, vil rabatten i ejendomsværdiskatten for det pågældende indkomstår blive nedsat med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte ejendomsværdiskat og rabatten i ejendomsværdiskat.

Det betyder, at rabatten i ejendomsværdiskat vil blive reduceret i indkomstår, hvor den opgjorte ejendomsværdiskat er mindre end rabatten i ejendomsværdiskat. Hvis ejendomsværdiskatten et efterfølgende indkomstår stiger igen, hvorefter ejendomsværdiskatten for det pågældende indkomstår ikke vil være mindre end rabatten i ejendomsværdiskat, vil rabat i ejendomsværdiskat igen udgøre rabatten i ejendomsværdiskat efter lovforslagets § 40, stk. 2.

Hvis f.eks. en boligejer betaler 8.000 kr. i ejendomsværdiskat efter gældende regler i ejendomsværdiskatteloven og vil skulle betale 15.000 kr. i ejendomsværdiskat efter dette lovforslag og de nye vurderinger, vil forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat være positivt og udgøre 7.000 kr., som også vil udgøre rabatten i ejendomsværdiskat i de tilfælde, der er ikke vil være et negativt forskelsbeløb for grundskyld, som ved opgørelsen af rabatten i ejendomsværdiskat vil skulle fratrækkes i det positive forskelsbeløb for ejendomsværdiskat. Hvis boligmarkedet herefter falder væsentligt i f.eks. 2035 som følge af lavkonjunktur, hvorefter ejendomsværdiskatten for et indkomstår falder til 6.500 kr., vil rabatten nedsættes med 500 kr., og ejendomsværdiskatten inklusive rabat for det pågældende indkomstår vil dermed udgøre 0 kr.

Med forslaget vil rabatten i ejendomsværdiskat ikke kunne overstige den opgjorte ejendomsværdiskat for et efterfølgende indkomstår og dermed medføre, at ejendomsværdiskatten vil blive negativ.

Det foreslås i 2. pkt., at udgør den opgjorte grundskyld for et indkomstår et beløb, der er mindre end rabatten i grundskyld opgjort efter § 40, stk. 3, nedsættes rabatten i grundskyld midlertidigt for det pågældende indkomstår med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte grundskyld og rabatten i grundskyld.

Forslaget indebærer, at hvis den opgjorte grundskyld for et efterfølgende indkomstår måtte falde til et beløb, der er mindre end rabatten i grundskyld, der er opgjort for indkomståret 2024, vil rabatten i grundskyld for det pågældende indkomstår blive nedsat med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte grundskyld og rabatten i grundskyld.

Det betyder, at rabatten i grundskyld vil blive reduceret i indkomstår, hvor den opgjorte grundskyld er mindre end rabatten i grundskyld. Hvis grundskylden et efterfølgende indkomstår stiger igen, hvorefter grundskylden for det pågældende indkomstår ikke vil være mindre end rabatten i grundskyld, vil rabat i grundskyld igen udgøre rabatten i grundskyld efter lovforslagets § 40, stk. 3.

Hvis f.eks. en boligejer betaler 9.000 kr. i grundskyld efter gældende regler i lov om kommunal ejendomsskat og vil skulle betale 16.000 kr. i grundskyld efter dette lovforslag og de nye vurderinger, vil forskelsbeløbet for grundskyld være positivt og udgøre 7.000 kr., som også vil udgøre rabatten i grundskyld i de tilfælde, der er ikke vil være et negativt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, som ved opgørelsen af rabatten i grundskylden vil skulle fratrækkes i det positive forskelsbeløb for grundskyld. Hvis boligmarkedet herefter falder væsentligt i f.eks. 2035 som følge af lavkonjunktur, hvorefter grundskylden for et indkomstår falder til 6.000 kr., vil forskelsbeløbet nedsættes med 1.000 kr., og grundskylden inklusive rabat for det pågældende indkomstår vil dermed udgøre 0 kr.

Med forslaget vil forskelsbeløbet for grundskyld ikke kunne overstige den opgjorte grundskyld for et efterfølgende indkomstår og dermed medføre, at grundskylden vil blive negativ.

Forslaget i stk. 3 skal ses i lyset af boligskatteforliget, hvoraf et følger, at rabatten ikke falder, selv om den samlede boligskat falder efter 2024, medmindre den samlede boligskat inklusive rabat ellers vil blive negativ.

Forslaget i stk. 3 vil således sikre, at den samlede boligskat ikke vil kunne blive negativ, og at der dermed ikke vil ske udbetaling af rabatbeløb i form af overskydende skat i en situation, hvor rabatten i henholdsvis ejendomsværdiskat eller grundskyld vil være større end den beregnede ejendomsværdiskat eller grundskyld for et indkomstår.