Ejendomsskatteloven § 36

Der findes ikke i gældende ret regler om betingelser for rabat i ejendomsværdiskat.

Det foreslås i stk. 1, at rabat i ejendomsværdiskat, jf. § 35, ydes til fysiske personer, der ejer ejendomme, som opfylder samtlige betingelser i det foreslåede nr. 1-3. Betingelserne er således kumulative og vil alle skulle være opfyldte, før den fysiske person vil være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.

Det foreslås i nr. 1, at det er en betingelse, at ejendommen er nævnt i § 3.

Den foreslåede betingelse i nr. 1 indebærer, at der vil kunne ydes rabat i ejendomsværdiskat til fysiske personer, der ejer de typer af ejendomme, som er nævnt i lovforslagets § 3:

– Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig boligenhed.

– Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, er foretaget fordeling af ejendomsværdien.

– Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

– Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen. Det samme gælder erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt.

– Lejligheder, som en eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er dog en betingelse, at ejeren anmoder om en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27 af den beboede lejlighed senest ved afgivelse af oplysninger til Skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2 for det første indkomstår, hvor kravene i 1. pkt. er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren senest 3 måneder efter, at vurderingen foreligger, giver Skatteforvaltningen meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af denne lov. Det foretagne valg omfatter såvel det pågældende indkomstår som senere indkomstår. 1.-4. pkt. gælder endvidere for ejendomme erhvervet i indkomståret 1999 eller i tidligere indkomstår, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning, jf. ligningslovens § 15 C, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997.

– Lejligheder beboet af en eller flere ejere i udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, hvor mere end én lejlighed den 27. april 1994 var beboet af ejerne. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27. 1. pkt. finder kun anvendelse for det antal lejligheder, som den 27. april 1994 var beboet af en ejer. Hvis en lejlighed fraflyttes af en ejer i mere end to år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal af lejligheder, for hvilke 1. pkt. finder anvendelse.

– Lejligheder i ejendomme til helårsbeboelse, som indeholder flere end to boligenheder, og som ejes og bebos af deltagerne i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27.

– Ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvist er beliggende i landzone, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 36 fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige del af ejendommen.

– Ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 1, ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen.

– Ejendomme som nævnt i § 3, stk. 1, nr. 1-5, 9 og 10, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Lovforslagets § 3 indeholder en afgrænsning af de typer af ejendomme, der omfattes af ejendomsværdiskat, og som kan anvendes til beboelse af ejeren, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 3. De nævnte ejendomme, der er omfattet af rabatordningen, benævnes i det følgende ejendomme.

Fysiske personer, der ejer ejendomme, som både anvendes til beboelse og erhverv, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, vil blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for boligdelen. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, at anvendes en ejendom, bortset fra en landbrugsejendom eller en skovejendom, til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, ansættes en ejendomsværdi for boligdelen. For landbrugs- og skovejendomme, hvor der er ansat en særskilt ejendomsværdi og grundværdi for boligdelen, jf. lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, vil det kun være boligdelen, der vil være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat efter den foreslåede bestemmelse.

Det foreslås videre i nr. 2, at det er en betingelse, at ejendommen er overtaget senest den 31. december 2023.

Den foreslåede betingelse i nr. 2 indebærer en skæringsdato for, hvornår ejendommen senest vil skulle være overtaget for, at ejeren af ejendommen vil blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Det afgørende for, at en ejendom nævnt i lovforslagets § 3 anses for overtaget senest den 31. december 2023, vil være, om den overtagelsesdato, der fremgår af købsaftaler, tinglyste skøder eller lignende, er fastsat til senest den 31. december 2023.

Med forslaget vil fysiske personer, der har overtaget en ejendom nævnt i lovforslagets § 3 senest den 31. december 2023, således være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Fysiske personer, der overtager en ejendom den 1. januar 2024 eller senere, vil dermed ikke opfylde betingelsen om erhvervelse i det foreslåede nr. 2 og vil dermed ikke være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.

Overtagelsesdatoen er en tilgængelig oplysning, som vil fremgå af købsaftaler eller tinglyste skøder, jf. tinglysningslovens § 6. Med forslaget i nr. 2 sikres det, at skæringsdatoen for erhvervelse er en tilgængelig oplysning, der kan understøttes it-mæssigt. Derudover vil alle fysiske personer, der er omfattet af ejendomsværdiskat af en given ejendom i indkomståret 2023, blive sikret mod stigninger i ejendomsværdiskatten ved overgangen til reglerne i dette lovforslag pr. 1. januar 2024.

Videre foreslås det i nr. 3, at det er en betingelse, at ejeren af ejendommen nævnt i nr. 1 og 2 skal være ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024, jf. dog § 37, stk. 2.

Den foreslåede betingelse i nr. 3 indebærer, at den fysiske person vil skulle være ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024 for at blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Efter lovforslagets § 2, stk. 3, vil det være en forudsætning for, at en fysisk person vil kunne pålægges at betale ejendomsværdiskat, at ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse. Den foreslåede betingelse vil således indebære, at ejendommen skal kunne tjene til bolig for ejeren i indkomståret 2024.

Dette modificeres dog i lovforslagets § 37, stk. 2, hvorefter ejeren af en ejendom nævnt i lovforslagets § 3, og som er overtaget senest den 31. december 2023, alligevel vil være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, selv om ejeren af ejendommen ikke er omfattet af ejendomsværdiskat for indkomståret 2024, fordi ejendommen ikke kan tjene til bolig for ejeren i indkomståret 2024, f.eks. som følge af udlejning.

Betingelsen om, at ejeren af ejendommen i indkomståret 2024 skal være pålagt ejendomsværdiskat, vil være afgørende for, at der kan opgøres et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat efter lovforslagets § 37, stk. 1, som vil skulle anvendes til opgørelsen af det samlede rabatbeløb efter lovforslagets § 40. I de tilfælde, hvor ejeren af en ejendom er undtaget fra ejendomsværdiskat for indkomståret 2024, og der ikke er en ejendomsværdiskat for ejendommen for indkomståret 2024 til brug for beregningen af forskelsbeløbet, vil der efter lovforslagets § 37, stk. 2, blive opgjort et forskelsbeløb, som om ejeren af ejendommen var pålagt ejendomsværdiskat. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 37.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 vil således indebære, at fysiske personer, der ejer en ejendom nævnt i lovforslagets § 3, som er overtaget senest den 31. december 2023, og hvor ejeren er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024, vil kunne opnå rabat i ejendomsværdiskat.

Det foreslås i stk. 2, 1. pkt., at for ejendomme omfattet af stk. 1, som nybygges eller ombygges, skal byggeriet være færdigmeldt til kommunalbestyrelsen efter reglerne i bygningsreglementet senest den 1. januar 2024, for at ejeren ydes rabat i ejendomsværdiskat. Det foreslås videre i 2. pkt., at konstateres det, at færdigmeldingen efter 1. pkt. er sket ved grov uagtsomhed eller forsæt, kan told- og skatteforvaltningen træffe afgørelse om bortfald af rabat i ejendomsværdiskat med virkning fra og med den 1. januar 2024. Det foreslås videre i 3. pkt., at er en ombygning ikke færdigmeldt senest den 1. januar 2024, ydes ejeren kun rabat i ejendomsværdiskat for ejendommen før ombygningen.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. indebærer et objektivt skæringspunkt for, hvornår en ejendom nævnt i lovforslagets § 3, der er overtaget senest den 31. december 2023, vil skulle være færdigbygget, for at ejendommen vil opfylde den foreslåede betingelse i stk. 1, nr. 3, om, at ejeren af ejendommen skal være ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024.

Med forslaget vil byggeriet skulle være færdigmeldt til kommunalbestyrelsen senest den 1. januar 2024, for at ejeren vil blive ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024 og dermed også vil være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Ejere af byggeri, der bliver færdigmeldt den 2. januar 2024 eller senere, vil efter forslaget således ikke være ejendomsværdiskattepligtig for indkomståret 2024 og vil dermed heller ikke være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Selv om ejere af sådanne ejendomme ikke vil blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, vil de stadig kunne blive omfattet af rabat i grundskyld, jf. betingelserne herfor i lovforslagets § 38.

Ud over skæringstidspunktet efter den foreslåede bestemmelse i stk. 1, nr. 2, om, at ejendommen skal være overtaget senest den 31. december 2023, vil der med forslaget i stk. 2 således være et yderligere skæringstidspunkt om færdigmelding senest den 1. januar 2024 for ejendomme, der nybygges og ombygges.

Forslaget om et yderligere skæringstidspunkt skal ses i lyset af, at ejendomme, der bliver færdigbygget i et givent år, først får en offentlig ejendomsvurdering ved en almindelig vurdering eller ved en omvurdering førstkommende 1. januar, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6. Ejendommen eksisterer således først i beskatningsmæssig forstand fra og med førstkommende 1. januar, og den nye vurdering vil udgøre beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskat fra og med det år, hvor vurderingen foretages, jf. lovforslagets § 13, stk. 3. For at ejeren af en nybygget ejendom vil være ejendomsværdiskattepligtig for indkomståret 2024 og omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, skal ejendommen vurderes pr. 1. januar 2024, og skæringstidspunktet om færdigmelding den 1. januar 2024 følger derfor vurderingsterminen efter ejendomsvurderingsloven.

Eksempelvis vil en nybygget ejendom, der bliver færdigmeldt i september 2023, få den første offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2024, hvorefter ejeren vil skulle betale ejendomsværdiskat af ejendommen fra og med indkomståret 2024, jf. lovforslagets § 13, stk. 3.

Det afgørende skæringspunkt vil være tidspunktet for ejerens færdigmelding af byggeriet til kommunalbestyrelsen, jf. §§ 40-46 i bygningsreglementet 2018 (BR18) og ikke kommunalbestyrelsens behandling af færdigmeldingen. Reglerne om færdigmelding af byggeri henhører under Social-, Bolig- og Ældreministeriets ressort.

Forslaget vil omfatte de typer af ejendomme, der er nævnt i lovforslagets § 3, og som er nybyggede eller ombyggede, uanset om ejeren eksempelvis selv forestår byggeprocessen, eller om en nybygget ejendom erhverves i forbindelse med et projektsalg.

I et typisk projektsalg erhverver en projektudvikler en egnet grund, hvorefter projektudvikleren får tegnet det boligprojekt, som skal udbydes til potentielle købere af boliger. Derefter udbydes boligerne, hvoraf nogle eventuelt sælges, inden opførelsen af projektboligerne påbegyndes. I sådanne tilfælde vil projektboligen således ikke være opført på tidspunktet for købet.

For at ejere af projektsalg vedrørende ejendomme nævnt i lovforslagets § 3 bliver ejendomsværdiskattepligtige for indkomståret 2024, vil projektboligen skulle være færdigmeldt senest den 1. januar 2024. Med forslaget vil en fysisk person, der ejer en projektbolig, således blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, såfremt projektboligen er en ejendom nævnt i lovforslagets § 3, som er overtaget senest den 31. december 2023, og som er færdigmeldt senest den 1. januar 2024. I de tilfælde, hvor en projektbolig bliver færdigmeldt senest den 1. januar 2024, men ikke bliver overtaget af køberen senest den 31. december 2023, vil køberen efter forslaget således ikke blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.

Ejere af ejendomme, der efter ejendomsvurderingslovens § 52 anses som færdigbyggede og beboelige eller afsluttede senest den 1. januar 2024, vil ikke være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, hvis ikke der er sket en egentlig færdigmelding til kommunen.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 52, stk. 1, at er der meddelt byggetilladelse til opførelse af en ejerbolig, en bolig omfattet af § 30, stk. 1, 1. pkt., eller en bolig beliggende på en ejendom omfattet af § 35 eller § 37, stk. 1, anses ejendommen for færdigbygget og beboelig 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres, eller ejendommen er anset for færdigbygget og beboelig ved en tidligere vurdering.

Det fremgår videre af ejendomsvurderingslovens § 52, stk. 2, at er der meddelt byggetilladelse til om- eller tilbygning, anses arbejdet for afsluttet senest 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres, eller om- eller tilbygningen er medtaget ved en tidligere vurdering.

Ejendomsvurderingslovens § 52 indebærer, at nybyggeri automatisk anses for færdigbygget og beboeligt 1 år efter, at byggetilladelsen er givet, og at om- eller tilbygning automatisk anses for afsluttet 1 år efter, at byggetilladelsen er givet. Dette gælder, medmindre ejeren dokumenterer over for Skatteforvaltningen, at byggeriet eller om- eller tilbygningen faktisk ikke er henholdsvis færdigbygget og beboelig eller afsluttet.

Hvis ejeren af en ejendom nævnt i lovforslagets § 3, der er overtaget senest den 31. december 2023, og som efter ejendomsvurderingslovens § 52 anses som færdigbygget og beboelig eller afsluttet 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, vil ejeren ikke blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, medmindre byggeriet er færdigmeldt til kommunen senest den 1. januar 2024. Der vil således skulle indsendes en egentlig færdigmelding af byggeriet eller af om- eller tilbygningen til kommunen senest den 1. januar 2024, før ejeren af ejendommen vil være omfattet af rabatordningen efter lovforslagets kapitel 6.

Forslaget i 2. pkt. indebærer, at Skatteforvaltningen vil kunne træffe afgørelse om bortfald af rabat i ejendomsværdiskat tildelt efter forslaget i 1. pkt. med virkning fra og med den 1. januar 2024 i tilfælde, hvor det konstateres, at færdigmeldingen efter 1. pkt. er sket ved grov uagtsomhed eller forsæt.

Formålet med den foreslåede bestemmelse er, at Skatteforvaltningen efter en konkret vurdering vil kunne træffe afgørelse om bortfald af rabat i ejendomsværdiskat i skattespekulationstilfælde, hvor der ved grov uagtsomhed eller ved forsæt er sket færdigmelding af et byggeri med det formål at blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.

Dette kan eksempelvis vedrøre tilfælde, hvor der sker færdigmelding af et byggeri den 1. januar 2024, hvortil der er givet byggetilladelse, men hvor byggeriet ikke er påbegyndt. Den foreslåede bestemmelse vil således vedrøre tilfælde, hvor det er åbenlyst, at byggeriet ikke er færdigbygget, og hvor byggeriet som følge heraf er ubeboeligt.

Skatteforvaltningen vil derimod ikke med den foreslåede bestemmelse kunne træffe afgørelse om bortfald af rabat i ejendomsværdiskat, hvor dokumentationen for færdigmeldingen f.eks. er mangelfuld, eller hvor færdigmeldingen bliver afvist med henvisning til, at der er mangler ved byggeriet, der skal udbedres, f.eks. i relation til byggeriets brandsikkerhed.

Det afgørende for Skatteforvaltningens afgørelse om bortfald af rabat i ejendomsværdiskat er således, at byggeriet af ejendommen, som ikke er færdigbygget, ved grov uagtsomhed eller ved forsæt er blevet færdigmeldt med det formål at blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.

Foruden bortfald af rabat i ejendomsværdiskat vil den fysiske person, der har færdigmeldt byggeriet, kunne straffes efter skattekontrollovens regler. Der henvises til det samtidigt fremsatte lovforslag om ændring af kildeskatteloven, lov om kommunal indkomstskat, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love.

At bortfald af rabat i ejendomsværdiskat vil have virkning fra og med den 1. januar 2024, indebærer, at allerede pålignet rabat i ejendomsværdiskat vil bortfalde og blive efteropkrævet som en del af den resterende del af forskudsskatten for indkomståret 2024 eller opkræves som en restskat på årsopgørelsen for indkomståret 2024 eller senere, alt afhængigt af tidspunktet for afgørelsen om bortfald at rabat i ejendomsværdiskat.

For ejendomme, der ombygges, hvor der efter byggelovgivningen er krav om byggetilladelse til ombygningen, vil forslaget indebære, at en ejer vil skulle færdigmelde en ombygning senest den 1. januar 2024, for at ejeren af ejendommen, som den fremstår efter ombygningen, vil blive ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024 og dermed også af rabat i ejendomsværdiskat. Om reglerne for, hvornår en ombygning er omfattet af krav om byggetilladelse, henvises til byggelovgivningen.

Ejere af den oprindelige ejendom, der planlægges ombygget, vil dog være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat, uanset hvornår ombygningen bliver færdigmeldt. Den foreslåede bestemmelse i 3. pkt. indebærer, at for en ejer, der færdigmelder en ombygning den 2. januar 2024 eller senere, vil ejeren kun for ejendommen, som den fremstod før ombygningen, blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat. Hvis ombygningen ikke bliver færdigmeldt senest den 1. januar 2024, vil der således ikke være taget højde for ombygningen i ejendomsvurderingen, der ligger til grund for ejendomsværdiskatten og rabat i ejendomsværdiskat.

Det betyder, at det med forslaget vil afhænge af tidspunktet for færdigmeldingen af ombygningen, om rabat i ejendomsværdiskat vil blive baseret på ejendommen, som den fremstod før ombygningen, eller på ejendommen, som den fremstår efter ombygningen. Det skyldes, at det alene er den del af ejendommen, som ejeren er ejendomsværdiskattepligtig af for indkomståret 2024, der vil være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.

I tilfælde, hvor en ombygning er igangsat i 2023 og først bliver færdigmeldt eksempelvis den 1. februar 2024, vil ejeren således kun blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for ejendommen, som den fremstod før ombygningen. Det samme vil gælde ombygninger i tilfælde, hvor en ejendom har lidt væsentlig skade som følge af en brand i 2023, og genopførelsen først bliver færdigmeldt eksempelvis den 1. marts 2024.

Forslaget i 3. pkt. vil ikke omfatte tilfælde, hvor ejeren eksempelvis selv har foranlediget nedrivning af en eksisterende ejendom inden 2024 med henblik på at bygge en ny ejendom. Sådanne tilfælde vil med forslaget skulle anses som nybyggeri – og ikke som en ombygning – uanset om den nye ejendom bliver bygget på den eksisterende sokkel fra den tidligere ejendom eller ej. Den nye ejendom vil således skulle være færdigmeldt senest den 1. januar 2024, før ejeren vil være omfattet af rabat i ejendomsværdiskat.

I tilfælde, hvor en eksisterende ejendom bliver revet ned inden 2024 på foranledning af ejeren selv, vil ejeren således ikke blive omfattet af rabat i ejendomsværdiskat for den tidligere ejendom. Dette vil også gælde i det tilfælde, hvor byggeriet af den nye ejendom ikke når at blive færdigmeldt senest den 1. januar 2024.