Ejendomsskatteloven § 15

Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt, jf. dog § 11, stk. 2, 2. pkt. Ved erhvervelse af en bolig anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra overtagelsesdagen. Hvis indflytning sker senere end overtagelsesdagen, træder indflytningsdagen dog i stedet for overtagelsesdagen. Ved afståelse eller udleje af hele boligen anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand til og med overtagelsesdagen. Hvis sælgers udflytning sker tidligere end overtagelsesdagen, træder udflytningsdagen dog i stedet for overtagelsesdagen. Stk. 1, 4. og 6. pkt., gælder ikke flytning i forbindelse med erhvervelse og afståelse af sommerhuse og lignende.

Det er videre fastsat i ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2, at udøver den skattepligtige erhvervsvirksomhed i egen ejendom i et omfang, der ikke berettiger til vurderingsfordeling af ejendomsværdien på boligen og den øvrige ejendom efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter ejendomsværdiskattelovens §§ 5-10 med den til den erhvervsmæssige del svarende andel af ejendomsværdiskatten. Ved hel eller delvis udleje af boligen i tilfælde, hvor ejeren vælger at anvende ligningslovens § 15 O, stk. 1, § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller stk. 2, 3.-5. pkt., eller § 15 Q, stk. 1, ved sin indkomstopgørelse, medfører udleje ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes. I andre tilfælde af udleje af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter ejendomsværdiskattelovens §§ 5-10 med den til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten.

Det foreslås i stk. 1, at ejendomsværdiskatten opgøres på helårsniveau efter §§ 22-26.

Lovforslagets §§ 22-26 vedrører skattesatser for og nedslag i ejendomsværdiskat.

Det forhold, at ejendomsværdiskatten vil blive beregnet på helårsniveau, betyder, at også de foreslåede nominelle nedslag i lovforslagets §§ 24 og 25 vil skulle reduceres forholdsmæssigt i eksempelvis det år, hvor den faste ejendom afstås.

Den foreslåede bestemmelse vil også indebære, at indkomsterne som nævnt i lovforslagets § 26 for personer, der har nået folkepensionsalderen, vil skulle være den pågældendes indkomst for hele året. De indkomster, der fremgår af lovforslagets § 26, stk. 1, er personlig indkomst, positiv nettokapitalindkomst, positiv aktieindkomst og udbytteindkomst.

Den periode, som ejendomsværdiskatten pålægges for, benævnes indkomstår og udgør 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned, jf. lovforslagets § 72.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 er en videreførelse af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 1. pkt.

Det foreslås i stk. 2, at kan ejendommen ikke tjene til bolig for ejeren eller dennes husstand i hele indkomståret, eller anvendes en ejendom til formål, som ikke er ejendomsværdiskattepligtige, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt med den periode af indkomståret, ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand eller ejendommen ikke anvendes til ejendomsværdiskattepligtige formål, jf. dog stk. 5, 1. pkt.

Baggrunden for den foreslåede bestemmelse er, at det vil være en forudsætning for at pålægge ejendomsværdiskat, at ejendommen kan tjene til bolig for ejeren, og at ejeren har rådighed over ejendommen, jf. lovforslagets § 2, stk. 3.

Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med det gældende princip i ejendomsværdiskatteloven om, at der ikke betales ejendomsværdiskat af en bolig, der er ubeboelig.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at ejeren ikke vil skulle betale ejendomsværdiskat af en ejendom, når ejeren midlertidigt er afskåret fra at benytte den pågældende ejendom til bolig, fordi ejendommen eksempelvis er ubeboelig. Ejendommen vil således skulle kunne tjene til bolig for ejeren, før der vil pålægges ejendomsværdiskat.

Ifølge praksis skal ubeboeligheden være begrundet i forhold på selve ejendommen. Det betyder, at det skal være forhold ved ejendommen, der gør, at ejendommen ikke kan bebos, eksempelvis fordi ejendommen har lidt skade i en sådan grad, at ejeren ikke længere har rådigheden over den til beboelse. Det tilsigtes, at gældende praksis efter ejendomsværdiskatteloven for, hvornår en bolig anses for ubeboelig, videreføres med forslaget.

Praksis for, hvornår ejendommen er ubeboelig i relation til statsskattelovens regler om lejeværdi, gælder også for ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven, som også foreslås videreført med forslaget. Ifølge praksis i statsskattelovens regler om lejeværdi skulle der ikke betales skat af lejeværdien, hvor ejendommen var ubeboelig på grund af hærværk, idet samtlige installationer og ruder var ødelagt, og idet ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand var afbrudt. Endvidere skulle der ikke betales skat af lejeværdien i tilfælde, hvor en vandskade havde bevirket, at familien måtte flytte fra boligen i 106 dage på grund af gennemgribende reparationer, og hvor årsagen til boligens tilstand efter det oplyste ikke skyldtes klagerens forhold.

Ejeren skal kunne dokumentere, at ejendommen er fraflyttet midlertidigt, fordi den er ubeboelig, eksempelvis ved hjælp af forsikringsdokumenter. Ejendomsværdiskatten vil blive nedsat forholdsmæssigt i det omfang, at ejendommen ikke kan tjene til bolig for ejeren.

I tilfælde, hvor boligen i en periode har været mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedringen af en indtruffen skade på hele boligen, vil boligen ikke skulle anses for at være ubeboelig efter den foreslåede bestemmelse. Den ulempe, der vil være forbundet med, at ejendommen i en periode er mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedringen af en indtruffen skade på hele boligen, vil således ikke skulle sidestilles med ubeboelighed efter bestemmelsen. Det betyder, at ejeren vil skulle betale ejendomsværdiskat, medmindre der er indtruffet en skade på hele boligen, som gør den ubeboelig, og hvor årsagen hertil ikke skyldes ejerens forhold.

Udgangspunktet er, at ejeren vil skulle betale ejendomsværdiskat, uanset om ejeren udnytter sin rådighed til beboelse eller ej, jf. også bemærkningerne til lovforslagets § 2, stk. 3. Hvis en ejer har flere ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, vil ejeren dermed skulle betale ejendomsværdiskat af alle de ejendomme, der står til rådighed til beboelse for ejeren. En fysisk person, der ejer flere landbrugsejendomme, vil skulle betale ejendomsværdiskat af stuehuset til en landbrugsejendom, selv om det står tomt i eksempelvis 2 år.

Hvis boligen er stillet til rådighed for eller udlejet til eksempelvis ejerens børn, skal boligen betragtes som en udlejningsejendom, og ejeren vil skulle beskattes af en lejeindtægt, der svarer til udlejningsværdien, medmindre ejeren i væsentligt omfang også selv bruger boligen.

Derudover vil ejendomsværdibeskatningen med forslaget følge anvendelsen af ejendommen i løbet af indkomståret.

Hvis eksempelvis en ejendom anvendes 100 pct. til beboelse den 1. januar, men den 1. marts ændres anvendelsen til 70 pct. beboelse og 30 pct. erhverv, vil forslaget indebære, at der kun vil ske ejendomsværdibeskatning af 70 pct. af ejendommen fra og med den 1. marts.

Forslaget vil sikre, at en sådan ændring i anvendelsen ikke først registreres ved næstkommende vurderingstermin, hvorefter der ville kunne gå 364 dage, hvor ejendomsværdibeskatningen skete på et misvisende grundlag.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 er en videreførelse af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt., med den præcisering, at ejendomsværdiskatten vil blive nedsat forholdsmæssigt med den periode af indkomståret, ejendommen ikke tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand. Derudover indebærer den foreslåede bestemmelse en ændring i forhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2, 1. pkt., således at ejendomsværdibeskatningen vil følge anvendelsen af ejendommen i løbet af indkomståret. Derudover indeholder den foreslåede bestemmelse sproglige ændringer.

Det foreslås i stk. 3, 1. pkt., at ved erhvervelse af en bolig anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra og med overtagelsesdagen. Det foreslås videre i 2. pkt., at sker indflytning senere end overtagelsesdagen, træder indflytningsdagen i stedet for overtagelsesdagen.

De foreslåede bestemmelser i 1. og 2. pkt. indebærer, at en køber af en ejendom som udgangspunkt vil blive pålagt ejendomsværdiskat fra og med overtagelsesdagen. Hvis køberen flytter ind senere end overtagelsesdagen, vil køberen dog undtagelsesvist først blive pålagt ejendomsværdiskat fra og med indflytningsdagen.

Reglen vil f.eks. finde anvendelse i tilfælde, hvor ejeren beskattes af rådigheden af en eller flere ejendomme og en eller flere af disse er under afhændelse. I et sådant tilfælde, vil ejeren ikke både skulle betale ejendomsværdiskat af den gamle og nye ejendom samtidig, såfremt ejeren ikke er flyttet ind i den nye ejendom.

Det foreslås videre i 3. pkt., at 2. pkt. ikke gælder ved flytning i forbindelse med erhvervelse af sommerhuse og lignende.

Den foreslåede bestemmelse i 3. pkt. indebærer, at der ved køb af sommerhuse og lignende altid vil skulle beregnes ejendomsværdiskat fra henholdsvis til overtagelsesdagen. Ved afgørelsen af, om der er tale om et sommerhus eller lignende eller en helårsbolig, vil der skulle lægges vægt på den faktiske anvendelse af ejendommen. Den klassifikation, der anvendes ved ejendomsvurderingen, vil kun skulle være vejledende. For sommerhuse og lignende skal den faktiske indflytningsdag og udflytningsdag dermed ikke have betydning for ejendomsværdiskatten. »Lignende« vil efter forslaget dække over øvrige fritidsboliger og omfatter eksempelvis ejerlejligheder til fritidsbeboelse, hotelejerlejligheder og nedlagte landbrug.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 3 er en videreførelse af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 3. og 4. pkt., med sproglige præciseringer og en delvis videreførelse af 7. pkt. De sporlige præciseringer vedrører, at ved erhvervelse vil køberen være ejendomsværdiskattepligtig fra og med overtagelsesdagen. Efter ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt. fremgår det, at ved erhvervelse er køberen skattepligtig »fra overtagelsesdagen«. Det er ikke tydeligt, om der med den gældende formulering menes fra og med overtagelsesdagen eller dagen efter overtagelsesdagen. For at sikre, at ikke både sælger og køber betaler ejendomsværdiskat på overtagelsesdagen, foreslås det at præcisere bestemmelsen, så køberen er skattepligtig fra og med overtagelsesdagen.

Det foreslås i stk. 4, 1. pkt., at ved afståelse eller udleje af hele boligen anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand til og med dagen før overtagelsesdagen. Det foreslås videre i 2. pkt., at sker sælgers udflytning tidligere end dagen før overtagelsesdagen, træder udflytningsdagen i stedet for dagen før overtagelsesdagen.

De foreslåede bestemmelser i 1. og 2. pkt. indebærer, at en sælger af en ejendom som udgangspunkt vil blive pålagt ejendomsværdiskat til og med dagen før overtagelsesdagen. Hvis sælgeren flytter ud tidligere end dagen før overtagelsesdagen, vil sælgeren dog kun blive pålagt ejendomsværdiskat til og med den faktiske udflytningsdag og ikke frem til dagen før overtagelsesdagen.

Det foreslås i 3. pkt., at 2. pkt. ikke gælder flytning i forbindelse med afståelse af sommerhuse og lignende.

Den foreslåede bestemmelse i 3. pkt. indebærer, at der ved salg af sommerhuse og lignende altid vil skulle beregnes ejendomsværdiskat fra henholdsvis til overtagelsesdagen. Ved afgørelsen af, om der er tale om et sommerhus eller lignende eller en helårsbolig, vil der skulle lægges vægt på den faktiske anvendelse af ejendommen. Den klassifikation, der anvendes ved ejendomsvurderingen, vil kun skulle være vejledende. For sommerhuse og lignende skal den faktiske indflytningsdag og udflytningsdag dermed ikke have betydning for ejendomsværdiskatten. »Lignende« vil efter forslaget dække over øvrige fritidsboliger og omfatter eksempelvis ejerlejligheder til fritidsbeboelse, hotelejerlejligheder og nedlagte landbrug.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 er en videreførelse af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 5. og 6. pkt., med sproglige præciseringer og en delvis videreførelse af 7. pkt. De sporlige præciseringer vedrører, at ved afståelse vil sælgeren være ejendomsværdiskattepligtig til og med dagen før overtagelsesdagen, som skal ses i sammenhæng med, at det foreslås i § 15, stk. 3, at ved erhvervelse vil en køber være ejendomsværdikattepligtig til og med overtagelsesdagen. For at sikre, at ikke både sælger og køber betaler ejendomsværdiskat på overtagelsesdagen, foreslås det at præcisere bestemmelsen, så sælgeren er skattepligtig til og med dagen før overtagelsesdagen.

Det foreslås i stk. 5, 1. pkt., at ved hel eller delvis udlejning af boligen i tilfælde, hvor ejeren vælger at anvende ligningslovens § 15 O, stk. 1, § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller stk. 2, 3.-5. pkt., eller § 15 Q, stk. 1, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, medfører udlejningen ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes.

Ligningslovens § 15 O, stk. 1, vedrører delvis udleje af sommerhuse, og § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., og stk. 2, 3.-5. pkt., vedrører udleje af værelser eller udleje af en helårsbolig en del af året. Begge bestemmelser indeholder regler, hvorefter udlejningsindtægterne er helt eller delvist skattefrie, idet indtægterne til brug for beskatningen nedsættes. I § 15 O er bundfradraget på 10.000 kr. (2010-niveau). I § 15 P er bundfradraget på 1,33 pct. af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr.

Ved lov nr. 1727 af 27. december 2018 er der indført et regelsæt for fradrag i forbindelse med udlejning af helårsbolig en del af året eller udlejning af en del af en helårsbolig. Der gives efter ligningslovens § 15 Q, stk. 1, et skematisk årligt bundfradrag på 10.000 kr. (2010-niveau), såfremt der ikke sker indberetning af lejeindtægterne til indkomstregisteret af en tredjepart efter skatteindberetningslovens § 43. Sker der indberetning efter § 43 af en tredjepart, gives der et skematisk årligt bundfradrag på 25.550 kr. (2010-niveau). Lejeindtægt, der overstiger bundfradraget, indgår ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Den foreslåede bestemmelse i 1. pkt. indebærer, at ejendomsværdiskatten ikke vil skulle nedsættes i tilfælde, hvor udlejningsindtægterne er helt eller delvist skattefritaget efter de nævnte bestemmelser i ligningsloven.

Det foreslås videre i 2. pkt., at i andre tilfælde af udlejning af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som opgjort efter lovforslagets §§ 22-26 med den andel af ejendomsværdiskatten, der svarer til den udlejede del.

Med forslaget vil ejendomsværdiskatten således skulle nedsættes i tilfælde af udleje i de tilfælde, som ikke er omfattet af de nævnte bestemmelser i ligningsloven efter forslaget i 1. pkt.

Det vil være Skatteforvaltningen, der vil skulle foretage den fordeling af den ansatte ejendomsværdi, der vil skulle lægges til grund ved nedsættelse af ejendomsværdiskatten.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 5 er en videreførelse ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2, 2. og 3. pkt., med sproglige ændringer.