Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber.

Afsnit VI. Loven om boligfællesskaber.

Lovens område.9

53. Loven om boligfællesskaber, der er optaget som bilag 2 til dette cirkulære, gælder for alle beboelsesejendomme med flere end 2 lejligheder. Ved en ejendom forstås normalt et matrikelnummer, således at den gælder for alle matrikelnumre med mere end 2 lejligheder. En ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Loven finder således ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, når hver enkelt beboelseslejlighed er en ejerlejlighed. Hvis den enkelte ejerlejlighed omfatter mere end 2 beboelseslejligheder, gælder loven for denne ejerlejlighed.

Lovens formål.

54. Lovens formål er at forbyde salg af en del af en fast ejendom forbundet med brugsret til en lejlighed.

Efter § 1 er en sådan aftale ikke tilladt ved direkte salg af en anpart af en fast ejendom. Det direkte salg af en del af en bygning med brugsret til en lejlighed må således realiseres efter ejerlejlighedslovens regler.

Lovens § 2 forbyder tilsvarende overdragelse af aktier og anparter i selskaber med tilknyttet brugsret til en lejlighed. Sådanne overdragelser må realiseres i andelsboligformen, og loven kræver her, at der skal være 1/3 lejertilslutning, for at overdragelser i denne form kan realiseres.

Hovedreglen er således et almindeligt forbud imod delvis ejendomsoverdragelse, der kombineres med brugsret til en beboelseslejlighed.

Lovens hovedregler.

55. Som nævnt sondres der i lovteksten mellem direkte delvis ejendomsret, hvor den enkelte medejers ejendomsret tinglyses (§ 1) og den indirekte delvise ejendomsret, hvor den tinglyste ejer er et selskab eller en forening, mens overdragelserne sker derved, at køberen erhverver en aktie, en andel eller lignende (§ 2).

§ 1, stk. 1, forbyder salg af anparter af en fast ejendom, når der til anparten knyttes brugsret til en lejlighed.

Salg af anparter, hvortil der ikke er knyttet brugsret til en lejlighed, omfattes altså ikke af forbudet.

Den, der til enhver til ejer en anpart af en fast ejendom, hvortil der er knyttet brugsret til en lejlighed, må nødvendigvis have ret til videresalg af denne anpart i sin helhed. Dette siges i § 1, stk. 2. Videresalg må således ske, selv om køberen herved får brugsret til en lejlighed.

Dette betyder, at anpartsforhold, der på et givet tidspunkt lovligt er etableret, opretholdes, men ingen kan opdele sin ejendomsret yderligere ved at sælge dele heraf med brugsret til en bolig.

De bevisligheder, som en ejer, der ejer en del af ejendomsretten til en ejendom, skal fremskaffe over for tinglysningsdommeren for at få tinglyst salg af sin ejendomsret, er anført i lovens § 6, stk. 1.

Vedrørende § 2 bemærkes først, at lovteksten ikke forbyder et selskab eller en forening at overtage hele ejendommen.

Der kan således lovligt ske overdragelse fra en eneejer til en sådan organisation, uanset hvem der er ejer af aktierne, andelene etc.

Det, der forbydes efter § 2, stk. 1, er, at selskabet kombinerer tilgang af nye parthavere med, at disse får brugsret til en lejlighed.

I § 2, stk. 2, er det fastsat, at en sådan organisation også kan få lov til at lade nye parthavere indgå i ejerfællesskabet, når dens medlemskreds i forvejen har et rimeligt omfang blandt beboerne.

Det rimelige omfang er i aktieselskaber og i anpartsselskaber halvdelen af boligtagerne.

I andelsboligforeningerne er det tilstrækkeligt, at tilslutningen er 1/3 af boligtagerne.

Særlige undtagelser i visse ejendomme.

56. Loven forbyder således i almindelighed også lejere at erhverve dele af ejendommen med brugsret til den lejlighed, de bor i.

Dette forbud er indført for at undgå omgåelser, men man har på den anden side ikke ønsket at udelukke denne mulighed i tilfælde, hvor første anpartssalg eller overdragelse til selskab har fundet sted inden den 13. februar 1976, hvor de endelige lovbestemmelser blev offentliggjort.

Det er således i ejendomme, hvorfra anpartssalg er sket inden 13. februar 1976, tilladt at sælge en anpart af ejendomsretten til en lejer, der har boet et år som lejer. De ejendomme, hvor det er tilladt at sælge anparter til en lejer med den virkning, at lejeren kan videresælge anparten sammen med brugsretten til lejligheden, er således:

1o »Anpartsejendomme«, dvs. ejendomme, hvorfor første anpartssalg er anmeldt til tinglysning inden 13. februar 1976 (§ 7, stk. 3). Ved tinglysning af salg af anparter til tidligere lejere skal ejeren over for tinglysningsdommeren dokumentere, at handelen omfattes af bestemmelsen, jfr. § 7 i bekendtgørelsen om tinglysning vedrørende ejerlejligheder og andre boligfællesskaber.

2o Aktie- og anpartsselskabsejendomme, hvor overdragelse til selskab er anmeldt til tinglysning inden 13. februar 1976 (§ 7, stk. 4).

Overtrædelse af reglerne.

57. Overtrædes reglerne, kan sælgeren straffes, jfr. lovens § 4, og køberen kan hæve og har ret til at bebo lejligheden som lejer, jfr. lovens § 5.

Almindelig køberbeskyttelse.

58. I de tilfælde, hvor erhvervelse af en anparts-, aktie- eller andelslejlighed lovligt kan ske, skal erhververen i lighed med, hvad der er gældende for erhvervelse af ejerlejligheder, gøres bekendt med en opstilling over ejendommens driftsudgifter og lejlighedens andel heri.

Er disse oplysninger ikke givet, kan erhververen hæve aftalen, jfr. § 5, ligesom han også har ret til at bo videre som lejer.

Reglerne i boligreguleringslovens § 69 og § 69 b om straf for urimelige priser ved salg af boligaktier, boligandele og anparter finder i de kommuner, hvor loven er gældende, fortsat anvendelse ved videresalg i forbindelse med overtagelse af brugsretten i de tilfælde, hvor dette lovligt kan ske.

Boligministeriet, den 25, august 1977.

Ove Hove.

/J. Brigsted.