Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 53a

§ 53 omhandler nævnets sanktionsmuligheder og svarer til den gældende lovs § 29 b.

Disciplinærnævnet skal kunne sanktionere overtrædelser af lovgivningen hurtigt og effektivt f.eks. i form af betydelige bøder. Sanktionerne skal have et tilstrækkeligt højt niveau til at have en præventiv effekt. Disciplinærsystemet er et offentligretligt system, der alene kan pålægge disciplinæransvar. Ved disciplinæransvar forstås normalt det ansvar, som gælder for overtrædelse af de normer, der findes på et fagområde. Forudsætningen herfor er, at ejendomsmægleren ved udøvelsen af sit erhverv har tilsidesat de pligter, som stillingen medfører i henhold til lovforslaget, herunder overholdelse af god ejendomsmæglerskik.

Bestemmelsen beskriver udtømmende de sanktionsmuligheder, som det foreslås, at disciplinærnævnet skal have. I stk. 1 foreslås det, at disciplinærnævnet som i dag skal kunne tildele en ejendomsmægler en advarsel og kunne pålægge mægleren en bøde på op til 300.000 kr. Efter stk. 4 foreslås det, at en ejendomsformidlingsvirksomhed ligeledes som i dag skal kunne tildeles en bøde, der maksimalt kan blive på kr. 750.000. Både den enkelte mægler og virksomheden vil kunne blive pålagt sanktioner i samme sag. Endvidere foreslås det i stk. 2, at disciplinærnævnet som i dag skal have mulighed for at begrænse en ejendomsmæglers adgang til at udøve ejendomsformidling i en begrænset periode eller indtil videre.

Disciplinærnævnssager omhandler tilfælde, hvor en ejendomsmægler har tilsidesat de pligter, som ejendomsmægleren har i henhold til forslagets regler eller regler fastsat i henhold hertil samt god ejendomsmæglerskik.

Med hensyn til sanktionsniveau foreslås det, at nævnet som den mildeste sanktion som i dag kan tildele en advarsel. En advarsel er en tilkendegivelse af, at ejendomsmægleren har tilsidesat sine pligter efter forslaget og regler udstedt i medfør heraf, herunder god ejendomsmæglerskik. I gentagelsestilfælde kan disciplinærnævnet lægge vægt på den tidligere givne advarsel og idømme en strengere sanktion.

Herudover skal nævnet som nævnt kunne idømme bøder til ejendomsmæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder. Der foreslås fastsat et maksimalt bødeniveau, som svarer til det maksimale bødeniveau, der allerede er på området i dag, og der tiltænkes med lovforslaget derfor heller ikke nogen ændringer i forhold hertil. Det betyder, at ejendomsmæglerne som i dag skal kunne idømmes en personlig bøde på op til 300.000 kr., mens ejendomsformidlingsvirksomhederne som i dag kan idømmes bøder på op til 750.000 kr.

Ved udmålingen af en bøde må der tages hensyn til overtrædelsens karakter og økonomiske skadevirkning for forbrugeren. Endvidere må der lægges vægt på grovheden af overtrædelsen, antallet af overtrædelser og den vinding, der er eller kunne være opnået ved overtrædelsen. Der vil også ved bødeudmålingen kunne tages hensyn til indklagedes betalingsevne. I sager, hvor en ejendomsformidlingsvirksomhed har et selvstændigt ansvar eller medansvar, jf. stk. 4, vil man kunne tage hensyn til størrelsen af ejendomsformidlingsvirksomhedens omsætning. Når det er relevant at tage hensyn til omsætningen skyldes det, at bødeudmålingen efter de principper, der er anført ovenfor om grovhed og antallet af overtrædelser kan medføre, at en virksomhed med en beskeden omsætning pålægges en uforholdsmæssig høj bøde – eller omvendt, at en virksomhed med en betydelig omsætning pålægges en uforholdsmæssig lav bøde. Den bøde, som er fremkommet ved en vurdering af overtrædelsens grovhed og hyppighed, vil derfor – hvor det skønnes nødvendigt – kunne reguleres i opadgående eller nedadgående retning afhængig af virksomhedens omsætning.

Over for en ejendomsmægler bør grundbeløbet for en mindre alvorlig overtrædelse som i dag ligge i størrelsesordenen 10.000-100.000 kr. Er der tale om en alvorlig overtrædelse udgør grundbeløbet fra 100.000 kr. til 200.000 kr. og for en meget alvorlig overtrædelse op til 300.000 kr. Bødesanktionen over for en ejendomsmægler kan anvendes samtidig med, at adgangen til at udøve ejendomsformidling begrænses eller fratages, jf. stk. 2.

Over for en ejendomsformidlingsvirksomhed bør grundbeløbet for en mindre alvorlig overtrædelse som i dag ligge i størrelsesordenen 50.000-250.000 kr. Er der tale om en alvorlig overtrædelse kan grundbeløbet udgøre fra 250.000-500.000 kr. og for en meget alvorlig overtrædelse op til 750.000 kr.

Fastsættelsen af bødesanktionen må foretages i relation til forslagets formål om at være en forbrugerbeskyttende lov. Der må således lægges vægt på, om ejendomsmægleren har tilsidesat sine pligter på en sådan måde, at forbrugerens stilling forringes. De bestemmelser i loven, som særligt beskytter forbrugeren, er reglen om god ejendomsmæglerskik i § 24, forbuddet i § 26 mod at være repræsentant for begge parter i samme handel (herunder forbuddet mod selvindtræde, jf. § 23), oplysningspligten i § 35 om økonomiske og personlige interesser i handelen og oplysnings- og undersøgelsespligterne i §§ 44-45. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 28, stk. 2, vedrørende virksomhedens eventuelle ansvar for fordelingen af ressourcerne mellem ansvarlige ejendomsmæglere og medhjælpere.

Som en mere vidtgående sanktion foreslås det, at disciplinærnævnet som i dag skal kunne begrænse en ejendomsmæglers adgang til at udøve ejendomsformidling. Dette svarer til reglerne på revisorområdet. Sanktionen skal kunne anvendes i tilfælde, hvor en ejendomsmægler har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af sit erhverv, og de udviste forhold giver grund til at antage, at den pågældende ikke i fremtiden vil udøve sit erhverv på forsvarlig måde. Muligheden for at begrænse en mæglers adgang til at udøve ejendomsformidling vil kunne anvendes som en mildere sanktion end en egentlig rettighedsfrakendelse. Sanktionen vil kunne anvendes til at afskære en ejendomsmægler fra at udføre visse opgaver inden for ejendomsformidling. Det kunne eksempelvis være muligheden for at være ansvarlig ejendomsmægler for et formidlingsopdrag, jf. § 28. Den begrænsede frakendelse vil typisk kunne anvendes i tilfælde, hvor ejendomsmægleren gentagne gange har demonstreret manglende kompetence på et givent område. Der vil være tale om en alvorlig sanktion for ejendomsmægleren, men dog mildere end en fuldstændig frakendelse. Der må lægges vægt på, om ejendomsmægleren har tilsidesat sine pligter på en sådan måde, at forbrugerens stilling forringes. De bestemmelser i loven, som særligt beskytter forbrugeren, er reglen om god ejendomsmæglerskik i § 24, forbuddet i § 26 mod at være repræsentant for både sælger og køber i samme handel (herunder forbuddet mod selvindtræde, jf. § 23), oplysningspligten i § 35 om økonomiske og personlige interesser i handlen og oplysnings- og undersøgelsespligterne i §§ 44-45. Overholdelsen af disse regler har stor betydning for forbrugerne i en ejendomshandel og tilliden til ejendomsmægleren.

Rettighedsfrakendelse på tid fra 6 måneder til 5 år eller indtil videre er den alvorligste sanktion, disciplinærnævnet kan idømme en ejendomsmægler, og der stilles derfor kvalificerede krav til, at frakendelse kan finde sted. Tilsidesættelse af god ejendomsmæglerskik kan ikke i sig selv medføre frakendelse. Sanktionen vil kun finde anvendelse i de allergroveste sager, der forelægges nævnet. Frakendelsesmuligheden forudsætter ligesom begrænsning i adgangen til at udøve ejendomsformidling, at der er tale om tilfælde, hvor en ejendomsmægler har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af sit erhverv, og de udviste forhold giver grund til at antage, at den pågældende ikke i fremtiden vil udøve sit erhverv på forsvarlig måde. Der må endvidere lægges vægt på, om ejendomsmægleren har tilsidesat sine pligter på en sådan måde, at forbrugerens stilling forringes. Der henvises til de bestemmelser, som er nævnt i bemærkningerne ovenfor omkring bøde og begrænsning af adgangen til at foretage visse ejendomsformidlingsopgaver. Det må antages, at disciplinærnævnets mulighed for brug af denne sanktion vil have en præventiv effekt og derved medvirke til efterlevelsen og håndhævelsen af den faglige disciplin inden for ejendomsmæglerbranchen.

Det er alene afgørelser om begrænsning i adgangen til at foretage visse ejendomsformidlingsopgaver eller rettighedsfrakendelse på tid fra 6 måneder til 5 år eller indtil videre, der kan forlanges indbragt for domstolene ved begæring herom, jf. § 64. Frifindelser, advarsler eller bødesanktioner kan dog efterprøves af domstolene, men dette indebærer, at klageren selv skal anlægge sagen. Afgørelserne kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. § 63, stk. 2.

Der tages med bestemmelserne alene stilling til, hvilket sanktionsniveau der skal være udgangspunktet ved disciplinærnævnets afgørelse af sager mod ejendomsmæglere. Forslaget omhandler således ikke spørgsmålet om, hvilket sanktionsniveau der bør gælde, når domstolene pådømmer sager om overtrædelse af forslaget. Pådømmelse ved domstolene kan komme på tale både i de tilfælde, hvor overtrædelsen er begået af en, der ikke er ejendomsmægler, og i de tilfælde, hvor sagen nok vedrører en ejendomsmægler, men på grund af sagens karakter ikke behandles i nævnets regi. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis en sag har et sådant omfang, at den skønnes bedre egnet til behandling ved domstolene, eller hvis sagen omfatter en række strafbare forhold, således at sagen som helhed, herunder også de dele, der omhandler forslaget, bør behandles og sanktioneres ved domstolene.

Det forudsættes imidlertid, at de hensyn, der ligger bag disciplinærnævnsordningen på ejendomsmæglerområdet, herunder hensynet til at skærpe sanktionsniveauet med henblik på at sikre forbrugerbeskyttelsen, er elementer, der vil indgå i forbindelse med domstolenes fastlæggelse af sanktionsniveauet i sager om overtrædelse af lovforslaget. Det behov for en markant sanktionering af de omhandlede lovovertrædelser, der ligger til grund for disciplinærnævnet, bør således også indgå ved domstolenes strafudmåling.

Mærkbare sanktioner – også ved pådømmelse ved domstolene – kan således navnlig komme på tale, hvis der sker overtrædelse af bestemmelser, som særligt har til formål at sikre beskyttelse af forbrugeren, eller ved særligt grove eller gentagne overtrædelser.

Af centrale bestemmelser i den forbindelse kan bl.a. nævnes lovens § 48, der omhandler rådgiveres oplysningspligt i forhold til forbrugerne. En rådgiver skal oplyse, hvis vedkommende har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom samt om, hvorvidt rådgiveren modtager provisioner, rabatter eller andet vederlag. Oplysningspligten i § 48 svarer til oplysningsforpligtelsen for ejendomsmæglere efter lovens §§ 35 og 36. En ejendomsmæglers overtrædelse af §§ 35 eller 36 vil kunne indbringes for disciplinærnævnet, mens en rådgivers overtrædelse af § 48 vil kunne indbringes for domstolene.

Disciplinærnævnet har efter stk. 3 som i dag mulighed for at lade parter og vidner afhøre. Tilsvarende adgang har Advokatnævnet efter retsplejelovens § 147 b, stk. 4, og Revisornævnet efter revisorlovens § 44, stk. 3. Det bemærkes dog, at der ikke er vidnepligt, og at afgivelse af forklaring ikke sker under strafansvar.

Stk. 4 vedrører ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar. En ejendomsformidlingsvirksomhed kan være selvstændigt ansvarlig eller medansvarlig. I sidstnævnte tilfælde forudsætter en sanktion over for virksomheden, at der er konstateret et ansvar hos en fysisk person. Sanktion kan f.eks. komme på tale, når virksomheden har opstillet interne retningslinjer for virksomhedens ansatte ejendomsmæglere eller afgivet instrukser til de ansatte, både mæglere og øvrige ansatte, som strider mod god ejendomsmæglerskik og reglerne i forslaget samt regler fastsat i medfør heraf. Endvidere kan sanktionen komme på tale i tilfælde, hvor ejeren af virksomheden er vidende om, at de ansatte ikke følger god ejendomsmæglerskik, forslaget eller regler udstedt i medfør heraf. Disciplinærnævnets afgørelser efter denne bestemmelse kan ikke forlanges indbragt for domstolene jf. § 64. Der er heller ikke mulighed for at indbringe sagen for en anden administrativ myndighed, jf. § 63, stk. 2. Afgørelserne kan dog efterprøves af domstolene, men dette indebærer, at klageren selv skal anlægge sagen.

Efter stk. 5 kan der i større og komplicerede sager som i dag udvælges en sagkyndig til at forelægge sagen og eventuelt foretage afhøringer for nævnet på nævnets vegne efter nærmere aftale med formanden. Den sagkyndige kan f.eks. være ejendomsmægler eller jurist. Bestemmelsen svarer til en mulighed, som Revisornævnet har i henhold til revisorlovens § 44, stk. 5.

Det fremgår desuden af bestemmelsen, at udgiften til den sagkyndige afholdes af nævnet. Såfremt sagen er indbragt af en offentlig myndighed, skal udgiften til den sagkyndige dog afholdes af pågældende myndighed.

Efter stk. 6 offentliggør disciplinærnævnet sine afgørelser. Revisornævnet offentliggør sine afgørelser med angivelse af navn på den revisor eller revisionsvirksomhed, som sagen omhandler. Afgørelserne offentliggøres på nævnets hjemmeside. Klagenævnet for Ejendomsformidling har oplyst, at alle deres afgørelser offentliggøres på nævnets hjemmeside med oplysning om mæglerens navn. Dette sker med accept fra nævnets parter. I lighed hermed er det i medfør af den gældende lov fastsat, at Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere skal offentliggøre sine afgørelser i Retsinformationsdatabasen, på nævnets hjemmeside eller begge steder. Disse regler forudsættes videreført.

Der er ved vurderingen af, om denne offentliggørelsesordning bør videreføres, foretaget en afvejning af på den ene side ejendomsmæglernes interesse i at beskytte oplysninger om deres eventuelle fortrolige forhold og på den anden side offentlighedens interesse i, at de nævnte oplysninger offentliggøres. Det er vurderingen, at de hensyn, der oprindeligt begrundede offentliggørelsesordningen, fortsat er til stede, herunder hensynet til forbrugeroplysning samt sikring af lige konkurrencevilkår. Det er ligeledes vurderingen, at hensynene fortsat er tilstrækkelige vægtige til – over for ejendomsmæglernes interesse i at beskytte oplysninger om deres forhold – at der bør være adgang til på internettet at offentliggøre navne på ejendomsmæglere, der har fået tildelt en advarsel eller bøde eller fået begrænset muligheden for at foretage visse ejendomsformidlingsopgaver eller frakendt godkendelsen som ejendomsmægler.

Offentliggørelsen skal ske på en måde, som giver mening for omverdenen, og vil endvidere kunne begrænses til navnet på den ansvarlige ejendomsmægler, der måtte indgå i en større ejendomsformidlingsvirksomhed eller kædesamarbejde. Offentliggørelsen sigter mod at sikre, at forbrugere og virksomheder får en reel mulighed for i forbindelse med valg af ejendomsmægler at undlade at benytte ejendomsmæglere, der har handlet i strid med forslagets regler og god ejendomsmæglerskik. Denne mulighed afskæres, hvis det ikke er muligt ud fra offentliggørelsen at identificere den ejendomsmægler eller ejendomsformidlingsvirksomhed, der pådømmes en sanktion for disciplinærnævnet, og en anonymisering ville derfor være ensbetydende med, at selve formålet med offentliggørelsen forspildes.

Med bestemmelsen er det tilsigtet, at offentliggørelse af disciplinærnævnets afgørelser kan ske, uanset at videregivelsen af de pågældende oplysninger ikke i alle tilfælde kan ske inden for rammerne af persondatalovens §§ 8 og 9 samt de standardvilkår, som Datatilsynet har fastsat i medfør af lovens § 9, stk. 3. Der bliver alene tale om at fravige Datatilsynets vilkår om anonymisering i relation til de pågældende ejendomsmæglere. Det vil fremgå af gengivelsen af sagen, hvad udfaldet har været af en eventuel afgørelse i en højere instans.

Ifølge disciplinærnævnets administrative praksis i henhold til den gældende lov bliver en offentliggjort klage anonymiseret for så vidt angår den eller de indklagede, når der er gået 2 år siden, at klagen blev offentliggjort. Denne administrative praksis vil umiddelbart blive videreført med henvisning til persondatalovens § 5, stk. 5, hvorefter indsamlede oplysninger ikke må opbevares på en måde, der giver mulighed for at identificere den registrerede i et længere tidsrum end det, der er nødvendigt af hensyn til de formål, hvortil oplysningerne behandles.