Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 52

Disciplinærnævnet skal ved dets virksomhed medvirke til at fastlægge rammerne for god ejendomsmæglerskik.

Disciplinærnævnet behandler ifølge stk. 1 klager over, at en ejendomsmægler, som er godkendt i henhold til § 6, har tilsidesat sine pligter i henhold til loven.

For at indbringe sager for nævnet vil det være nødvendigt, at man indbringer en eller flere navngivne ejendomsmæglere. Det kan være en ansvarlig ejendomsmægler, jf. § 28, eller anden ejendomsmægler i en ejendomsformidlingsvirksomhed, eller det kan være en ejer, en direktør, medlemmer af bestyrelsen eller øvrige ledelsesorganer.

Disciplinæransvaret er som udgangspunkt personligt og påhviler den ejendomsmægler, som er ansvarlig for et formidlingsopdrag, jf. § 28, og som derfor har udført, ladet udføre – eller undladt at udføre eller lade udføre – det arbejde, som ejendomsmægleren er forpligtet til i henhold til forslaget, herunder god ejendomsmæglerskik.

Hvis den ansvarlige ejendomsmægler har valgt at lade visse opgaver i forbindelse med formidlingsopdraget udføre af medhjælpere, er den ansvarlige mægler forsat ansvarlig for disses handlinger og for, at formidlingsopdraget udføres i henhold til loven, herunder god ejendomsmæglerskik.

En ansvarlig ejendomsmægler hæfter dog som altovervejende hovedregel ikke for fejl, som er begået af en anden ejendomsmægler, herunder den pågældendes medhjælpere, da denne ejendomsmægler er underlagt et selvstændigt disciplinæransvar og kan indklages særskilt for disciplinærnævnet.

Under helt særlige omstændigheder vil en ansvarlig ejendomsmægler dog også kunne hæfte for handlinger, som begås af en anden ejendomsmægler. Sådanne særlige omstændigheder kan navnlig tænkes at foreligge, hvis en ansvarlig ejendomsmægler har overdraget en opgaves selvstændige løsning til en ejendomsmægler, der ikke er i besiddelse af de fornødne kvalifikationer.

En ansvarlig ejendomsmægler hæfter som udgangspunkt heller ikke for ansvarspådragende handlinger, jf. stk. 2, som virksomhedens ledelse selvstændigt har foretaget udenom ejendomsmægleren, uanset at ejendomsmægleren er anført som ansvarlig mægler for det pågældende formidlingsopdrag.

Nævnet skal ikke behandle klager over personer, som ikke er godkendt som ejendomsmæglere, jf. § 6. Om ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar eller medansvar for ansatte ejendomsmæglere og andre medarbejdere henvises til bemærkningerne til stk. 2 nedenfor.

Disciplinærnævnet kan behandle sager om tilsidesættelse af de pligter, som ejendomsmæglere har i henhold til lovforslaget samt bestemmelser fastsat i henhold hertil, herunder god ejendomsmæglerskik. Disciplinærnævnet kan ikke behandle sager, der alene vedrører en forbrugers krav om erstatning over for ejendomsmæglere. Sager, der alene vedrører erstatningsansvar, henhører som i dag under Klagenævnet for Ejendomsformidling og domstolene. Klager, der alene vedrører størrelsen af ejendomsmægleres vederlag samt kollegiale sager, skal heller ikke behandles af nævnet. Kollegiale sager ejendomsmæglere imellem behandles af ejendomsmæglernes brancheorganisationer. Ved kollegiale sager forstås endvidere sager, som rejses af andre erhvervsdrivende som led i deres profession, på vegne af den erhvervsdrivende selv, dvs. uden at den erhvervsdrivende f.eks. repræsenterer en part, som er forbruger. Endvidere vil Dansk Ejendomsmæglerforenings etiske råd kunne udtale kritik og pålægge bøder til sine medlemmer.

Sager vedrørende overtrædelser begået af personer, der ikke er ejendomsmæglere, men som er omfattet af loven (bl.a. erhvervsmæssigt udbud og salg jf. § 1, stk. 1, nr. 2, og erhvervsdrivende rådgivere, jf. §§ 48 og 49), kan således ikke indbringes for disciplinærnævnet, men sager herom vil som hidtil skulle behandles ved domstolene. Hvis der er tale om en sag mod en advokat vil sagen som i dag være omfattet af Advokatnævnets kompetence.

Nævnet skal træffe afgørelse i sager, hvor en ejendomsmægler ved udøvelsen af sin virksomhed har tilsidesat sine pligter efter den gældende lovgivning. Afgørende er således, at ejendomsmægleren på forseelsestidspunktet er godkendt som ejendomsmægler og dermed registreret i det offentlige register, jf. § 5. Det forhold, at ejendomsmægleren efter forseelsen, men inden disciplinærsagen, deponerer sin godkendelse eller slettes af registeret på grund af manglende forsikring m.v., hindrer således ikke, at disciplinærnævnet påkender sagen. Hvis klageren taber interessen for sagen undervejs eller trækker sin klage tilbage, betyder det ikke, at sagen automatisk bortfalder. Er en sag rejst og klagen viser sig berettiget, har klageren ikke mulighed for at standse nævnets sagsbehandling. Det vil bero på en konkret vurdering fra disciplinærnævnet.

I overensstemmelse med sædvanlig praksis forventes det, at Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere vil stille en sag i bero, hvis sagen allerede verserer ved domstolene. Hvis en sag er indbragt samtidig for både Klagenævnet og Disciplinærnævnet, må de to instanser gå i dialog om, hvor eller hvordan sagen bedst behandles. Afhængigt af den konkrete sag, vil en sag efterfølgende kunne behandles i den anden instans. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis en sag både omhandler ejendomsmæglerens erstatningsansvar over for forbrugeren og ejendomsmæglerens disciplinæransvar. Her vil Klagenævnet for Ejendomsformidling være kompetent for så vidt angår spørgsmålet om erstatning, mens disciplinærnævnet vil være kompetent for så vidt angår spørgsmålet om disciplinæransvar. Det forventes, at de to instanser vil tage højde for hinandens afgørelser i de tilfælde, hvor en sag tidligere har været til behandling i en anden instans.

Hvis en sag samtidig med indbringelse for disciplinærnævnet er anmeldt til politiet, forventes det, at disciplinærnævnet vil sætte deres klagesag i bero indtil sagen er afgjort ved domstolene. Hvis ejendomsmægleren bliver pålagt en sanktion ved domstolene, forventes det som udgangspunkt ikke, at disciplinærnævnet genoptager sagen. Nævnet kan dog genoptage sagen, hvis tiltale ikke rejses eller der sker frifindelse. Desuden vil nævnet kunne genoptage sagen og tilskære klagen, således at kun de forhold, som ikke har været en del af straffesagen, kan behandles på nævnsniveau.

Der vil bl.a. kunne fastsættes regler i nævnets forretningsorden, jf. § 51, stk. 3, om at det er nævnets formand, der konkret afgør, hvorvidt en sag eksempelvis skal afvises, henvises til en anden instans eller stilles i bero, hvis sagen samtidig er indbragt for domstolene.

Stk. 2 beskriver muligheden for at indbringe ejendomsformidlingsvirksomheden selvstændigt som juridisk enhed for disciplinærnævnet. En tilsvarende mulighed findes på advokatområdet og revisorområdet efter henholdsvis retsplejelovens § 147 b, stk. 1, og revisorlovens § 44, stk. 4. Bestemmelsen har sammenhæng med stk. 1, hvorefter ejendomsmæglere, som er godkendt i henhold til lovforslagets § 6, kan indbringes for disciplinærnævnet. Et selvstændigt ansvar eller medansvar for virksomheden kan bl.a. komme på tale i de tilfælde, hvor en ejendomsmægler har fulgt instrukser fra virksomheden, herunder fra ledelsen i virksomheden, som ikke er i overensstemmelse med forslaget, forskrifter udstedt i medfør af lovforslaget eller god ejendomsmæglerskik, eller virksomhedens ledelse uden om den ansvarlige mægler har foretaget handlinger, som ikke er i overensstemmelse med gældende ret. Endvidere kan et selvstændigt ansvar eller medansvar komme på tale, hvor virksomheden eller ledelsen har tilsidesat sin ledelses- og tilsynspligt ved f.eks. at undlade at gribe ind overfor en ansats adfærd, som ikke er i overensstemmelse med forslaget, forskrifter eller god ejendomsmæglerskik.

Virksomhedens ansvar gælder også i relation til ansatte, som ikke er ejendomsmæglere. Bestemmelsen understreger hermed det ansvar, som den enkelte ejendomsformidlingsvirksomhed har i relation til, om virksomheden, dens ledelse og dens medarbejdere overholder lovforslaget, forskrifter og god ejendomsmæglerskik.

I det omfang en ejendomsformidlingsvirksomhed deltager i et kædesamarbejde med andre ejendomsformidlingsvirksomheder, vil ejendomsformidlingskæden som sådan efter omstændighederne kunne indbringes for nævnet i det omfang kæden har et selvstændigt ansvar eller medansvar for den enkelte medlemsvirksomheds overtrædelse af lovforslaget, forskrifter eller god ejendomsmæglerskik.

Det er ikke afgørende for ansvar efter bestemmelsen, om det er en ejendomsmægler, der udgør ejer- eller ledelseskredsen i ejendomsformidlingsvirksomheden. Ansvaret gælder for virksomheden som sådan, uanset ejer- og ledelseskreds.

Efter stk. 3 er der direkte klageadgang til disciplinærnævnet, dvs. at enhver, der har en retlig interesse heri, kan klage over ejendomsmæglerens overtrædelse af forslaget, forskrifter udstedt i medfør af loven og god ejendomsmæglerskik. Det er nævnet, der vurderer, hvorvidt en klager har en retlig interesse. Formanden kan afvise klager, der må anses for åbenbart grundløse. Klager, som indbringes af Erhvervsstyrelsen, Skatteministeriet, anklagemyndigheden, Klagenævnet for Ejendomsformidling, Dansk Ejendomsmæglerforening eller Forbrugerrådet kan dog ikke afvises af nævnet. De opregnede myndigheder er ikke forpligtede til at indgive en klage, men har mulighed for at indbringe en sag, hvis myndigheden selv finder, at der grundlag herfor. En myndighed kan derfor f.eks. undlade at indbringe en klage, hvis sagen forekommer ubegrundet.

Disciplinærnævnet er ikke kun et klagenævn, men skal medvirke til at opretholde en god disciplin og forretningsmoral blandt ejendomsmæglere samt ejendomsformidlingsvirksomheder og udstikke rammerne for god ejendomsmæglerskik. Nævnet skal derfor også varetage andre end klagerens interesser, herunder offentlighedens interesse i, at konstaterede lovovertrædelser påtales og sanktioneres. Disciplinærnævnet skal således have en vis frihed til at skære sagen til under iagttagelse af almindelige forvaltningsretlige regler efter de oplysninger og undersøgelser, der er fremkommet under sagsbehandlingen.

Efter stk. 4 kan Erhvervsstyrelsen fastsætte regler om, at klageren skal betale et gebyr til disciplinærnævnet for at få behandlet en klage. Den lignende hjemmel i den gældende lovs § 29 a, stk. 6, er ikke udnyttet. Disciplinærnævnets drift, der også omfatter sekretariatsbistand, finansieres i stedet i dag af alle godkendte ejendomsmæglere, som betaler et årligt gebyr til disciplinærnævnet. Denne ordning videreføres, jf. forslagets § 56.