Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 41

Ifølge den gældende lovs § 4, stk. 1, skal ejendommen udbydes til kontantprisen. Ejendommen kan dog udbydes med opfordring til at afgive tilbud, men i så fald med en skønnet kontantpris.

Det foreslås i § 41, at der fremover alene stilles krav om, at ejendommen skal udbydes til en skønnet kontantpris. Præciseringen skyldes, at man med den gældende lovs formulering kan få det indtryk, at ejendommen skal udbydes til den kontantpris, som ejendomsmægleren har værdiansat ejendommen til efter den gældende lovs § 3. Det forholder sig dog i praksis ofte sådan, at den kontantpris, som ejendommen udbydes til, afviger fra den kontantpris, som ejendomsmægleren har vurderet ejendommen til. Udbudsprisen signalerer således sælgers ønske til en kontantpris og betragtes aftalemæssigt som en opfordring til køber om at afgive tilbud; et tilbud, som kan være i både opadgående eller nedadgående retning rent prismæssigt. For så vidt angår beregning af kontantprisen for andelsboliger og andre bofællesskaber henvises til bemærkningerne til forslagets § 4, stk. 1, nr. 3.

Forslagets stk. 1 indeholder den grundlæggende regel for kontantprisprincippet, som er defineret i forslagets § 4, nr. 3.

Bestemmelsen er ikke til hinder for at signalere, at der ønskes tilbud på ejendommen, men selv i sådanne situationer skal ejendommen udbydes med en angivet, skønnet kontantpris. Ejendomsmægleren kan derfor ikke få potentielle købere til at deltage i budgivningen ved at udbyde ejendommen til en urealistisk lav pris. God ejendomsmæglerskik vil også kunne inddrages i denne vurdering.

Med stk. 2 foreslås det som en konsekvens af ønsket om at øge købernes opmærksomhed på kontantpris og ejerudgifter, at der ved annoncering og markedsføring af ejendommen skal gives oplysning om ejendommens skønnede kontantpris og årlige ejerudgifter. Det er ikke meningen, at ejendomsmægleren i forbindelse med udbuddet skal angive, at der er tale om en »skønnet« kontantpris, da det forhold netop følger af ovenstående argumentation. Kravet om oplysning om energimærke bevares som i dag på bekendtgørelsesniveau.

Oplysninger i forbindelse med annoncering og markedsføring skal fortsat overholde markedsføringslovens regler. Markedsføringslovens § 3 bestemmer, at der ikke må anvendes vildledende eller urigtige angivelser eller udelades væsentlige informationer, som er egnet til mærkbart at forvride forbrugernes eller andre erhvervsdrivendes økonomiske adfærd på markedet, også inden for fast ejendom. Det vurderes, at markedsføringslovens bestemmelser er med til at sikre forbrugerne den fornødne beskyttelse i forbindelse med markedsføring af fast ejendom.

Hverken i Sverige, Norge, Tyskland, Storbritannien eller Holland findes der krav til omfanget af oplysninger ved markedsføring af fast ejendom.

I stk. 3 videreføres bemyndigelsen i den gældende lovs § 4, stk. 1, 3. og 4. pkt. Efter den gældende lovs § 4, stk. 1, 3. pkt., kan ministeren fastsætte regler om salg af fast ejendom ved åbne og lukkede budrunder og andre auktionslignende fremgangsmåder, herunder om ret til oplysning om afgivne bud. Efter den gældende lovs § 4, stk. 1, 4. pkt., kan ministeren endvidere fastsætte regler om forbud mod salg af fast ejendom ved åbne budrunder og andre auktionslignende fremgangsmåder, herunder ret til oplysninger om afgivne bud. I medfør af bemyndigelsen i § 4, stk. 1, 3. pkt., er der i budbekendtgørelsen, jf. bekendtgørelse nr. 321 af 29. marts 2007, fastsat nærmere regler om salg af fast ejendom ved lukkede budrunder.

Med bestemmelsen i stk. 3, 1. pkt., udvides bemyndigelsen i den gældende lovs § 4, stk. 1, 4. pkt., således, at der endvidere kan fastsættes regler om forbud mod salg af fast ejendom ved alle former for budrunder, dvs. både åbne og lukkede budrunder, og andre auktionslignende fremgangsmåder. Efter den gældende bemyndigelse kan der kun fastsættes forbud om salg ved åbne budrunder og andre auktionslignende former. Bemyndigelsen er i dag anvendt til at fastsætte forbud mod salg af fast ejendom efter det såkaldte »hollandsk ur«-princip, hvor prisen for en ejendom nedsættes gradvist efter en forud fastlagt plan, indtil en køber accepterer prisen. Med bestemmelsen sikres det, at både lukkede og åbne budrunder kan forbydes, såfremt den pågældende handelsform viser sig uegnet.

Med bestemmelsen i stk. 3, 2. pkt., udvides bemyndigelsen i forhold til den gældende lov således, at bemyndigelsen også giver mulighed for at fastsætte regler om registrering af købers opfordring til sælger i forhold til prisen, det vil sige i de situationer, hvor køber tilkendegiver en interesse for at erhverve ejendommen, såfremt denne udbydes til en anden – typisk lavere – pris, end den er udbudt til. Formålet med bestemmelsen er at skabe åbenhed hos forbrugerne i forhandlingsprocessen i forbindelse med køb og salg af fast ejendom og i forhold til de prisindikationer, som købers interessetilkendegivelser vil være udtryk for.

På baggrund heraf kan der ved bekendtgørelsen fastsættes regler om, at sælger kan give en ejendomsmægler mulighed for at oplyse andre om indkomne forespørgsler til prisen på ejendommen. Ejendomsmægleren skal allerede efter de gældende regler oplyse sælger om ethvert købstilbud.

Der kan endvidere fastsættes regler om, at ejendomsmægleren skal føre journal over interessetilkendegivelser på ejendommen. Det vil i den forbindelse skulle vurderes, i hvilke situationer det vil være nødvendigt at pålægge ejendomsmægleren denne journalpligt. I dag er ejendomsmægleren kun forpligtet til at føre journal, når der er tale om lukkede budrunder. I forlængelse heraf kan der også ved bekendtgørelse fastsættes nærmere regler for journalens indhold både i forhold til egentlige budrunder og i forhold til købers prisopfordringer. Det kan f.eks. være, at journalen udover budgiverens navn og kontaktoplysninger indeholder oplysninger om den pris, som den interesserede har tilkendegivet og for de egentlige bud, oplysninger om vilkår knyttet hertil, samt tidspunktet for tilkendegivelsen. Desuden kan fastsættes regler om, hvem der vil være berettiget til at få adgang til oplysningerne i journalen.

Forud for igangsættelsen af et regelarbejde gennemføres analyse af den forbrugerøkonomiske adfærd i forskellige markedskonjunkturer, herunder – så vidt det er muligt – afdækning af spørgsmål omkring fiktive bud, psykologisk pres m.v.

Såfremt der fastsættes regler om ovenstående, vil de blive udarbejdet i samarbejde og efter forhandling med relevante interessenter, herunder Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening. Formålet med arbejdet skal bl.a. være at skabe mere gennemsigtighed for forbrugerne i forbindelse med bolighandel.